2022年房地产企业土地增值税清算的流程是什么.docx

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1、精品学习资源土地增值税的清算条件一符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3. 直接转让土地使用权的；二符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整 个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%， 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2. 取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的；3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4. 省税务机关规定的其他情形；房地产企业土地增值税清算的流程是什么，

2、 哪些问题比较突出呢， 企业应当留意什么？清算申请与受理第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90欢迎下载精品学习资源日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写土地增值税清算申请表附件 2，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续；对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在 土地增值税清算申请表中注明并退回纳税人；第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目， 主管地方税务机关应出具 土地增值税清算通知书附件 3并送达纳税人；纳税人应在接到土地增值税清算通知书之日起 30 日内，填写土地增值税清算申请表报送主管

3、地方税务机关；经主管地方税务机关核准后，在90 日内办理清算税款手续；第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写土地增值税清算材料清单附件 4；须提交的有关资料如下：一项目竣工清算报表，当期财务会计报表包括：损益表、主要开发产品工程销售明细表、已完工开发项目成本表等；二国有土地使用权证书；三取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；四清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；五能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；欢迎下载精品学习资源六销售商品房有关证明资料， 以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 ，

4、包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；七清算项目的工程竣工验收报告；八清算项目的销售许可证；九与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、训练费附加等；十土地增值税清算鉴证报告；十一土地增值税纳税申报表一；十二税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等；第十一条 纳税人应精确、据实填写各类清算申报表和相关表格； 纳税人托付中介机构代理进行清算鉴证的，在鉴证报告中应具体 列举清算项目的收入、 扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息；第十二条 主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和鉴证报告时，应仔细核对纳税人供应的资料，并严格根据鉴证报告标准格

5、式进行验收， 对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具土地增值税清算受理通知书附件 5交纳税人转入审核程序； 对纳税人提交的清税资料不完整、鉴证报告内容不标准、 审计事项情形不清晰的，应退回纳税人重新修改鉴证报告或补充资料，并向纳税人开具土地增值税清算欢迎下载精品学习资源补充材料通知书附件6交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续；房地产企业在土地增值税清算中存在的问题根据现行土地增值税暂行条例，土地增值税是以土地和地上 建筑物为征税对象，以增值额为税基，并根据30%-60% 的四级超率累进税率进行征收； 但由于房地产开发的成本项目繁多， 核算起来难度很

6、大，因此土地增值税的征收方式始终是每年根据房地产项目的预 计销售收入预征， 然后在项目竣工验收后进行清算； 但由于预征率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例， 大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳的；而根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知国税发 2006 187 号 的要求，符合以下条件之一，才进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的；针对上述规定，一些房产项目常实行 消极的手段来到达不缴或迟缴税款的目的， 比方在进行预售后， 拖延项目工期，不实现竣工；或者在竣工后销售的，保留肯定比例的开发

7、 产品，有意不实现土地增值税清算的条件；这些手段可能的确能够实现延缓清算的目的， 但是由此可能会影响企业的经营， 甚至可能产生法律和税务上的风险；编辑本段拖延清算时间给企业带来各种风险1、税务风险一方面， 回款速度受到增值税清算时间的影响； 滚动开发是现行欢迎下载精品学习资源房地产开发的主流模式， 这种开发模式特殊依靠银行贷款和预售收入来支撑项目开发， 因此， 其销售的回款速度将直接影响到房地产项目的开发成本，回款的速度越快，开发的资金成本也就越低，利润空间 就会加大； 假如企业保留着相当部分的开发产品不进行销售，第一影响的就是企业的资金回收； 资金回收的速度越慢， 开发的成本就越高；另一方面

8、， 捂盘惜售的结果可能导致增值额越来越高， 缴纳的税款越来越多；现今， 除了房地产企业主动清算外，大部分楼盘只要符合条件仍可能由税务机关主动进行清算； 土地增值税清算治理规程国税发 2021 91 号中列举了税务机关主动清算的条件，包括已竣工验收的房地产开发项目； 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上，或该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售预售许可证满三年仍未 销售完毕的等；但不排除将来税务机关进一步提高主动清算的条件； 届时楼盘的增值额可能会比现在更高， 有些企业早年开发的楼盘增值额占比现今已会到达 200% 以上，土地增值税

9、将到达利润的 60% ，因此导致整个项目的适用比例提高； 所以，延缓土地增值税清算的时间不能过长，需要综合考虑市场的进展和政策变化的风险；2、法律风险第一，没有进行土地增值税清算的项目公司不能进行注销；税收征管法第十六条规定， 且在向工商局办理注销前，需要进行税务注销；而且税收征收治理法实施细就也要求纳税人在办理注销税务登记前， 应当向税务机关结清应纳税款、 滞纳金、罚款，缴销发票、欢迎下载精品学习资源税务登记证件和其他税务证件； 由于房地产项目公司有大量土地增值税款没有清算，所以不行能获得注销；实际上，房地产行业中进行注 销的项目公司不足三分之一；据明白，房地产行业一般实行一 个开发项目一个项目公司的经营模式； 一段时间之后， 房地产企业可能积攒了数量可观的项目公司， 在治理上非常纷乱和不便； 虽然这些项目公司都具有开发资质， 具有肯定的壳价值， 但由于在税务上存在很大的不确定性，很难进行整体出售；其次，拖延工期可能产生合同上的风险； 房地产企业在项目没有竣工之前进行预售， 在预售合同中一般和买方商定交房日期和办理房产证书的时间；假如房地产企业只考虑了防止土地增值税清算， 而把工期延长，迟迟不完成竣工；那么可能会影响与买方的合同履行， 产生不必要的纠纷， 甚至可能面临集体诉讼；欢迎下载