2022年某公司物业管理工作手册.docx

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1、精品学习资源物业治理综合工作手册一、接管验收规定1. 职责1.1 公司总经理任命市场处牵头组建物业验收小组和物业治理处；1.2 物业验收小组：负责物业接管验收中的资料验收和设备系统及配套设施的验收，并指导及协作物业治理处完成岗位和责任交接工作；1.3 物业治理处：在物业验收小组完成资料交接后，在其指导下依据物业 治理方案， 组织各岗位人员熟识环境及设备， 按规定步骤与移交方逐项接受其治理岗位及责任；2. 工作程序2.1 物业验收小组成立2.1.1 当公司承接新的物业治理项目时，由公司总经理确定成立物业验收小组；依据物业情形挑选下述专业人员： 电梯专业、 空调专业、消防专业、强弱电专业、发配电专

2、业、给排水专业、其他相关专业；2.1.2 物业验收方案的制定物业验收小组会同物业治理处，依据物业治理合同的要求制定相应物业验收方案，在验收方案中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员；验收方案应由验收小组组长审核，并报总经理批准；2.2 资料的接管验收欢迎下载精品学习资源物业验收小组会同物业治理处按验收方案进行资料的接管验收，认真审查验收移交方供应的产权资料和技术资料，并记录在验收交接记录 中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收的进度下，可 由交接双方议定，限期提交并做好记录备查；2.3 物业的预验收2.3.1 物业验收小组分专业系统，按验收方案要求依据

3、涉及图纸进行预验收；2.3.2 验收小组依据房屋接管验收标准对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂，并清点数量；2.3.3 在预验收中检查出不合格源，提出书面的房屋、设备、设施整改报告，返回给移交单位，由移交单位或工程施工单位进行整改；2.3.4 对预验收的单独设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标；对不符合的指标，准时提出书面看法，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试；2.4 物业的验收2.4.1 在预验收的房屋、设备、设施整改报告落实实施后，物业验收小组进行验证，并在房屋、设备、设施整改报告中记录结果；整改合格后，按验收

4、方案进行正式的物业验收；2.4.2 在楼宇的实物验收，按验收方案要求进行，做到三符合；一是图纸 与设备规格型号、 数量符合； 二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合，验收结果记录在房屋、设备、设施整改报告中；2.5 岗位移交欢迎下载精品学习资源在完成资料交接和现场验收后， 物业治理处各岗位人员进驻岗位， 协作移交方岗位人员一起履行运行职责，此期间不承担治理责任，仅作为责任移交过程；各岗位移交最高时限：电梯 1 周、中心空调 2 周、消防 1 周、监控 1周、配电 2 周、给排水 1 周、供气 0.5 周、其余岗位 0.5 周；2

5、.6 责任移交在岗位移交完成后，移交方人员撤离现场，全部治理责任由物业治理处负责；至此，物业接收过程完成，物业治理处出具验收总结，物业治理进入日常阶段；2.7 验收后的工作2.7.1 各专业工种依据验收后的情形，填写验收交接记录；2.7.2 物业验收小组依据单项验收交接记录，作出综合性验收评定， 并将验收报告呈交公司总经理；2.7.3 公司总经理代表物业验收的接收单位，同物业的移交单位办理相关的手续等存档；2.7.4 物业验收小组收集验收的各种资料及报告，并将经开发商、施工单位、施工监理单位、治理公司等单位签字生效的全部资料报告存档；3. 相关文件3.1 房屋接管验收标准4. 质量记录4.1

6、验收交接记录C7.5.1-5.1-A4.2 房屋、设备、设施整改报告C7.5.1-5.2-A房屋、设备、设施整改报告欢迎下载精品学习资源C7.5.1-5.2-A栋号：验收时间：编号项目名称存在问题简述备注验收人：移交人：欢迎下载精品学习资源验收交接记录C7.5.1-5.1-A编号交接记录备注验收人：移交人：欢迎下载精品学习资源二、收费治理规定1. 职责范畴1.1 收费员负责各项费用的收取，并在费用收齐后的三日内上交公司财务部门；1.2 综合组主管负责对有偿会务服务进行计费；修理人员负责对有偿修理服务进行计费；保洁组主管负责对有偿保洁服务进行计费；1.3 治理处主任负责对有偿服务收费进行审核；2

7、. 工作程序2.1 办公楼的物业治理费、车辆治理费、有偿服务费、水电供暖费等按月 收取；每月 10 至 15 日为收费日，收费员须在每月 10 日前后上门向每位业主发放收费通知书，并提示业主在15 日前交费；为便利业主，全部收费应集中一次进行；2.2 住宅小区的物业治理费、水电费、车辆治理费、有偿修理费等按季度收取；每季度的第一个月收取上季度的全部费用，收取日为该月的10 至30 日，收费员负责于 10 日前后在小区公告栏发布收费通知， 并上门收费；2.3 收费员应在发布收费通知前依据物业治理费、车辆治理费收费标准， 工程修理组供应的水电、供暖费抄记数据，综合组、工程修理组、保洁组供应的有偿服

8、务费清单等精确运算每户业主的应收费用；2.4 对逾期不交纳各项费用的业主（使用人），收费员负责先发放催缴通知单，再依据有关规定处理；3. 质量记录：3.1 物业治理费一览表 C7.5.1-5.3-A欢迎下载精品学习资源3.2 自来水费分摊明细表C7.5.1-5.4-A3.3 电费分摊明细表C7.5.1-5.5-A3.4 供暖燃油费分摊明细表C7.5.1-5.6-A3.5 自来水缴费通知单C7.5.1-5.22-A3.6 公用电摊费缴费单C7.5.1-5.23-A自来水缴费通知单C7.5.1-5.22-A年月日房号户主姓名水费单价元/ 度收费金额上月抄表数本月抄表数实 用 数经办人：欢迎下载精品

9、学习资源公用电摊费缴费单C7.5.1-5.23-A年月日房 号业主姓名面 积单价元/ 平方米收 费金 额备 注收款人：三、入住治理规定1、写字楼入住治理规定1. 职责范畴入住治理工作由治理处的综合组主管实施；2. 工作程序2.1 凭开发单位签发的 “业主入住通知” 向开发单位领取入住单元的钥匙；2.2 向业主介绍大厦情形并发放写字楼物业治理规定、 入住登记表和业主装修守就；2.3 与业主签订物业治理合同并向业主移交钥匙；欢迎下载精品学习资源2.4 在业主完成装修，正式入住办公的当天，向业主赠送庆贺花篮，并在一楼大堂显著位置设立欢迎水牌；3. 质量记录：3.1 入住登记表C7.5.1-5.7-A

10、入 住 登 记 表C7.5.1-5.7-A楼座单位名称负责人姓名 / 身份证号码联系人姓名 / 联系电话常驻办公人数办公时间正式入住时间备注欢迎下载精品学习资源注：如业主在双休日或下午 18：00- 次日 8：00 之间仍需办公，请在办公时间中予以说明；如业主有其它的特别要求，请在备注栏中说明；2、住宅小区入住治理规定1. 职责范畴：治理处综合组主管负责办理入住手续时的资料发放与保管、交费、钥匙发放工作； 工程组主管负责房屋验证工作；在装潢终止后工程组主管会同修理中心人员进行验房工作；2. 入住流程：房屋验证资料发放与保管交费锁匙发放验房2.1 房屋验证2.1.1 房地产公司销售部门商品房入住

11、通知单原件和住宅移交手续一份；2.1.2 工程组主管负责伴随业主检查房屋，并填写室内设施验收表；2.2 资料发放与保管2.2.1 发放给业主储存的资料：A、业主公约；B、致业主一封信； C、煤气使用常识；2.2.2 发给业主填写并返回治理处的资料：欢迎下载精品学习资源A、物业治理合同； B、房屋装修联系表； C、入住登记表；D、住户装潢协议书；E、装潢施工安全保证责任书；2.3 交费2.3.1 装潢保证金：A、时间：办理入住手续时交纳；B、标准：按南京市物业治理收费方法执行；C、退款：住户装修完毕，经公司修理人员检验合格签字后可办理退款手续；2.3.2 物业治理费：A、时间：办理入住手续时间如

12、在当月15 日前（含 15 日），收取全月物业治理费；当月 15 号后计收半月物业治理费；B、标准：住户购房面积政府批准的单位价格；2.3.3 共用部分水电分摊费：A、时间：办理入住手续时交纳； B、标准：以实际发生额分摊；2.3.4 垃圾清运费：A、时间：办理入住手续时交纳；B、标准：按南京市物业治理收费方法执行；2.3.5 水费押金：A、时间：办理入住手续时交纳；欢迎下载精品学习资源B、标准：按三口之家，年平均三个月测算，每户100元；C、退款：自装修终止后，经治理人员审核后，住户凭押金收据到治理处办理退款手续（前提：无拖欠水费）；2.3.6 装潢工人办理暂时出入证：A、时间：装潢工人进场

13、时；B、标准：工本费元，押金元；C、退款：自完工终止正式离开时，办理退款手续；2.3.7 其他：开发商未配套，依据住户需要，由住户付款，治理处统一组织施工的项目如下：A、阳台统一封闭铝合金窗；B、阳台统一安装防盗网和防盗窗； C、信箱；B、室外空调架；2.4 钥匙发放2.4.1在办理完上述手续后向业主发放房间钥匙、电子对讲门钥匙、电表箱钥匙等；2.5 验房工程组主管会同修理中心人员检查后填写房屋验收表；3. 质量记录3.1 住宅小区入住登记表C7.5.1-5.8-A欢迎下载精品学习资源住宅小区入住登记表C7.5.1-5.8-A幢号：房号：业主诞生身份证联系性别籍贯姓名日期号码电话照片姓名性别入

14、诞生日期住籍贯人与业主关系员身份证号码简常住况暂住备注照片欢迎下载精品学习资源四、装修治理规定1、写字楼装修治理规定1. 职责范畴：1.1 物业治理处综合组主管负责办理装修申请手续，核收应缴费用，并对装修过程进行监督，在装修完成后会同工程组主管进行装修验收；1.2 工程组负责对水电线路、设施、消防设备进行监督、检查；1.3 安保组负责装修施工中的治安巡逻、监督和报告；2. 工作程序：2.1 在业主办理入住手续的同时， 综合组主管向业主发放 业主装修守就和房屋装修申请表 ，并提示业主在装修开工前一周向物业治理处提交； A 具体填写房屋装修申请表；B 完整的装修设计方案；C装修施工单位的施工资质；

15、2.2 治理处须在接到上述材料后一周内，对业主的装修方案审核完毕；如装修方案必需修改，就业主重新递交的方案仍按原规定程序进行；2.3 在治理处对装修方案审核批准后，应通知业主和装修施工负责人在装修开工前一起到物业治理处办理装修许可证和装修人员出入证， 并按有关规定缴纳装修押金、治理费及电梯使用费；2.4 在装修开头前，工程组应上门向施工单位说明水电线路、消防设备、 电器设施等具体位置、 防护措施、留意事项， 并向施工单位供应有关图纸；欢迎下载精品学习资源2.5 装修期间，安保组巡逻人员应每天去施工现场对装修工作进行检查监督，并将处理结果填写在安保交接班记录中，对不符和规定的行为准时予以禁止、订

16、正；2.6 装修完成后，综合组会同工程组上门检查验收， 并填写装修验收表， 如没有违反业主装修守就 或擅自更换装修方案及破坏有关线路、 设施、设备，就退仍全部装修押金；3. 质量记录：3.1 房屋装修申请表C7.5.1-5.9-A 3.2 装修验收表C7.5.1-5.10-A房屋装修申请表C7.5.1-5.9-A单位：楼座：电话：联系人：建筑面积：装修押金：元装欢迎下载精品学习资源管欢迎下载精品学习资源装 修 验 收 表C7.5.1-5.10-A业主姓名楼层楼座施工队负责人姓名验收时间初验情形：业主签名：日期：施工队负责人：日期：验收人：日期：正式验收情形：欢迎下载精品学习资源业主签名：日期：

17、施工队负责人：日期：验收人：日期：备注2、住宅小区装修治理规定1. 职责范畴：1.1 治理处综合组主管负责办理装修申请手续，核收应缴费用;1.2 工程组负责对水电线路、 设施、消防设备进行检查 , 并对装修过程进行监督；在装修完成后会同工程组主管进行装修验收；1.3 安保组负责装修施工中的治安巡逻、监督和报告.欢迎下载精品学习资源2. 工作程序：2.1 在业主办理入住手续时，治理处综合组主管依据收费治理方法收缴相关费用及押金，并办理装修人员出入证，做好装修人员办、退证记录；2.2 装修期间，治理处工程组人员应每天去施工现场对装修工作进行检查监督，对不符合规定的行为准时予以禁止、订正，并负责对订

18、正成效的验证、记录，发觉问题准时做好装修检查记录；2.3 安保组人员每日对装修现场进行巡查，发觉问题准时记录在安保交接班记录中；2.4 装修完成后，治理处工程组主管会同修理中心人员上门检查验收，如没有违反双方所签协议及合同，治理处综合组人员退仍全部装修押金，并做好装修保证金收、退记录；3. 室内装修治理规定：3.1 业主及装修施工队必需按物业治理合约、住户装潢协议书、装潢施工安全保证责任书操作；3.2 施工时间上午 7:00 11:30, 下午 2:00 9:00 ；3.3 装修人员进入小区必需出示“装修出入证”；3.4 装修人员必需文明施工 , 安全用电；不得将水泥沙浆、 油漆、橡胶水倒入地

19、漏、马桶、水池内；3.5 建筑垃圾必需袋装化准时清出楼内， 堆放在指定地点， 做到定时清运，不准放在走廊及公共部位 .4. 质量记录：4.1 房屋装修申请表C7.5.1-5.11-A欢迎下载精品学习资源4.2 装修验收表C7.5.1-5.12-A4.3 装修检查记录C7.5.1-5.13-A4.4 装修保证金收、退记录C7.5.1-5.14-A4.5 装修人员办、退证记录C7.5.1-5.15-A房屋装修申请表C7.5.1-5.11-A住户姓名住 址幢层（单元）号装修装修时间装修范畴面积装修项目及标准：请认真阅读江苏长江物业治理有限公司住宅小区装修治理规定， 并签字认可；住户签字：欢迎下载精品

20、学习资源年月日欢迎下载精品学习资源施工队伍名称施工施工负责人数人签字欢迎下载精品学习资源管处理看法：主 管：年月日欢迎下载精品学习资源装 修 验 收 表C7.5.1-5.12-A业主姓名幢层（单元）号施工队负责人姓名验收时间初验情形：业主签名：日期：施工队负责人：日期：验收人：日期：正式验收情形：欢迎下载精品学习资源业主签名：日期：施工队负责人：日期：验收人：日期：备注装修检查记录C7.5.1-5.13-A日期装修情况记录人123456欢迎下载精品学习资源78910111213141516171819202122232425262728欢迎下载精品学习资源293031装修保证金收、退记录C7.

21、5.1-5.14-A日 期房 号姓 名实收金额退发情形备 注欢迎下载精品学习资源装修人员办、退证记录C7.5.1-5.15-A业主办证人办证实收退证实退办证人房号姓 名身份证号码日期押金日期押金签 字欢迎下载精品学习资源五、邮件收发制度1、写字楼邮件收发制度1. 职责范畴1.1 治理处在楼内适当位置为全部业主统一设置邮件箱；1.2 全部外订邮件、报刊杂志均由物业治理处统一对外接收，并负责分发 到相应的邮箱；需要由业主签收的邮件， 也由治理处专设的收发员接受后， 再送业主签收；1.3 在正常工作日， 每天上午送达的邮件、 报刊杂志应在 10：30 分前分发完毕；1.4 在双休日及法定假日，一概不

22、收发邮件及报刊杂志，双休日的邮件及报刊、杂志周一收发；法定节假日的邮件、报刊杂志上班后第一天收发；欢迎下载精品学习资源1.5 治理处综合组收发员负责邮件及报刊杂志的收发工作；邮件的接收、分发都必需分类认真登记，特快专递、包裹、挂号信等由业主亲自签收；收发员要保证送到写字楼的全部邮件及报刊杂志不破、不损、不少，准时送达业主；2. 质量记录：2.1 收发记录本C7.5.1-5.17-A2、 住宅小区邮件收发制度1. 职责范畴1.1 治理处综合组人员负责年末或年初为业主供应杂志信息，按时收缴年度杂志费；1.2 治理处综合组人员在为业主办理订购手续时，须认真填写报刊订购记录，以备查阅；1.3 治理处综

23、合组人员应主动和邮局保持联系，如遇缺少或漏发等情形准时和谐解决；1.4 安保组当班安保人员在收到邮件时， 须准时清点并认真精确地将信件、报刊分拣后投入信箱；1.5 安保组当班安保人员对重要信件、 刊物或珍贵物品， 须在 24 小时内送交业主，填写珍贵物品收发登记，并请业主签字；1.6 安保组安保人员在班期间应保证业主的邮件无遗失、无破旧、无污迹；2. 质量记录：欢迎下载精品学习资源2.1 报刊订购记录C7.5.1-5.18-A2.2 珍贵物品收发登记C7.5.1-5.19-A收 发 记 录C7.5.1-5.17-ANO.日 期始 发 地单位收件人收件人签名欢迎下载精品学习资源报刊订购记录C7.

24、5.1-5.18-A年月日期房号姓 名刊物名称订购时间备注欢迎下载精品学习资源珍贵物品收发登记C7.5.1-5.19-A日期住户房号物品名称业主签字备 注欢迎下载精品学习资源六、业主档案资料治理规定1. 职责范畴1.1 治理处综合组人员负责档案资料的收集、整理、归档和保管；1.2 档案的文件材料，必需字迹清晰、真实、齐全；欢迎下载精品学习资源1.3 业主资料要准时归档， 归档时要留意整齐， 层次分明， 便于快速查找， 不得零散堆放，也不得随便丢失；1.4 业主档案的内容包括：业主入住登记表、房屋装修联系表、装潢施工安全保证责任书、室内设施验收表、住户装潢协议书、物业治理合同、住宅移交手续；1.

25、5 档案资料属于保密文件，应妥当保管，不准散播其内容，不准给未经领导批准的人员翻阅，不准复印；1.6 未经领导同意不得擅自将业主档案调出，如遇特别情形调出，须填写档案资料调出登记，并督促借调人准时归仍；1.7 档案的治理环境必需做到“三防”即：防火、防潮、防变质；1.8 日常档案资料检查中发觉破旧现象应立刻修复；2. 质量记录：2.1 档案资料调出登记 C7.5.1-5.20-A档案资料借用登记C7.5.1-5.20-A借调日期档 案 名 称借用人经手人欢迎下载精品学习资源七、社区文化治理规定1. 目的通过开展丰富多彩的社区文化活动， 提升业主的生活质量和居住区域的文化层次，以加强业主对物业治理服务的中意度和认同感；2. 职责范畴社区文化活动由治理处综合组负责开展并记录；3. 工作程序欢迎下载精品学习资源3.1 治理处综合组在平常要每天向业主开放现有的文体设施，如乒乓球台、健身房、棋牌室等；3.2 每年为业主组织一次专项文化活动，如旅行、体育棋牌赛、 儿童绘画、音乐竞赛、家庭趣味竞赛等，并将活动情形向全体业主公告；3.3 以上活动由治理处综合组负责策划，并由其负责事后总结和记录；4. 质量记录：4.1 社区文化活动记录本C7.5.1-5.21-A欢迎下载