2022年城市规划对房地产开发的调控作用.docx

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1、土木与建筑学院城市规划对房地产开发的调控作用课程名 称:房地产开发题专目:业:城市规划对房地产开发的调控作用城乡规划姓 名学号 :胡 帅 2021103210指 导 教 师:尹 杰开 始 时 间:2021年 10 月 5 日完 成 时 间:2021 年 10 月 8 日1. 摘要学习文档 仅供参考房地产开发如同一把“双刃剑”，一方面房地产开发对于促进城市社会经济进展改善、城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起到了特别重要的作用; 另一方面，在市场经济条件下，房地产开发商和城市规划部门之间的价值观念不同，双方考虑问题的侧重点也就不同，由此产生了较多冲突和冲突，直接导致了城市规划与房地产

2、开发之间的非和谐进展；随着中国城市化的快速进展，这种非和谐进展的现象日益突出，对城市的可连续进展造成了严峻影响；本文以经济体制转型为背景，以房地产资源合理配置为讨论主线，将房地产开发与城市规划有机结合，在分析和借鉴先进国家与地区的房地产开发规划治理体会的基础上，探讨规划对房地产开发的调控作用机制；Abstract ：Real estate development is like a double-edged sword. On the one hand, it played a very important role in promoting socio-economic developmen

3、t, improving urban landscape, raising the quality of the living environment and promoting the process of urbanization; On the other hand, under market economy conditions, real estate developers and city planning departments hold different values and focusesof consideration, proceeding from which mor

4、e contradictions and conflicts arise, leading to the uncoordinated situation between urban planning and real estate development. With Chinas rapid urbanization, such problems of uncoordinated development become increasingly prominent, causing serious impacts on the citys sustainable development.This

5、 article on the background of economic system rotating, take real estate rational allocation of resources as the mainline studying, and discuss the regulation of real estate development mechanism on the basis of analyzing and using theexperience of real estate planning management in the advanced cou

6、ntry and area for reference.2. 关键词城市规划房地产开发城市规划治理引导掌握Key words:Urban Planning;real estate development;Urban Planning management;induct;control;3. 正文房地产开发和城市规划的关系城市规划是一个城市长期进展的蓝图，它为城市将来的进展指明白方向；在城市规划中，有一块特别重要，与人们生活亲密相关的一项，就是土地使用规划；它包括：城市进展规模、用地进展方向、建筑密度、容积率、绿化率等等；而这些规划的制定，恰恰打算了一个特别重要行业的进展这就是房地产；房地产行业

7、的每一步进展，都与一个城市的城市规划亲密相关，房地产的开发必需要以城市规划的用地为依据，任何一项违反城市规划的房地产开发都是不答应的；城市规划对房地产开发的调控也是最直接最具体的；总之，城市规划是城市建设的龙头，可以指导房地产业的进展；城市规划又是房地产开发的基础，没有城市规划，房地产开发就没有方向和依据，只有在详尽的城市规划指导下， 房地产开发才能具有前瞻性，才能可连续进展，在得到可观的经济效益的同时，带动相关产业的进展，以到达其原来的目的；房地产开发与城乡规划面临的困境 房地产业虽然得到了加速进展，但其进展不具有可连续性；也就是说，房地产业的进展未能与经济、社会、资源环境系统进行有效的和谐

8、，房地产业的开发未能实现经济效益、社会效益、资源环境效益的统一； 城市规划未能有效地引导和掌握房地产业的开发；具体表现在: 由于城市建设投资主体由以前单一的、封闭的来源 政府 进展成多元化的混合构成，一些投资主体和城市建设集团对于经营房地产所带来的高额利润的追求导致对土地利用性质和强度的过分要求，从而无视了社会效益和环境效益； 城市规划未能准时地对房地产开发的反馈作用作出反应；在现代商品经济条件下，房地产开发也会影响城市规划的制定与实施，为城市规划供应参考；如房地产的开发对住房制度、城市空间结构、城市进展都具有重要的影响；随着新形势的显现，城市规划未能准时地做出调整，城市规划理论的进展滞后于现

9、实的需要；城市规划对房地产开发的引导机制分析城市规划与房地产开发两者之间是相互联系的，且通过各种方式、机制和强度相互作用，两者的和谐机制是在互动作用基础上的和谐进展；因此，有必要具体分析两者之间的作用机制，即城市规划对房地产开发的引导与掌握机制、房地产开发对城市规划的反馈机制；只有在具体分析两者的相互作用方式与机理，才能实现两者的和谐进展，为优化房地产开发供应依据；城市规划对房地产开发的引导机制主要表现在城市规划对地价的影响、城市规划对土地利用的治理、城市规划掌握指标制定的三方面；3.3.1 1城市规划对地价的作用机制城市的性质、职能与规模、城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基础设施的

10、进展水平，以及城市建设总体容量掌握标准从总体层面上打算了城市地价的高低；而这些因素主要是由城市规划决策打算的；通过规划确定各个地块的市场价格可以使城市用地向最有效利用方向进展，以猎取最正确土地使用效益，并在肯定程度上引导房地产向合理的方向进展、城市的性质、职能与规模对地价的影响；3.3.2 2城市规划对土地利用治理的作用机制城市规划对土地利用的治理，表现在总体规划、分区规划和具体规划三个层次上；在进行城市总体规划时，强调城市土地的经济评判；在对城市土地综合评判的基础上，有针对性地进行城市功能分区的调整和大型工程设施的配置，使城市在总体规划的基础上，形成一个较为合理的城市基准地价体系；在城市分区

11、规划方面，依据城市土地的区位差异，打算城市土地的分期供应水平；并对城市的居住、工业、仓储等用地进行充分猜测，合理支配城市土地的分期供应量，指导城市土地市场的健康进展；在城市具体规划方面，依据现阶段各土地开发区中土地开发商们在获得土地使用权后期望拥有更多自主权的心理，加强掌握性具体规划的工作，既在土地的利用方式、开发强度及土地利用的有关要求等方面严格把关，从规划上堵死开发商们可钻的各种空子，又答应开发商们在遵循掌握性具体规划的基础上，进行地块的重新组合与设计，使具体规划工作既能满意城市土地出让与转让的合同治理要求，又能最大程度地满意开发商们的合理要求，促进城市土地出让与转让的健康进展；3.3.3

12、 3基于利益分析基础上的掌握机制市场经济条件下，不同阶层、不同利益集团对各自利益的寻求较之以往更为剧烈；一方面，政府要促进城市的进展来提高市民的生活水平，要改善城市面貌来美化市民的生活环 境，有些时候不得不借助于私人集团房地产公司的财力；为了得到这些公司的投资，政府就必需满意这些公司的要求，作出让步，供应优惠条件；另一方面，政府要保证市民的利益，要考虑公共利益，要通过城市规划的掌握机制影响各阶层对利益的寻求；PeterHall认为城市规划有两种掌握手段 : 一是掌握公共投资 特殊是道路、铁路、机场、学校、医院、公有住房等基础设施的投资 的权益，另一个是勉励或限制私人投资对物质环境开发的权益；由

13、于城市规划寻求的是公共利益，掌握机制的产生也应基于这一分析，其中最主要的是环境容 量的掌握；环境容量掌握即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口集聚量作出合理规定；其掌握指标一般包括: 容积率、建筑密度、人口密度、绿地率和空地率等；最关键的是容积率，它起着城市规划与经济效益之间的桥梁连接作用，容积率的大小直接打算了开发商的利润水平；从市场这个角度来看，开发商必定会想方设法甚至不择 手段来争取提高地块的容积率，使经济效益到达最大化; 但假设从城市政府治理者的角度考虑，又期望综合效益最大化；因此，容积率的掌握需要一个上下限的范畴以保证能有一个双 方都可以接受的中意度；人口密

14、度是由容积率和住房户型所打算的，容积率高、平均户型小，就单位用地面积上的人口较多，即人口密度大; 绿地率和空地率表示出公共绿地和开放空间在建设用地里所占的比例，这两项指标是依据人口的数量按规划标准打算的；房地产开发对城市规划的反馈机制分析3.4.1 房地产开发对城市空间结构的影响房地产开发对城市空间结构的影响是明显的；房地产开发用地进展类型显示出商品房开发转变了城市部分用地的用途，对城市空间结构的影响表现在两方面: 一方面是建成区内的空间重构，另一方面是建成区的扩展；在城市经济结构转型的前提下，不同类型商品房的空间分布转变城市用地的分布特点，促使形成新的城市功能空间结构，原先位于中心区的一般住

15、宅用地，转变为商务和高级住宅用地，原先位于建成区内和边缘的工厂转变为住宅用地，郊区的农业用地被征用，邻近城区的转变为居住用地，离城区较远的转变为工业用地；直接缘由是城市经济结构转，由工业生产中心向第三产业中心进展，对商业用地的需求量增加，而商业用地的区位要求较高，要在城市的中心地段，原城市中心的居住用地部分转为商业用地，从而可能引起连锁变化 ; 社会经济进展水平的提高，对改善居住状况的要求更剧烈，也扩大了居住用地的需求；根本缘由是国有土地使用制度的改革，使城市土地的固有价值得到表 达，市场经济下的城市土地利用地租理论得以验证，支付得起最高地租的零售业占据城市的 最好区位，居住其次，工业最低，工

16、业甚至可能支付不了城市土地的地租，不得不向远郊或 其他地方迁移；3.4.2 房地产开发对城市经济进展的影响房地产开发通过对城市经济进展的作用来带动或影响城市中很多产业的进展，从而加强或转变城市的性质，由此带来城市规划的转变；房地产开发对城市经济进展的作用，总起来说，有以下三点 : 基础先导作用； 随着我国经济改革的深化进展，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业也得到了长足的进展，对我国社会、经济的进展产生了庞大的推动和影响，特殊是 进入 20 世纪 90 岁月后，我国房地产业进展突飞猛进，一跃成为新的经济增长点； 产业关联作用； 房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的

17、进展；后向联系是指带动向房地产建筑供应各种原材料的产业；侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇的公用公共事业的进展；这两个产业均与房地产的开发呈直接的比例带动相关效应；房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特殊是工业与城市第三产业中的很多服务性行业供应场地、空间和建筑物；如商业、旅社、饭店业、运输、仓储、邮电通信业和金融、保险以及其他学问服务产业，它们要更好进展都离不开房地产开发的产品供应； 体制转型作用； 房地产开发是与财产制度相关度最大的一种经济活动；随着房地产业的进展和土地使用制度及住房制度的改革，将有利于传统的方案经济向市场经济的转型；因 为，土地与房产是最基本的生产要素，又

18、是极为重要而基本的社会财产；改革土地和住房的 方案安排和福利安排的制度，必定涉及到价格体系、市场体制以及福利制度和工资制度等一 系列改革；3.房地产开发对土地利用的影响房地产开发是使城市用地结构实现合理的关键；在方案经济体制下，我国的城市用地结构极不合理；表现在 : 城市中工业、仓储等生产性用地比重过大，而道路广场、公共绿地、市政基础设施用地又严峻不足；在用地功能配置方面，显现优地劣用，土地粗放开发经营，土地利用效益低下，土地资源配置不合理等现象；如广州旧城区内建有工厂的地方有几十处，绝大部分位于“黄金地段”，但单位面积年利润仅为30.3 元/m2，远不及旧城区非“黄金地段”商服业用地利润 1

19、，500 元/m2 的水平；随着我国经济体制与经济增长方式的根本转变，我国房地产开发也适应这一变化，满意城市产业结构调整的需要，通过集中合并、挖潜更 新、综合开发等多种途径，提高城市土地利用效益和产出效益，逐步压缩工业、仓储等生产性用地所占比重，提高道路交通用地、公共绿地所占的比重，使我国城市用地结构趋于合理；3.房地产开发对城市景观的影响房地产开发对城市景观的影响表现在对城市空间形状的转变和制造上；房地产开发以创 造相宜的城市空间环境为目标，将现代城市设计理念及设计掌握技术引入建筑设计与居住区 设计中；在房地产开发中不仅考虑到区段开发的局部问题，而且从地区和城市整体环境结构 中查找依据，更多

20、地注意了对开发活动进行原就性引导，而不是具体的细节塑造；房地产开 发对城市景观的影响具体来说表现在以下方面: 旧城改造与城市更新；城市空间特点的制造；标志和特点无论对于城市或社区都是必要的；房地产开发使空间具有可识别性，同时也 使居民具有领域感、场所感和安全感；土地的综合使用；房地产开发空间设计带来的形 式美；总之，房地产开发对城市景观的影响不仅表达在平面空间特点上，而且仍表达在立体 空间特点上，对城市景观资源的合理开发、利用，是房地产开发的重要工作内容；由此可见，房地产开发对城市景观具有重大影响，作为对城市土地的利用，房地产开发的目标在于制造宜人的或具有特定景观及文化内涵的城市空间；3. 房

21、地产开发是实施城市规划的有效手段3. 房地产开发促进城市布局结构更趋合理；在城市规划的实施过程中，需要借助房地产开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调剂和促进城市的用地结构、布局形状、功能分区趋于合理；城市土地经过综合开发后，利用房地产价格这一强有力的经济杠杆对用地单位实行有偿使用，使土地表达其真正的内在价值，可以促进城市各种功能用地在地域空间上的分布更加合理，使其获得最正确的利用区位；在城市规划过程中如能因势利导，使产业分布、房地产价值和城市合理布局取得较好的动态平稳，无疑将进一步提高城市规划的水平；3.4. 房地产开发促进城市的更新与拓展；旧城更新与新区开发，是城市规划和建

22、设面临的两大任务，对促进完善城市用地结构、布局形状，两者是同样重要且各有特殊的作用；通过房地产开发对城市老城区的布局结构和功能分区进行更新和完善，是实现规划目标的重要步骤；通过房地产开发手段，使原有城区获得肯定程度的复兴，为其增加和输入新的活力，可以促进城市有机整体和谐进展；开创新区是对城市的一种拓展，通过新区建设在选址、功能上的调整完善作用，适应了规划对用地布局的要求，为原有城市注入了新的活力；以新区开发为主的城市扩展过程中，房地产开发手段的引入是特别重要和有效的；在城市规划指导下，通过房地产开发，既可供应城市建设资金，又可使对新区开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求，克

23、服以往完全依靠行政治理手段而存在的一些弊端，到达既满意开发的要求，又保证规划的实施与落实；3.4房地产综合开发是实施城市规划的最正确方式；房地产综合开发是实行“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的开发，较好地解决了规划与实施之冲突，从根本上克服了分散建设的局限性，加强了城市基础设施建设，有效地保证了城市总体规划的贯彻实施；在房地产综合开发中，从规划设计、征地拆迁到三通一平，以至各类房屋的建造、竣工和验收交付使用，直至开发区的整体配套治理，可以说各环节紧密连接、相互协作、和谐进展，是一项系统地实施城市总体规划的综合工程；城市规划的实施，需要大量的资金；过去那种单由国家财政出资的建

24、设模式，已远不能满意城市建设进展的要求；走房地产综合开发之路，拓宽资金渠道，可以较好地解决这一问题；推行房地产综合开发，一方面能满意城市经济进展的需求 ; 另一方面回收资金后，又可将资金循环、滚动地用于城市建设；从而打破了城市建设原有的投资机制，逐步形成城市建设投入产出的新机制，使城市建设实现自我积存、自我进展的良性循环，为城市规划的实施供应了强有力的保证；4. 结语进入 20 世纪 90 岁月，我国房地产进展突飞猛进，但与此同时，房地产开发遇到了不少前所未有的问题；如何利用城市规划来和谐房地产的进展成为讨论的新热点；城市规划与房地产开发和谐进展这一思维模式的产生根源于对房地产开发中问题的深切

25、关注；对房地产开发中问题的反思必定要把视角指向对城市规划与房地产开发的和谐机制的讨论；和谐机制主要表现在城市规划与房地产两者之间的相互作用上，城市规划对房地产开发具有引导与治理的作用，城市规划通过对城市地价的影响、城市规划对土地利用的治理、城市规划掌握指标的制定三方而来实现其对房地产开发的引导机制房地产开发对城市规划具有反馈作用，房地产开发通过对城市空间结构的影响、对城市进展的影响、对城市规划实施的影响三方而来实现其对城市规划的反馈机制；5.参考文献1 城市规划与房地产开发的和谐机制讨论谢晖 南京高校城市与资源学系，中国江苏南京2 城市规划对房地产开发的引导和掌握刘莉莉申请华中科技高校工学硕士学位论文3 城市规划对房地产开发的调控作用与影响陈永涛 申请武汉理工高校工学硕士学位论文 4 城市规划与房地产开发关系探究百度文库