2022年农贸大市场一期建设项目可行性研究报告.docx

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1、精品学习资源目录第一章总 论 .41.1 工程基本情形 .41.1.1 工程名称、建设性质及建设地点 .41.1.2 工程定位 .41.1.3 工程单位基本情形 .41.2 可行性讨论报告编制依据 .51.3 工程建设背景 .51.3.1 工程提出背景 .51.3.2 工程建设地必要性 .61.4 工程建设概要 .61.4.1 建设规模与建设内容 .61.4.2 建设期限 .71.4.3 投资及资金来源 .71.4.4 工程效益 .71.5 综合评判 .81.5.1 主要结论 .81.5.2 工程建议 .8其次章工程选址与建设条件 .92.1 建设地点挑选 .92.2 建设条件 .92.2.1

2、 自然条件 .92.2.2 基础设施条件 .9第三章市场分析 .113.1 市场需求分析 .113.1.1 生产和供应猜测 .11欢迎下载精品学习资源3.1.1 交易市场猜测 .123.2 市场竞争力分析 .123.3 风险分析及防范措施 .13第四章建设方案 .144.1 指导思想 .144.2 工程整体方案设计 .144.2.1 总体方案原就 .144.2.2 总体布局 .144.2.3 建筑单体设计 .154.2.4 装修及场内布局 .164.3 给排水方案 .164.3.1 设计原就 .164.4 供电工程方案 .174.4.1 设计原就 .174.4.2 设计内容 .174.4.3

3、设计方案 .174.5 防雷爱护方案 .174.6 通讯工程方案 .184.7 无障碍设计方案 .184.8 采暖通风方案 .184.9 道路交通工程方案 .194.10 卫生设施方案 .194.11 实施进度支配 .19第五章环境影响评判 .21第六章工程组织与治理 .226.1 组织机构与职能划分 .22欢迎下载精品学习资源6.2 劳动定员 .226.3 治理措施 .226.4 技术培训 .23第七章投资估算与资金来源 .247.1 投资估算依据 .247.2 投资估算 .247.3 资金来源 .24第八章财务评判 .258.1 财务评判依据 .258.1.1 取费标准 .258.1.2

4、工程运算期 .258.1.3 生产负荷 .258.1.4 财务基准收益率 .258.1.5 银行贷款利率 .258.1.6 其他运算参数 .258.2 营业收入、营业税金和附加估算.268.2.1 销售收入 .268.2.2 营业税金及附加 .268.3 总成本及经营成本估算 .268.3.1 开发成本估算 .268.3.2 工程总成本估算 .268.4 财务效益分析 .278.4.1 盈利才能分析 .278.4.2 银行贷款清偿才能分析 .278.5 财务评判结论 .27欢迎下载精品学习资源第一章 总 论1.1 工程基本情形1.1.1 工程名称、建设性质及建设地点工程名称： XX 市 XX

5、农贸大市场一期建设工程建设性质：新建建设地点： XX 市 XXXX路.建设时间： 2021 年 6 月-2021 年 12 月1.1.2 工程定位工程定位国内星级大型农贸市场，是一个集运输配送、现代仓储冷藏、包装加工、物流信息、商贸交易展览为一体地综合性大市场 .农贸大市场开发主题：环保、人文、生态、时尚.依据大市场、大流通、大进展地要求，构建以“XX”为核心，以区域性市场为骨干，以城乡市场为基础地布局合理，结构优化，功能齐全，设施完备，治理规范，运行高效地农产品现代流通体系.该工程主要经营粮油、肉禽类、果蔬、水产品、农资等产品. 工程建成后将将更好地发挥“XX”核心区地交通和区位优势，极大地

6、推动 “XX”现代农业示范区地整体建设和进展，成为辐射周边4 个县市、 13 个乡镇、 50 万人口地农产品物流集散地.1.1.3 工程单位基本情形工程单位名称：XX 市 XXXX农产品物流有限公司全部制形式：有限责任公司公司由 XX 市 XXXX置业有限公司出资组建，于2021 年 7 月 22 日成立公司，公司住宅XX 市 XXXX路，注册资本1000 万元，主要从事农产品交易、仓储、冷藏，停车服务.公司是XX 市 XXXX2021年重点招商引资企业之一，现有员工20 人，其中技术人员8 人，治理人员12 人.公司将充分发挥 XX“XX”核心区地地理优势，以现代化地农产品物流服务带动第三产

7、业进展，推动“XX”现代农业示范区地整体建设和长远进展 .欢迎下载精品学习资源1.2 可行性讨论报告编制依据1. 中共中心 国务院关于加快进呈现代农业进一步增强农村进展活力地如干看法（中发20211号）2. 国务院关于深化流通体制改革加快流通产业进展地看法（国发202139号）3. 国务院办公厅关于促进物流业健康进展政策措施地看法（国办发202138号）4. 国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设地看法（国办发202159号）5. 商务部关于贯彻落实中共中心国务院关于加快进呈现代农业进一步增强农村进展活力地如干看法地实施看法（商建发202151 号）6. 商务部办公厅关于印发“双百市场工程

8、 ”农贸市场建设标准和验收规范地通知商建字202188 号7. XX 市经济和社会进展第十二个五年规划纲要8. “ XX”核心区综合进展总体规划（2021-2021）9. XX 市农业经济进展 “十二五 ”规划（ 2021年 -2021年）10. XX 市商务进展 “十二五 ”规划（ 2021年-2021 年）11. 产业结构调整指导目录（2021年本）（进展改革委令2021第9号）12. 建设工程经济评判方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号）13. 工程单位供应地相关资料.1.3 工程建设背景1.3.1 工程提出背景改革开放以来，我国国民经济连续进展，但“三农 ”问题随着经济地

9、进一步进展逐步显露出来，其与土地治理体制、政府职能发挥、农夫地组织化程度、农业服务体系等诸多体制因素密切相关，在农村市场体系建设中尤为突出，诸多问题亟待解决.近年来，党中心、国务院对完善社会主义市场经济体制做出了很多重要打算，特殊对健全农业社会化服务、农产品市场体系建设等提出了新地目标和具体要求，加强农村市场体系建设已成为当前各级政府地紧迫任务.农村市场体系地核心是农业生产资料、农村日用消费品供应和农产品销售，它是保证农村经济进展和城乡居民生活水平提升地物质基础.没有发达地农村市场体系，就难以保证农业生产资料、农夫生活资料地供应，就难以实现农产品地市场价值，难以有效保证农夫利益，也就不行能有农

10、村经济乃至整个国民经济地可连续进展.XX 市作为 “北粮南运 ”、“南菜北运 ”、“西果东送 ”重要节点城市，将担负起农产品流通和交易平台地重任 .随着我国中部崛起战略地深化，XX 省“两圈一带 ”以及 XX 市“XX”战略地稳步推动，在农产品流通上，XX 市目前仍不具备农产品集散和辐射功能.本工程地建设和投入运营， 将填补这个空白，为 XX 市融入中部城市圈，促进“XX”核心区建设，实现城乡统筹进展起到重 要推动作用 .综合来看，建设XX 农贸大市场是顺应社会进展方向，符合国家产业政策和进展战略，并具有极大进展前景地利国利民之举.欢迎下载精品学习资源1.3.2 工程建设地必要性1. 工程建设

11、是落实党中心、国务院加快进呈现代农业，增强农村进展活力地需要.中心 2021年 1 号文件中共中心国务院关于加快进呈现代农业进一步增强农村进展活力地如干看法（中发 20211 号）环绕 “保供增收惠民生、改革创新添活力”地工作目标，将 “提高农产品流通效率，完善农产品市场调控，提升食品安全水平”作为建立重要农产品供应保证机制地重要工 作内容，进一步强调了完善农产品流通体系对于加快进呈现代农业，增强农村进展活力地重要作用.商务部为贯彻落实中心1 号文件，制定下发了实施看法（商建发202151 号），要求各级商务主管部门要结合贯彻落实国务院关于深化流通体制改革加快流通产业进展地看法（国发 2021

12、39 号）、国务院办公厅关于印发国内贸易进展“十二五 ”规划地通知（国办发 202147 号）等文件，充分发挥农产品流通地基础性和先导性作用，环绕服务“三农 ”和民生工作，加快构建农产品产销平稳运行长效机制，推动形成以农批零对接为主体，以农超对接为方向，以直供直销为补充，以网上交易为探究地农产品现代流通体系，努力促进农夫增收和 居民便利消费 . 本工程将建设一个集运输配送、现代仓储冷藏、包装加工、物流信息、网上交易、产品博览为一体地综合性大市场，形成以农批零对接为主地农产品现代流通体系.2. 工程建设是落实 “ XX”进展战略，推动 “三化 ”同步进展地需要.2021 年， XXXXXX现代农

13、业示范区 “XXXX”总体规划通过国家农业部审批，“XX”战略已上升为XX省重大进展战略.工程地处 “XX”建设地核心区域，已纳入“XX”核心区建设规划.工程运营后将通过优惠地扶持政策和配套地基础设施，制造良好地投资环境，吸引广大客商进场交易，所产生地集合效应又进一步扩大了工程商圈，增加了交易机会，从而带动整个核心区地经济进展.3. 工程建设是加快城市现代化进展地需要.城市居民消费观念和方式地深刻变化，以及城市 现代化地加速进展，迫切要求对城市农贸市场进行改造提升.经过二十多年地改革开放和经济社会进展，社会生产力水平和人民生活水平迈上了一个新台阶，城乡居民生活消费水平快速提高，消费观念和方式发

14、生了深刻变化，人们对食品安全越来越关注，对影响食品安全地购物环 境要求越来越严格 .同时，在人们生活中扮演重要角色地农贸市场开头暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范治理难度大，环境脏、秩序乱、服务差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来 .在超市消费异军突起地势势下，原有农贸市场急需改造和提升已摆上议事日程.4. 工程建设是带动 “ XX”核心区农业产业化进展地需要.我国地 “三农 ”问题牵动着整个社会，解决 “三农 ”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓地大事.建设农贸批发市场，易于发挥其在农产品集 散交易、价格发觉、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面地功能，引导

15、带动当地农业和农村经济地进展.信息在市场经济条件下对农业进展起着日益重要地作 用，特殊是在引导农夫生产，帮忙农产品销售方面地作用越来越突出.本工程建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农夫收入，提高农夫素养水平，并促进特色区域经济进展格局地势成，从而带动整个“XX”核心区地农业产业化进展.1.4 工程建设概要1.4.1 建设规模与建设内容一期工程主要建设内容为建设农产品经营区、调味品区、副食品区、种子区、饲料区等“五大专业市场 ”，同时配套建设检验检测、产品销展、物流配送、分拣加工、电子结算、电子商务、综合服务等“七大功能中心 ”.一期工程实际占地94675.68，其中已办

16、理土地使用权证（荆国用2021）010006294）面积为 94675.68，另有约 300 亩用地作为工程二期预留地 .欢迎下载精品学习资源工程建设内容表 11总用地面积94675.68 （ 141.94 亩）建筑总面积117766.72 农产品经营区8611.49 调味品区2303.97 副食品区11639.40 种子区11639.40 饲料区10914.90 建筑密度42%容积率1.17绿地率25%地上停车位810 辆交易大厅、金融等综合服务区检验检疫、宾馆等综合配套服务区36328.78 36328.78 1.4.2 建设期限工程建设从 2021 年 6 月至 2021 年 12 月，

17、建设期为 30 个月.1.4.3 投资及资金来源一期工程总投资为20023.78 万元，其中土建工程投资11958.89 万元，土地购置5003.01万元，设备和仪器购置及安装费200.00 万元，其他费用1083.45 万元，预备费 655.23 万元，建设期贷款利息1123.20 万元 .工程总投资 20023.78 万元，其中：单位自筹12023.78 万元，银行贷款8000.00 万元 .1.4.4 工程效益1. 经济效益税后增量财务内部收益率 26.62%，税后增量财务净现值（ Ic=10% ）6995.74 万元，税后动态投资回收期 3.19 年，年均净利润 1406.65万元.2

18、. 社会效益（ 1） XX 农贸大市场一期工程地建设，可以从根本上解决“XX”核心区没有上规模地农产品 批发交易场所地局面，同时加强了农产品批发交易与物流配送地紧密结合，从而解决“XX”及周边地区农产品信息狭窄、流通不畅、产品质量不高、交易成本过高等问题制造了条件.（ 2）本工程建设规模大、功能全、信息广，以农产品物流地进展带动农业结构调整和农业产业化进展，对促进 “XX”核心区农业产业化进展，将农产品优势变为商品优势和经济优势，以欢迎下载精品学习资源及增加农夫收入都将起到积极地推动作用.（ 3）本工程实施后，估量直接吸取从业人员3800人以上，有利于解决就业和社会和谐稳固，促进城乡一体化进展

19、.（ 4）工程建设将带动当地商贸、服务等第三产业地进展，对于改善城市环境，增强城市功能和促进当地经济进展具有特别重要地作用.（ 5）工程建设仍将加快 “XX”核心区及周边地区农业产业调整步伐，加快种植、养殖业进展速度，扩大种植和养殖业规模，降低农产品生产成本，提高农户及农产品地竞争力.1.5 综合评判1.5.1 主要结论XX 农贸大市场一期建设工程符合国家产业政策和 “ XX”战略总体规划，已被列入 XXXX“ 十二五 ”重点规划工程，工程用地符合选址原就，地理位置优越，地质条件良好，交通便利，水、电供应有保证，适合本工程建设 .本工程充分发挥了 XX“XX”核心区特殊地区位优势，是实施 “X

20、X”进展战略，加快农谷核心区建设地重要内容，是推动 XX 工业化、城镇化和农业现代化 “三化 ”同步进展地具体实践和重要抓手.对培养农副产品现代流通方式和新型流通业态，有效节省资源、削减损耗、降低物流成本，保证 “菜篮子 ”稳固安全地供应，平抑农副产品物价都将起到很大作用 .另外，工程建设对推动 “XX”核心区城乡一体化建设，完善城市配套设施，丰富城市服务功能，加速农村社会结构转型，转移、吸取大量农村人口就业，缩小城乡区域进展差距和居民收入安排差距，巩固公司在农产品批发市场领域地领先位置，增强公司地核心竞争力都具有重要意义.因此， XX 农贸大市场一期建设工程项日技术上是可行地，经济上是合理地

21、，建设条件是充分地.1.5.2 工程建议1. 公司要加强与地方政府地联系，尽快落实相关配套设施建设，以及各项优惠政策地执行.建议地方政府积极协作，进行拟建工程地市场论证，特殊是在工程场地地土地、相关政策及资金等问题上，和谐有关部门赐予具体地支持和优惠.2. 市场地经营有一个培养和进展地过程，建设单位及有关部门要努力制造良好地经营环境，积极引导和吸纳各地商客和农副产品进场交易，尽快形成规模经营，发挥工程地作用和效益.3. 本工程投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情形进行深化分析与讨论， 做出较为客观、具体地测算，在确保工程进度地基础上，提高资金地使用效率.欢迎下载精品学习资源其次章

22、工程选址与建设条件2.1 建设地点挑选工程建设地址具体位于 XXXX 路，地块平整，已五通一平，交通便利，东面为 XXXX 油脂有限公司，南面为工程预留地，西面为规划路，北面为空地临 XX 大路，是建设农副产品交易、加工基地地抱负场所 .工程所在地躲开了闹市区和居民稠密区，符合 XX 市 XXXX 总体进展规划和土地利用总体规划 .工程用地符合国家产业政策和供地政策 .2.2 建设条件2.2.1 自然条件XX市XXXX为“XX”核心区，背靠大洪山麓，面对XX，有山、有水、有丘陵、有平原. 全区地势东北高、西南低，东北半边丘岗起伏，曲折连绵，海拔高程一般在100M左右，西南半边沃野千里，一马平川

23、，海拔高程一般在32-37M之间 .XXXX土地肥沃，资源丰富，土壤以冲积平原为主，土层深厚，有机质含量较高，且土壤质地沙粘比例适当，保水保肥才能强，通透性较好. 据资料，本地区地震活动虽然频繁，但多为非破坏性或无感地震，地震强度为6度，属非强震区 .工程场区所处地微地貌单元较简洁，地质构造单元较为单一. 本处以强度高、厚度大、分布连续稳固地沙壤为基底，岩溶不发育；在勘探深度范畴内，未发觉断裂、构造破裂带、溶洞等；场区内及其邻近无滑坡体、无泥石流等不良地质作用和地质灾难.XXXX属亚热带季风气候，具有四季分明、阳光充分、热量丰富、雨量充分，无霜期长，寒冷酷暑期短地气候优势.2.2.2 基础设施

24、条件该工程选址在 “XX”核心区 XXXXXX路，占地面积 142 亩，整个场地地势平整，基础设施已初步配套完善，水、电、气、通讯均已铺设完毕.省道 107 由东向西从门前经过，北距武荆高速太子山出口仅 10 公里，有农谷大道连接，交通特别便利.四周无污染企业，没有任何污染 源，环境状况良好.工程区内基础设施齐全，完全能满意工程建设及运营地需要.给水：工程用水由XX 自来水公司保证供应 .排水：园区实行雨、污水分流排水，经综合讨论河流水系分布、地势、环保，污水管道系欢迎下载精品学习资源统地现状等因素 .公司地污水接入市政管网，汇入污水处理厂，经处理后排入当地地表河，完全可达到排水要求 .电力：

25、可以考虑就近地输变电站架设专线到公司厂区，满意本工程装机容量地用电需要.通讯：电信、联通固话均可接入园区.宽带：电信通讯光缆已接入；电信宽带均可接入园区.大容量、多功能、高效率地通信网络干线光缆掩盖全市.欢迎下载精品学习资源地区产业带优势农产品优势农产区双低油菜产业带；优质稻M 产XX业带；商品蔬菜产业带；水产养殖带；速生林产业带；优质三元猪产业带优势农产品：柑桔、魔芋、芝麻、板栗、蚕茧、蜂产品、食用菌、奶类、茶叶、中药材、双低油菜 .两江流域； XX ； XX腹地；以武汉为中心向沪蓉、京珠沿线扩展地农区2.“ XX地”区及周边 100 公里范畴内农产品生产猜测估量到 2021 年， “XX”

26、地区农产品产量将有较大地提高，粮食总产量275 万吨，棉花产量在5 万吨左右，油料将连续增长，可能会达到45 万吨，蔬菜产量突破万吨，肉类和禽蛋产量分别在50 万吨和 20 万吨以上，水产品达到200 万吨，水果产量超过70 万吨 .482021 年主要农产品生产产量猜测第三章 市场分析3.1 市场需求分析3.1.1 生产和供应猜测1.XX 省农产品生产猜测随着国家农业产业政策地不断落实，其成效正在显现，估量今后几年内，各种农产品地产量将会有一个稳固进展地阶段.据有关部门猜测，到2021 年， XX 省粮食和棉花产量将分别稳固在 2400 万吨和 50 万吨左右；油料产量达到330 万吨，肉类

27、、禽蛋产量分别达到500 万吨、 160 万吨，蔬菜、水果产量分别达到3800 万吨、 450 万吨，水产品 420 万吨 .有关专家估量， XX 省粮食和棉花地产量呈稳步增长趋势，油料、蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产品呈较快增长态势. 而本交易市场经营地产品大部分都是本省地优势农产品（见表3-1） .XX 省农业产业带、产业基地与优势农产区状况表 3 1表3 2（单位：万吨）序号类别全 国XX 省XX 地区1粮食总产量5300024002752棉花7005053油料2440330454肉类总产量8500500505禽蛋2900160206水产品600042070欢迎下载精品学习资源7水果260

28、00450488蔬菜5600038002003.1.1 交易市场猜测今后几年， “XX”地区农产品交易将向大地交易市场相对集中，随着农夫商品意识地增强，市场总交易量呈较高地速度增长.估量到 2021 年， “XX”及周边地区将形成以大地交易市场为龙头，多个中小型二级市场为中坚，如干个生产基地为支撑，相伴着多种生产经营和生产性实体参与，各种服务体系相对健全地良性农产品生产和流通局面.到 2021 年， “XX”地区农产品地贸易量将达到885 万吨 .其中，粮食 248 万吨、棉花 14 万吨、油料 51 万吨、肉类 28 万吨、禽蛋 14 万吨、水产品 78 万吨、蔬菜 262 万吨、水果 47 万吨、副食干货 20 万吨、农资 98 万吨、其他土特产20 万吨；农产品流通量达到1357 万吨，其中，粮食 322 万吨、棉花 33 万吨、油料 69 万吨、肉类 50 万吨、禽蛋 25 万吨、水产品 83 万吨、蔬菜 369 万吨、水果 76 万吨、副食干货 50 万吨、农资 225 万吨、其他土特产50 万吨.2021 年