2022年房地产经营与估价专业大学本科方案设计书.docx

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1、精品学习资源莱 芜 职 业 技 术 学 院毕业论文题目： 论商品房消费者权益的爱护系部： 专业：学号：学生： 指导老师 ：起止日期：欢迎下载精品学习资源目录中文摘要 I 英文摘要 II 引言 11 商品房消费者权益的内涵及特点 11.1 商品房消费者权益的内涵 11.2 在商品房买卖中消费者的权益的特点 32 商品房消费者权益受损现象 42.1 商品房质量不过关 42.2 商品房面积缩水 42.4 商品房价格虚高 52.5 房屋产权证书难办理 53 商品房消费者权益受损缘由 53.1 商品房消费者的劣势位置 53.2 房地产商追赶暴利 64 房地产市场存在一系列问题 74.1 商品房一级市场进

2、展过热 74.2 官商结合，幕后操作 74.3 房地产业融资渠道相对单一 75 对商品房消费者权益进行爱护的必要性86 我国商品房消费者权益法律爱护的现状及不足86.1 商品房消费者权益法律爱护现状86.2 商品房消费者权益爱护法律制度的不足86.3 司法说明的不足 96.4 相关法律制度存在冲突96.5 立法层次低，法规、规章居多 107 完善商品房消费者权益爱护机制的建议10结论 18参考文献 18欢迎下载精品学习资源中文摘要论商品房消费者权益的爱护摘要近年来，随着我国房地产经济的进展和住房制度改革的深化，房地产交易同趋频繁、活跃，商品房消费也成为很多人一生中较为重要的消费行为；然而我国商

3、品房市场中种种不规范现象导致商品房消费者的生命财产安全权、公正交易权等权益受到直接损害，房地产市场秩序纷乱的问题仍未得到根本解决，严峻影响到消费者基本生存权益的实现，限制了广大人民群众生活水平的进一步提高；这一状况，不仅侵害了消费者的生存利益，而且不利于房地产业的健康进展和城镇住房制度改革的不断深化；因此加强对商品房消费者的爱护已刻不容缓；本文第一争论商品房消费者的权益，分析了商品房消费者权益的内涵和特点，然后通过考察在商品房买卖过程中侵害消费者权益的详细现象，分析导致商品房消费者权益受损的缘由，即市场经济形状下消费者的弱者位置、立法不完善、房地产市场监管不力以及商品房自身特点等，进而提出了对

4、商品房消费者权益进行爱护的必要性；文章接着指出目前我国商品房买卖中消费者权益爱护的的诸多不足， 例如消费者权益爱护法中商品房消费者爱护主体位置不明确，权益内容不完 善；商品房消费者权益爱护法律、法规、规章等之间仍存在着较严峻的法律冲突等等；针对这些情形，文章最终提出了要从立法爱护、司法爱护、社会爱护以及政府爱护等方面加强对消费者权益的爱护，以期建立掩盖全社会的全方位、多层次、立体化的爱护体系，使得商品房交易过程中侵害消费者合法权益的情形削减，即使开发商等有侵害消费者合法权益的行为，消费者也能够以明确的相关法律为依据爱护自己的合法权益，从而促进商品房消费者权益的爱护，进而促进我国房地产事业乃至整

5、个国民经济的健康有序进展；关键 词 ：商品 房消费 者；权 益 保护； 完 善欢迎下载精品学习资源英文摘要ProtectionofCommercialApartmentConsumer sRightandInterests AbstraCt With the development of china s feal estate and the deepeningoftherefonIlofthehousingsystem ， therealestatetradeaduaUy becomes multifariousandactiVe， andcommercialapanmem consumpt

6、ion becomesmoreaIldmorelmportantinpeople spersonal ConsumptionHowever， the various non standard phenomenon of merchandise buildingmarketinourcountrydamages thefighttolife and propertysafetyandtherigllttobefairtradedoftheconsumers TtIlereal estatemarketdisordefhasnotbeen fundamentanyresolvedwhichhasa

7、 seriousimpacton therealizationofthebasicexistencerightoftheconsumers and limits the broad masses of the people to funher improve thestandardofliving Thisconditionnotonlyviolatestheexistence interestsofconsumer butalsoinfluencesthedevelopmentofthereal estateindustryd deepeningofrefbmofurbanhousjngsy

8、st Itisso u entthatweshouldstren hen the protection of commefcial apanment consumer T1lis dissenation firstly studies the commercial apartment Consumer s rights and interests and analvses the connotation andcharacteristicofcommercialapanmentconsumersritsandinterests Secondlythrou obslving some concr

9、ete problems about encroaching on consumer s rigllts d interests in the commercial apartment business ， this dissenation analyses the reason of the problem Consumer s weak persn status in the market economy ， imperfection of the law the inefI ectiVe supefvision and maIlagement ofreal estate market，

10、housing market s own characteristicS lead to above problems lenthe anideputfbardthenecessitytothe protectionof merchandise building consumer ri ts 7nle anicle points out there exist欢迎下载精品学习资源many faults in the protection of consumer ri s and interests in real estatc trmsactions ， such the biguous su

11、bject d me impellfbct context ofthe consumers ， rigllt in the law of PRC， d there cXist much deteriorateConflict between the Law of the PRC on the ProtecItion of the Ri ts d Interests of Consumers alld the commercial house trade law and mles， and so on Ill response to these circumstances， the anicle

12、 finally provideslegislation protection ， judicial protection， social protection as weU govemment protection to strengthen the protection of consumer ri ts，witha view to the establishment of community；wide coverage of the a11 Round, three dimensionalprotectionsystem ，andfeducethevioIationof legitima

13、terigIltsandinterestsofconsumersinthercaI estatetransactions EvenifthedevelopershaVethebehaviorsof Violating the legitimate rights and interests of consumers， consumers are abletoprotecttheirown legitimateri ts and interests according the releVant ，and so as to promote the protection of consumer rig

14、hts ，and to promote the China s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly development.Keywords：CommercialApartmentConsumer； ProtectionofRightandInterest；欢迎下载精品学习资源引言近年来，随着我国社会主义市场经济的进展和住房制度改革的不断深化，商品房消费者在市场经济中的位置越来越重要；消费者在购买和使用商品房过程中依法享有的权益和利益能否得到有效爱护，不仅关系到消费者个人基本生存

15、权益的保 障，而且已经成为商品房市场连续健康进展的前提条件，因此爱护好商品房消费者的合法权益具有深刻意义；然而，现实的情形是，消费者在购买商品房的过程中常常与开发商发生纠纷，消费者的合法权益往往受到侵害而没有得到准时适当有效的爱护或救济；房地产消费投诉率居高不下，并且投诉额度大，涉及内容广，问题解决率低，以至于开发商与消费者之间纠纷呈白热化的趋势，甚至维权过程中发生流血大事，这既直接损害了消费者的生存利益，也有碍于房地产市场乃至整个国民经济的健康进展，更不利于社会的和谐稳固；目前我国已经制定了一系列的法律、法规，并建立了各种组织，采纳司法和行政手段加强对商品房消费者权益的爱护，但我国商品房消费

16、者权益爱护法律制度仍存在很多不足，如商品房消费者爱护主体位置不明确，权益内容不完善；商品房买卖中买方合同权益爱护不足；商品房消费者权益爱护法律、法抓规章等之间存在着较严峻的法律冲突；商品房交易法律、法 规、规章中买卖双方信息不对称；法律规制不完善等等；本文以爱护商品房消费者权益和促进商品房市场健康进展为动身点，从商品房消费者权益的内涵入手，阐述了商品房消费者权益受损的种种表现及缘由，分析了现行的法律爱护现状，并就消费者权益爱护机制提出了一系列建议，以期建立掩盖全社会的全方位、多层次、立体化的爱护体系，从而确保商品房消费者权益的顺当实现，促进房地产业乃至整个国民经济的健康进展；1 商品房消费者权

17、益的内涵及特点1.1 商品房消费者权益的内涵探讨商品房消费者权益的概念，第一需明确何为消费者；消费者权益爱护法 以下简称消法 第 2 条规定： “消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法爱护；切实爱护，是我国消费者权益爱护法的动身点和欢迎下载精品学习资源核心内容； 1993 年颁布的消法正是以此为动身点，广泛吸取、借鉴了各国以及国际消费者爱护立法的体会，设计了我国的消费者权益内容和体系，并专章规定了 国家对生产经营者的监督治理、对消费者权益的爱护职责以及国家司法机关在消费 者争议解决方法中的权威作用，在爱护消费者权益方面起到了很大的积极作用；1.1.1 、商品房消费者权益1

18、.1.1.1 商品房消费者权益的内涵商品房消费者权益，是指商品房消费者在购买和使用商品房过程中依法享有相应的权益并有权作出或者不作出肯定行为，并有权要求政府、房地产商作出不作出肯定行为，从而使权益得到爱护并给商品房消费者带来应得的利益；1.1.1.2 商品房消费者的详细权益第一，消法规定下的权益消费者权益不是一项权益，而是一束权益，消法作为消费者权益特殊爱护法，其显现标志着我国在消费者权益爱护方面形成了比较完整的法律体系；依据消法的规定，消费者在购买、使用商品和接受服务时主要享有如下权益： 1 安全权； 2 知情权； 3 挑选权； 4 公正交易权； 5求偿权； 6 结社权； 7 获得有关学问权

19、； 8 人格尊严和民族风俗习惯受敬重权；9 监督批判权；商品三、商品房消费者的权益极为复杂且具有专业性其次，商品房交易涉及金额大，交易风险大，相关契约条款特别复杂，涉及建筑、房产、法律等诸多学问，而一般的消费者是很难成为建筑房产法律样样熟知的全才的；其次，商品房价值庞大，生产过程复杂，往往需要经受很多环节，各个环节相互依存，而一旦出问题，设计单位、施工单位、售房单位等往往相互推脱责 任，因此面对极为复杂的商品房纠纷，一般的消费者作为非专业、非知情人士其权益受到损害也便顺理成章；再次，商品房的交易程序极为复杂，需要签订购买房屋意向书、房屋买卖合同书，办理过户登记手续、入住手续，与物业治理公司签订

20、物业治理合同，办理房屋产权登记，领取商品房全部权证等；综上可知，随着我国房地产经济的进展和住房制度改革的深化，商品房在公民生活消费中的位置日渐重要；由于商品房交易涉及主体众多，运用法律纷繁，既有民事法律关系，又涉及行政法律关系，同时涉及标的价值庞大，社会影响广泛，关联地产、金融、中介等多个行业，使得商品房交易问题复杂化；上述所述商品房消费者权益的这些特点都打算我国有必要大幅度提高商品房消费者权益爱护意识，加大对欢迎下载精品学习资源商品房消费者权益的爱护力度，使得购房者在不具有专业购房学问的情形下，其权益照旧能够得到很好的爱护，进而促进商品房交易市场及整个房地产业的健康发 展；1.2 在商品房买

21、卖中消费者的权益的特点1.2.1 商品房消费者的权益是最简单受到损害的权益商品房消费者的权益是最简单受到损害的权益与一般的消费者相比，商品房消费者的弱势性更加明显，商品房消费者在购买商品房的过程中，因缺乏有关专业性、技术性学问、信息以及受开发商等的掌握等因素，导致其知情权、公正交易权、受偿权、监督权等在肯定程度上被剥夺，造成消费者权益的损害；商品房本身和商品房交易的特点打算了商品房消费者的权益是复杂的、具有相当专业性、技术性的权益；消费者因缺乏相应学问与信息，在挑选、购买商品房过程中很大程度上依靠于经营者，而经营者往往会利用消费者的这种依靠，对其供应片面虚假信息，以谋求自身利益的最大化；1.2

22、.2 商品房消费者的权益是公民最基本的生存权益之一近年来，我国的消费结构正在发生历史性的变化，人民的生活水平不断提高， 房屋已经成为继食、衣等问题解决以后最重要的消费品，买房已成为新的消费热 点，这为中国房地产的进展供应了新的契机；在房地产业迅猛进展的同时，商品房消费者利益的保证也被提到了前所未有的高度；党中心、国务院高度重视解决人民群众的住房问题，始终把改善群众居住条件、保证城乡购房者的合法权益作为住房制度改革和房地产业进展的根本目的；1.2.3 商品房消费者的权益极为复杂且具有专业性第一，商品房交易涉及金额大，交易风险大，相关契约条款特别复杂，涉及建筑、房产、法律等诸多学问，而一般的消费者

23、是很难成为建筑房产法律样样熟知的全才的；其次，商品房价值庞大，生产过程复杂，往往需要经受很多环节，各个环节相互依存，现实中保证每一个环节都不出问题特别困难，而一旦出问题，设计单位、施工单位、售房单位等往往相互推脱责任，因此面对极为复杂的商品房纠纷， 一般的消费者作为非专业、非知情人士其权益受到损害也便顺理成章；欢迎下载精品学习资源2 商品房消费者权益受损现象近年来，随着商品房市场连续升温，我国房地产业得到了快速增长，人民群众的住房条件也快速改善；据统计，从1996 年起，城乡每年建房超过10 亿平方 M，折合 100 万套住宅，与此同时，商品房消费市场中也暴露出不少问题；为了推动房地产市场的诚

24、信建设，中消协同中国房地产行业协会及有关单位，在全国开展房地产业消费状况调查，加强对消费者选购商品房的消费训练和指导，征集评比在房地产市场诚信建设中的典型人物和大事，支持消费者起诉商品房消费纠纷案件，并为建立商品房市场诚信建设和消费者中意度评判体系做了很多探究工作，在协作政府有关部门搞好房地产市场监管，爱护消费者的合法权益，促进房地产业的进展方面，发挥了重要作用；从 2021 年以来，房地产业消费者投诉量逐年下降，但是消费者对商品房仍有众多的埋怨和不满；目前，侵害商品房消费者权益的现象主要表现在以下几个方面2.1 商品房质量不过关在关于商品房投诉中，涉及质量问题方面的投诉始终居高不下，商品房质

25、量问题指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准；常见的主要有因房屋沉降造成的墙体开裂、下水道堵塞、断裂；因墙体材料挑选、不当引起的墙体开裂及粉刷起壳等这样的工程有的被检查出来，仍有很多没被检查出 来，从而形成严峻的事故隐患；2.2 商品房面积缩水商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的商品房买卖合同中商定的建筑面积，即套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和；实践中常显现以下侵害买房人权益的现象：总的建筑面积不变，而分摊的共有建筑面积增加；2.3 商品房销售广告不真实商品房销售广告是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定的人宣扬和发送的有关预售商品房的图片和文字说明；在商品

26、房预售时房屋尚未建成，购房人不能通过实物，而只能通过售楼广告明白所购房的状况；因此，售楼广告对消费者打算是否购买商品房起着特别重要的作用；欢迎下载精品学习资源2.4 商品房价格虚高对于我国的房价是否有泡沫的问题，自 2003 年以来就始终是争辩的热点，对房价是否虚高，判定标准不一，国内甚至有学者用 30 个指标作为评判依据，比如房地产投资占 GDP比重、空置率等；从国内和国际主要争论来看，租售比、房价收入比、家庭月供收入比是三个基本指标；所谓租售比，是指每平方M 使用面积的月租金与每平方 M 建筑面积的房价之间的比值；从国际体会看，用来衡量一个区域房地产运行状况良好的租售比一般为1：300 1

27、： 200；假如租售比低于 1： 300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；假如高于1：200，说明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好；2.5 房屋产权证书难办理房屋产权证是证明房屋全部权的重要凭证，能否办到房屋产权证对于消费者而言极其重要；然而现实中，有的经营者在没有取得国有土地使用证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证的情形下，违章建筑并非法出售商品房， 在售房时又对购房者隐瞒无产权的实际情形，导致购房者误认为所购房屋合法，能取得产权，但实际上却无法办理房屋全部权证和国有土地使用证；有的经营者在集体土地或者公益用地上开发建造商品房，消费者购买后根本事不到产权证书；实践中，

28、因房屋产权证问题而引发的侵害消费者权益的案例屡见不鲜；3 商品房消费者权益受损缘由3.1 商品房消费者的劣势位置住房制度改革明确了房地产消费关系的市场属性，而消费者的弱者位置是由商品经济本身所打算的；从经济结构上分析，一般居民作为房地产消费者很难与房地产经营者相抗衡，消费者在这种交易中总是处于弱者位置；第一，从力气对比上 看，商品房消费者是个人，而房地产经营者一般是拥有雄厚资本、设有复杂组织机构的企业；二者从交易起始，位置便是不公平的，特殊是集团化的大型垄断企业， 在利益驱动下，凭借其优势位置，有可能不惜实行各种手段损害消费者的利益；欢迎下载精品学习资源3.2 房地产商追赶暴利商品房价格过高是

29、导致商品房消费者权益受损的重要缘由，现实中，商品房价格过高的缘由是多方面的，但其中一个特别重要的一点便是房地产商过度投机追赶 暴利的结果；搞房地产肯定赚大钱是老百姓普遍认同的观点，房地产商甚至一度被 称为“暴利户 、“房老虎”；因商品房买卖标的物的特殊性，在很长一段时间内， 始终实行政府指导价，但随着社会主义市场经济的进展，目前，除经济适用房实行 政府指导价外，一般商品房的价格均已放开，买卖双方依据商品房的质量、市场需 求商定销售价格；3.2.1 商品房价值庞大商品房与人民群众生活亲密相关而且价值庞大，购房不论对哪个收入阶层的消费者来讲，都是生活消费中的头等大事；一套商品房动就几十上百万，如此

30、庞大的价值，使得消费者在购买这一商品的时候，必需特别谨慎，对于开发商来讲同样如此；在买卖商品房中引发的纠纷给消费者带来的经济缺失、精神损害也更大；的 确，面对商品房如此庞大的价值，消费者和开发商哪一方都不愿承担如此庞大的缺失，即使是开发商的过错，其也会想方设法逃脱；这便肯定程度上增加了对商品房消费者爱护的难度；3.2.2 商品房质量使用检验周期长一般而言，消费者看房，对商品房进行质量检查主要是看房屋有无裂缝、有无倾斜、有无渗漏等等；明显的裂缝与渗漏短期内可以发觉，但很多质量问题并不是看房当时能发觉的，而是需要少就几个月，多就几年甚至上十年的时问；3.2.3 商品房生产过程复杂，环节较多房地产产

31、业链条长，开发过程中受各种因素的影响很大，房屋开发、销售涉及的行业和部门较多，一幢商品房从策划到生产，再到销售给消费者，需要经过很多与其他商品不一样的多个立体交叉环节，需要多个部门和机构的参加，包括房产、城市规划、价格、卫生等部门和勘测、设计、施工、金融等行业；商品房丌发是一项环节众多的系统工程，需要多个机构协作，各个环节环环相扣，哪个环节出问题均可对商品房造成影响，而现实生活中保证每一个环节不出问题并不简单，并且在出问题后各开发商往往相互推诿，消费者很难追究开发商的责任，因而其权益得不到有效的保证；欢迎下载精品学习资源4 房地产市场存在一系列问题4.1 商品房一级市场进展过热自 2004 年

32、以来，我国房地产业飞速进展，房地产投资、房地产价格等以超常的速度攀升，逐步出现出过热态势；据统计，2004 年全国商品房销售价格指数比上涨9， 2005 年上涨 77， 2006 年连续上涨 55；同时，房地产开发投资额不断提高， 2001 年仅为 063 万亿元， 2021 年之后房价趋于平稳 ,2021 年 2 月 20 日国务院常务会议确定新国五条 , 出台五项调控政策措施 , 要求各直辖市 , 方案单列市和除拉萨外的省会城市要依据保持房价基本稳固的原就，制定并公布年度新建商品住房价格掌握标准，建立健全稳固房价工作的考核问责制度，但房价居高不下，广大群众买不起房或沦为“房奴”，是房地产业

33、进展过热造成的后果之一；相关调查显 示，我国 98的房贷消费者有精神病症，可见高房价已经对消费者的心理健康造成了严峻影响；4.2 官商结合，幕后操作承建房地产工程资金量大，回报率高，为了谋取利益，建筑商往往不惜一切手段承揽工程工程，其中最主要的便是对把握土地批租权的地方官员进行腐败攻关， 而政治和法律头脑并不清楚的地方官员又很简单在金钱面前迷失自我；4.3 房地产业融资渠道相对单一来自国家统计局的数字显示， 2006 年以来，房地产开发投资本年资金来源中的国内贷款高位反弹，并且显现出越涨越快的趋势；目前我国房地产业的融资仍主要 依靠银行贷款，银行承担了大部分金融风险；薪阶层就实际消费才能下降，

34、导致贫 者越贫；泡沫一旦破灭，房地产价格将大幅下跌，作为抵押物的房产急剧贬值，进 而银行乃至整个国民经济受到严峻创伤，购房者的权益更是无从得到保证；综上，目前我国房地产市场尚不规范，除上述外，仍存在很多问题导致商品房消费者的权益受损，如违规开发、广告虚假、面积缩水、秩序纷乱等等，而目前的法律对房地产消费市场的规范比较欠缺，对商品房消费者利益爱护的规范较为薄弱；欢迎下载精品学习资源5 对商品房消费者权益进行爱护的必要性随着我国住房商品化改革的深化实行，商品房这种特殊的商品在公民生活消费中的位置日渐重要；由于商品房交易自身的特点以及市场经济条件下商品房消费者的弱势位置，近几年消费者对商品房投诉的案

35、件日渐增多，并成为我国消费者爱护的一个新课题；中共十六届四中全会提出构建社会主义和谐社会，其中一个特别重要的目标便是实现“安居乐业”，保证人民群众“居者有其屋 ，以达致社会的公正、正义、和谐；为此，对房地消费者权益进行充分爱护是特别有必要的；它不仅仅是消费者权益爱护进展的需要，也是房地产市场健康进展的需要，仍是社会和谐稳固的需要，总之，假如房地产市场消费者权益屡屡受侵害，那么房地产市场就不能健康进展，社会不稳固因素就会增多，百姓安居乐业、构建和谐社会的目标就难以实现；为了实现社会和谐，建设美好社会，就必需加强商品房消费者权益的爱护；6 我国商品房消费者权益法律爱护的现状及不足6.1 商品房消费

36、者权益法律爱护现状当前，我国并没有针对商品房消费者权益进行特地立法，爱护商品房消费者权益的规定散见于民事、经济和行政等法律、法规中，例如消费者权益爱护法、城市房地产治理法、民法、合同法、广告法、物权法等都有所涉及，但是仍不够全面和系统，存在着较大的漏洞，给消费者的权益的权益带大较大的威逼；6.2 商品房消费者权益爱护法律制度的不足6.2.1 消费者权益爱护法的缺陷6.2.1.1 商品房消费者主体位置不明确商品房像一般商品一样已经完全具备了商品的属性：作为不动产的商品房也是法律意义上的消费者消费的对象，商品房买卖合同和作为动产的一般商品的买卖合同相比没有本质上的差异；不能按价值的高低来确定一件物

37、品是不是商品；但是由于消法在消费者的主体条件上定义不明确，使得法官在处理商品房纠纷时无欢迎下载精品学习资源所适从，造成各地方立法以及司法实践的不统一，商品房消费者维权底气不足；6.2.1.2 商品房消费者的权益范畴过窄消费者权益是消费者权益爱护的核心问题，消法赐予了消费者九项权益， 随着社会的进展和新型行业的显现，这九项权益已经不能满意爱护消费者利益的需要；商品房消费者作为一类特殊的消费者，其权益应当受到特殊的爱护，最为典型的是缺乏对商品房消费者的反悔权的规定；出于爱护消费者的利益，目前很多国家的法律规定了销售金额较大的商品答应消费者在肯定期限内可以反悔 即反悔权，也叫徘徊期 ；总之，随着时代

38、的进展和社会的进步，消费者享有的权益也将越来越多，消法作为消费者权益爱护的基本法，也应与时俱进，逐步扩大其调整范畴，增加权益种类；6.3 司法说明的不足从总体上讲，说明的公布和实施，有助于爱护消费者的合法权益和制裁房地产开发企业的违法经营行为，但仍存在不少需进一步完善的地方；例如在实践中，运算公摊面积的争议和界定公共财产的争议是开发商与购房人发生的争议最多的、对购房人利益损害最大的、并且难以通过协商解决的问题，然而对这两个争议，说明都没有涉及；6.4 相关法律制度存在冲突我国商品房消费者爱护法律制度的冲突是比较严峻的，举几例予以说明：例一：土地治理法和城市房地产治理法的关系特别纷乱；第一，从标

39、题上和理论上无法确定二者是从属关系仍是并列关系；其次，从内容上看，二者既有从属又有并行仍有冲突的部分；这两大重要法律之间的纷乱关系给房地产的执法和司法实践以及商品房消费者权益的爱护带来了无穷的后患调整一级市场的法规较多，规范二级三级市场的法规较少房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场；房地产二级市 场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产出售和出租给消费者的市场； 房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人次将房地产转让或租赁的市场；目前我国房地产法规大多属于土地转让治理、房屋拆迁和

40、房地产税方面的法规，而以居民住宅问题为中心的立法，比如房屋买卖、租赁、抵押等方面的立法却相对较少，欢迎下载精品学习资源远不适应形势进展，不少与消费者利益紧密相关的房屋预售、物业买卖、房屋出 租、房屋抵押等方面的法律纠纷较难找到合适的法律依据，这对商品房消费者权益的爱护明显极为不利；6.5 立法层次低，法规、规章居多从上文介绍的商品房费者权益爱护的现状可以看出，我国商品房消费者权益保 护方面的房地产立法层次较低，像城市房地产治理法、消费者权益爱护法 那样由人大常委会通过的法律极少，与城市房地产治理法配套的多是部门规章 以及“报告”、“看法 、“暂行规定 和司法说明等，不仅极不庄重，而且规范性差，

41、难以执行和操作，难以给消费者利益以最大爱护；总之，对于商品房消费者权 益的爱护，尽管我国目前已经初步形成了以消法和城市房地产治理法为核 心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系的框架，但是我国现行商品房 消费者权益的法律爱护照旧不够完善；7 完善商品房消费者权益爱护机制的建议从上文的消费者权益爱护现状可以看出，近些年来，国家实施了一系列措施， 逐步加大了规范商品房市场开发行为，颁布了一系列有关的房地产法律法规，这些法律法规对房地产开发经营活动赐予了原就性、范畴性的规定，并发挥着法律的准许和禁止、支持和限制、嘉奖和惩罚等调整作用，这对加大商品房消费者的爱护力度、爱护商品房消费者的合法权益也

42、起了重要作用；但是，由于我国的房地产市场尚不成熟，并没有从根本上遏制开发商在开发销售商品房过程中严峻侵害消费者权益的违法违规行为，这种状况严峻影响到我国商品房市场和房地产业的连续健康进展和人民生活水平的进一步提高，商品房消费者权益的爱护工作亟待加强；笔者认为，在认真分析总结我国商品房消费者权益受损现象、缘由以及目前的爱护情形的基础上，应坚持标本兼治、重在治本的原就，总结借鉴国内外先进体会，深化明白其进展规律，不断积存商品房消费者权益爱护的体会，以法律爱护为主同时又不仅仅依靠单一的法律手段，而要综合运用法律、经济、社会、道德等多种手段，尽快建立健全商品房消费者权益爱护机制；为此需要从以下几方面努

43、力：7.1 商品房消费者权益爱护的立法完善完善立法是对商品房消费者实施爱护的基础和前提，也是最重要的手段之一；立法爱护的主要内容和要求是依据时代的进展变化建立健全相关法规，使商品房消费者权益爱护工作真正做到有法可依；欢迎下载精品学习资源7.1.1 明确购房者属于消费者任何一部法律都有自己特定的调整范畴，这打算着该法律的内容，消法作为调整国家在爱护消费者权益过程中发生的社会关系的特地法，其调整范畴详细取决于法律对消费者的界定；依据消法其次条的规定，消费者是指为生活论商品房消费者权益的爱护需要而购买、使用商品或者接受服务的人；这些特殊性下说明白对消费者予以更高程度的特殊爱护的迫切性，而非剥夺对商品

44、房消费者的爱护；7.1.2 拓展商品房消费者权益种类权益是爱护消费者的基本依据，但仅仅 9 项权益己不足以爱护商品房消费者， 随着经济和社会的进展，立法机关应拓展权益种类，比如明确规定购房者的反悔权；消费者的反悔权主要针对的是一些“不违法、但显失公正的商定行为；前文已述，虽然消费者反悔权在国内的相关法律法规中仍是空白，但是在国外已经成 为一种流行趋势，并成为商家的一种竞争手段；西方发达国家的商业进展历程告知 我们：越是经济发达的国家，越是敬重消费者的反悔权，它表达了对消费者权益的 敬重；商品房买卖属于大宗消费，消费者对相关学问特别缺乏，稍不留神就陷进了 开发商布下的不违法但极不公正的“温顺”陷

45、阱；反悔权在这种情形下将切实爱护 商品房消费者的合法权益；因此赐予消费者一个反悔期，可以规定为取得竣工验收 合格证 现为备案证 后 30 天内，购房者有反悔退房的权益；同时，对开发商或销售商而言赐予商品房消费者反悔权既是表达诚信的一种方式，仍将是一个吸引消费者 的经营手段；7.1.3 明确商品房适用欺诈惩处性赔偿规定消法第 49 条规定“经营者供应商品或者服务有欺诈行为的，应当依据消费者的要求增加赔偿其受到的缺失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接 受服务的费用的一倍；”该条便是闻名的惩处性赔偿规定；不难看出，该条的适用 条件有两个，一是消费者为生活消费需要而购买商品或接受服务；二是经营者供应 商品或服务有欺诈行为；惩处性损害赔偿，具有补偿受害人遭受的缺失、惩处和遏 制不法行为等多重功能；我认为商品房完全满意其适用条件，在消法中应予明 确，理由如下：第一，从主体资格上看，购房者作为一方主体，购买商品房以满意 自己“住 的需求，是合格的消费者，而房地产开发商作为另一方主体，正是以赢利为目的的经营者，所以商品房买卖双方都是消法适格的主体，其行为理应受消法规范和调整；商品房属于商品，消费者在购买商品和服务消费中，其合法欢迎下载精品学习资源权益受到侵害，可以依据消费者权益爱护法寻求救济；其次，从投诉标的来看，前文已论证，商品房