2022年房地产开发项目可行性研究报告(范文.docx

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1、精品学习资源房地产开发工程可行性讨论报告（范文）一、工程背景1 、 工程名称 ：居住小区（暂定名）2 、可行性讨论报告的编制依据：（ 1）城市居住区规划设计规范（ 2） A 市城市拆迁治理条例（ 3）城市居住区公共服务设施设置规定（ 4）住宅设计规范（ 5）住宅建筑设计标准（ 6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（ 7）城市道路绿化规划及设计规范（ 8）高层民用建筑设计防火规范3、工程简况1 ）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方 M，该地块属 A 市 类地段；2 ）建设规模与目标：土地面积：亩（平方 M） 容积率：开发周期：土地价格： 元/亩（ A 市国有土地使

2、用权挂牌出让起价）欢迎下载精品学习资源建筑面积（估计）：总建筑面积：3 ）四周环境与设施（1） ）步行约 10 分钟可至 A 市中心；（2） ）西侧为 A 市城市中心景点；（3） ）东侧为城市绿化带，南侧为广场；（4） ）西南靠近 A 市学校；（5） ）北面为 A 市人民银行；4 、工程 SWOT 分析优势及机会(1) 该工程地处 A 市最具进展潜力的地段，周边环境在不久的将来是正确的居住区域；(2) A 近几年的经济进展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间；(3) 东侧的胜利开发，为该区域的房价定位供应了市场认可性；(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该工程

3、的商铺价格奠定了肯定的基础；(5) 拆迁的当地居民挑选就地回迁的比例较大，对该工程的资金流压力有肯定的缓解作用；(6) 该工程以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少；(7) 该工程规划定位为A 市第一个小高层住宅小区，我公欢迎下载精品学习资源司在 B 市开发小高层的体会可以为之借鉴；(8) 我公司与 A 市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的进展；(9) 物业治理公司在A 市的先行介入，为今后该工程的物业治理，具有肯定的优势互补的性；(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价胜利制造了肯定的机会；劣势及威逼(11) 拆迁密度过大

4、，拆迁成本及风险是该工程胜利与否的关键；(12) A 市拆迁实施细就的即将出台，拆迁成本的猜测具有肯定的风险性；(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有肯定的不确定性；(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高；(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有肯定的不行确定性；(16) 小高层的居住观念的形成，物业治理费、电梯的运行和爱护等，将给今后的销售带来肯定的抗性；(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大；(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本工程的竞欢迎下载精品学习资源争将比较猛烈；(19) 拆迁的难度，

5、使该工程的建设周期具有延期的可能；(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善；二、市场分析1 A 市简况（参考）A 市位于河南岸，面积平方公里，人口万；生态环境优良；境内有国家级森林公园、国家级野生动植物爱护区、国家级水禽湿地爱护区；全市森林掩盖率达56 ， 1996年和 1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国 21 世纪议程地方试点；投资环境良好；交通通信便利，大路已形成了以国道、省道及沿江大路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重 要港口 A 港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐才能达 500万吨， A 港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种

6、通信方式和多功能通信服务网络；工程所在区位于江中下游南岸，与 B 市接壤，是 A 市政治、经济、文化中心；全区总面积2516 平方公里，人口62 万，辖 8 个乡、 13 个镇、 4 个街道办事处；城区人口12万；2 A 市房地产住宅市场分析欢迎下载精品学习资源A市房地产业从起步到进展，大致经受了三个阶段： 1988年至 1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态；1994年至 1998年为其次阶段，统代建行为逐步消逝，商品房开发逐步兴起； 1999 年至今为房地产业进展与规范阶段；以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起

7、了城市建设新一轮高潮；特殊是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模快速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序进展时期；到目前为止，A 市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积存；居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立；二 OO三年， A 市房地产业主要特点表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大；房地产开发投资完成4.6 亿元， 投资增幅达 33.4%, 占全市建设系统投资65% ，占全市固定资产投资 12.6% ；表现之二：市场供销两旺；主城区竣工商品房面积20.04万平方 M，销售面积22.04万平方 M，消化空置房 2 万平方 M；

8、城市人均住房建筑面积已达26 平方 M；表现之三：房价平稳上升；城区商品住宅价格较去年上涨17% ，净增 400 元/m2 左右；欢迎下载精品学习资源表现之四：交易市场连续升温；全市全年共办理各类房产交易 1.12 万起； A 市城区共办理各类房产交易 7938 起， 面积达 89.62 万 m2 ，比上年度分别增长 25% 和 35% ，其中存量房买卖 2305 起，面积 24.40 万 m2 ，成交金额 8800 万元；表现之五：拉动经济成效显著；房地产业增加值占全市GDP增加值 14% ，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元；对今后

9、市场的猜测：- 从购房才能看相伴着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到 2003 年，城镇居民可支配收入从5222 元上升到 6028元；尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热；从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领 域；加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求；目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42% ，年增幅达 16% ；从消费结构看随着房地产市场的进展，居民住房消费观念发生了明显 的变化；人们已不能满意于“够住就行”的传统观念，改善型欢迎下载精品学习资源住房的需求较为明显；住房消费正由“居住型”向“享

10、受型”转变；二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大；据调查，汇景花园一期95% 以上购房户均为房改房换房；从需求关系看依据城市总体规划，城市建城区面积将由 14.6 平方公里进展到 27.8 平方公里，城市人口由 12 万人增加到 30 万人；在不考虑有效购买力的情形下，单从住房需求分析， A 市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业供应宽阔的进展空间；3、主要竞争工程分析 住宅小区具体情形如表：工程套数 建筑面积（万） 平均单价（元 /） 位置向阳小区1500221400宝山路新华小区78581344黄河街银河小区 1701460银河街成光小区130

11、1400学院路太阳神小区 5006.91508英雄路部分商业网点具体情形工程面积单价元 /位置汇丰花园408040005600新城区秋爽花园5070500012000市中心欢迎下载精品学习资源碧苑小区36506800建设路桃园小区车库550秋浦路 荷花村车库550建设路三、工程财务分析（一）、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构，其中4 栋 5 层住宅楼房（试验学校职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）；其它房屋均为二四层；依据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅 34329 平方 M，经营性用房 600 平方 M ，合计住户约 205户

12、；住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房；住户 90% 以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表；具有肯定的房屋拆迁体会；拆迁成本估算：依据 A 市城市房屋拆迁治理方法规定和拆迁补偿评估报告；1、住宅： 640 元/平方 M* （ 0.9+0.3+0.08+0） *34329平方M=34329*819.20元=28122316.80元2、 经 营 性 用 房 ： 640元 /平 方M*欢迎下载精品学习资源（ 0.9+1.5+0.3+0.45+2.7） *600 平方 M=600平方 M*3776元/平方 M=2265600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅 34329 平方

13、 M*45 元/平方 M=1544805元 经营性用房： 600 平方 M*45 元/平方 M=27000元4、室内装饰： 34929 平方 M*80 元/平方 M=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等：34929 平方 M*48 元=1676592元6、搬家费、暂时过渡费等：1 ）、搬家费：住宅： 200 户*300 元=60000 元经营性用房： 9 户*500 元=4500 元小计： 64500 元2 ）、过渡费：住宅： 34329 平方 M*2.5 元/平方 M*6 个月=514935元 经营性用房： 600 平方 M*16 元/平方 M*6 个月=57600元小计： 632535

14、元其他费用3 ）、 治理费，托付拆迁费：34929平方 M*15 元/平方 M=523935元4 ）、 房屋拆迁评估服务费费：35000 元5 ）、 嘉奖：欢迎下载精品学习资源34929平方 M*100 元/平方 M=3492900元上述全部费用小计： 38533208元，折抵每平方补偿金额为 1103.18元；依据 A 市人民政府令，对A 市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁治理办法，在 2003 年 7 月 1 日开头执行后； A 市城市房屋拆迁就困难重重，特殊全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止；1103.18元/平方 M+

15、100 元/平方 M =1203.18平方 M1203.18元*34929平方 M=42025874.2元（二）建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000，建筑面积： 2000 ；主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近 小区的桥旁；沿建设东路建二层裙房，形式基本同 S 小高层，裙房上建三栋 12 层住宅，裙房占地 110*15*2=3300 ， 三 栋 12层 住 宅 建 筑 面 积 ： 29.4*13.8*12层 *3栋=14606 ，合计建筑面积： 17906 ；地块内大致布置一栋 15 层 29.4*13.8*

16、15层； 一栋 12 层 29.4*13.8*12层；欢迎下载精品学习资源三栋12 层 40*15*12层；一栋15 层 40*15*15层；占地面积： 3211 ，建筑面积： 41554 总占地面积： 5861 ，建筑密度： 20.7%总建筑面积： 61460 ，容积率： 2.17高层均设计地下室，面积为4861，总户数约为297户；建设成本估算（一）、工程前期费：1 、拆迁成本2 、土地出让金3 、城市基础设施配套费：61460*50 元/=307.3万元4 、人防基金：配套建地下室5 、规划技术服务费： 56160*1.4+5300*2.2=9.03万元6 、墙改： 61460*8=49

17、.168万元7 、散装水泥： 61460*2=12.29万元8 、白蚁防治费： 61460*2=12.29万元9 、质量监督费： 61460*2=12.296万元10 、施工图审查： 61460*1=6.15万元11 、防雷审查： 61460*1=6.15万元12 、消防审查：欢迎下载精品学习资源13 、文物： 0.2 万元14 、规划设计： 10 万元15 、建筑设计： 2000*12+59460*30=180.78万元16 、地质勘探： 61460*2=12.29万元17 、测量定位： 10 万元18 、煤气增容： 2500 元/户19 、供水管网配套费： 20 元/小计： 627.93

18、万元（ 18 、19 项代收代缴，未计）（二） 工程成本1 、桩基： 59460*100元/=594.6 万元2 、地下室： 4861*600元/=291.66万元3 、主体： 59460*900+2000*500=5451.4万元4 、电梯： 9 栋*50 万元 /栋=450 万元5 、室外水电气工程： 61460*50=307.3万元6 、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元7 、监理费： 6337.66*1%=63.38万元小计： 7527.1 万元总计、 8155.03万元（三）工程费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原就，就该工程的预算定价为：小高层住宅 190

19、0 元/ 商铺 6000 元/ 地下车库 800欢迎下载精品学习资源元/销售收入 住宅 1900*56160=106704000商铺 6000*5300=31800000地下室 4861*800=3888800总计： 142392800元营业税及附加142392800*5.5%=7831604各项费用142392800*4%=5695712总成本：拆迁成本 +建安成本 +税收 +费用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=1371034 90.2毛利润：销售收入总成本=142392800-137103490.2=5289309.8元三、工程费用分析结论如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该工程具有肯定的利润空间，工程可行；如超出工程风险较大，工程不行行；欢迎下载