2022年商品房验房和交房注意事项.docx

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1、精品学习资源商品房验房和交房留意事项部分楼盘的业主在交房时却发觉该商品房水电均未入户，小区的路泥泞不堪，更看不见什么绿化，配套设施仍购房者 办理交房手续；像这类开发商所交的房屋大多只是楼盘主体工程验收合格，基础配套设施工程在施工中；为何 开发商 要匆忙交房呢 .实际上有些开发商由于怕承担逾期交房的违约责任，即使不具备有关的交付条件，也匆忙让仍未验收合格，而一般的购房者不具备相关的专业学问，即使有疑问也找不出什么好的解决方法，只能叫办手续就办手续；不少购房者在办理完交接手续后才发觉房屋或配套存在种种瑕疵，找开发商理论时，开发商辩称该房已由购房者验收合格，对购房者反映的问题不予理会；开发商未能依据

2、合同商定准时地把合格的房屋交付购房者是目前商品房买卖中常见的纠纷之一，买卖双方常常就交房的条件、程序发生争议，其纠纷主要集中在以下四个方面：一、交房程序倒置，先交房后验收 ;二、合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划;三、违规收费或者违约涨价;四.部分开发商利用交房之机要求购房者签署补充协议，设置圈套；这里建议购房者在交房时应多询问一下专业人士，防止相关的法律风险，以使自己的权益得到最大爱护；房屋交房应留意什么.现供应一些建议供读者参考；一、先验收后交房某些开发商在商定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，逃避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房

3、者先签收钥匙，签署“入伙协议书 ”，然后再进行验房；一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，仍常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修修理的责任不明；开发商虽然按合同商定时间把房屋交给了购房者，但依据城市房地产开发经营治理条例第十七条规定：房地产开发项目竣工，体会收合格后方可交付使用;不体会收或者验收不合格的，不得交付使用；由于交房时不具备合同商定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任；验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文

4、件如：竣工备案表、交付许可证、 实测面积数据等 ，收取住宅质量保证书、 住宅使用说明书留意里面的交房日期 ；特殊提示读者， 开发商必需供应省建设厅统一新制订的新建商品住宅质量保证书及新建商品住宅使用说明书；现场验收具体内容包括：1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的商定相符 ;3.水电气等附属配套设施是否按合同到位;4.其他合同中商定的项目做得如何；验房中假设有任何一项不符， 均可拒绝签收并在交接记录上照实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商；而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，由

5、于单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄；必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼；二、明确开发商收取的费用交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业治理费、装修保证金不能直接向业主收取 、装修垃圾清运费等； 对于物业治理费的收费标准，依据商品房销售治理方法，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业治理企业签订物业治理合同，现实中有的开发商为促销而依据购房者的要求承诺不同的 物业费标准，有的对不同消费群实行不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费 标准，作为市场化的物业治理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者

6、构成了价格鄙视；另一种情形是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业治理托付合同 前期治理 ；建议：对于价格鄙视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一样，对于物业费上涨，假如能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺如合法录音等 ，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，假如举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司；目前，交房时购房者对公共修理基金的缴纳争议也比较多；三、小心协议陷阱一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款；本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部

7、分违约金，并写明“双方不再主见其他违约责任”等类似要求购房者舍弃权益的文字；对于此类协议，需提请购房者留意：协议一旦签署，就具备法律效力，舍弃的权益也难以再追回；交房是开发商依据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同商定的情形下，开发商没有权益提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署；欢迎下载精品学习资源商品房交房留意事项：1、 留意一收房留意房款商定假如客户与开发商在合同中商定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，就客户须结清房款之后，才能接收商品房；2、留意二物业费不能乱涨价依据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业治理公司，并签署前期物业治理协议；在签署购房合同时，

8、开发商有义务向购房人出示业主暂时公约，就物业费等相关事项作出商定；因此，假如在收房时显现物业费涨价的问题，业主可据此主见权益；3、 留意三物业费可以按月交在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业治理费；依据有关规定，物业治理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业治理费用；4、 留意四缴纳契税签协议依据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳；现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特殊是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否就不予办理入住手续；开发商之所以这样要求，是由于对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未

9、办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任；假设业主入住后不能准时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理；而业主之所以不情愿在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用；对此问题，解决方法是业主与开发商协商，签订契税缴纳协议书，商定双方应承担的违约责任等；5、留意五先验房再办理手续目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才答应业主验房；对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发觉的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以防止以后的纠纷；6、留意六建议业主集体收楼鉴于购房人专业学问的匮乏，建议购房人在收房时能够集体

10、收楼，可能的情形下可以聘请律师指导帮助，这不但可以补偿单一主体学问的限制，更好、更有效地维权，仍可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做商定；7、留意七遇配套问题先收房针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区分：房屋主体有质量问题要承担退房责任，假设是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补；假如是双方在合同中商定的其他条件：比方配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房， 然后要求开发商承担赔偿责任；8、 留意八投资买房尽快收房有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的缺失；假如开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，假如租金的缺失较大，建议先接收房，等把房子依据既定的方案出租

11、后，再追究开发商的违约责任；确定房屋是否到达交付条件1. 竣工验收备案表房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应当留意的文件；该表是建设部为标准工程竣工验收备案的治理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工 15 天内到建设行政主管部门竣工备案；竣工验收备案表 中的项目， 只要送交主管部门备案后，进展商就必需对楼盘终生负责；所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，依据有关规定，表上的每一项都必需报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼 ”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房；2. 住宅质量保证书欢迎下载精品学习资源住宅

12、质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范畴作出的承诺，必需作为购房合同的附 件，与购房合同具有同等的效力；所以提示收房者要认真审查其中的具体各款，特殊留意保修期限；3. 住宅使用说明书住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出留意事项；4. 建设工程质量认定证书5. 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6. 实测面积登记表要点提示：1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件；所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作；所以要对这些文件赐予重视，特殊提示您要看原

13、件而不是复印件；2. 建筑工程竣工备案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张备案表，肯定仍要认真观看各个分项有没有都备案；它是收房的前提，即使开发商做得再好，假如没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房；3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性；4. 假如开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全， 您可按购房合同第十一条，要求开发商签收 “关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函 ”；5. 提示您：住宅质量保证书 、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料储存；6. 假如开发商

14、不能供应上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担；三、房屋检验收房过程中必需要把握一个原就：“先验后收 ”；即购房者肯定要先验收房屋包括验收交房必需的文件，确认无误后再签署收房文件；“先验后收 ”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的；房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者依据合同商定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应当交房；而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：1. 检测房屋面积：要求开发商出具 实测面积测绘报告 ，依据房屋土地治理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范畴有多大；

15、假设实测面积误差超出 3%，可以中止收房；2. 检验房屋质量：购房者进行房屋验收时需认真检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：一 房屋本身的质量二景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同商定；三装修质量特殊提示：1. 肯定要把握 “先验后收 ”的原就；2. 假如开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，就购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续；3. 购房者应明白公摊面积及相关学问，防止开发商侵占；4. 假设发觉有质量问题，开发商应限期修理，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任；5. 只要付清房款，依据合同商定购房

16、者已经完全履行了合同的义务，开发商就应当无条件交房，否欢迎下载精品学习资源就应视为开发商违约，假如开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任；开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房；6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来；四、新居验收的最终结果1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情形填写验房交接表等相关文件；在这个记录表上，应把检验情形逐一记录，但凡无法确认的事项，就不记录或写上“暂不清晰 ”、“无法认定 ”等字样；假设发觉问题，就照实记录下来，并要求进展商限期处理；2. 如有不中意的地方，可提出看法并将看法填写在验房交接表中，作为书面依

17、据，假设开发商未预备有关表格，买家应另以书面形式将看法送交开发商；3. 发觉问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改修理文件，商定下次验收时间一般不超过30 天；4. 对发觉的问题要具体在验楼表上予以注明，假如的确属于不能收楼的，要具体写明不予收楼的缘由并要求开发商签字、盖章；特殊提示：1. 验房后要坚持的原就：只要发觉问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商伴随的收房人员如何花言巧语；假如楼盘根本就没预备验收登记表，就应自备纸笔，一一记录；2. 物业公司的行为代表不了开发商除非有明确书面授权，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件；3、验收房屋发

18、觉问题时，肯定要开发商盖章确认，商定处理方案；4、假如开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，肯定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的商定或法定条件；留意事项以下问题，购房者在买房、收房过程中会常常遇到，特殊常常遇到此类的询问问题，把关键留意事项列出，提示消费者予以重视，以爱护自己的权益；一、买房相关税费一商品房买卖应缴以下税费：1、契税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税4、公共修理基金5、房屋全部权登记费6、房屋全部权印花贴税7、权证工本费二税费问题特殊提示：依据法律的规定和大部分购房合同的商定，缴纳公共修理基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提；1

19、. 契税契税是业主取得产权证时向国家交的税；缴纳时间：契税只能在过户时交纳特殊提示：除税务机关，任何单位无权代收；实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理；2. 公共修理基金此项基金不同于物业治理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造；税率：房屋成交价的 2%；特殊提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金；该基金应当交给小区办；假如您将欢迎下载精品学习资源大修基金交给开发商，您很可能无法要回；3、面积测绘费面积测绘费收取原就为“谁托付，谁付费 ”，购房合同已规定开发商向购房人供应面积测量数据的义务，故此费用应由开发

20、商交纳；4、物业费一年物业治理费、物业治理费和水电保证金特殊提示：一般小区交一年以下物业费并不违规；物业治理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费方法应在经营场所或收费地点公布；5. 产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用；二、面积问题面积问题是消费者最为关怀的内容之一，购房人买房时特殊是买期房时，肯定要考虑到合同面积与实际面积可能显现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范；一 存在的问题：1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这始终是个焦点问题；消费者常常因面积问题显现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能显现的问题具体进行商

21、定，以爱护自己的权益；2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，仍不易被发觉；正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成；其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以防止，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举；再有，由于消费者相关学问把握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很简洁偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中；二如何解决面积误差？面积误差：依据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积含公摊面积与房屋买卖合同商定面积不符的，依据合同商定处理；合同没有商定或者商定不明确的，依据以下原就处理：一面积误差比确定值在3以内

22、含 3，依据合同商定的价格据实结算房款；二面积误差比确定值超出3，购房人可要求退房；开发商应在买房人提出退房之日起30 日内退仍已交房款，并支付已付房款利息；如购房人同意连续履行合同，房屋实际面积大于合同商定面积的，面积误差比在 3以内含 3部分的房价款由购房人依据商定的价格补足，面积误差比超出3 部分的房价款由开发商承担，全部权归买受人；房屋实际面积小于合同商定面积的，面积在3以内含 3部分的房价款及利息由开发商返仍购房者，面积误差确定值超过3部分的房价款由开 发商双倍返仍买受人；特殊提示：1. 想测出您买的商品房的真实面积，第一购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家依据图纸进行运算；2. 签定

23、合同时应当细化条款，应当商定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式；如规定合同中未商定处理方式的，面积误差比确定值超出3时，购房人有权退房；三关于分摊面积公用建筑面积分摊原就：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位；分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊； 为局部范畴服务的公用建筑面积， 由受益的各套商品房分摊；多次分摊公用建筑面积的，分别运算分摊系数；各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和；3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任

24、何人不得侵占或转变原设计的使用功能；分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：欢迎下载精品学习资源1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和治理用房建筑面积；2、套 单元 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙 墙体水平投影面积的一半；凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积；不应入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2、售房单位自营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务

25、的警卫室、治理包括物业治理用房；4、对于半地下室，不管采光井的结构如何，都不计入建筑面积；特殊提示：1. 签订合同时应明确商定公摊的具体项目；2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售治理部门提交预售商品房的面积测量报告；预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告；售房单位在销预售商品房时，在销预售合同含补充协议中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位；3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销预售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积；三、审查销售广告一显现问题“我们的小区绿化率到达 ，我们小区配有学校、幼儿园、会所”购房者常常会被

26、上面的美丽辞藻所困惑，但到实际收房时才发觉与现实相去甚远，现实当中虚假宣扬、转变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的商定或开发商承诺；收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺；二解决方法1. 要留意平常的证据收集；如买房时的楼书、广告肯定储存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应当对比小区平面图看环境；依据相关的司法说明，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺；2. 要随时主见自己的权益；一旦发觉小区有规划被变更的迹象，购房者肯定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实， 显现 “赢了官司却无法执行 ”的局面；四、法定退房条件：在房

27、屋验收过程中，业主假如发觉购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下几种：1. 购房合同无效：实践中，造成购房合同无效的常见情形有：开发商无权处分该房产；开发商存在欺诈情形；2. 套型误差导致退房：按套 单元 计价的预售房屋， 套型与设计图纸不一样时，或者相关尺寸超出商定的误差范畴，合同中对此未商定处理方式的，购房人可以退房；3. 面积误差导致退房：房屋实际交付面积比原合同规定误差比确定值超过3不含 3的；4. 变更规划、设计导致退房：开发商未经有关部门批准，擅自转变房屋结构及合同中商定的配套环境的；开发商经批准转变房屋结构未经买家认可的；欢迎下载精品学习资

28、源5. 质量不合格导致退房：房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经托付工程质量检测机构核验的确的，买受人有权退房；特殊提示：1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表 ”的楼房，买家可以不收楼；2. 显现上述法定退房条件时，购房人在以上情形之一显现时选择退房，相关违约赔偿责任由进展商承担，假如开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉；3. 假如不具备上述条件，但是房屋的确显现了质量问题，购房人有权要求开发商进行修理，因此造成缺失的由开发商赔偿；五、特殊建议：可以考虑集体收房；买房过程中，常常会涉及到许多专业问题，只靠消费者个人的力气有时很难解决问题，在此，特殊建

29、议您可以考虑集体收房，人多力气大，结合专家的力气解决遇到的全部难题.收房需要带的工具：1) 1 只塑料洗脸盆 -用于验收下水管道2) 1 只小榔头 -用于验收房子墙体与地面是否空鼓3) 1 只塞尺 -用于测裂缝的宽度4) 1 只 5 米卷尺 -用于测量房子的净高5) 1 只万用表 -用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通6) 1 只运算器 -用于运算数据7) 1 只水笔 -用于签字8) 1 把扫帚 -用于打扫室内卫生9) 1 只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道；正常验收房子时间一般是连续2-3 个钟头，建议早晨8：30 去或下午 2： 30 去；最正确收

30、房流程 :核验业主材料业主领取竣工验收备案表 、房屋土地测绘技术报告书 、住宅质量保证书和住宅使用说明书并由开发商加以说明交纳剩余房款业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书业主做综合验收业主就验收中存在的问题提出质询、改良看法或解决方案开发商与业主协商并达成书面协议依据协议内容解决交房中存在的问题，无法在 15 日内解决的， 双方应当就解决方案及期限达成书面协议业主签署入住交接单对发觉的问题要在验楼单上予以注明，假如的确属于不能收楼的，要具体写明不予收楼的缘由并要求开发商签字、盖章；【提示】：开发商在交房时向业主供应的竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书必需为原件而不是复印件；验房、填写验

31、收记录和做房屋交接：验完楼后， 业主应按实际验收情形填写住户验房交接表 ，同时将水表、 电表底数抄在指定表格一般附在验房交接表中；符合政府规定和合同商定的，通过验收；如有不中意的地方，可提出意见并将看法填写在楼宇验收记录表中，作为书面依据，如进展商未预备有关表格，业主应另以书面形式将看法送交开发商；依据业想法见，合同双方协商解决方法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改修理文件，商定下次验收时间一般不超过天 ；不能整改的，应赐予经济补偿；问题严峻，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房；交费笔笔算清：欢迎下载精品学习资源检查完这些工作，假如没问题的话，那就交钱去吧；换正规

32、发票及缴交各项相关费用与钱银有关， 更要笔笔算清；签物业合同，拿钥匙，办理入住手续：验完楼后，开发商一般要求业主填写住户档案表、入住协议 、消防责任书等协议书，同时领取住户手册 、服务指南等各种入住手册及各种赠送物品；具体过程如下：1. 去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：1) 房屋的住宅质量保证书-可带走2) 住宅使用说明书 -可带走3) 竣工验收备案表4) 面积实测表5) 管线分布竣工图 水、强电、弱电、结构- 可带走假如房产商预备充分的话，一般10 分钟即可查看完资料；2. 核实面积、合同及价钱多退少补问题；确认售楼合同附图与现实是否一样，结构是否和原设计图相同，房屋面积

33、是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异；先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2% 误差，但是不超过5% 比较好 以双方签定合同为准；一般这个时间因人而变，时间为30-40 分钟验收房子看完那些资料后， 基本就可以去验收房子了， 小鲁提示您 :暂且先不要交付一些物业费用及相关费用， 此时物业会督促你来交付，可同他们沟通，验收好后，再交付费用 .从物业处拿钥匙，分别应当有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表 假设有远程抄表另 等几把；接着就可以同物业人员一起去房子里了； 记得拿那些工具哦 1) 具体检查房屋质量，包括门窗

34、、阳台等部位有无开裂现象； 阳台裂缝危急大 【提示】：由于新居子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不行很冲动， 用蛮力推拉门窗，一感觉有堵塞感的时候，认真查看一下，用扫帚清晰后就可以看了2) 检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】：特殊是查看一些墙体是否有水迹，特殊是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明缘由；3) 认真检查地面，认真检查地面有无空壳开裂情形；【提示】：如有空鼓，肯定要责成伴随物业人员尽快修复，否就在装修中会很简洁打穿楼板，阻碍邻里关系；以上 2-3 项可用工具小榔头和塞尺；4) 水电煤畅通情形和能否正常使用；大开龙头查漏堵，尽可

35、能让水流大一点、急一点，一来看看水压， 二、来试试排水速度；一般新居子会配一个简易龙头给业主；用万用表测量各个强弱电是否畅通；【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全掌握各分支线路；5) 验收下水情形，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和外表无积水；【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水如台盆下水、浴缸下水、马桶下水拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实记得留一可拉扯掉的位置；6) 验收地面下水情形；在厕卫放水，浅浅就行了 约高 2cm ；然后约好楼下

36、的业主在24 小时后查看其家厕卫的天花；【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清晰水表数字，记录下来，同时要记录电表数字；欢迎下载精品学习资源7) 核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；【提示】：通常在这方面，应当没什么大问题，但是的确要认真核实；8) 测量一下楼宇的层高， 用 5 米卷尺即可， 采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、 电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司供应的纸张上；最终好了，检查完这些工作，假如没问题的话，那就交钱去吧；假设有

37、问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，假设影响，需要进行交涉了作为业主，仍需要对房屋本身细节进一步把关，准时让有关部门修理和完善；以下是细节把关的小窍门包括精装修的房屋验收：核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；门窗1. 试试门窗开启是否敏捷， 目测门与门框、 窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音成效， 同时也明白它们的密封程度；查看密封胶条是否完整坚固；2. 门插是否插入得太少，门间隙是否太大？特殊是门锁的一边3. 门四边是否紧贴门框，门开关时有无特殊声音？4. 大门、房门的插销、门销是否太长太紧？5. 窗边与混凝土接口有无缝隙

38、？窗框属易撞击处，框墙接缝处肯定要密实，不能有缝隙；6. 窗户玻璃是否完好？7. 窗台下面有无水渍？如有就可能是窗户漏水；地板1. 地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？2. 地板间隙是否太大？ 3柚木地板有无大片黑色水渍？4地脚线接口是否妥当， 有无松动？ 5地面是否有裂缝，是否有起砂现象？顶棚1. 顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝；一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不阻碍使用；假如裂缝与墙角呈45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严峻，该住宅有严峻结构性质量问题；2. 看顶部是否有麻点；这种麻点专业称“石灰爆

39、点 ”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致；假如顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响；3. 顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌；假如你是住顶层房子的住户，那么观看一下顶层是否渗漏是绝不能遗忘的；4. 特殊留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌；5. 墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声；6. 墙身、顶棚楼板有无特殊倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方；7. 墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？8内墙墙面上有否石灰爆点？ 厨厕1. 检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水？2. 放置洗衣机位置的地面应有防水措施？3卫生间门的上下冒头是否刷油漆？4. 已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排

40、水管的交接处应有封堵措施，仍应设置返水弯；欢迎下载精品学习资源5. 距离地面 30 厘米高的插座必需带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；6. 卫生间的照明灯座必需是磁口安全灯座；7. 厨厕洁具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象；裂痕有时细如毛发，要认真观看；8. 坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？9. 浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水如何？10. 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必需砌实；11. 砖缝有无渗水现象？

41、12. 厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？13. 大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度；验收防水的方法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了约高 2cm；然后约好楼下的业主在24 小时后查看其家厕卫的天花；管道，指的是排水/污管道；特殊是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口；看看水是不是顺当地流走；水池龙头安装是否妥当，下水是否顺畅？14. 自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施；卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室

42、内；15. 出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？16. 自来水水质怎么样？其他1. 厨柜柜身有无变形，壁柜门是否坚固周正，门能否顺当开合？2. 电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能掌握室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否掌握户内电器；照明、动力闸具应分开，如室内应设置掌握灯光的闸具和掌握插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；应检查一下开关、插座的牢 固程度；、电视的线路应用力拉一下，看是否虚设； 3供水管的材质？由于某些省市明文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采纳铜管；铜管可安全使用 50 年；另一个无可比拟的优点是净化管

43、内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康；4. 试煤气热水器开关是否妥当？检查水、电、煤气自然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用，并查看各种表的实际度数；5. 居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，由于有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感；6. 阳台裂缝危急大；7. 房间内有无结露现象，保温不好墙滴水；冬天，房间里的墙面假如有结露现象 类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁显现的水滴 ，这个墙面的保温层确定有问题；8. 在供应暖气的高档物业小区里， 仍要留意暖气供、 回水支管有无倒坡现象， 支管的坡度一般为 1 ；供暖管道穿墙应

44、设套管，地面的套管应高出地面 2 至 3 厘米，地面为初装修的，应高出地面 5 厘米；冬季供暖温度不答应显现低于 14的现象；9. 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管；在验收过程中一旦发觉有前述问题，各业主应立刻将相应的问题以书面或照片、音像资料方式记录在案，以备维权；一般说来，房屋交付显现质量瑕疵但并不影响实际居住的，除非合同有特殊的约定，不然业主不得拒绝接受开发商的交付，但开发商的修理义务并不因此而排除；商品房销售治理方法规定， “房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任；当事人应当在合同中就保修范欢迎下载精品学习资源围、保修期限、保修责任等内容做出商定；保修期从交付之日起运算；”同时国

45、家对最低保修期仍有具体的规定，所以业主在验收时发觉房屋的局部有质量问题要准时向开发商提出，要求开发商在相应的时间内予以修理到位；收房时，留心这些陷井！辛辛苦苦选择了一套房子，经过了半年多之后，房子最终做好了，可业主这时才发觉，收房时 “猫腻 ”仍不少 没有验收合格证书房子交得不明不白提示一：各种收房资料要看齐一些市民反映，由于对收方程序不太明白，收房常常遇到这样的情形：开发商通知业主正式宣布房 子已经完工，并具备合同的各项交付条件；业主到现场收房时，必需要看开发商是否具备以下文件： 一是建筑工程竣工备案表 ，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据

46、和公摊面积的报告；同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中约 定的在出入；假如开发商不能供应这些文件，业主就应当拒绝收房；督促业主尽快收房出了问题再也不管提示二：和开发商共同验收新居不少市民在合同上商定了收房期限，不按期限收房要交违约金，部分开发商利用这一条款督促粘主收房，然后对房屋存在的问题就不管不问了；这个时候，粘主显现问题就很难找到开发商；提示：肯定和开发商共同验收新居，有问题当面注明，并书面商定开发商承诺解决的时间和责任；收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所购买的房屋房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的商定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中商定的项目是否符合要求；专家提示，在交房承诺解决的时间和责任，以便以后找其解决；最终，向开发商索取单独的 “二书 ”质量保证书和使用说明书和竣工后房屋水遇管线图，交纳尾款后，再领钥匙，半签署钥