2022年凤凰国际可行性分析.docx

《2022年凤凰国际可行性分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年凤凰国际可行性分析.docx（38页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精品学习资源凤凰国际可行性分析一、工程简况凤凰国际位于大同市中心区城区西侧的振华街，北至大同市训练学院，南至新开西二路，东至育才南街，与新世纪小区隔街相望；南北长226M ，东西宽度126M ，共占地 26101平方 M（不包括尚未取得的土地），整个工程地块基本呈一长方形，布局规整；规划指标占地面积26101 平方 M总建筑面积142000 平方 M住宅面积110000 平方 M商业面积7000 平方 M会所面积3000 平方 M可销售面积117000 平方 M配套公建含地下部分及地下车库22000 平方 M容积率4.5绿化面积10000 平方 M绿化率38%总户数550-600 户居住人口2

2、200户均面积190 平方 M人均居住面积50 平方 M主力面积200 平方 M主力户型三室两厅欢迎下载精品学习资源二、投资分析概述1、投资分析的目的本案投资分析的目的是在对大同住宅市场和本案所在区域市场具体调查讨论的基础上，结合本案的初步规划方案及产品定位，对工程的社会、经济效益进行评估，判定工程经济上的可行性，以合理有效地利用资金，取得较高的经济和社会效益；2、投资分析的依据市场调研及定位部分确定的相关指标，如工程产品定位、价格、销售方案等；本工程的规划设计方案及相关经济技术指标；工程开发建设方案（工程开发周期，资金投入情形）； 行业一般获利才能；国家及大同有关建筑工程技术方面的标准、规范

3、、指标等资料；大同土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准；3、投资分析的条件和范畴条件： 本报告依据全部资金来源为自有资金的情形进行运算，不考虑自有资金的机会成本；范畴： 本报告讨论的范畴主要侧重于工程的成本测算和简洁财务效益指标等内容；欢迎下载精品学习资源三、建设方案1、方案设想总体设想本工程的开发建设应充分考虑区域市场的特点及进展商自身情形，吸取其他工程的胜利体会，以较高的性能价格比吸引客 户，树立物业的品牌形象；建设经营期本工程开发建设经营期为3 年，即 2004.2 年 2007.2 年；开发方案本工程以滚动开发方式，建设工期为24 个月；销售进度方案于开工 6 个月后（ 2004

4、 年 8 月）开头正式销售，销售周期为20-21 个月，住宅结构封顶前，完成销售总住宅面积的35%（约38500 平方 M），住宅交付使用时，完成销售总住宅面积的40-45%（约 44000-49500 平方 M）；欢迎下载精品学习资源序号1工程教委回迁住户面积面积及造价8750 平方 M四、投资估算1、土地成本A 、拆迁成本2教委其余住宅面积6250 平方M3教委办公楼面积1000 平方M4教委商业面积5000 平方M5可销售价格23125000 元6住宅 15000M2 造价13500000 元7办公楼 1000M2 造价1000000 元8商业 5000M2 造价6000000 元9总经

5、济造价2625000 元B、土地成本分析以地上建筑面积约 120600 平方 M 运算（其中住宅面积约110000 平方 M ，会所面积约 3000 平方 M ，商业面积约 7000 平方 M ，非配套公建600 平 方 M ），可销售面积为117000 平方M ，土地成本55000000 元，平均每平方 M 分摊地价 470 元；2、住宅建安成本（参考北京方南家园建安成本）方南家园工程简况：该工程为方南家园为两栋塔式住宅楼，位于北京市丰台区东铁欢迎下载精品学习资源匠营横七条 44 号；该工程平均售价 6000 元/ 平方 M ； 工程总建筑面积 54830.92M2； 结构形式为现浇剪力墙结

6、构其 中 一 栋 住 宅 楼 为 地 下 二 层 ， 地 上 23层 ， 建 筑 面 积27783.43M2；注：此建安成本费用中不包括电梯及安装费；工程三材汇总表序号工程名称1土建工程钢材（ t）1086.18其中：钢筋1860.18木材（ m3）0.00水泥（ t）4971.93我们就以方南家园这栋楼为例，其建安成本分析如下：方南家园序号5#楼建安成本估算工程名称单方造价（元）1土建工程672.562装饰工程413.153电气工程136.874管道工程133.675通风工程8.136合计1364.38欢迎下载精品学习资源2装饰工程5.095.040.391793.443电气工程8.971.

7、504管道工程6.706.705通风空调1.536合计1882.471865.220.396773.57欢迎下载精品学习资源说明：土建工程土建工程内容：序号123456其他工程子目名称土石方工程砌筑工程现场搅拌混凝土工程钢筋工程构建工程阳台及凸窗内栏杆阳台晾衣架欢迎下载精品学习资源7 构建制作安装工程8 屋面工程欢迎下载精品学习资源9 防水工程10 非实体消耗量土建工程造价：序号子目名称人工费地下室基础防水厨房地面防水 卫生间地面防水屋面防水模板工程 脚手架工程大型垂直机械使用费（元）（元）1土石方工程7145743632436322砌筑工程125404462158202材料费合计欢迎下载精品

8、学习资源欢迎下载精品学习资源3现场搅拌混凝土工程37958727426633404863欢迎下载精品学习资源4钢筋工程321044484500251743795构建工程2768837446其他工程6057306057307构建制作安装工程402366219714958屋面工程1122274374882539防水工程5126644168750068710非实体消耗量145301818495214236638合计23044341071360914766589综合上述工程内容后单方造价为672.56 元/平方 M ；装饰工程部分：装饰工程内容：序号子目名称1 楼地面2 天棚外墙装修底层为花岗岩，欢迎

9、下载精品学习资源3 墙面4 隔墙、隔断和保温中部以上使用涂料内墙装修 涂料板式隔墙隔断 墙体保温 保温墙面 外轻内保温墙面欢迎下载精品学习资源5 门窗：塑钢及铝合金门窗，单层及双层玻璃；6 栏杆、栏板、扶手7 装饰线条欧式装饰线 外挂檐口板8 建筑配件欢迎下载精品学习资源厕所隔墙9油漆10钢板网通风道箅子屋面出气孔 排水沟、水泥面非实体消耗量装饰工程造价：综合上述装饰工程内容后单方造价为413.15 元/平方 M ；序号子目名称人工费（元）材料费（元）合计1楼地面2284625033867757482天棚2132561776604058283墙面689214138305121629934隔墙、

10、隔断和保温151117121134114041335门窗179892316030434664886栏杆、栏板、扶手15219915261109447装饰线条78421697471852828建筑配件3762429482999油漆41650594810非实体消耗量442990合计164102167688339030671欢迎下载精品学习资源电气工程、管道工程、通风工程部分：电气工程、管道工程、通风工程内容：子目名称电气工程电气部分其他部分雨水排水欢迎下载精品学习资源管道工程（给排水、采暖）通风工程给水消防采暖刷漆、保温薄钢板通风管道及附件调剂阀风口消声装置设备及支架地下人防通风刷漆、保温欢迎下载

11、精品学习资源欢迎下载精品学习资源电气工程、管道工程、通风工程造价：序号子目名称人工费（元）材料费（元）合计欢迎下载精品学习资源1电气工程54614022649582877344综合上述电气工程内容后单方造价为136.87 元/平方 M ；2管道工程46845619741332524437综合上述管道工程内容后单方造价为133.67 元/平方 M ；3通风工程23347137325170493欢迎下载精品学习资源综合上述通风工程内容后单方造价为8.13 元/平方 M ；凤凰国际总建安成本估算工程面积单方造价总造价住宅1100001215133650000商业 130009002700000商业

12、2会所400030001200250048000007500000车库20000110022000000合计170650000说明：由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区10-15%，因此，依据大同本地市场情形，以方南家园的建安标准，凤凰国际的建安单方造价约为1091-1160 元；每栋楼配备两部电梯，共12 部电梯，以每部50 万计，共需6000000 元，折合每平方 M 住宅建安成本增加 55 元；我们取住宅单方造价较高值1160+55 元/平方 M，以住宅总面积110000 平方 M 运算，就住宅建安总造价为1.3365 亿元；其他工程建安成本仍按原先的运算方式，合计总建安费用为1.

13、7065 亿元；3、其他费用序号工程费用（元）1人防设备30000002配套203000003费率10000000欢迎下载精品学习资源3外网55000004不行预见费20000005绿化费25000006治理费用30000007训练投资40000008银行利息150000009广告500000010策划64000011水增容 +液化气140000012房管局登记费20000013合计725400004、总成本造价工程土地成本费用55000000建安成本170650000其他72540000合计2981900005、可销售面积（住宅及商业）建筑平M 造价欢迎下载精品学习资源总投资额可销售面积=

14、建筑平 M 造价欢迎下载精品学习资源凤凰国际建筑平 M 造价为：298190000= 2548.63117000五、高档住宅价格分析1、大同房地产市场进展步伐加快，住宅价格每年以15%-20%的速度增长，而且需求旺盛；2、估量将来几年，随着城市改造与经济进展，城市中心区地价与房价会有更大幅度的提升；3、以目前市区内多层宅价格最高价2100 元运算，估量将来两年价格可达到 2500-2600 元；4、豪宅产品附加值与一般住宅不行同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方M 高出一般多层住宅800-1000 元的价格销售豪宅工程，市场前景比较乐观；5、凤凰国际为大同市第一个超高层豪宅工程

15、，其规模与档次均高于现有其他住宅工程，以物业自身建筑成本以及将来几年大同房地产市场欢迎下载精品学习资源进展来看，我们认为本工程平均售价3000-3250/平方 M 最为合理；六、利润分析1、利润分析说明本工程利润分析是通过对北京市房地产同类型工程的投资调 查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关治理部门的收费标准价格水平的基础上做出的；本工程开发建设的住宅全部实行出售经营方式，其投资回报分析依据开发工程全部出售做出；2、利润统计表总投资额298190000 元总销售额389310000 元营业税（ 5.6%）21801360 元销售佣金 3%11679300 元毛收入5763934

16、0 元所得税 33%19020982 元欢迎下载精品学习资源纯收入投资回报38618358 元12.95%说明：在土地成本、各项税费固定的情形下，我们只能通过节省建安费用降低成本，以猎取更多的利润；本工程总投资额为2.9819 亿元，销售率达到100%，总销售额为3.8931 亿元，以开发周期 3 年运算，工程毛利润为0.5764 亿元； 扣除 33%的所得税，净利润可达到0.3862 亿元，投资回报率为12.95%；欢迎下载精品学习资源七、工程分析1、产品定位A 、产品定位、设计、概念空间大；产品定位：高层、高密度、高容积、高档住宅工程； 规划与建筑设计特色：户型大、豪华、欧陆风情；产品概念

17、：国际化豪宅概念，国际社区，居住文化先进性、生活舒服性；B、市场稀缺性与唯独性目前大同市场缺少真正意义的豪宅工程； 城市建设需要标志性住宅工程；富有人群需要高品质居住生活，心理上乐于期望极具特色的豪宅工程；针对本工程建筑规划和定位，我们认为，本工程在肯定时间内具有唯独性和不行仿照性；欢迎下载精品学习资源C 、工程目前实际情形和开发条件工程尚处图纸设计阶段，建筑方案仍在修改细化当中，估量需时至少 1 个月才能基本完成；在办理相关法律文件方面，建筑方案报批修改，申请开工许可证等均需要一些时间（此部分在建筑方案落实以后可与其他工作同步进行）；目前土地并未拆迁，乐观估量需要1 个月，期望在 2004

18、年 5 月能顺当开工；包括销售中心和样板间在内的地盘包装工作必需在4 月同时开工，施工时间需要 2 个月；由于市场竞争猛烈，建议进展商在工程销售前至少要有2 个月的宣扬铺垫工作，以便市场充分明白工程情形，同时有利于将声势造大；销售策略和销售工具是工程开售的必备条件，销售工具的制作可在建筑方案基本确定时立刻开头，估量需时3 个月；其他相关工作视重要程度依次在公开发售前间续完成；2、客群市场A 、大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新的富有人群，成为社会人群的金字塔塔尖的部分；B、富有人群对居住品质需求不断提高，现有住宅品质不能满意要求，显现高档住宅的市场需求；欢迎下载精品学习资源C 、最

19、富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大的市场需求；3、风险分析A 、价格风险对于凤凰国际来说，最大的风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高；依据我们的成本核算，每平M 的综合成本为 2500 多，要达到 15%的利润率，我们的住宅平均售价应达到3000 元以上， 这对于目前平均售价为 1800 元的市场来讲，价格明显是比较高的；降低价格风险，在工程土地成本、各项税费固定的情形下，在保证工程品质的前提下，只有通过降低建安成本造价，防止不必要的铺张， 增加市场竞争力，以获得最大的利润空间；另一方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在将来猛烈的市场竞争中战胜对手，

20、占据市场；B、竞争风险我们的工程基本定位是大同的豪宅，是住宅的高端产品，相对于消费市场的金字塔，其购买客户是极其有限的，相同、相像产品显现是市场运做的必定结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商预备开发高层住宅工程，只因担忧风险，迟迟不敢有所动作，他们一旦看到我们显现好的销售情形，便会将工程立刻上马，这样明显会增加我们的压力；如何掌握好工程自身的竞争范畴很重要，把握先机、遇见欢迎下载精品学习资源市场竞争的可能性，前进规避风险，防止在产品上不行转变的劣势， 准时进行市场反馈及产品的调整，不断创新，提高服务；因此，我们也是在跟时间赛跑，防止正面冲突与竞争、争取更多的时间、抢占有限的市场是我们的最重

21、要的面对竞争的手段；后来者要想取得好的成果，自然要付出加倍的努力和代价；C 、工期风险我们从工程开工到房屋交用大致要连续两年的时间，工期较长， 影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不行预见的因素都特别 多，我们要做好打“长久战”的预备，并达到销售的可连续性，是我们所要面临的大问题，只有进行精确的市场猜测、超前的产品规划、丰富多彩的推广手段以及即使进行产品调整，才能是我们的工程在较长销售时间中、猛烈的市场竞争中始终立于不败之地；D 、品质风险在将来的销售过程中，无论我们推出多么新奇的宣扬广告，实行多么眼花缭乱的销售手段，告知人们我们的工程如何好，如何高档，但假如没有极高产品品质，都不足以支撑如

22、此高的价位；一位闻名的经济学家说过：没有卖不出去的价格，只有卖不出去的产品；就是说，商品的价格并不是最重要的，重要的是产品的品质是否能真正满意消费者；因此，产品品质的塑造是工程胜利与否的根欢迎下载精品学习资源本，是整个工程猎取收益的最重要的前提条件；超高层豪宅产品无论对于开发商、建筑设计方、承建部门，仍是当地规划治理、土地治理等政府部门都缺乏肯定的开发体会与治理经 验，因此在产品品质的塑造上有肯定的风险性；因此，我们要引进和学习外来先进的建筑设计理念和施工治理方式，比如选用选择信誉良好，技术水平过硬、体会丰富的施工单位承建；聘请规划设计方面的专家学者为顾问，帮助我们的建筑设计人员；严格把好物业

23、质量关， 聘用把关严格的施工监理公司进行监理；由闻名的园林设计与施工公司进行园林绿化等；我们要在工程前期规划与设计过程中，杜绝一切可能存在的缺陷；在建筑材料选定与合作单位的选择上，严格选择，事无巨细，要落实于文字，削减不行遇见因素；在建筑过程中，在保证品质的前提下，严格掌握建安成本，节省开支；在销售过程中，依据市场反馈情形，准时进行产品调整，将产品品质所带来的风险降到最小；总之，在工程开发与销售过程中，是具有肯定市场风险，这些风险通过我们胜利的操作是完全可以防止的，它取决于产品品质和销售推广手段，我们对其开发的前景持有乐观的态度；欢迎下载精品学习资源八、胜利执行分析1、产品品质A 、建筑风格仍

24、建议采纳原有建筑风格建议，采纳欧陆风格的新古典主义建筑；削减整个楼体在建筑装饰上的部分，只在建筑的底座部分进行部分修饰，如雕花、廊柱、券拱等，在建筑中部和顶部仍采纳仿石漆涂料，以节省成本；B、建筑形式采纳蝶型塔楼或板塔结合的建筑形式，追求采光的均好性，最大限度地扩大每户的采光时间；加大南向窗户及阳台面积，单向外窗使用双层绿色玻璃，外部有阳台的窗户使用单层玻璃即可；C 、户型设计欢迎下载精品学习资源由于工程自身的品质定位和高层塔楼使用率较低的特点，建议 将本工程主力户型设计为200-220 平方 M 的三室两厅两卫和三室两厅三卫，此类户型面积占工程住宅总面积的50%； 室内功能设计中增加客厅、主

25、卧、卫生间的面积与功能（如在主卧房中设计出 6-7 平方 M 的步入式衣帽间，在入口设计3-5平方 M 的玄关等）；在主卧和次主卧中设计飘窗以突出工程的档次感；200 平方 M 以上的户型中设计多功能室和工人房，面积以8-10 平方 M 为宜；（具体详见附件凤凰国际户型面积建议表）D 、建筑材料及设备选择建议选择质量优良、价格合理的合资品牌的产品，同时留意环保建材的选择，具体建议如下：外墙1. 由于大同气候较冷，建筑外部及内部墙体必需使用保温材料；2. 留意楼体外力面成效，五层以下使用石材，并进行部分欧式建筑艺术修饰；3. 五层以上部分使用仿石漆涂料，一方面节省建筑成本，另一方面比较安全，便于

26、粉刷和修理，同时也可缩短建设工期；4. 天际线的欧式装饰成效，留意楼体夜间灯光成效的使用；欢迎下载精品学习资源门窗1. 弧型阳台及飘窗设计，外部使用欧式铁艺雕花栏杆装饰；2. 高档铝合金门窗，平开或推拉门，部分窗户使用双层玻璃；3. 三防或四防安全户门，合资品牌，配门镜；4. 高级五金件；、闭门器等；入口大堂住宅入口及大堂的设计（住宅大堂150 平方 M 左右为宜， 大理石或花岗岩地面、墙面装饰，摆放雕塑小品和小型喷泉，开辟 50 平方 M 休息区，设 5-10 人坐椅，入口处支配门童一名为住户服务兼保安之职；电梯及电梯间电梯间铺设高级墙面砖和地面砖，电梯选用合资品牌产品， 高速、静音；楼梯间

27、水泥地面，墙面为涂料，楼梯两侧安装扶手，转角处设脚灯和声控顶灯；欢迎下载精品学习资源室内装修均为毛坯房，厨房、卫生间做防水处理；注：凤凰国际按此装修标准建设，每平方M装修费用约为550- 600 元；E 、智能化系统参考北京某高档小区的智能化系统，我们在本工程中进行取舍： 综合布线系统智能小区以结构化综合布线系统为基础，以五类双绞线或光纤作为传输的介质，将各楼宇连接起来，开成建筑群的子系统；每座楼分治理间使整个智能化小区更便于治理，保护及升级敏捷、便利；智能化小区可依据用户使用的需求在水平区子系统分别采纳五类系统或全五类系统，使小区可支持速率达 100Mb/s 的应用；在智能化小区中每个家庭均

28、应配备多个信息出口，以满意每个家庭内部的语音、运算机网络、 INTERNET 专线以及小区物业治理等多项功能；运算机网络系统小区局域网与INTERNET 要实现互联，使每一个住户均可通过局域网拜访 INTERNET ，可为每一个用户供应电子邮件（Emai）服务和Web 代理拜访；目前，与 INTERNET互联有如下几种方式： DDN专线它的传输速率是 64K-2M 不等，它按速率等级划分价格，如按包月算，不高于欢迎下载精品学习资源64K 的每月费用为 1 万元，不高于 128K 的为 2 万多元，与其它连接方式相比价格偏高；可视对讲及门禁智能系统可视对讲系统是集小区门禁、住宅治理、紧急报警于一

29、体的综合治理系统；可视门禁系统主要由门口可视主机、治理中收、室内分机三部分组成，可实现访客、治理中心、住户三方通话；室外机采纳带摄像头的访客对讲主机，访客来访时，可通过治理中收确认且与住户通话，经住户许可后方可进入楼内；同时系统带有紧急警按钮，如有意外发生，治理中心将马上精确得知哪间住户有紧急情形，给住户以最大的安全保证；同时，可视对讲系统仍应具备住户与治理中心通讯功能、住户间通讯功能，且住户间通话具有保密功能，第三个住户及治理中心不行能实现监听；住户出入凭借 IC 卡可自由通过门禁；自动抄收系统依据国家建设部提出的小康住宅小区规划要求，今后要对新建和改建的住宅统一规划，逐步衽水、电、气三表出

30、户统一治理，实现微机自动检测、计量收费；住宅耗能自动抄收系统，将运算机技术与数字通讯技术完善结合，该系统完全转变了传统的居民住宅水、电、煤气等生活能耗逐月入户验表收费方式，解决了城市住宅耗能治理的离散性和耗能数据人工处理的烦琐过程，从而节省了大量人力，且防止了入户验表对居民生活的干扰；欢迎下载精品学习资源水、电、煤气的自动抄表计费也是物业治理的一个重要组成部分，实行电脑网络治理下的水电煤气的自动抄表计费可以削减中间环节，解决入户抄表的低效率、干扰性和担心全因素，提高工作效益；在智能小区中，设置于住户的自动水、电、煤气表与数据采样器通过接入家庭配线中心，家庭配线中心通过垂直主干与小区治理电脑连

31、接，这样小区中心治理电脑能定期、自动采集小区内各住户家中的水表、电表及煤气表读数并进行计费，定期与各专业公司进行数据交换结算、银行自动划账；周界报警及中心监控系统周界报警探测器主要考虑设在小区周界住户入户门窗处，防止不法分子非法侵入小区及住户家中，如有该类状况发生，物业中心或住户会准时得到预警，准时防范处理；在主要公共场所（台公寓大堂、电梯、停车场等）设有摄像控探头，可以采集视频资料，物业中心对公共场所进行监控，以保证住户安全；泊车治理及消费一卡通系统封闭式治理的现代化住宅区一般设有大型集中停车场（地上或地下）需要在每一入口处安装自动栅栏机，要求地出入口进行智能管 理，对持卡人进行识别；发生车

32、辆进出后，要把有关信息记录备案；同时小区具备自己的消费设施需要与停车场系统实现“一卡通”式的统一治理；凭借这张智能卡，用户进出停车场无须下车，自动感应器欢迎下载精品学习资源在鉴别用户身份后自动打开道闸，系统自动记录用户进入时间；凭借这张智能卡，用户可以不带分文，随心所欲的使用小区内全部的消费和需用现金结算的服务，在小区内做到无现金消费；当然购物开销会一分不少地人用户卡上扣除，卡上金额用完，仍可连续增加，如如丢失，可以挂失，防止缺失；有线电视安排系统电缆电视系统（ CATV ）上当今现代化住宅楼接收电视节目的最普遍方法；随着通讯技术的快速进展，CATV 系统不但可以接受电视塔发射的电视节目，仍可

33、以通过卫星地面站接收卫星电视节目，可考虑光纤接入接疏地方有线电视节目；利用这套设备仍可以实现VOD点播等多项功能；CATV 系统不仅可以改善电视节目接收成效，仍可以供应各种信息传播、电视教案、消遣等多项服务，随着物质生活水 平的不断提高， CATV系统已成为人们生活必不行少的重要组成部分；F、会所会所是高档社区的生活配套的一部分，是住宅工程开发上档次的重要表现；而且，本工程将是大同市第一个拥有社区会所的住宅工程，它也是本工程最大的卖点，所以会所的建设是必不行少、极其重要的；会所的设计风格应与整个社区规划风格和谐统一，建议会所采纳欧 陆风情的新古典主义建筑设计，在建筑外观上充分表达气派、高雅，

34、能够充分显示使用人身份与位置；满意高层次人群追求高品位享受的欢迎下载精品学习资源居住心理；考虑到会所的建设成本和日后的经营，我们建议适当缩小会所面 积（ 2500-3000 平方 M ），将会所服务工程进行调整，如削减某些活动设施面积，取消大型酒楼和餐厅等，但原就上不应降低档次；G 、园林聘请专业的园林公司进行本工程的园林设计与建设，与整个社区建筑风格相呼应，园林也要采纳新古典主义的风格设计，具体建议参考我公司供应的总体规划补充报告 ；2、价格策略A 、定价原就保证销售率原就我们说过，高档工程在大同来讲是有肯定的消费市场的，大同的富有人群所拥有的财宝并不比全国任何一个大中城市低，他们在北京、上

35、海等城市买得起价格超过100 万元的房子， 3000-3250 元只相当于北京经济适用房的价格，但相对于平均售价在1600-1800 元的大同的房地产住宅市场，每平方M3000 多元的价格明显是过高了；价格过高，超出人们心理承担力，势必影响到工程销售；价格过低，又会损害我们自身的经济利益；无论定价过高或过低，都会造成工程的开发欢迎下载精品学习资源风险；保证利润原就我们要实现核算出精确的开发成本和建筑周期，严格掌握工程开发建设的各项费用，防止不必要的铺张，只有这样，才能保证工程的利润最大化；拉开不同工期、不同户型、不同朝向单位差价的原就1. 依据不同的工期和销售阶段，制定不同的房屋价格，实行不同

36、的促销手段；2. 在建筑设计时，制造少部分豪宅中的豪宅，在定价上拉开差距，提高工程平均价格；3. 拉开不同户型、不同朝向、畅销与滞销单位的差价；4. 在推广过程中，以起价和均价同时入市，防止差价过大，给客户造成欺诈的感觉；在不同的销售情形下进行不同的价格调整原就1. 销售情形良好价格普遍调升但不宜一时调升过高，可以通过缩短每一价格时间，频繁调价， 一方面可以促进尚处徘徊阶段的客户快速做出打算，另一方面也可以增加利润，使开发商获得庞大的收益；欢迎下载精品学习资源价格选择性调升影响因素所占比例朝向30%对于畅 销 户型，加大调 升 力度，对于滞销或销售情形不好 的 户型，保持价格不便或进行略微 的

37、 调整；2. 销售情形不好不行进行直接降价，这样会对工程形象造成较为不利的影响，直接降价不适合高档工程；可以实行增加优惠折扣或赠送精装修、赠送家具、家电的促销手段进行变相的降价，以促进房屋的顺当销售；B、影响价格因素同一楼层中不同单位对价格的影响因素：按工程现有的规划图及市场接受情形考虑，我公司建议其影响因素及所占比例如下：欢迎下载精品学习资源户型格局15%景观30%噪音10%不同楼层对单位价格的影响因素：不同楼体类型，楼层的高低差异所产生的价差也不同，我公司建议如下：建筑类型楼层差价（元 / 平方 M） 塔楼15板楼10（建议在实际销售过程中，取消4、13、14、24 楼层，房号也响应转入上

38、一楼层房号，如4 层 1 号房变为 5 层 1 号， 13 层 1号变为 15 层 1 号， 14 层 1 号变为 16 层 1 号；将 6、8、9 等这类吉利楼层或房号适当加价；）不同楼体类型对单位价格的影响因素：楼体类型自身也是影响因素，敝司针对本工程建议如下： 建筑类型建筑类型评分数塔楼0 分板楼1 分欢迎下载精品学习资源C、价格调整建议依据工程的成本核算和利润核算，本工程的成交均价为3121元每平方 M；工程整体均价及各阶段价格调整建议价格盘升具体方案如下：销售率提价平均单价0-10%0280010-20%80288020-30%100298030-40%100308040-50%10

39、0318050-60%100328060-70%80336070-80%503410合计6103121说明：销售率每上升10%，价格立刻上调 50-100 元，共进行 8 次调价，以销售周期20-21个月运算，开盘价与结案价格差为610 元，即20%；销售率达到 10%前，即开盘均价为 2800 元/ 平方 M（内部认购起价2480/M2，最高价 3180/M2，楼层、朝向最高差价 21.43%）；销售率达到 10-20%，每平 M提价 80 元，均价为 2880 元/ 平方 M；欢迎下载精品学习资源销售率达到 20-30%，每平M提价100 元，达到2980 元/ 平方 M；销售率达到 30

40、-40%，每平M提价100 元，达到3080 元/ 平方 M；销售率达到 40-50%，每平M提价100 元，达到3180 元/ 平方 M；销售率达到 50-60%，每平M提价100 元，达到3280 元/ 平方 M；销售率达到 60-70%，每平M提价80 元，达到3360 元/ 平方 M；销售率达到 70-80%，每平全盘均价： 3121 元/ 平方M提价M；50 元，达到3410 元/ 平方 M；注： 此方案之调价周期以本工程主力户型销售进度作为依据；同时， 可依据工程进度及销售情形，对提价幅度及周期进行进一步细化调 整；此外，应考虑不同户型在销售速度上的差异，分别调整提价幅 度，防止“

41、一刀切”的作法；3、各阶段推广策略销售前期市场预热期与开盘期在这个阶段，要通过高频率、大规模的宣扬攻势，形成工程高品质、高素养的物业形象，使客户产生极高的期望和爱好，并从心理上认同我们的产品品质与高于其他工程30%的价格，认为我们的工程的确物有所值；有了市场和消费者的认可，我们就可以在内部认购期和欢迎下载精品学习资源开盘期进行极其优惠的价格销售策略，回报首批购房客户，快速打开市场、占据市场；在这个阶段，我们的定价不行过高，这个阶段的销售目的并不是赚取多大的商业利润，而是能够快速打开市场，确定市场位置；销售中期市场热销期和连续期真正的销售黄金期，在这个阶段，工程已经具有肯定的知名度， 工程工程进展顺当，销售硬件、软件逐步到位，在这个阶段要保持大的销售势能，换取资金回笼的速度，同时要提高定价，以猎取庞大的利润率，但价格的调整肯定要经过深思熟虑，更不行因前期良好的销售情形而头脑发热，任意涨价，价格的调整如同爬山，上山简洁下山难，涨价简洁降价难；销售后期尾房期在这个阶段，销售势能逐步减弱，可选择房屋逐步削减，但房屋已成为现房，购买房屋不存在任何风