2022年某别墅物业管理专业技术方案.docx

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1、精品学习资源第一部分工程简况一、 地理位置及占地面积： 二、 区内环境：三、 房屋特点： 四、 配套设施： 五、 交通条件： 六、 物业治理：其次部分物业治理服务内容服务工程服务内容服务标准1. 小修：1） 完成日常小修任务指标；2） 房屋小修、急修、准时率100%；接到修理单 10 分钟赶到现场；零修准时（ 24 小时）完成，急修不过夜；欢迎下载精品学习资源（一） 工程服务园 区 内 房 屋 小 、中、大修理服务3） 小修合格率达 100%；4） 水电修理不超过24 小时，土建修理不超过3 天；2. 中修：保持房屋完好率100%；房屋外观：保持完好， 无破坏立面，洁净，无涂污处，无违反规定私

2、搭乱建现象；3. 修理工程质量合格率达100%；分项检查、结合部位， 严格把关；依据工序一步到位，杜绝二次返工现象；4. 住户中意率达到 98%以上；欢迎下载精品学习资源1.公用设备、设施图纸、资料档案完善齐全，完整率100%2.设备设施爱护良好，运转正常，安全无事故隐患达100%（二）3.设备设施保养、检修制度完备率达99%；设4.消防系统设备完好无损坏，可随时启用；欢迎下载精品学习资源备设施治理（三） 装修园区 内公共设备设施治理监督 业主和住户遵照有 关规定进行装5. 道路畅通，路面平整，无积水，无塌陷；完好使用率99%以上，无随便占道，无转变使用功能；6. 排水管、沟完好率99%；排水

3、通畅，无堵、冒现象，定期疏通，无积水、塌陷、残缺，定期检查一次/ 月；7. 路灯、庭院灯灯具完好率100%，无损坏，定期爱护保养、清洁，每月一次；8. 公共文化消遣、休闲设施完好率100%，确保设施的使用功能，定期爱护，每月检查一次；9. 供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏；1. 审查装修单位相关资质、证件合格率达到100%；2. 检查业主办理装修相关证件、表格、装修改动部位等手欢迎下载精品学习资源治理修续是否合理并符合要求；3. 监督装修单位无危及房屋结构与他人安全、无转变用途及不行更换工程进行装修施工监督率100%；4. 建筑垃圾无乱堆乱放，无乱搭接；5. 装修时间固定，不影响他人，不超

4、时施工；6. 每日三次做到巡察装修现场，监督检查装修人员是否持证上岗，人证相符；7. 检查装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象；1. 24 小时卫生保洁制；2. 园区内环卫设施完备，设有垃圾箱，垃圾中转站等设备， 合格率 100%；欢迎下载精品学习资源（四） 保洁服务（五） 绿化治理（六） 保安服务（七） 消防治理园区 道路环境的日常清洁保养园区 内花草树木绿地日常养护和治理爱护 园区公共秩序及住户安全园区 的日常消防治理3. 园区内清洁卫生、空气清爽，环境无污染，保洁率99.6%4. 垃圾日产日清，公共垃圾每天清理一次；5. 垃圾箱每日清洁一次，每周清洗二次；6. 地面部分无垃圾杂

5、物、无泥砂、无积水，自行车棚洁净无杂物、无蜘蛛网，无乱张贴标语、小广告，无乱堆乱放， 清洁率 99%以上；7. 全部公共场所无杂物、无垃圾，保洁率 99%以上；8. 园区内少蚊、少蝇、少虫，鼠密度 1%以下；1）绿化完好率 100%；植物配置基本合理，乔灌花草齐全，园区内绿化布置美丽，花草树木与建筑和谐一样，基本无暴露土地；绿地掩盖率超过40%； 2）有多种树种，有肯定数量的耐荫灌木，耐荫宿根花卉、草坪，有肯定的立体绿化，衬托美化环境；3） 花草树木生长正常，修剪准时，无明显枯枝死杈，及病虫侵害现象；4） 树木缺株率在 4%以下，花草缺株率在5%以下；5） 树木无钉拴捆绑现象；6） 绿地洁净，

6、无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占现象；1） 园区实行封闭治理，24 小时巡逻值班制度，与派出所协作，爱护园区治安有权对园区内可疑人员进行查问；2） 巡察时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，准时处理并上报相关部门；3） 被盗、刑事、火灾、治安案件年发生率1以下，年度无重大刑事案件、重大火灾和交通事故发生；4） 遇突发案件，保安人员2 分钟内赶到现场，第一时间实行防范措施；危急处设有明显标记和防范措施；5） 保安人员着装有明显标志和工作规范，按巡检路线认真巡检；6） 违章发生率1以下，处理及回访率100%；1） 园区消防设施完好率100%，消防供水率100%；系统设施完好，定期定人检查爱护，对消

7、防供水系统定期试水试压；2） 火灾发生率1以下，有防范措施，定期进行安全训练、培 训，保证工作人员把握基本消防技能，合格率达到100%；3） 制定防火责任制并严格执行，消防设施有明显标记，不得挪做它用，放置合理，定期巡察检查，使之合格有效；欢迎下载精品学习资源（九） 档案资料治理（十） 代收代缴服务建立 园区公共档案资料代收、缴费服务1） 供应车辆停车泊位、车辆发牌、登记率100%，认真检查进出车辆及车辆凭证；（八）车辆园区内供应车辆管交通理治理2） 车辆按规定路线及速度行驶，有明显交通提示标记；3） 车辆无鸣笛叫人，违章率低于1以下；4） 人车进出有序，车证相符，缴费率98%以上，无被盗；1

8、） 建立运算机资料库，档案齐全，档案建立与完好率100%， 有物业治理费用的收缴和使用记录，工作日记洁净真实；2） 房屋有总平面图、地下管网图规划批准文件、竣工接管验收档案，（验收证明、竣工验收单、土建、水暖、电气人防、设备竣工图纸）、公共设施设计安装图纸资料，帐实相符；3） 有 1/10001 比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网规划图、绿地规划图以及园区的具体规划说明书和环境预评判书；4） 有分户治理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住园区情形表、房屋安全普查统计表；5） 有历年房屋完损等级评定记录，房屋及设备大、中、小修和检查记录，设备设施运行记录；6

9、） 公共修理基金的提存和使用记录；1） 熟识收缴公共设施费；卫生清洁费、杀虫费、治理费、水电气费的收费标准、运算方法；2） 熟识抄看水电气表，正确读表，计量精确（精确率100%） 并供应凭证；3） 治理费收缴率 98%以上；按规定收取，不擅自提高收费；1） 好，感谢，对不起，请原谅，欢迎光临，请当心，打搅了，请留步，您走好，再见2） 节日欢乐，庆贺您工作开心，祝您好运，新年好，圣诞快欢迎下载精品学习资源（十一）乐服3） 小姐，先生，女士，夫人务与客户进行日常业4） 让您久等了，给您添麻烦了，期望您中意，有什么可以帮规务交往时使用礼貌您？我再给您想想方法范用语5） 请问您有什么事？请问您找谁？有

10、什么需要我帮忙？请您用语登记，欢迎光临本园区6） 很愿意为您服务，这是我应当做的，请随时与我们联系，请您多提珍贵看法7） 请您登记，请您出示停车卡，请您锁好车门，请您按指定位置停车，请交停车费，感谢光临第三部分治理方式驻场治理第四部分治理原就服务宗旨 业主和住户至上欢迎下载精品学习资源服务第一依法治理企业服务精神热诚贡献求实创新职业道德喜爱工作忠于职守廉洁奉公遵守纪律艰苦奋斗勤俭节省钻研业务科学治理文明礼貌优质服务第五部分治理目标以人为本，为业主/ 住户服务，通过对别墅园区的治理，对业主/ 住户的服务， 保持和提高物业的完好程度，使物业保值增值，以爱护业主/ 住户的整体利益为动身点，为业主 /

11、 住户带来最大限度的利益；以业主 / 住户为中心，为业主/ 住户供应完善的服务，制造安全、舒服、暖和、快捷、便利、清洁的生活环境；治理处对别墅园区实施专业化、规范化治理，使我们的治理融入业主/ 住户的居住生活之中，用优质的治理服务，为业主/ 住户营造一个高品质的生活空间；通过我们的治理服务，树立物业的优质品牌形象；通过营造高品质的生活空间， 树立别墅园区的良好社会形象；通过别墅园区的良好形象使开发商获得更大的经济效益和社会效益；通过我们的努力使治理处成为业主/ 住户的伴侣和别墅园区的长期治理者，使治理处在竞争中得到进展；欢迎下载精品学习资源第六部分总目标和分项指标总体目标：我们将尽力确保别墅园

12、区物业治理按本方案标准实施及达到良好成效；通过我们的物业治理服务，树立物业治理的品牌形象，确保开发商今年在别墅园区工程上销售 / 出租任务的完成；2002 年 10 月开展 ISO9002 质量体系认证，并在一年内获得ISO9002 质量体系认证证书；争创“优秀物业治理示范园区”；分项指标：第七部分实现目标的保证措施治理体制和人员配备治理机构设置依据治理原就、治理方式及别墅园区的具体情形，治理处全面负责日常治理运作，统管整个园区的内外事务；治理处按治理内容设置机构，保证治理区域安全、设备正常运转、业主 / 住户正常居住；人员配备按 ISO9002 质量标准和别墅园区治理内容，科学、合理地设置机

13、构和人员，本着“精干、高效、节省”的原就确定人员编制；治理处职责贯彻执行物业治理公司的工作方针、决策、方案和各项指令；执行公司统一的财务治理规定；执行公司统一的人事治理规定；负责治理处的全面治理工作，并依据公司的整体方案，制订治理处的工作目标、欢迎下载精品学习资源工作方案并组织实施；制定治理方案报公司批准并组织实施；依据公司批准的年度财务方案，合理、有效的掌握成本，收取物业治理费、供暖费等各种费用，提高各种费用的收缴率，并积极开展工程内的多种经营，为公司经济进展，查找新的经济增长点；负责别墅园区工程治理处各种文档的收发、传递、存档及信息治理、反馈等工作；负责别墅园区工程治理处办公用品、工程所需

14、修理材料及固定资产的采买；负责别墅园区工程工程设备、设施的日常检查、修理、保养工作；负责别墅园区工程内装修治理工作；负责别墅园区工程内保安、保洁、绿化、车辆治理等工作；依据权限和内容负责处理和协作业主、开发商对治理处工作或人员的有关投诉；自觉接受业主和开发商的监督，并和谐好与业主和开发商的关系；负责与各工程所在地政府及有关部门建立良好的协作关系；协作和谐与工程部、销售公司等公司内相关部门的关系，协作供暖、收视等专业部门的工作，协作相关的外包公司的工作，为专业公司及外包公司供应必要的条件；入住入住流程具体说明：1 、验房2 、填写返修单3 、返修4 、验收5 、领取资料、签协议发给业主签订并填写

15、的文件资料签订物业治理合同、供暖协议书，业主、治理处各保留一份；业主领取房屋使用、治理、修理公约并签订承诺书，三方各保留一份；6 、 领 取 住 户 手 册 、 装 修 手 册 、 工 程 质 量 保 证 书 、 住 宅 使 用 说 明书、建筑工程保修卡；业主填写业主基本情形登记表、紧急情形联络登记表；欢迎下载精品学习资源7 、收取费用在签订协议后，向业主收取物业治理费、供暖费等，如办理装修再向装修公司收取装修治理费，垃圾清运费、保证金等；8 、锁匙发放验房合格并签署法律文件后，办理钥匙交接手续；填写钥匙交接单；业主/ 住户、治理处签章；装修一、房屋装修程序业主办理入住手续后，可以依照以下程序

16、进行装修工作；装修流程如下图： 装修流程具体说明：（ 1）业主 / 住户需要装修时，应提前到公司物业部提出申请，领取住宅园区装修治理规定和别墅园区装修手册，并照实填写业主（住户）装修施工申 请表，办理装修申报手续；（ 2）业 主 / 住 户 将 装 修 方 案 、 设 计 图 纸 以 及 装 修 施 工 单 位 的 营 业 执 照 （ 副本）复印件、资质证书复印件等有效证件交到物业部，由工程部审批方案；合格后，签协议；（ 3）如装修工程不符合规定，须变更装修内容，交工程部再审，直至通过；（ 4）装修方案审批合格后，治理处、业主/ 住户、装修施工单位三方共同签定房屋装修协议书；（ 5）协议签定后

17、，业主/ 住户和装修施工单位需交纳装修押金、装修治理费及垃圾清运费；（ 6）装修 单 位 执 交 费 单 据 、 施 工 人 员身 份 证 、免 冠 近 照 二 张 到管 理 处物 业部填写装修施工人员登记表，领取出入证及施工许可证；（ 7）进场装修为 确 保 装 修 期 间 一 切 正 常 ， 管 理 处 根 据 建 设 部 、 市 、 区 有 关 文 件 ， 指 定 了别墅园区装修手册，对施工时间、施工人员、施工期间的安全、消防、施工用电，清洁卫生等做出规定，全部施工人员必需遵守；在装修期间如需变更转内容， 需到物业部备案，办理复审，得到许可后，方可按变更后的内容进行整修；欢迎下载精品学习

18、资源（ 8）治理 处 在 装 修期 间 要 监督 装 修 过 程 ， 不 定 期 对其 进 行 检 查 ， 并将 检 查情 况做好记录；管 理 处各 职能 部门根 据 各自职 责 ，监 督 装修 单 位 有无 违 反装 修协议 及 装 修规定的行为发生；如施工中有违反协议内容的，通知施工单位准时进行整改后，方可连续施工，如拒不听从，就由物业部签发违章处理单，立刻停工，另做处理；（ 9）治理 处 保 安 保洁 部 在 装修 期 间 负 责 检查 监 督 装修 垃 圾 和 生 活 垃圾 的 清运 工作；二、装修期间治安的治理1. 施工人员进入园区，都应办理出入证；出入园区时，保安负责查验，无证者不

19、准进入园区；出入证仅供本人使用不得转借；持证人要自觉接受和协作保安查验；出入证到期或有遗失，须准时到发证部门办理延期或补办手续；2. 装修期间为加强对施工人员的治理，进行以下主要工作：保持各施工别墅公共区域的公共卫生及公共秩序；监督施工人员在运进、运出装修材料等物品时，是否有遗洒等情形显现，如发觉，要准时禁止；防止施工人员破坏公共区域的设备及设施； 不准施工人员将施工材料堆放在公共区域内；检查消防设备的完好，发觉违反消防规定的人或行为立刻禁止并上报；防止施工人员在施工区域内打架斗殴；3. 装修公司在进入施工现场装修前，应与治理处签订施工防火安全协议书，如需动用明火应先到工程部办理动火证，特种作

20、业人员需持证上岗作业；4、全部装修人员在施工期间必需遵守装修手册及保安保洁部制定的特殊通告，保安员在日常巡察当中，将对施工人员进行治理，并有权对违反装修手册及特殊通告行为的人员进行禁止，情节严峻者将通知物业部对其进行惩罚，直至停止施工；三、装修期间装修垃圾的清运装修期间，施工单位须将装修垃圾装袋放在户门以内，装修垃圾不得散放；生活垃圾不得与装修垃圾混放；如违反规定，物业人员有权禁止并令其清理，拒不听从者，治理处有权令其停工，清场；装修垃圾由施工单位日产日清，如遇特殊情形，准时与物业部取得联系，另行支配人欢迎下载精品学习资源员清运；保洁人员在清运垃圾时要保证密封，不遗洒，不丢落，将垃圾运至指定地

21、点；上门收取垃圾的缘由：保证园区室外环境卫生处于良好的保洁状态；保证别墅园区的设施设备不受损坏；返修、保修返修是指业主 / 住户房屋自用部分仍在保修期内的修理. 修理工作由施工单位负责；返修流程具体说明：业主 / 住户在保修期内向物业部提出返修申请；物业部通知工程技术人员到现场核实情形，确认是否是质量问题；情形属实由物业部填写返修单（单中应写明预约时间、联系电话、修理工程等），转交给施工单位；施工单位依据返修单内容，在商定时间内派人员进行修理，如在商定时间内不能支配，由施工单位自行与业主/ 住户另行商定时间；修理完毕，由工程部进行初验，初验合格后，通知业主/ 住户确认；物业部对业主 / 住户的

22、报修工程进行回访；保修期满前一个月，物业部公告业主/ 住户；保修到期后，由开发商、治理处及施工单位共同进行验收，对曾经提出返修要求的工程，依据实际情形重点查验；修理修理是指业主 / 住户房屋自用部分已过保修期的修理. 费用由业主 / 住户负担；修理流程图：修理流程具体说明：物业部接到业主/ 住户报修电话或书面申请，核实该户是否欠交费用（如欠交催缴）后填写修理工单，修理工单中应写明报修预约时间、联系电话、修理工程及费用 包括材料费及人工费 ；物业部将工单转工程部值班人员，由工程部委派人准时进行修理；工程部值班人员依据修理工单内容，在商定时间内派修理人员进行修理，修理工作完成在修理单上填写完成时间

23、，如住户缘由，在商定时间内不能进行修理，应及欢迎下载精品学习资源时通知物业部，另行商定修理时间；业主 / 住户验收合格，签字确认工程质量及费用；修理人员将修理工单转物业部存档；物业部定期对业主 / 住户进行回访；修理费由物业部计入当月应收，定时收费；投诉的处理治理处各部门日常治理运作原就：全面推行国际、国内质量认证机构认证的ISO9002 质量治理体系，园区内日常机电运行、房管事务、治安消防、车辆、清洁绿化、园区文化、设施修理保养等统一规范治理，留意每一个治理服务人员的培训、考评、进行日检、周检、月检、年终评审工作；治理处治理规章制度分为公众制度和内部治理制度两大类，总体实施原就为：建立专项工

24、作领导小组；设立总值班制度；执行物业治理公司的各项治理制度；治理制度目录：公众制度别墅园区物业治理公约别墅园区物业治理住户手册别墅园区精神文明建设公约别墅园区分墅使用与爱护治理规定房屋二次装修治理规定交通车辆、停车场治理规定别墅园区治安治理规定别墅园区消防治理规定别墅园区清洁卫生治理规定别墅园区园林绿化治理规定别墅园区环境爱护治理规定欢迎下载精品学习资源别墅园区饲养宠物治理规定别墅园区安全用水、用电治理规定别墅园区消遣场所治理规定别墅园区暂住人口治理规定别墅园区房屋出租治理规定别墅园区路灯治理方法别墅园区配电室治理制度别墅园区水泵治理制度内部岗位职责治理处经理岗位职责物业部经理岗位职责 客服中

25、心主管岗位职责客服中心职员岗位职责行政主管岗位职责行政职员岗位职责财务主管岗位职责出纳员岗位职责 收费员岗位职责保安保洁部经理岗位职责保安主管岗位职责保安员固定岗岗位职责保安员巡逻岗岗位职责车辆治理员岗位职责 中控值班员岗位职责保安保洁部保安主管岗位职责保安保洁部保洁主管岗位职责保洁员岗位职责绿化工岗位职责工程部经理岗位职责欢迎下载精品学习资源电气主管岗位职责电工岗位职责修理主管岗位职责修理工岗位职责水暖工岗位职责内部治理运作制度员工手册员工行为语言规范员工职业道德规范员工培训治理制度员工培训大纲档案资料治理制度财务治理制度 治理处值班制度回访制度投诉处理制度园区文化工作制度公共钥匙治理规定库

26、房治理制度公用设施及设备爱护、保养治理规定有偿服务收费制度防火治理制度防火安全“三级”检查制度消防应急方案房屋修理治理规定修理服务工作标准安全服务工作标准保洁服务工作标准工作流程治理处整体运作流程欢迎下载精品学习资源业主投诉处理流程园区文化活动实施流程业主入住流程二次装修治理流程 档案建立与治理流程服务质量评判及不合格服务掌握流程物料使用掌握流程设备设施修理养护工作流程固定资产购置掌握流程服务分包掌握流程业主室内修理工作流程治安大事处理工作流程环境治理工作流程消防应急处理流程员工培训工作流程工作质量考核制度员工服务质量考核方法员工奖惩条例部门月考核表员工月考核表 内部治理一、培训员工是第一线的

27、工作人员，直接为业主/ 住户服务，工作质量的好坏，水平高低直接影响到服务质量、公司声誉和形象；因此，对员工的培训非常重要；入职培训：由物业治理公司人力部负责对新入职员工进行岗前培训；岗位培训：各部门依据实际需要及具体工作要求，分别对员工分专业再培训；学问即应知；依据不同工种和岗位，应当把握专业学问、岗位规范、工作程序和工作标准；此外，仍应当对别墅园区简况，及与服务有关的各种学问有肯定的明白，欢迎下载精品学习资源以随时满意业主 / 住户的需要；才能即应会；不仅要娴熟本岗位的技能技巧，要有应变才能 , 以满意不同业主 / 住户的要求；态度；指仪容外表及待人接物的态度；不同岗位有不同的要求，仪容外表

28、要规范得体、洁净大方、笑容可掬、态度恳切、礼貌自然、讲究高效率，要求服务始终处于正确状态；为业主 / 住户营造一个清爽舒服、环境美丽、洁净悠闲的生活空间；培训的组织方式1、 培训职责：物业公司人力资源部负责全公司员工日常培训方案、和谐、组织、考核等工作；2、 培训实施流程：我们对员工的培训分为“入职培训 岗位转正培训 日常治理培训”3、 培训时间：4、 培训方法： 培训内容及目标1、 新员工公共培训科目（由人力资源部支配）序号12公共科目名称及具体内容由人力资源统一进行军训（包括军事训练和体能训练）礼仪学问：课时3 天31、常用礼仪学问；服务意识：1、职业道德训练；企业文化：2、形体训练； 3

29、、行为语言规范6 课时2、如何处理投诉；3、沟通技巧3 课时41、企业进展史及基本情形介绍；2、企业理念；3 课时3、员工手册；4、劳动及人事方面的治理规章制度5678910园区基本情形介绍及二次装修治理要点行业法规：建设部及物业治理方面的法规条理物业治理基础学问安全学问及消防学问4 课时质量治理及实习ISO9002 质量保证体系学问4 课时2 课时2 课时2 课时5 天2、保安员及车管员培训科目序号培 训 内 容培训频率培训目标欢迎下载精品学习资源1 、单兵队列训练和体能训练每周一至五每天一小时培育组织纪律性练就扎实基本功欢迎下载精品学习资源2 擒拿格斗基本功、捕俘拳和防卫术每周六、日娴熟把

30、握擒敌及防卫技能欢迎下载精品学习资源3 内务治理每周评比检查一次保持宿舍洁净洁净欢迎下载精品学习资源4 例会（政治思想及职业道德训练、工作讲评及分析）每周一次提高思想自觉性，总结自身存在不足欢迎下载精品学习资源5 保安服务工作手册每月培训考核熟识保安岗位职责操作规程工作标准欢迎下载精品学习资源6 保安服务的规章制度和相关法规政策每月培训考核熟识相关法律厂常识，提高理论水平欢迎下载精品学习资源7 消防治理工作手册每月培训考核明白消防基本学问、基本程序职责欢迎下载精品学习资源8 突发大事的应急处理紧急集合演练每季度一次提高突发大事的处理才能欢迎下载精品学习资源9 消防实战演习和伤员抢救学问每半年一

31、次提高消防实战才能3、保洁员培训科目序号培 训 内 容培训频率培训目标1例会（政治思想及职业道德 教 育 ， 工 作 讲 评 及分每周一次提高思想觉悟、总结自身存在不足析）2内务治理每月一次检查保持宿舍洁净洁净3清洁服务工作手册每月培训考核熟识岗位职责、操作规程和工作标准4清洁设备操作和保养每季培训考核提高工作技能、保持工作效率5清洁方面的治理规定每季培训考核提高理论水平6四害消杀和防治每季度一次娴熟把握消杀程序7消防实战演习每半年一次提高消防实战才能4、园艺工培训科目序号培 训 内 容培训频率培训目标欢迎下载精品学习资源例会（政治思想及职业道1 德 教 育 ， 工 作 讲 评 及 分析）每周

32、一次提高思想觉悟总结自身存在不足欢迎下载精品学习资源2 内务治理每月一次检查保持宿舍洁净洁净3 园艺服务工作手册每月培训考核熟识岗位职责、操作规程和工作标准欢迎下载精品学习资源4 园艺机械、设备操作和保养每季培训考核提高工作技能、保持工作效率欢迎下载精品学习资源5 园艺洁方面的治理规定每季培训考核提高理论水平欢迎下载精品学习资源6 北方植物生长常识绿化治理规划要求每季度一次娴熟把握园林学问欢迎下载精品学习资源7 消防实战演习每半年一次提高消防实战才能欢迎下载精品学习资源5、修理技工培训科目序号培 训 内 容例会（政治思想及职业道德训练，工作讲评及分析）内务治理修理服务工作手册设备治理工作手册消

33、防治理工作手册房屋修缮标准园区内水、电、消防管道的走向及设备设施特点土建、机电、暖通等相关专业的基础治理学问培训频率培训目标1每周一次2每月一次检查提高思想觉悟总结自身存在不足保持宿舍洁净洁净3每月培训考核熟识岗位职责、操作规程和工作标准4每季培训考核5每季培训考核熟识相关法规、提高理论水平熟识园区状况提高工作效率6每季培训考核提高综合才能发素养7设备及机具的操作演练和保养8消防实战演习每半年一次培训考核每半年一次检验实际操作才能查找差距提高消防实战才能二、物业部日常治理运作物业部主要工作：人事、行政治理：负责制定人员定岗定编及培训方案，各种会议纪要的编写，员工福利待遇、工资、考勤，各种文件的

34、收发及传阅，员工档案的治理负责本治理处各项规章制度的建立健全工作负责本治理处制度执行的监督检查工作负责办公物品选购工作负责库房的日常治理，对出入库的物品进行验收和登记；负责员工宿舍、就餐、班车等后勤服务的治理工作；负责内部各种信息的传递、追办工作；客服中心接待业主提出的服务要求接待业主投诉、报修代收、代转物品（珍贵物品除外） 报刊、信件收发电话回访、上门走访（定期、不定期）解答业主提出的问题欢迎下载精品学习资源传递物业治理服务信息特约服务分为自营部分（保洁，工程修理），与合作部分；合作部分与家政公司商量供应服务工程给业主，费用按工程标准向业主/ 住户收取；特约服务流程图： 特约服务工程明细：1

35、、自营部分：工程修理服务包括：为业主换灯泡、水龙头、修马桶等业主居室内设备设施的有偿修理服务，及装修前的审图、装修后的隐藏工程验收、装修过程中的质量掌握检查等；2、合作部分：保洁服务包括：地面清洗、木地板打蜡、大理石清洗打蜡、抛光、翻新、大理石防渗、大理石墙面清洗、上光、地毯清洗、玻璃清洗、厨房、卫生间清洁、清洗轿车、杀虫灭害、房间开荒、清洁及日常清洁等项服务；为业主联系家政公司，供应代订牛奶、代订报刊、代请保姆、代订礼品、代订鲜 花、代请搬家公司、代订出租汽车、代请家教、送水服务、代请婚庆服务、代请摄像、照相服务、代请清洗油烟机、代请小时工等工作；档案治理：建立客户档案 预售契约复印件 物业

36、治理合同 供暖协议 业主基本情形登记表 紧急情形联络表 公约承诺书 业主及家人身份证复印件及照片财务收费治理：每月1 2 日向业主发送缴费通知单，；20 日向未按期缴费业主发送催缴通知单如仍不能履行义务的向业主发函；建立费用统收台帐，准时登记费用收缴情形三、工程部日常治理运作设置说明：电气专业： 负责对园区内的变（配）电系统、消防自控系统、保安监控系统及各种水泵、风机电机的日常运行治理、方案检修及突发事故处理等工作；欢迎下载精品学习资源修理专业： 负责对园区内的给排水系统、消防喷淋系统、会所机电设备及其它通用设施设备的运行治理、方案检修、年终保养、突发事故处理等工作；运转值班： 负责对园区内的

37、变（配）电、中心空调等系统的值班运行，对公共区域的设施设备进行巡察，保证园区内各类设备的安全运行，为园区内的重要活动供应保证；人员支配 :工程部依据别墅园区工程的具体情形编制、支配如下：依据园区的实际情形，将工程修理人员分为二个部分，即日常修理和运转值班，日常修理部分包括电气、水暖二个专业，主要负责日常修理、设备日常保养等工作；完成业主/住户提出的各种修理安装要求，为业主/ 住户供应有偿服务，解决弱电系统、保安监控系统故障，及强电系统、空调系统、给排水系统的日常治理和紧急抢修工作，完成运转班未能解决的遗留问题；另一部分为运转值班修理，每班1 人，要求每个员工都具有多种技能；工程部经理指导和带领

38、员工进行工作，在日常工作中给员工进行培训和示范，帮助治理处经理做好工程组织治理工作；工程部的主要工作工程工程部在公司工程部的直接领导下，负责对别墅园区内的共用部位、共用设施设备（配电、照明、给排水、通风、消防）进行日常修理治理；具体内容如下：全面负责所管辖工程，按技术治理指令的规定，有效地制定修理工作方案；负责编制执行工程设备的预防性修理工作方案；处理紧急事故和突发大事；做好交接验收工作，协商遗留问题的处理方案，协作施工单位返修及未完成工程的施工；负责别墅园区配电系统全部设备爱护保养工作，严格执行供电局、劳动局的有关规程、规定，确保变（配）电系统安全牢靠运行；定期巡察检查本专业系统设备运行状态

39、，发觉问题准时组织人员抢修；制定设备的中、小修及保养方案；编制各类设备的技术档案，登记系统设备的运行状况、修理记录，使设备处于良好欢迎下载精品学习资源的工作状态；工程修理物品的选购协作工作；负责打印各类工程文件，复印、收发及档案的存放；建立整理工程部技术档案，按月将各系统设备的有关故障情形、修理工程、更换零件及更新内容填入设备技术档案；主要工作程序建立重大设备事故处理程序，统一指挥各部门通力合作，保证参加抢修的各级工作人员，快捷有序的工作；如园区内发生重大设备事故，现场人员要冷静快速切断电源、煤气，并立刻通知工程部值班室，并爱护好现场；工程部值班室接到报告后，立刻通知有关专业主管、技工赶到事故

40、现场，同时通知工程部经理、保安保洁部经理、治理处总经理；事故现场级别最高的负责人统一指挥，工程部经理负责组织工程技术人员对设备进行抢修，尽快排除故障，复原正常运行；设备事故排除后，由工程部经理负责组织事故分析，查明事故发生缘由，并对责任者提出处理看法，上报治理处总经理，审批后执行，同时对有关操作、使用设备的人员进行现场训练和培训，以防类似事故发生；建立职工安全守就，加强遵纪守法及安全生产训练制度和技术培训，要求员工严格遵守各项规章制度；建立安全生产训练制度，加强技术培训，各级主管人员加强对所治理下属的各项培训工作，督导检查执行情形，定期培训考核；建立设备治理制度，加强员工责任心，延长设备使用寿

41、命；为保证园区内设施、设备处于正确状态，园区内各相关设备必需按系统建立、健全设备技术档案，特殊是各系统主机；各专业系统，各类设备的运行检修，应指定专业人员负责，并定期由工程部专业主管进行检查；为保证工程部的技术素养，工程部经理、主管应定期对下属进行培训，使治理和修理水平不断提高，使设备处于正确工作状态；欢迎下载精品学习资源工程部的上岗人员均应持有关部门考核、签发的上岗安全操作证；各重要岗位的值班人员严禁擅离职守，认真执行机房重地闲人免进制度，严格执行交接班制度，交班时设备发生故障，交班人员必需协同下一班排除故障；为保证园区设备的正常运行，工程部值班室实行24 小时值班制度，夜班工程值班代班人员

42、，有权调动指挥工程部全部当班人员；园区内如有重要活动，工程部实行经理负责制，指定专人定时、定点、按时完成前期预备工作，并在活动中跟进保驾；工程部的各种机械设备和小型电动工具，由专人负责保管，未经工程部经理批准同意，不得私自外借他人或带出园区外使用；特殊缘由需全部或局部停水、停电时必需提前请示最高领导批准，同意后方可进行工作，工程部无权擅自做主；建立设备修理规范，设备修理必需责任到人，各专业修理技术工人必需按规定时间完成本职工作；工程部运转主管，负责园区内设备设施的运行治理工作及日常运行工作，负责各部门及业主 / 住户设备日常修理、派工治理工作，各部门设备报修，必需填写报修单，运转主管依据工作性质，分派专业修理人员工作并在报修单上注明接单时间；对影响业主 / 住户需要和园区观瞻的设施设备修理，执行限时抢修制度，修理技工接到抢修或紧急修理任务，必需按工程部要求，限时修好或更换设备，必要时由运转主管通知各专业主管增派力气，进行抢修；设备正常修理执行各专业系统包干，责任到人治理，各专业，各级修理保养人员必需按规定的