2022年成都市房地产开发项目初步报告.docx

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1、成都 XXX 城房地产开发项目初步可行性讨论报告第一章 项目概况一、 项目名称：成都 XXX 城二、 项目地址：成都市XXXX三、 项目地块用地面积约 2500 亩四、 地貌特点：项目地块属于浅丘地势，地块内浅山连绵，但坡势低缓，相 对高度都在 100 米以内， 在项目规划用地范畴内， 七座浅丘形成自然的两个围合地势， 围合中心有山间谷地分布其中， 原生态植被较为茂盛；五、详细地址：地块紧靠岷江，近旁水面宽敞，距新津县城仅为一华里，距 成都雅安高速大路新津出口不足三公里，并且与市政 山地公园、道教胜地老君山以及水域面积达600 亩的一处水库三面紧邻；六、交通状况：地块通过成都雅安高速大路，可以

2、特别便利地与成都市区连通，车程不足25 分钟，该高速大路路面宽敞，通行特别快捷，路两旁风光较好；七、周边市政规划进展状况：地块紧靠在新津县的迎宾大路旁，目前，市政水、电、气及 排污管道已连通至地块内； 周边区域已列入新津县的行政中心东移进展的范畴内， 目前已有数个公寓和别墅楼盘进入开发，且销势良好；八、土地目前的使用状况：截止当前，我公司已取得400 亩的出让土地权证，另1200 亩已由正式合同形成， 确定出让给我公司开发， 并已纳入当地政府的城市进展规划当中， 其余 900 亩政府已原就同意追加出让给我公司，整体纳入项目开发使用；其次章市场分析一、成都的别墅产品作为房地产市场的有机部分，已有

3、十几年的进展历史；从 2001 年以来，近郊的山水别墅成为市场的连续热点，供销量都有大幅增长；据资料统计，成都在2003 年 1 7 月共计销售别墅达 61 万平米，同比增长 73%，远近郊的山水别墅和市内景区分墅的占比很大；二、典型别墅楼盘描述 2003 年典型别墅楼盘分析表名称销售价格销售面积特点景色特点周边状况草堂之春别墅75001880013000独幢市区景色别墅浣花风景区万达河宾印象4800 790097000连排别墅市区景色别望江公园墅青城白鹭洲3200均价 62300单体、连排山水别墅青城山风景区青城高侠山庄4000均价 55000单体、连排山水别墅青城山风景区金林半岛11200

4、65600单体别墅市区景色别墅浣花风景区2、价格依据以上各楼盘的品质、 景观配置及配套价格情形分析， 成都国航花园的初步销售定价为：单体别墅4000 元/平米连体别墅3200 元/平米花园洋房2500 元/平米3、成都地区民航购买力分析成都民航系统单位主要有： 国航西南分公司、 双流国际机场、西南民航治理局等组成， 目前共有职工一万二千余人， 其中飞行员和中高层干部属于高收入阶层，购买才能较强； 据我们初步调查，有购买别墅意向的人数约为900 余人， 可能在本项目购置别墅的数量在 700 套左右，如按 65 70 万元/套的单价对其销售250 平米/套平均面积就可能实现销售收入亿；第三章一、

5、产品类型及面积规划建设内容独幢别墅248000 平米户均面积350 平米/套连排别墅217000 平米户均面积280 平米/套花园洋房155000 平米户均面积160 平米/套公建配套46000 平米合计666000 平米二、 装修水平对出售的别墅及花园洋房只进行外墙精装修；对公建部分的商业铺面也仅对外墙橱窗精装修公建会所部分内外全面精装修，并进行家具用具的配置；三、 社区配套1、全面的物业治理、安防及管家式服务；2、 特色商业风情街、 主题生活广场、 运动健身及文化设施、训练论坛和湖宾酒吧等；3、主题休闲会所和多个沙龙俱乐部配套；第四章、投资预算一、 开发总投资投资预算表投资内容工程量土地费

6、用2500 亩单位造价元65000投资额备注万元16250园林及基础设施2500 亩6000015000建安工程666000 平米90059940开发间接666000 平米1006660费规划设计666000 平米402664不行预见费5185按总投入的 5%运算合计105699二、项目分期开发期次为削减项目的初始投入，拟采纳分期开发、滚动进行，以到达开发资金的自求平稳， 项目的开发方案分为 5 期进行， 各期推动时间如下：首期2004 年 1 月 2005 年 9 月二期2005 年 10 月 2006 年 9 月三期2006 年 10 月 2007 年 9 月四期2007 年 10 月 2

7、021 年 9 月五期2021 年 10 月 2021 年 10 月开发总周期约为 6 年；三、首期开发投资猜测及筹资方案首期开发用地面积： 600 亩开发建设面积： 96000 首期投资估计为： 24000 万元包含项目推广、 营销等费用筹资方案表资金来源金额万元百分比各股东单位投入1000041 7%银行贷款800033 3%项目销售收入滚动投入600025%合计24000100%第五章项目经济效益分析一、项目开发周期： 6 年二、银行贷款利息：8000 1+6%5万元三、销售收入销售收入猜测表万元产品类型面积单价元/销售余额花园洋房150000250038750连排别墅217000320

8、069440独栋别墅248000400099200合计620000207390四、开发利润开发利润猜测表万元计项名称销售收入金额207390备注开发成本105699营销推广费用8295 6销售税金治理费用综合经营费用财务费用不行预见费6000指方案显现调整时可能显现的重复建设等利润63121五、投资利润率年投资利润率 = 项目开发利润年次 / 项目实投资数 100%=63121 万元 6/18000 万元 100%=58.4%注：假如定向出售给民航系统的700 套独幢别墅， 单套面积按280 平均运算，每平方米单价降低800 元运算，就削减利润15680 元；项目利润 =原方案数削减数=631

9、21 万元 15680 万元=47441 万元年投资利润数 =47441 万元 6/18000 万元 100%=43.3%方案二：建筑产品类型：全部为单栋别墅容积率为：总建设面积： 500250 其中：别墅面积： 460000 土建配套面积： 40250 开发总成本：投资成本工程量单位造价 元投资额万元土地费用2500 亩65000165250园林及基础建设2500 亩6000015000建安工程500250 90045023市政配套费500250 502501拔建税费500250 502501规划设计费500250 402001不行预见费4163合计87439销售收入销售收入面积单价万元金额对民航定向销售196000 3200 元/ 62720对市场销售264000 4000 元/ 105600460000 168320利润年投资利润率万元 6/18000 万元 100%=44.36%计项名称金额备注销售收入168320开发成本87439营销推广费用6733按销售额之 4%计提销售税金12456按销售额之 7.4%计提治理费用3366按销售额之 2%计提综合经营费用1683按销售额之 1%计提财务费用不行预见费6000利润