2022年前期介入注意事项.docx

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1、精品学习资源物业前期介入留意事项由于国内三四级城镇的房地产开发和物业服务水平目前尚处于相对落后的的情形，消费者的置业观念、物业治理意识和其他地区比较仍有较大差异，房产售价和物业治理收费都处于较低的水平，因此以下的分析都是基于这种现状来绽开；一、项目论证阶段物业治理介入的内容：在论证阶段，物业治理企业应参与该物业的市场定位、物业治理的基本思路和框架、 物业治理的运作模式的定位并尽量得到项目公司的接受；文档收集自网络，仅用于个人学习1. 考虑到整个工程项目的状况，第一期属安置房，消费者大多属于中低收入阶层，在市场定位上除合理掌握建设成本外，仍应考虑降低物业治理成本；按此思路，第一期的绿化率可以低一

2、些，设备选型可以廉价一些；而其次期、第三期属于商住楼，消费者多为中高收入阶层， 绿化率要高，设备选型要好； 文档收集自网络，仅用于个人学习2. 对整个项目的配套设施建设提出了看法，重点考虑配套设施的布局， 既要便利于将来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰；文档收集自网络，仅用于个人学习3. 要有人车分流的概念，这在全国各地已经间续使用的提法和做法，也会是项目销售的亮点之一；欢迎下载精品学习资源4. 确定物业治理早期介入和前期治理的时间、方式和工作内容， 明确各协作方之间信息沟通的渠道， 确定各分阶段物业治理的目标和要求；文档收集自网络，仅用于个人学习二、规划设计阶段介入内容在规划设计

3、阶段，物业治理企业应积极参与相关方的沟通论证会，从使用和后期保护治理的角度对规划方案提出建议： 文档收集自网络，仅用于个人学习1. 考虑到项目较大、分期开发的情形，建议在方案设计时接受分组团的布局，且各组团相对独立和封闭；这样有利于按服务对象的不同供应不同的服务内容，确定不同的收费标准，满意不同层次的消费者的需求； 文档收集自网络，仅用于个人学习2. 对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲 区域的布局、幼儿园等配套的安置、会所功能的设置等供应参考看法； 由于物业治理企业在实际运作方面有丰富的体会，应积极在此方面表现出物业的专业和细致； 文档收集自网络，仅用于个人学习3. 就物业

4、治理基础条件在规划设计时予以落实，不仅要明确办公用房，仍要落实了物业治理人员宿舍、食堂、休息室、仓库以及清洁车的停放场地等； 文档收集自网络，仅用于个人学习4. 此阶段要依据前期物业治理总体策划方案的思路，进行具体物业治理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及聘请、培训欢迎下载精品学习资源方案、费用测算等；均要有明确数据支撑和相关材料帮助说明；文档收集自网络，仅用于个人学习三、建设阶段的介入内容：在建设阶段，物业治理企业要跟踪整个过程，召集或参与专题争论会，准时提出整改看法，以便在建设中被接受调整；工程建设中典型的介入内容如下： 文档收集自网络，仅用于个人学习1. 对生活垃圾堆放、清运

5、和处理方式提出了具体要求，要求设立 足够的垃圾桶放置位置，要硬底化，同时要便利清洗；文档收集自网络，仅用于个人学习2. 楼梯道大门的支配，既要便于安装对讲系统，又要便于安装集合信报箱，仍要留意美观有用和便于修理；3. 在绿化带施工时，第一要考虑给水管道（绿化、保洁）的铺设， 否就可能返修，造成铺张；4. 在施工过程中常常会显现基础没有夯实的情形，回填区域易发生不匀称沉降，导致排水管网发生断裂；要重点跟进关注并准时提示以便重新施工；（此点是平昌项目目前不存在的问题，但是公司开发其它楼盘中已显现较多类似案例）； 文档收集自网络，仅用于个人学习5. 督促建设单位将一些特别的装饰、修理材料留出一部分以

6、便于物业治理的修理和更换，如一些彩色地砖、镀膜玻璃、涂料、地砖等；文档收集自网络，仅用于个人学习欢迎下载精品学习资源6. 对聘请的物业治理人员进行培训，并组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修治理规定和物业治理中涉及到的文件资料； 文档收集自网络，仅用于个人学习7. 与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等 相关部门和谐，确定相应的治理方式和收费标准； 文档收集自网络，仅用于个人学习四、销售阶段的介入在此阶段应主要介入以下工作：1. 在销售前，整理完成项目的整个物业治理方案，将很多涉及业 主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来；

7、文档收集自网络，仅用于个人学习2. 销售前对售楼人员进行系列的物业治理培训，使他们对物业管 理的基本概念和基本学问有所明白， 对将来该小区的物业治理内容和模式有统一的懂得； 文档收集自网络，仅用于个人学习3. 在售楼现场设立了专职的物业治理询问人员，接受购房者的询问，这种询问和宣扬沟通起到了很好的成效，防止了物业建设单位对物业治理的乱承诺，也使将来业主对物业治理有了信心，增加了购买的欲望；文档收集自网络，仅用于个人学习4. 为使业主或将来业主对物业治理有所明白，在销售时，就让已聘请的部分物业治理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业治理的印象加深； 文档收集自网

8、络，仅用于个人学习六、早期介入的成效欢迎下载精品学习资源物业治理的早期介入对物业建设单位、 物业治理企业和业主都有很大的好处，是解决物业建设与物业治理连接问题的有效手段，应引起各 方面的重视，只有大家都能熟识到早期介入的重要性，物业治理市场的 发育才可能进一步完善； 文档收集自网络，仅用于个人学习其次部分：前期介入在设备方面要留意哪些问题？1. 电气方面：留意各设备房的通风、降温、防动物、排水、应急 照明、消防器材配备等问题，对各个电气设备的分布、数量、性能等方 面进行熟识、 统计，对各供电线路的走向、 线径、具体预埋点进行明白， 对比明线路设计是否符合以后治理的需要进行确认，以便利后期的维修

9、、保养和治理； 文档收集自网络，仅用于个人学习2. 消防方面，对水系统中的消火栓、 喷淋管网的走向、 阀门的分布、水泵结合器的位置进行明白；对电系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行把握， 把握消防主机的工作原理， 回路的分布， 卷帘门的分布等；文档收集自网络，仅用于个人学习3. 给排水方面，明白供水的系统情形，各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式，各个阀门的位置；在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等； 文档收集自网络，仅用于个人学习欢迎下载精品学习资源4. 清洁方面， 可以关注各楼层垃圾桶的设置是否合理， 楼层清洁用

10、水是否便利，电梯厅内吸尘用电是否便利，天台是否设置照明及水龙头， 以便利清洁用，是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁 有关的问题； 文档收集自网络，仅用于个人学习5. 绿化、泳池方面，对绿化设计的品种是否相宜以后的物业治理， 是否相宜以后长期保持相应的花期，各种自动浇水系统是否完善，花池的排水是否恰当，泳池的设备设计是否合理，补水、溢水、排水是否完善， 文档收集自网络，仅用于个人学习6、安全方面：关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越是否合理，各种监控镜头的设置是否足够和合理，对住户与商场的门是否进行掌握，能否有效的隔离商场人员进入住户空间，对出入口的设置是否合理，停车场的智能化有

11、否安全隐患，管道井是否存在安全隐患； 文档收集自网络，仅用于个人学习7、在土建方面需要留意哪些问题？明白哪些为整体混凝土施工，哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时要留意； 文档收集自网络，仅用于个人学习8、在公共供水、供电方面：确认供水、供电是否实行最低用量要求？假如是，就公共用水、用电不能安装过多的表， 以免表走不够最低用量， 造成多出钱； 假如不是，欢迎下载精品学习资源就应尽量多安装表，以便细化治理，合理分析管控；文档收集自网络，仅用于个人学习公共照明设施，尽可能考虑使用节能LED 节能灯具，以节省能耗成本；成都仁邦物业服务有限公司工程治理部二 O 一三年十一月欢迎下载