2022年别墅项目全案策划.docx

《2022年别墅项目全案策划.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年别墅项目全案策划.docx（5页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、别墅工程全案策划前言：一、别墅工程开发的留意细节现有一些别墅工程主要存在以下问题：第一在选址上下不够重视，一些别墅工程由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有肯定盲目性，完全忽视环境资源和自然景观；别墅作为生活的最高境域，与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低，公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都表达肯定档次，配套设施要求高；而一些环境原来相当不错的度假别墅，由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解决；二、未 来 的 别 墅 发 展 ，

2、有 几 个 值 得 关 注 的 方 向 ：（ 1）生态型着重节省能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境；三、智能化重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒服度；（ 3）个性化极力表达业主或建筑师的个人风格，营造出特殊的基地环境和室内空间；（ 4）社区化制造肯定的群体氛围，便利信息交换和商务活动，丰富社区文化；四、别墅开发核心要素核心要素 A：价格因素核心要素B：别墅工程选址策略核心要素C：别墅工程定位策略核心力素D：别墅工程规划策略核心要素E：别墅工程建筑风格策略核心要素G：别墅工程结构风格策略核心要素H：别墅工程户型策略核心要素I：别墅工程物业管理策略核心要素 J：别墅工程配套设

3、施策略壹、工程全案策划基本作业程序前言：现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，工程需要从用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施；主要有以下几方面：一、市场调研：1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2、市场分析：（ 1 ）当 前 市 场 分 析 （ 开 发 总 量 、 竣 工 总 量 、 积 压 总 量 ）（ 2）区 域 市 场 分 析 （ 销 售 价 格 、 成 交 情 况 ）3 、 近 期 房 地 产 的 有 关 政 策 、 法 规 、 金 融 形 势4 、竞争个案工程调查与分析5 、消费者

4、分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机；（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）；节性；点等度）；（4）购买时机、季（ 5）购 买 反 应 （价格、 规划、地（6）购买频6、结论二、工程环境调研1、地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2、地块本身的优劣势（ SWOT ） 3、地块四周景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）4 、 环 境 污 染 及 社 会 治 安 状 况 （ 水 、 空 气 、 噪 音 、 土 地 、 社 会 治 安 ）5 、 地 块 周 围 的 交 通 条 件 （ 环 邻 的 公 共 交 通 条 件 、 地

5、块 的 直 入 交 通 ）6 、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体消遣场所、银行、邮局、酒店）7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、工程投资分析1、投资环境分析（1）当前经济环 境（银行利息、金融政策）（2）房地产的政策法规（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断 （ 以 周 边 竞 争 楼 盘 的 售 价 和 租 价 作 为 参 照 ）2 、土地建筑功能选择3 、 现 实 土 地 价 值 分 析 判 断 （ 以 周 边 竞 争 楼 盘 的 售 价 和 租 价 作 为 参 照 ）4 、土地延展价值分析判

6、断5 、成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6 、投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7、同类工程成败的市场因素分析四、营销策划（一）市场调查1 、 工 程 特 性 分 析 （ 优 劣 势 判 断 ， 在 同 类 物 业 中 的 地 位 排 序 ）2、建筑规模与风格3 、建筑布局和结构（有用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4 、装修和设备（是豪华仍是朴实、是进口仍是国产、保安、消防、通讯）5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 、 物业治理（ 是自己治理仍是托付 他人 治理 、收 费水 平、

7、治理内容等）7 、 发 展 商 背 景 （ 实 力 、 以 往 业 绩 、 信 誉 、 员 工 素 质 ）8、结论和建议（哪些需突出、哪些需补偿、哪些需调整）（二）目标客户分析1、经济背景.经济实力. 行业特点 公司（实力、规模、经营治理、模式、承担租金、面积、行业）家 庭 （ 收 入 消 费 水 平 、 付 款 方 式 、 按 揭 方 式 ）2、文化背景 ：推广方式、媒体挑选、创意、表达方式、（三）价格定位1、理论价格（达到销售目标）2、成交价格3、租金价格4、价格策略（四）入市时机、入市姿势（五）广告策略1、广告的阶段性划分2、阶段性的广告主题3、阶段性的广告创意表现4、广告成效监控（六）

8、、媒介策略1、媒介选择2、软性新闻主题3 、媒介组合4 、投放频率5、费用估算（七）、推广费用1、 现 场 包 装 （ 营 销 中 心 、 示 范 单 位 、 围 板 等 ）2、印刷品（销售文件、售楼书等）3、媒介投放五1、小区概的规划布念局和设空间组计织2、小区容积率的敏感性分析3、小区道 路系统布局（人流、车流）4 、 小 区 公 共 配 套 布 局 安 排 （ 学 校 、 会 所 、 购 物 等 ）5、小区建筑风格的形式及运用示意6、小 区建 筑外 立面 色彩 的确定 及示 意7、小区户型比例的搭配关系8、 小 区 经典户 型 的 功能 判 断 及其 面积 划 分9、小区环境绿化概念原就

9、10、小区环艺小品主题风格确定及示意综上所述，本工程的开发建设可以作为本企业创立品牌的一个良好契机，留意差异化营销，在产品创新、社区景观、社区配套、营销模式上加以创新；在产品设计上，WY建筑设计公司曾打造过国内顶级别墅精品工程广州星河湾，因此在产品创新上力求有突出的特色，结合鄂尔多斯市介绍情形，建议能否把该地区内蒙古具有特色的民族文化融入产品；在社区景观上，随着人们生活水平的提高，对环境的要求以及对生活品质的重视，可以考虑别墅产品留意高绿化、原生态，制造良好的居住环境和居住品质；在社区配套上，利用社区智能化建立，满意高端客户对豪宅生活理念的居住需求，鄂尔多斯市市政府留意招商引资，该市能源资源丰

10、富，投资环境优越可能吸引较多的投资商云集， 可以考虑先盖好社区会所，前期可以做为售楼部使用，后期可以做为商务会所以及社区活动场所，提高居住档次，满意商务活动需求；在营销模式上，留意市场调研，设计什么样的产品，什么样的价格适合当地客户需求，竞争产品目前销售状况调研；随着该市二三产业的高速进展，人均收入水平的提高，当地高端客户以及外来投资客商的挖掘和吸引极为重要，比如煤炭采掘业，此类客户经济一般比较雄厚，出手大方，如当地酒店餐钦业，消遣业发达，有行业商会等，可以考虑做互动营销；在开盘前期预热时，可以联合当地政府考虑邀请经济学专家做经济论坛，阐述该市经济进呈现状，将来可连续发展模式等；可以邀请储备意向客户做产品说明会，让WY设计公司阐述本楼盘产品设计的特色和卖点；以上种种观点，都是建立在理论的可实行方案上，需要企业结合自身状况以及当地现状做详细分析；由于没有调查就没有发言权，所以以上论点都是浅溥的以及片面的，没有结合当地房地产市场的实际情形，只作为参考和借鉴；郭恩贵2021年 3 月 16 日