2022年办公楼物业管理方案2.docx

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1、XX办公楼物业治理方案第一部分物业治理服务总体模式及配套措施一、项目调研办公楼位于中心地段，分为南楼和北楼，其中北楼1562.69 平米，南楼 1260.86 平米；为使治理服务工作更加贴近地税局物业治理的实际情形， 初步现场观看调研，明白的基本情形如下：1、该项目属集办公、会务、餐饮比较集中的办公物业，配套之设备、设施完备，系统齐全，技术含量较高，对物业公司的技术保证、运行治理均有较高的要求；2、该项目为综合性办公场所，需要物业公司在治理和服务过程中，把握好全面性、综合性的特点，有针对性地开展工作，确保物业工作人员具有较高的素养，供应一流的服务，树立良好的公众形象；3、对于各项费用的支出和运

2、算，不行猜测的因素比较多；市场变化对物业治理费用的支出也将有着难以估摸的影响；这对于物业治理来说，有着肯定的潜在风险；需要物业公司在治理过程中不断的创新、 拓展多种经营门类， 来对风险进行逃避， 对可能因风险产生的缺失进行填补；二、项目定位从所处的地理位置来看，该项目位于市中心地段，具有先进的配套设施，以人性化、智能化为建设目标的多层建筑；物业公司供应的服务也要彰显该项目的“旗帜”性作用；作为受到社会各界关注的焦点，物业公司要将该项目打造成一个物管的典范和品牌；三、该项目的治理模式1、 治理模式： 紧密环绕“社会效益”这一运作核心 供应“质优价廉”的服务产品 提倡“以客户为中心”的流程治理思想

3、 建立以流程为基石的客户需求价值链 推广“全心全意，精益求精”的服务文化2、 实践该模式的思路： 强调“留意社会效益”的意识，将建立良好的社会效益放在首要位置； 强调流程团队的有效运作和服务流程的连续改良 强调公众服务的标准化与特约服务的个性化 致力于共用设施、设备的连续改良和功能提升 致力于培育职工的专业素养以及社区全员的参与意识 致力于办公功能的提升，塑造符合现代文明的办公环境六、运作体系在对该项目的治理运作过程中，将严格遵循相关的规章制度和拟定的治理模式；提倡流程化治理，创建有效的服务价值链；1、整体运作流程图拟定方案组建机构交接验收日常运作前期介入岗位培训正式入住2、以“客户为中心”的

4、服务流程隆海物业治理述职考核授权考核业 主客户服务需求建议客户服务中心24 小时信息地税局项目治理处看法、投诉指令信 息反馈、回访反馈反馈指 挥和谐指令各部门主管及作业层3、 服务价值链服务价值链服务价值供应基本要素内部中意度机制互动服务链日常治理职工档案与地税局职工培训有效鼓励与政府相关部门中意度调查自我评判与行业主管部门企业文化导入业余活动与宽阔业主社区文化建设合理化建议与对口治理部门4、目标（ 1） 治理指标承诺及实施措施序 指标号 名称 国标公共场所投标指标测算依据主要措施1、保洁员岗位明确，责任质量要求细致支配、实施保洁 严格；2、每日保洁、休息日、休息时间为保洁1 设施98%的公共

5、场所设、重点区间保洁施/ 公共场所、 3、治理人员随时引导使用人留意爱护环设施总计x100率境卫生，逐步培育良好情操形，成办公大楼的重要特色之一清洁2 保洁率绿化3 完好率99%100%95%98%一工作运算记， 录及监督抽查合格率及订正合格记录为依据完好绿地/ 总绿化面积x100%1、保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有嘉奖2、保洁员上门收集垃圾，以主动服务提示喜爱环境卫生3、保洁监督机制健全；1、绿化制度、工作方案行之有效且有执行力度2、巡逻保安人员负责环境日常爱护3、主管人员准时发觉绿化问题4、绿化监管机制健全1、多种途径宣扬消防安全2、培训一批有较好素养和体会的巡查人火

6、灾 1 发生火灾数/ 大员，准时发觉火灾隐患4 发生率治理年年楼总户数x100%3、治理到位，合理使用设施、设备等 4、分区分责任常常性检查消防安全，提示留意防火区域5 内治安案件发生率治理人员6 专业岗位合格率1090%100%以辖区公安部门纪录为依据除业户内部缘由造成外培训合格人员/ 培训员 总计x100%完好照明灯疏散灯数量/ 照明灯、疏散灯总数量x100%完好的设备设实行24小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速及巡查设，立24小时报警中心， 落实保安各岗位职责明，确责任区域并， 在重点部位调，整闭路监控系统及红外线报警装置，以确保业主人身财产安全；1、治理人员公司制度和岗位职责培训2、

7、人员培训自学与培训相结合，制度、方案落实3、培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果；1、每日记录检查情形准时更换检修2、每月全面检查检修一次3、保洁员保持照明设施洁净1、依规划使用停车场地照明灯及7疏散95%99%灯完好率8停车场、95%99%单车施/ 停车场设施 2、停车场注视设备正常运行，技术人员设备总计x100%检修、确保安全有效棚完3、停车场疏导有序，无占用消防通道，好率无阻碍交通消防完好的消防设设施施设备/ 治理处专人爱护保养实，行巡查制度建，立文档9设备100% 100%负责的消防设纪录，并由相关部门负责人监督执以行，完好施设备 总数确保消防设施设备完好无损，正常使用率x100%1

8、、建立严格的设备治理及日常运行操作10大型及重要机电设备完99%完好的大型及重要机电设备/ 大型及重要机电设备 总计x100%规程2、重要设备责任到人3、认真进行日运行记录和检查4、每月进行一次二保5、每半年进行一次大保好率6、加强技术人员专业技能培训，削减安全隐患修理工程修理合格工程1、建立合理有效的工作质量监督机制和11质量100% 100%项次/ 修理工程回访制度合格项次x100%2、拥有一批有较高技术水准的修理队伍率业主有效投诉12率处理2 年1以下年有效投诉/ 投诉总计x100%处理的有效投1、做好各项治理工作，创建美丽、完善的社区2、提高职工素养，强化服务意识3、发生问题，准时处理

9、，为住户排忧解难95%100%率修理13服务 95%98%回访率诉/ 有效投诉x100%修理回访次数/ 修理服务次数x100%4、做好说明工作，与回访制度落实1、建立健全回访制度2、做好修理、回访纪录3、加强修理队伍服务意识 对治理中意业1、科学的住宅治理手段与温馨服务相结业主14对物业满意度95%98%主数+基本中意业主数/ 参与业主评 议数x100%合，编制无漏洞治理网络2、加强重点业主的走访，重点问题的解决3、不断改善工作，赢得业主支持项目人数月标准社会保险费 食宿补贴治理处经理 1 1200311会议室服务员 1 720311保安员 3 900x3 311x3 保洁员、餐厅 2 720

10、x2 311x2 合计 72、办公费用测算项目人数月费用年费用3150050390030合计20024003、 保洁费用测算年 1000 元4、 物业治理总费用测算月费用年费用151118132103112372363343596206224744823798844备注0元/ 人年保安员0元/ 人年 基层操作人说明：初步测算的物业服务费用为： 118822 元；其次部分物业治理项目费用测算二、物业前期费用测算1、人员费用测算员项目月费用年费用物 业费备注元/月人工费用823798844办公费用2002400保洁费用1000合计102244物业公司利润成本的10%应交税金收入的5.65%物业综合

11、服务费我公司报价为：09年以后每年115000元，08年12月31日前为：每月减2422元第三部分物业治理机构设立方案、运作流程及人员配备1、项目治理处机构及岗位设置项目处经理保安保洁修理2、运作流程图项目治理处实行直线型治理，处经理负责制的领导结构，下设保洁组、消防安保组，经理兼管线、设施设备的爱护修理，保洁组兼餐厅卫生，实施统一的物业治理；治理处经理集指挥与领导职能于一身， 全面把握日常工作及人员状况，削减失控； 各项工作的支配及暂时任务的下达，均由治理处经理直接支配；隆海物业治理项目治理处各服务班组地税局办公室治理处经理指挥、组织、掌握、和谐反馈渠道3、部门职责1 工程修理经理兼负责整个

12、项目的设备修理养护服务，包括给排水、 供配电、 弱电系统、 消防系统、 智能化系统、房屋等公共设备设施的修理保养服务； 消防安保消防安保中心负责管辖区域内治安、交通与消防治理工作，包括门岗服务、巡察治理服务、车辆治理服务、监控治理服务、治安治理服务、报刊收发和分发；保洁组负责会务服务、餐厅卫生、绿化养护、共用部位设施的清洁；此外人事、培训等事务将由物业公司总部负责；第四部分服务人员配备方案一、服务人员的配备1、人员选配原就在治理处人员的配备和选拨上，坚持以下原就： 德才兼备德为先 淡薄智商，看中毅力，努力和魄力 摈弃庸才，不容惰性、傲性和奴性 留意职工的可塑性和可连续进展性2、治理人员的配备序

13、号岗位设置岗位要求配置人数12高校专科以上学历从，事物业治理多年具，有丰富治理处经理 的理论学问和实践体会，对物业治理有独到的见1人解，对治理处的工作有整体的思路和设想；工程修理中 大专以上学历具，有工程师职称从，事本专业多年，3心主管明白物业治理学问；经理兼任会务服务 外表形象气质佳具，有肯定的行政治理体会并，具1人有较强的沟通和谐处理才能；I熟S0悉900：12000质量治理体系；5保洁绿化6消防安保从事过物业或相关的工对作专，业学问和专业技能特别熟识，具有较强的沟通和谐处理才能退伍军人，具有较为丰富的物业治理2人3人3、岗位职责和工作范畴 治理处经理 在公司的领导下，全面负责治理处内部治

14、理、业户服务、房屋设备设施运行与爱护保养、保安服务、保洁服务、职工食堂服务、应急大事处理及特约服务等工作； 组织拟制、审核和贯彻总公司治理服务的工作方案和作业文件； 负责大楼治理服务的质量掌握和费用掌握； 负责和谐与、 对口治理部门、物业行政主管部门以及地方有关治理部门之间的关系； 负责审批大楼治理服务公开文件和治理处作业文件的发放； 负责组织大楼公益性活动； 完成公司交办的其他任务；2 保安 严密监视大堂内的各种情形，发觉可疑或担心全迹象，准时处置或报告； 亲密留意进入大堂的人员，严格执行来访登记制度，对身份不明、形迹可疑、衣冠不洁净者，应禁止其进入； 把握在大堂活动的客人动态，爱护大堂秩序

15、， 熟识大楼内各业主及大楼内办公人员的情形； 对于进入大楼进行作业的各类人员，必需依据有关规定认真进行验证登记后方可放行； 对搬家或搬出其它物品，必需按公司规定出具物品放行单经核对无误后方可放行； 保证大楼内各项设施的安全，防止被盗及损坏现象发生； 认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清晰，责任明确；接班人员未上岗前，不准下岗； 监视大楼内的人员及设备设施情形，爱护大楼内秩序，防止发生事故； 巡查、登记各公司的安全及公共部位设施、设备完好情形； 对大楼内的可疑人员和物品进行询问和检查； 禁止大楼内发生的打架、滋扰大事；劝阻大楼内的推销、散发广告等闲杂人员离开大厦； 每班巡楼三至五次，

16、对业主违反治理规定影响他人工作、休息的行为要进行劝阻和禁止； 负责火警、匪警的验证和处置； 答复访客的询问，必要时为其导向； 对大楼内的施工现场及施工人员进行查证及安全检查工作 认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清晰，责任明确；接班人员未上岗前，不准下岗； 负责物业区域车辆交通的治理、停车治理及相关设施的治理；爱护车库场交通秩序，保证道路畅通无阻；对进出停车场的车辆进行检查，当发觉进场车辆有损坏时，应立刻向车主或司机指出，并做好记录，防止因责任不清而发生纠纷； 指挥车辆的出入和停放，主动疏导车辆出入车库场 ； 提示和指挥车主 司机进场后按规定路线行驶 , 按指定车位泊车， 对违章车

17、辆，应准时禁止并加以订正，订正前必需先敬礼； 认真检查停放车辆的车况；发觉漏水、漏油，未关好车门、窗等情形准时通知司机车主或报告当班领导； 对在车场邻近泊车、摆摊者，要进行劝离和禁止； 保持车库值班室的卫生，坚持每天清洁保持良好的工作环境； 定期检查车库场设施是否完好、有效，如有缺失，要准时报告上级，修理更换，不准车主在车场内自行洗车； 值班人员要勤巡逻，多观看，随时留意进入车库的车辆情形及驾驶员的行为，对发觉的可疑情形要准时报告主管领导； 认真作好车场的安全工作， 坚决杜绝车辆被盗和其它安全问题发生； 严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清晰，责任明确；3保洁员 对保洁主管负责，

18、认真执行各项治理制度； 按公司规定的岗位作业范畴、按质、按量完成作业任务； 努力学习技术、积极参与培训，熟识公司质量、环境、职业健康安全，一体化治理方针、目标和相关指标，不断提高服务意识和技能； 遵章守纪，忠实诚信，团结协作，礼貌待人，提升自身形象，做到安全文明服务 在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务；第五部分职工培训与考核一、培训1、各类服务人员上岗培训率到达100%；2、各类专业人员持证上岗； 二、培训方案1、在人员培训工作上拟实行如下措施：结合大楼物业治理优质服务方面的体会，并依据物业治理市场及行业动态的最新变化，随时调整培训策略，不断更新培训内容，保证培训的成效；树立“治理者

19、就是培训者”的观念；每一位治理人员都应当担负起培训下属职工的职责；特别强调培育职工实际工作中的才能，要求职工通过培训结合自己的工作实践来不断提高自己的工作才能，把握和熟识日常工作的程序、要求、方法和技巧；结合实际不断连续改良培训课程的内容；将不断总牢固际工作中的良好体会，并用以指导职工，防止职工在机械循环的培训中丢失学习动力；采纳先进科学的方式例如拓展训练、感受性训练、嬉戏等 ，使培训形式多样化，增加不断培训的成效；同时在培训方法上，将采纳多种技能训练于一体的培训方法；具体方法如：讲授法、争论法、案例法、模拟角色法、对抗辩论法、专题争论会、参观学习、现场实习和职务轮换等；培训工作制度化，保证职

20、工有足够的培训时间；通过分级考核及末位剔除制度，制遣职工的紧迫感和压力感，将传统的被动性接受培训，变为职工自发性的主动参与；源源不断的人员培训是物业公司的治理水平不断提高的根本保证；为此，公司依据自身进展的需要，建立自己的“培训中心”；培训师资由公司中级以上的专业治理人员和各部门主要负责人担纲， 讲授市场的营销策划和各类物业的治理，从物业治理的标准服务、各部门的岗位设置及职责、运用电脑治理到物业治理人员的配备及物业治理经费的筹措、成本核算及资金的运行等；2、职工培训系统图修正培训方案执行岗位应用培训组织反馈评判培训考核系统图说明：针对大楼项目的治理特点来设置培训目标并拟定实施方案；有效运用多种

21、培训形式和方法，确保培训到达预期成效；通过对职工进行考核，明白培训的有效性及职工的接受程度；依据对考核结果的评估和反馈，准时调整培训思路并确定将来培训重点；强调将理论应用到实践工作中；3、培训方法序 培训号 类别综1 合类研2 讨类演3 练类培 训 方 式、方法培训对象培训目的及适用环境1、参与拓展训练治理人员促进相互的信任、支持与合作2、参与军事训练全体人员增强职工的组织纪律性和自律性3、投影、录象、电脑演示等视听训练1、头脑风暴法治理人员提高制造力，培育制造性思维2、专题争论法治理人员提高治理水平全体人员 增加感性熟识3、典型案例、个案剖析、情形模拟等案例分析法 全体人员 提高综合分析解决

22、问题的才能1、模拟角色法全体人员 熟识公司情形及各类业务工作2、对抗辩论法治理人员 提高职工和谐沟通才能3、嬉戏训练法全体人员 鼓励职工工作积极性1、检查表法治理人员 提高制造力及观看问题的才能4 学习类2、快速阅读法治理、工程技术人员培育快速阅读才能5 讲课类1、逆向思维法培育换位摸索的逆向思维治理人员三、新进职工培训方案1、培训目的使新职工明白公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能快速的适应公司的运作模式，工作要求；提高工作效率；2、培训内容：新职工公共培训科目序号培训科目培训内容课时1军训军事训练和体能训练5 天2常用礼仪学问礼仪学问形体训练6课时职工行为语言标准3服务意识职业道德训

23、练客户沟通和谐技巧3课时受理及处理客户投诉4企业文化企业进展史及基本情形介绍企业理念与宗旨3课时职工手册与劳动人事规章制度物业治理基础学问6课时物业治理的行业法律、法规6课时5 物业治理学问入伙与二次装修治理服务要求与技巧 3课时典型物业治理案例6课时6 质量治理ISO900：12000质量治理体系6课时消防学问7 安全防范学问治安防范学问与技巧6课时8 大楼情形大楼基本情形介绍3课时9 带班实行7 天 安保人员培训科目序号培训内容培训频率培训目标1 工作例会每周一次提高政治思想觉悟开，展批判自我批判2 内务治理与考核检查1、单兵队列动作；每周一次保持宿舍洁净洁净3 2、三大步法； 3、体能训

24、练； 1、擒拿搏斗基本4 功；2、捕俘拳；3、防卫术；逢周一至周五，培育组织纪律性，训练扎实基本功每天训练1小时逢周六、周日，熟识把握擒敌及防卫技能每天训练3小时5 安保服务工作手册每月一次熟识岗位职责、操作规程、工作标准6 法规与规章制度每月一次熟识并把握相关法律法、规以及规章制度7消防学问每月一次熟识消防救火职责8消防训练每周一次把握基本消防操作技能9突发应急大事处理 保洁员培训科目每季度一次提高突发大事处理才能掌，握处理技巧序培训内容培训频率培训目标号1 工作例会每周一次 提高政治思想觉悟开，展批判自我批判2 保洁方法与清洁剂使用 每月一次 熟识把握基本方法及技巧3 保洁设备操作保养学问

25、 每月一次 熟识把握基本方法及技巧4 保洁服务工作手册每月一次 熟识岗位职责、操作规程、工作标准5 病虫害消杀与防治每月一次 熟识把握基本方法及技巧6 环境保洁法规与规章制度每月一次 熟识把握相关法律法、规以及规章制度7 消防学问及训练每季度一次每季度一8 突发应急大事处理次熟识消防救火职责及把握基本操作技能提高突发大事处理才能四、职工考核制度培训考核绩效化；我们将把治理处每次培训考核的结果与个入的绩效考核挂钩，目的就是落实培训，量化培训，防止治理处培训流于形式；在日常的治理服务过程中，物业公司将推行楼监表制度，通过对各项工作严格细致的检查，来确定考核的结果，并贯彻相应的奖惩制度；第六部分 安

26、全保卫治理一、安全保卫治理概述安全保卫治理是物业治理的重要组成部分，在安全治理方面，我们将利用现代化的治理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，细心支配，供应高水平、高水准、全方位的安全治理，确保大楼办公人员的安全；二、安全治理工作特点本大楼是办公、会务、餐厅为一体的综合性大楼；安全治理工作特点如下：1、人员量大，且构成复杂，须留意公共卫生安全大楼是一个广泛对外开放的场所，开放式工作，接待人员广泛；而且又有大量的房屋对外出租，人员结构也特别复杂；2、消防等级要求高大楼对消防等级要求高，同时，又由于其是一个高层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散特别困难；3、安全治理时间长大楼的安全治理，不但

27、是对办公人员使用物业的治理，同时仍有来往办事人员和酒餐厅的安全治理，是一个综合型的办公大楼，安全治理时间长；4、 车辆治理复杂大楼停车场，车辆停放既有业户办公人员车辆，又有来往办事人员的车辆，并且来往办事人员车辆进出频繁；那么，做好车辆的治理工作也是安全治理中的重点；三、安全治理目标1、人员进出井然有序2、日常办公、休闲环境安全、舒服3、重大活动顺当进行4、突发大事快速得到解决5、交通事故处理率 100%，无车辆失窃大事6、治安案件发生率为 0四、安全治理原就坚持外驰内张，“人防、技防相结合”的原就；五、安全治理方式1、安全治理系统安全治理的方式以闭路电视监控、 消防监控系统等综合安保系统为主

28、；辅之以保安门岗、流淌岗哨、机动应急人员，建立一个严密、牢靠的安全 网络；一般情形下的安全治理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性 质来执行日常治理任务，特别情形下的安全治理，就按大事的性质实行相 应的应急措施， 如重大活动、 突发性大事和紧急大事的暂时性处置、管制， 并在大楼的安全治理工作中，设定紧急大事和突发性大事处理预案；2、 组织建设1 安保队伍的治理 保安队伍实行准军事化治理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织安保队伍考核 保安员训练支配见下页 ； 严格执行请销假制度和交接班制度； 实行监管机制；物业治理处经理对保安值班人员的工作进行督查、指导； 留意

29、形象；保安员是外来客户进入大厦看到的第一印象点，作为保安人员，我公司要求其不但要负责日常安全防范事务，更要担负起传递物业形象的责任，爱护、提升大楼的形象； 保安员训练支配时间训练、学习项目内容地点参与人员接班 前二特别每天前半小时钟班前安全会各种规章制度、安全条例及留意事项；楼内接班保安后特别钟整装，预备接班23：00，7：00，15：00换岗仪式各岗位 交接班保安每周周一班务会一周保安工作总结；传达公司、治理处精神；本周工作支配；治理处值班室非值班保安周三业务学问学习法律常识与案例分析、安全保卫学问、保密制度等；治理处非值班保安值班室周五每月月底星期天体能训练技能训练月底部门考核长跑会操 专

30、业技能、业务学问综合学问适时打算 非值班保安适时打算 非值班保安适时打算全体保安每半年第六个月底公司考核12月公司考核专业技能、业务知适时打算识、相关法规等综合学问专业技能、业务知适时打算识、相关法规等全体保安每年全体保安六、安全治理工作要点日常安全治理工作的内容包括：安全监控、楼内巡察检查、餐厅等重点区域检查、地下室巡察检查、外围、广场巡察检查、车辆疏导等的安全治理，以及会议室的清场问题等；1、岗位要求 岗前自我检查， 按规定着装， 仪容、外表端庄洁净， 做好上岗签名； 严格按岗位职责要求履行任务； 保持充分精力，具有高度责任感、使命感及贡献精神； 建立岗位记事本，对反常情形，准时记录备案，

31、并做好换岗和交接班的口头和书面汇报； 礼貌待人，热忱服务；2、门岗掌握工作要点 发觉形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻挡其入内； 爱护门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆， 引导要准时，手势要标准，态度要热忱； 遇有运输车辆出入， 具体记录车辆来源与事由； 放行时须手续完备需由需方部门签证的放行条 ，同时无其它违规行为； 引导前来学习、 参观的物业使用人， 为不太熟识本物业的市民供应指引；3、车辆疏导工作要点 按大楼车辆有关治理规定放行或禁行； 爱护门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆， 引导要准时，手势要标准，态度要热忱； 遇有运输车辆出入， 具体记录车辆来源与事由； 放行时须手续完备需有甲方有关

32、部门签证的放行条 ，同时无其它违规行为； 进行车库安全服务，停车就位，指挥标准，车辆停放整齐； 定时巡察车库， 防止用户马虎而造成缺失， 发觉车辆报警立刻赶赴现场； 有重大活动支配，事先预留车位，摆放醒目标志；5、巡察检查工作要点 勤巡逻，细观看，不放过任何一处非正常点； 巡察范畴包括大楼的办公区、各机房、各处通道等； 按巡逻路线巡察检查， 发觉问题准时解决， 遇重大问题告知主管及治理处，巡察中严格杜绝盲点； 巡察中思想集中，做到“看、听、闻、问” ，发觉问题准时向主管汇报；并留意消防设施、闭路监控等器材和设备的完好性； 巡察时有礼有节，认真答复楼内工作人员和其他物业使用人的询问，热忱礼貌服务

33、； 接到治安、火警报警信息， 准时赶到现场明白情形， 做出正确处理； 为了营造大楼环境寂静、 祥和，实行正装巡逻方式，楼内巡逻人员身着保安降服佩带对讲机进行巡察检查；6、消防治理工作要点贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结 合；以消防监控室为指挥中心， 借助先进的消防监控系统和消防设备设施， 做好日常消防防范工作；消防治理工作必需常抓不懈，通过各种形式，加强物业使用人和职工的消防意识，提高职工消防技能，保证优良素养；组建一支反应快速、技术过硬的义务消防队，按时对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检查，定期进行消防演习，提高物业使用人和职工的防火、灭火技能； 定期对消防

34、系统进行巡察检查、检测，发觉问题准时排除，保证系统的正常运转；消防巡察检查至少要包括以下内容： 消防通道是否畅通无阻； 消防器材是否已按要求配备； 消防栓内水枪、水带及报警设施是否完好； 消防水源是否满意要求； 烟感、温感、喷淋头是否完好； 自动消防设备是否在联动位置； 做好相关记录；在以下场所，应增加巡察频率： 扑灭火灾后的现场； 在动火作业的前后； 重点防火的部位； 装修施工现场； 严格执行交接班制度，加强消防监控室治理，杜绝闲杂人员随便出入； 消防日常治理 治理处经理为大楼防火负责人， 负责组建义务消防队， 不定期检查、指导大楼消防治理工作及处理消防治理中的问题； 治理处及兼职安全员定期

35、对大楼消防治理工作进行检查和指导； 坚持“预防为主、防消结合” ，做好大楼的消防工作； 做好消防培训工作，使全部职工都具备相应的消防学问，能够娴熟使用各种消防器材、设施；做好消防宣扬工作，利用网络、宣扬栏等媒体宣扬有关消防及逃命学问，组织消防学问竞赛，使全部工作人员都能明白、把握肯定的消防常识；加强对义务消防员的消防学问和业务技能的培训，定期进行消防实战演习，内容包括：人员逃命、救生、常用消防工具的使用、火灾时人员紧急疏散、大楼各消防系统的功能检测等；七、 突发大事处理1、 目的: 快速、坚决进行处理，爱护人身财产安全；2、 适用范畴 : 车祸、盗窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系统发生故障

36、、水浸、火灾报警系统误报、自然灾难等反常情形；3、 职责: 治理处经理负责组织职工进行突发大事及反常情形处理才能的培训； 值班人员严守岗位； 消防安保中心负责安全防范， 水电修理人员负责水、 电供应及抢修；义务消防队负责初期火灾的扑救；消防安保中心负责治安、交通大事的处理； 其他职工听从治理处领导的调遣，积极参与抢救或抢修；4、 突发大事的处理 暴力大事在执勤过程中， 如遇见一些暴力大事， 保安人员应立刻禁止犯罪行为， 并报告经理，同时向有关领导汇报；巡逻保安应立刻赶赴现场院进行紧急疏散，必要时报警 110，并帮助警察将犯罪分子降服；监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验； 聚众闹事大事

37、 处理原就：平静冲突，驱散聚众闹事者，保证胶南卫生大厦办公大楼正常工作秩序； 对聚众闹事者，保安人员要通过疏导、劝告或与大事代表交涉，协商解决问题的方法，调解冲突，掌握大事扩大，以保证大楼的正常工作，并将现场情形准时报告 ；必要情形下，依据大事严峻程度向公安机关报警， 恳求救济，严防局面失控，造成纷乱；同时，监控中心对现场进行全方位 监控、录像，以备查验； 执勤中发觉可疑分子、可疑物品的处理 线索来源：固定岗执勤、巡逻执勤、监控中心报警及群众举报； 处理方式： 查验证件，开箱检查物品； 对检查出的可疑物品交治理到处理， 必要时移交公安机关进一步审查； 对有作案嫌疑人员，送交派出所审查； 严格按

38、有关条例执行，严禁超越权限违规行为； 增强自律意识，杜绝敲诈、勒索现象存在； 暴风骤雨等自然灾难的预防和补救 预防措施 应急工具齐备排水设备，水带等性能良好，防灾设施落实到位，备用沙袋存放在指定地点； 急救基本药物齐备； 保持天台、沟渠、管道、地漏的畅通无阻； 紧闭全部门窗，同时做好防火措施； 加固全部树木，搬离空中悬挂物及高处放置的物品； 亲密关注受灾情形，准时将最新信息通报给工作人员； 值班职工必需与监控中心或治理处联络，听候指示； 灾难来临期间，职工轮番值班，随时做好抢险预备； 实行安全措施，留意自身安全； 灾难过后的补救措施 加大巡查力度， 准时做好现场督导工作， 真正做到“三个关键”

39、， 即在关键的时候，显现在关键的地方，解决关键的问题；加强与各部门、班组的联系和沟通，做好和谐协作工作及灾后的补救工作； 准时进行检查及填报暴风骤雨损毁报告； 以最快速度保证灾后系统复原稳固工作； 车辆事故处理 疏通车辆，防止事态扩大影响到其它车辆的正常运作； 拔打 122 报警，移交交警处理； 全力抢救受伤人员，爱护好现场； 记录肇事车辆车牌号码、车型和颜色，通知前方拦截，并准时报警处理； 监控室调整监控设备实时录像； 火灾大事应急处理措施 监控中心在系统报警时应立刻指挥保安人员到现场查看，如属误报就查明缘由，排除故障复原正常监控状态；如发生火灾，立刻利用现场灭火器材、设备设施进行扑救，并通

40、知消防安保中心主管及有关领导；在不能自救的情形下拔打119 报警，并疏散相关区域的人员；消防中心切断大楼相关部位的电源、 煤气源，疏散着火区域人员； 消防监控中心开放相关的出入口以利于人员疏散， 对现场进行监控录像，以备事后调查火灾缘由；第七部分卫生保洁服务治理一、治理目标：1、 清洁治理无盲点；2、治理服务范畴保持环境洁净，生活垃圾日产日清；3、合理调整果壳箱或者垃圾桶，每日清运2 次；4、保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容外表洁净端庄；5、为业户、访客供应一个清洁、舒服的生活和工作环境；6、操作标准化、治理科学化；7、适时、准时、准时进行保洁服务，包括虫害灭杀；8、爱护物业各项设施及财物；9、准时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；10、节省用电、用水； 二、服务标准1、清洁操作方法及器物分析种 类工作内容及方法工具、器物使用喷上玻璃清洁剂，用清洁绒刷使用清洁工具玻：璃刮水器玻、璃抹水器、门 窗、玻 璃洗用玻璃刷刮拭除水；玻璃刮刀、一节杆、二节杆、三节