2022年模拟拆迁旧城改造和谐新路径——基于F街道W路T区块综合改造工程项目的个案研究.docx

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1、精品学习资源模拟拆迁：旧城改造和谐新路径基于F 街道 W 路 T 区块综合改造工程地个案讨论- 社会科学论文模拟拆迁：旧城改造和谐新路径基于F 街道 W 路 T 区块综合改造工程地个案讨论张宇峰摘要：模拟拆迁是近些年在四川成都、浙江浦江逐步探究、进展、推广地 一种旧城改造新模式 .这整套模式从拆迁理念、组织机构、拆迁方式上都有了新地创新，做到了充分敬重群众意愿，最大限度考虑群众地利益，激发了群众地 主动性 .因此，“模拟拆迁”从爱护老百姓利益动身，进而推动旧城区改造而言，仍是具有极大地积极意义地 .但是，把旧城改造寄托于一种“模式”上是不现实和本末倒置地，我们只有严格执行城市规划，而非走一步看

2、一步，才能从 根本上防止“推倒重来”地旧城改造现象.关键词 ：旧城改造；模拟拆迁；新路径旧城是指在功能上已不能满意使用者需求，在结构上日益危旧，在形状上 出现历史痕迹地建筑集中成片地区域.旧城改造就是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市地全部物质生活环境，以便从根本上改善其劳动、生活服务 和休息等条件 .现阶段而言，旧城改造是每个城市建设与进展过程中必需面对地庞大难题 .模拟拆迁是近些年在四川成都、浙江浦江逐步探究、进展、推广地一种旧城改造新模式 .所谓“模拟拆迁”是指实施单位在办理房屋拆迁许可证之前，先对拟实施改造地区住户进行拆迁意愿调查，依据住户意愿再与住户协商拆迁补偿安置事宜，签订模

3、拟拆迁补偿安置协议.假如同意改造住户所占总户数欢迎下载精品学习资源比率（下称拆迁意愿率）和签订模拟拆迁协议住户所占总户数比率（下称模拟 签约率）均达到肯定比例（一般为90% 以上），就按相关拆迁法规办理房屋拆迁许可证，全部已签订地模拟拆迁补偿安置协议按商定转为正式拆迁补偿 安置协议；假如拆迁意愿率与模拟签约率未达到肯定比例，就不再对该片区实 施拆迁.现阶段“模拟拆迁”主要有以下几个步骤：（1）由所在拆迁区块政府告知该区块居民拆迁意向，组织该区块居民联名书面申请旧城改造，当所在区块居民赞同率达到相应比例（一般为90% 以上），所在拆迁区块政府开头启动模拟拆迁.（ 2）由拆迁区块所在地政府指定地改

4、造业主单位与居民代表通过公开、公正、公正地方式确定评估机构，进行房屋资产地预评估，将房屋面积丈量、价格评估等情形向所在区块居民公示，全面征求看法.（ 3 ）改造业主单位制定拆迁安置补赔偿方案，依据“同意一户签订一户”地原就，与拆迁区块住户居 民签订拆迁安置意向协议 .（ 4 ）在双方商定期限内，协议签订率达肯定地比例后（实际实施过程中一般要达到100% ），所签地意向性协议正式生效，模拟拆迁即转为正式拆迁 .如未能达到规定地比例，模拟拆迁自行终止.F街道是富阳市政治、经济、文化中心，市政府所在地，全境地域总面积103.95平方千 M ，行政村 12 个，社区 22 个， 9 个股份经济合作社，

5、村民小组 205 个.近些年，随着富阳市经济、文化地快速进展，城区面积不断扩大，很多 1970 、1980岁月建造地大量地“城中村”现在都处在市区地繁华路段，这些住宅既破坏了周边地视觉环境，又存在着极大地安全隐患 .2021 年， F 街道首次以模拟拆迁模式对城区 W 路 T 区块进行综合改造 .W 路 T 区块地处 F 街道繁华商业区块，紧邻富阳市高档住宅小区 XX 名苑，地理位置特别优越 .2021欢迎下载精品学习资源年度，某开发商购入 XX 名苑旁边 A 区块，预备进行房地产开发，但一旁地T 区块建筑严峻影响了 A 区块地整体建筑规划，由此开发商托付F 街道进行整体拆迁， F 街道地首次

6、模拟拆迁至此开头 .T 区块有 4 幢 1980岁月建造地小产权房，共有 69 户（ 76 套）住宅、 17 套经营性用房，总建筑面积约 8000 平方 M. 在政府与开发商商量打算地T 区块地补偿方案中，搬迁补偿方式为产权调换或 货币补偿，由被搬迁人自行挑选 .产权调换地安置房地点在被搬迁房屋地同一区块，安置房为小高层（期房），实行拆一仍一.住宅被搬迁房屋与安置用房建筑 面积相同部分，被搬迁房屋按市场评估价补偿，安置房按市场评估优惠价结算；营业安置用房与被搬迁房屋建筑面积相同部分不结补差价.货币补偿地标准为：按市场评估价补偿，并在此基础上，再赐予上浮20% 地货币补贴 .整个拆迁过程详细流程

7、如下：2021年 12 月 10 日 2021年 1 月 20 日， T 区块模拟拆迁顺当终止，整个工程从指挥部进场到房屋腾空、拆除仅用时40天， 69户住户（ 76套住宅）、 17套经营性用房全部一次性通过，做到了快速、高效、无强拆、零上 访，取得了良好地社会成效.这整套模式从拆迁理念、组织机构、拆迁方式上都有了新地创新，可以说地确做到了充分敬重群众地意愿，最大限度地考虑了群 众地利益，激发了群众地主动性 .那么，模拟拆迁是否是旧城改造地有效途径？ 笔者有以下几点看法：一、“模拟拆迁”模式取得地几大成效1. 极大地提高拆迁效率欢迎下载精品学习资源“模拟拆迁”自下而上地方式必定会得到广大拆迁户

8、地支持和协作，使得拆迁地块丈量、评估、签约等时间节点特别紧凑，极大地提高了拆迁效率.一般来说，传统拆迁模式下，拆迁100户以上，从丈量到签约需要将近一年地时 间，而 F 街道 W 路 T 区块完成全部相关工作仅用时一个月 .2. 较好地削减冲突纠纷传统拆迁模式很大一个弊端在于冲突纠纷都暴露在拆迁公告之后，而“模拟拆迁”就是将冲突纠纷化解在公告发布之前，拆迁户相对比较心平气和，容易洽谈.从实践来看，拆迁户会在权衡利益之下自行去调解处理.同时，已经签订模拟协议地拆迁户，由于涉及到自身地庞大利益，会主动去做那些存在观望思想地拆迁户工作，这样不仅成效更好，而且仍削减了拆迁方与被拆迁方地冲突纠纷.F 街

9、道 W 路 T 区块地拆迁基本上一次性到位 .3. 降低了拆迁成本传统拆迁模式下一旦无法顺当实现“清零”目标，往往简单形成“半拉子 工程”，一拖几年无法交地，在这一情形下，政府不得不为那些已经签约地拆 迁户支付大量地过渡费 .而通过模拟拆迁，要么是在短时间内完成全部地拆迁工作，实现“清零”目标，要么启动退出机制，不存在为先行签约地拆迁户支付 大量地过渡费地问题，从而大大节省了拆迁成本.4. 促进了公正公正传统地拆迁模式由于有些地块拆迁“清零”难度大，时间跨度长，拆迁期间政策和补偿标准都有可能会显现变化，致使同一地块前后签约地补偿价格很难把握，因此拆迁户往往担忧补偿价格公正公正问题.而“模拟拆迁

10、”不仅将矛盾解决在事前，而且通过比较透亮地操作程序，通过公示、政策解读会等方欢迎下载精品学习资源式，让那些拆迁户对自家和其他拆迁户地拆迁面积、补偿金额等都一目了然， 有个横向比较后，可以更好地排除群众“怕吃亏”“患不均”地顾虑，满意其“盼公正”“求公正”地意愿，做到拆迁工作“公开、公正、公正”. 反过来群众对拆迁信任度地增强，也进一步增强了其拆迁意愿，推动拆迁工作顺当进行.二、“模拟拆迁”模式地博弈论解读及其适用性博弈论讨论主体为在行为发生直接相互作用时地决策，以及这种决策地均衡问题.利用博弈论可以分析各主体在拆迁过程中地相互影响，相应地决策以及决策地均衡问题 .政府、拆迁人、拆迁实施单位、被

11、拆迁人作为拆迁主体，具有特别地经济利益目标，并在肯定条件下实行一切可能地行动追求自身目标.因此，在拆迁过程中，各拆迁主体追求自身利益最大化、需求偏好多样化、有限理性挑选及机会主义倾向地经济行为均可能存在 .在原有制度下，开发商和拆迁实施单位实行强制拆迁地手段，被拆迁人只有挑选听从才能削减利益地缺失.所以该博弈地均衡结果是原有制度强制拆迁听从.在现有制度下，先谈判后拆迁是固定模 式，被拆迁人常常采纳地方法是拖延，迫使拆迁人做出实质性地让步.在这种情形下，拆迁人不断赐予让利是实现最优成效地途径.对被拆迁人来说，当利益赐予到肯定程度后，连续拖延不仅会丢失利益，而且可能会面临强拆地风险，因此对大多数被

12、拆迁人来说，最终在谋求到极大利益地同时听从是正确挑选，但实质是很大程度上损害了先签约者地利益，势必会造成新地纠纷（现有制度： 谈判拆迁不断让利听从 老实人吃亏 ）.政府进行制度创新后，会使其占据优势位置，由于在原有和现有拆迁补偿制度下，无论是强制拆迁仍是谈判拆迁欢迎下载精品学习资源都会给政府带来额外地成本，造成利益地缺失，因此政府有进行制度创新地动力.模拟拆迁博弈地结果是：制度创新模拟拆迁达成协议或者终止 .但是，我们应当看到模拟拆迁这一创新模式在整个政府拆迁工作中地运用是有相当局限性地，它不适用硬性地拆迁任务.由于从本质上看，城市拆迁中地 很多问题，都反映了利益主体博弈地特定后果.依据博弈论

13、，不论是政府、拆迁 人仍是被拆迁人，其行为地最优挑选都是在同各利益相关者地博弈中形成地.在博弈过程中，每一个局中人都是追求各自利益地独立决策者；都是在意识到其他局中人对自己决策地反应和反作用存在地情形下，寻求自身最大利益地决策活动.从拆迁工作地实践体会来看，被拆迁人同意拆迁地前提条件是政府能满意 他们地个人利益或需求，所以在拆迁双方地博弈中，被拆迁户始终以利益这把 尺子衡量是否协作政府 .从目前情形看，一些房屋陈旧、配套设施不完善、周边环境差地居住区或是商业房陈旧、商业气氛差地商住综合区，比较适用模拟拆 迁，由于老百姓能看得到直接地眼前利益.一些比较繁华地商业区块整治或是城市道路改建等拆迁工程

14、，要求群众主动协作地可能性不大，由于这直接影响了 他们地利益，他们一般会提出较高地拆迁补偿要求，这些区块就不适用模拟拆 迁这种模式 .而 F 街道 W 路 T 区块地胜利也是基于以上这点，实行拆一仍一地原区块安置以及按市场评估价赐予上浮20% 地货币补贴，如此优厚地待遇，是此次模拟拆迁顺当进行地最根本保证 .三、“模拟拆迁”中地几个关键问题1 “ . 模拟拆迁”地相关法律问题前文已论述，一些房屋陈旧、配套设施不完善、周边环境差地居住区或是商业房陈旧、商业气氛差地商住综合区比较适用模拟拆迁 .但当前城区范畴内，涉及这一块地大量区域存在一个显著地问题就欢迎下载精品学习资源是城中村，城市中相宜改造地

15、区块，大量地房屋土地性质属于集体土地.那么在这一改造过程中，对集体土地地出让，合理合法地程序为：集体土地征收为国有进入政府土地交易中心（商业开发性质）公开竞价出让签订出让合同.以 F 街道 W 路 T 区块为例，此次“模拟拆迁”并没有完全依据法定程序进行，在面对今后大规模地旧城改造时，也不行能采纳这种违反法律程序地方法. 并且“模拟拆迁”将拆迁补偿安置协商工作前置，在未办理房屋拆迁许可证地情形下，由工作人员入户与房屋产权人或使用人商谈房屋拆迁事宜.依据规定，拆迁必需取得相应地行政许可.而“模拟拆迁”在操作上，属于未经许可 而预备实施，这是否已违反行政法规？2 “ .模拟拆迁”中资金地来源问题由

16、于拆迁工程大多数资金来源都为银行贷款，因此，政府在实施拆迁过程中，必需确保有有效地资金来源，并且通过土地出让尽快收拢资金.F 街道 W 路T 区块之所以运用“模拟拆迁”，是由于政府接受了房地产开发商地托付，不需要担忧资金来源与后续地土地出让.假如没有这些保证，一旦实行“模拟拆迁”，为了保证工程地顺当实施，当工程前期达到肯定比例地签约户后，工程 地业主单位必需向银行贷款实施工程，这是由于各种不确定因素，假如“模拟拆迁”停滞不前，将给拆迁单位带来庞大地经济压力.F 街道中有很多面积狭小地旧城，就是由于无人情愿开发、政府又无资金改造而长期处于搁置状态.3 “ .模拟拆迁”中地退出机制问题前文已论述，

17、如达不到肯定地签约标准（F 街道 W 路 T 区块以 100% 为标准），“模拟拆迁”将启动退出机制，之前全部地丈量评估、协议模拟签订等工作，将视作无效处理 .假如今后该区域又需要开发，那就仍需要其次次上门重欢迎下载精品学习资源新开头，这对政府地信誉、资金等都会造成肯定地影响.“模拟拆迁”模式就从爱护老百姓利益动身，推动旧城区地改造而言，仍 是有极大地积极意义地 .但明显，把旧城改造寄托于一种“模式”是不现实和本末倒置地，我们只有严格执行城市规划，而非走一步看一步，才能从根本上避 免“推倒重来”地旧城改造现象 .参考文献1 张为城.小城镇地现代化与历史文脉地连续：南浔镇规划地几点摸索J.城市规

18、划汇刊， 1991 （ 4）.2 李树俊 ,张蕾.模拟拆迁：解决拆迁难问题地新思路J. 中国房地产， 2021（ 11 ）.3 张维迎.博弈论与信息经济学 M. 上海：上海三联书店， 1997.4 张逢太.城市房屋拆迁中地问题及其计策 J. 中国房地产 ,1998 （ 9）.5 顾晓兰 . 对新时期城市房屋拆迁中政府治理地几点建议J. 中国房地产,2003 （10 ）.6 李兴平 ,张宗汇 ,张以进“模拟拆迁”：浦江县旧城改造地启发J. 小城镇建设,2005 （6 ）.7 黄巍,魏宇亮 .浅议成都旧城改造“模拟拆迁”模式实施中地问题J. 四川建筑,2021 （ 12 ）.8 李树俊 ,张蕾 .模拟拆迁：解决拆迁难问题地新思路J.中国房地产 ,2021（ 11 ）.（作者单位：浙江杭州富阳市委党校市情讨论室）欢迎下载精品学习资源欢迎下载