XXXX年某地产房产财务分析.docx

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1、38万科房产集团公司财务分析一、 万科集团公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元

2、，营业收入488.8亿元，净利润53.37亿元。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在欧洲货币评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。万科1991年成为深圳证券交易所第二家房地产行业上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治

3、理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”品牌成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。二、 资产负债表分析1. 资产负债表水平分析表的编制；根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。 表1 资产负债表 单位：万元资

4、产2011-12-31 2012-12-31 变动额变动率（%）货币资金3423951522915418052030.53 交易性金融资产-应收账款151481188655371740.25 预付款项2011622333736113257390.66 其他应收款184406120057921617310.09 存货2551641120833549-4682862-18.35流动资产合计282646653627737480127090.28 发放贷款及垫款525336047879450.15 可供出售金融资产44126476-43650-0.99 持有至到期投资-长期应收款-长期股权投资6426

5、49704031613820.10 投资性房地产1126112375231249121.11 固定资产原值21211922170495850.05 累计折旧525336047879450.15 固定资产净值15958616122616400.01 固定资产减值准备-固定资产15958616122616400.01 在建工程70555105112345570.49 工程物资-固定资产清理-无形资产4354742685-862-0.02 商誉02016920169长期待摊费用410042321320.03 递延所得税资产232624305486728620.31 其他非流动资产4637921849

6、-24530-0.53 非流动资产合计135617916027882466090.18 资产总计296208443788016282593180.28 负债和所有者权益短期借款1724459932408207954.76 交易性金融负债170425768720.51 应付票据3125497713494588158.27 应付账款2974581448610015115190.51 预收账款111101721310239819922260.18 应付职工薪酬169035217775487400.29 应交税费407862451559436970.11 应付利息2723064969377391.39

7、 其他应付款302167936045325828530.19 一年内到期的非流动负债218458325624963779130.17 流动负债合计200724162598335759109410.29 长期借款2097196360360715064110.72 应付债券5850400-585040-1.00 预计非流动负债386844295610.15 递延所得税负债7789173381-4510-0.06 其他非流动负债118015683880.33 非流动负债合计276517436829859178110.33 负债合计228375902966634268287520.30 实收资本(或股

8、本)10995211099555340.00 资本公积884346868386-15960-0.02 盈余公积136487317017053368320.25 未分配利润189346226688107753480.41 外币报表折算差额5457844099-10479-0.19 归属于母公司股东权益合计5296780638255510857750.20 少数股东权益148647418312643447900.23 所有者权益合计6783254821381914305650.21 负债和所有者权益总计296208443788016282593180.28 （1）总资产变动情况分析从总体来看，企业

9、的资产总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%，说明公司本年资产规模有所增长。企业资产总额的增加将会增加万科公司的竞争实力。流动资产本期增加8012709万元，增长幅度为0.28%。非流动资产本期增加了246609万元，增幅为0.18%，两者合计使总资产增加了8259318万元，增幅为0.28%。（2）权益变动情况分析从总体来看，企业的权益总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%。其中，负债增长了0.3%，所有者权益增长了0.21%。企业所有者权益的增加说明万

10、科净资产在不断增值。所有者权益本期增加主要体现在未分配利润的增长上。未分配利润本期增加775348万元，增幅为0.41%。说明本公司的盈利能力还是比较好的。再次，盈余公积增长了0.25%，也说明了企业盈利能力很好。2. 资产负债表垂直分析表的编制根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的垂直分析表，如表2所示。 表2 资产负债表 单位：%资产20112012负债与所有者权益20112012货币资金11.5613.8短期借款0.58 2.62 应收账款0.510.5交易性金融负债0.01 0.01 预付款项6.798.81应付票据0.01 1.31 其他应收款6.235.3应付账款10.

11、04 11.84 存货70.3367.36预收账款37.51 34.59 流动资产合计95.4295.77应付职工薪酬0.57 0.57 发放贷款及垫款0.180.16应交税费1.38 1.19 可供出售金融资产0.150应付利息0.09 0.17 持有至到期投资其他应付款10.20 9.52 长期应收款一年内到期的非流动负债7.38 6.76 长期股权投资2.171.86流动负债合计68.59 68.59 投资性房地产0.380.63长期借款7.08 9.51 固定资产原值0.720.59应付债券1.98 0.00 累计折旧0.180.16预计非流动负债0.01 0.01 固定资产净值0.5

12、40.43递延所得税负债0.26 0.19 固定资产0.540.43非流动负债合计9.34 9.72 在建工程0.240.28负债合计77.10 78.32 工程物资实收资本(或股本)3.71 2.90 固定资产清理资本公积2.99 2.29 无形资产0.150.11盈余公积4.49 4.49 商誉00.05未分配利润6.39 7.05 长期待摊费用0.010.01外币报表折算差额0.18 0.12 递延所得税资产0.790.81归属于母公司股东权益合计17.88 16.85 其他非流动资产0.160.06少数股东权益5.02 4.83 非流动资产合计4.584.23所有者权益合计22.90

13、21.68 资产总计100100负债和所有者权益总计100.00 100.00 （1）资产构成分析万科总资产为37880162万元，其中流动资产总额为36277374万元，占资产总额的比例为95.77%；非流动资产为1602788万元，占资产总额比例仅为4.23%。可见，公司流动资产比重过高，非流动资产比重过低。流动资产多说明公司的流动风险较小，但是，流动资产过多会占用公司大量资金，影响公司的资金利用效率。（2）负债与权益结构分析公司负债总计29666342万元，占资本总额的比重为78.32%。其中流动负债2598335万元，占资本总额的比重为68.59%；非流动负债总额为3682985万元，

14、占资本比重为9.72%。公司所有者权益总计8213819万元，占资本比重为21.68%。公司负债比重过大，这会增加公司的财务风险，一旦公司的资金链发生问题，极有可能引起偿债危机。而在负债中流动负债的比例又较大，因此企业必须有足够的经营净现金流来偿还流动负债。所有者权益应着重关注以下项目：a. 应付账款应付账款总额为4486100万元，占资本比重达11.84%。企业经营时，最好是欠别人钱，而不是别人欠自己钱，体现在报表中，则应该是应付账款多，应收账款很少。这说明万科公司信誉较好，但另一方面，如果公司经营发生问题，可能会有资不抵债的风险。b. 预收账款预收账款总计13102398万元，占资本比重的

15、34.59%。预收账款多说明公司的产品非常抢手，这也与中国目前房地产市场的状况相符。同时也符合房地产行业的特殊性，如期房的销售，就是先交定金后交房。但是，万科公司本年预收账款比重较上年有所下降，可能是由于国家对房地产市场的调控产生的影响。三、 利润表分析1 利润表水平分析表的编制根据万科公司2012年利润表，编制利润表的水平分析表，如表3所示。 表3 利润表水平分析表 单位：元项目2012年度2011年度增加额增减（%）一、营业总收入103,116,245,136.4271,782,749,800.6831,333,495,335.7443.65二、营业总成本 83,023,173,062.9

16、756,716,379,546.6426,306,793,516.3346.38其中：营业成本 65,421,614,348.0043,228,163,602.1322,193,450,745.8751.34营业税金及附加 10,916,297,537.10 7,778786,086.49 3,137,511,450.6140.33销售费用 3,056,377,656.90 2,556,775,062.26 499,602,594.6419.54管理费用 2,780,308,041.10 2,578,214,642.30 202,093,398.8 7.84财务费用 764,757,191.6

17、8 509,812,978.62 254,944,213.06 50资产减值损失 83,818,288.19 64,627,174.84 19,191,113.3529.70加：公允价值损失 -8,719,233.08 -2,868,565.33 -5,850,667.75 204投资收益 928,687,953.69 699,715,008.48 228,972,945.2132.72其中：对联营企业和合营企业的投资收益 889,787,588.26 643,987,754.62 245,799,833.6438.17三、营业利润 21,013,040,794.0615,763,216,69

18、7.19 5,249,824,096.8733.30加：营业外收入 144,645,173.12 76,186,678.42 68,458,494.789.86减：营业外支出 87,500,829.07 33,520,955.29 53,979,873.78161.03其中：非流动资产处置损失 6,068,873.87 1,144,283.45 4,924,590.42430.36四、利润总额21,070,185,138.1115,805,882,420.32 5,264,302,717.79 33.31减：所得税费用 5,407,596,715.05 4,206,276,208.55 1,2

19、01,320,506.5 28.56五、净利润15,662,588,423.0611,599,606,211.77 4,062,982,211.29 35.03归属于母公司所有者的净利润12,551,182,392.23 9,624,875,268.23 2,926,307,124 30.40归属于母公司所有者的综合收益总额 12,419,023,316.129,807,892,609.252,611,130,706.87 26.62归属于少数股东的综合收益总额 3,111,406,030.831,974,730,943.541,136,675,087.29 57.562 利润表垂直分析表的编

20、制根据万科公司2012年利润表，编制利润表的垂直分析表，如表4所示。 表4 利润表垂直分析表 单位：%项目2012年度2011年度一、营业总收入100.00100.00二、营业总成本 80.51 79.01其中：营业成本 63.44 60.22营业税金及附加 10.59 10.04销售费用 2.96 3.56管理费用 2.70 3.59财务费用 0.74 0.71资产减值损失 0.08 0.09加：公允价值变动（损失或收益） 0 0投资收益 0.90 0.97其中：对联营企业和合营企业的投资收益 0.86 0.90三、营业利润 20.38 21.96加：营业外收入 0.14 0.11减：营业外

21、支出 0.08 0.05其中：非流动资产处置损益 0 0四、利润总额 20.43 22.02减：所得税费用 5.24 5.86五、净利润 15.19 16.16归属于母公司所有者的净利润 12.17 13.41少数股东损益 3.02 2.75归属于母公司所有者的综合收益总额 12.04 13.67归属于少数股东的综合收益总额 3.02 2.75（1）.净利润分析：万科2012年实现净利润15,662,59万元，比上年增长406，298万元，增长率35.03 %.从表中可以看出净利润的增长一是由于利润总额的增长，二是由于实际缴纳的所得税的增长（2）.利润总额分析：从表中可看出2012年的利润总额

22、较2011年增加526，430万元，增长率为33.31%，主要原因是是非流动负债的处置大幅增加，其次是由于营业外收入和营业利润的上升也是总额增长的有利因素。另外，公允价值变动损失与营业外支出的增加一定程度上减少了利润。（3）.营业利润分析： 从表中可看出，2012年的营业利润较2011年提高了524，982万元，增长率为33.3 %，营业利润的增加主要是由于营业收入和投资收益的上升。其中营业成本、财务费用、营业税金及附加的大幅增加很大程度上削减了营业利润。万科2012年的营业利润占营业收入的比重为20.38%，较上年度下降了1.58%。本年利润总额的构成为20.43%，较上年度也降低了1.59

23、%。本年净利润的构成为15.19%，较上年度缩小了0.97%，可见从企业利润结构看，盈利能力较上年度都有所下降。四、 四、现金流量表分析1. 编制现金流量表的水平分析表。现金流量水平分析表（表5）单位：万元项目2012年2011年增加额增减一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金14672541519382-52128-3.43% 收到的税费返还31236598-3475-52.67% 收到的其他与经营活动有关的现金2662733581-6954-20.71% 经营活动现金流入小计14970041559560-62556-4.01% 购买商品、接受劳务支付的现金4948521

24、212110-717258-59.17% 支付给职工以及为职工支付的现金148982171708-22726-13.24% 支付的各项税费189435222590-33155-14.90% 支付的其他与经营活动有关的现金1346611078352682624.88% 经营活动现金流出小计9679291714242-746313-43.54% 经营活动产生的现金流量净额529075-154682683757-442.04%二、投资活动产生的现金流量： 收回投资所收到的现金6184935271139138017.34% 取得投资收益所收到的现金227142150612085.62% 处置固定资产、

25、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额15767402911738291.34% 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额1279522699-9904-43.63% 收到的其他与投资活动有关的现金41565018-862-17.18% 投资活动现金流入小计6739245803659355916.12% 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金3707299598-62526-62.78% 投资所支付的现金66939337182029757380.03% 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额1161725703-14086-54.80% 支付的其他与投资活动有关的现金143692108

26、9963469631.83% 投资活动现金流出小计86177360611625565742.18% 投资活动产生的现金流量净额-187849-25751-162098629.48%三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金9606000-5040-84.00% 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金9606000-5040-84.00% 取得借款收到的现金22722732173958983154.52% 收到其他与筹资活动有关的现金660552207243983199.27% 筹资活动现金流入小计233928822020301372586.23% 偿还债务支付的现金235059919626

27、4238795719.77% 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金2503001943635593728.78% 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润44886869-2381-34.66% 支付其他与筹资活动有关的现金2526951323-26054-50.76% 筹资活动现金流出小计2626168220832841784018.92% 筹资活动产生的现金流量净额-286880-6298-2805824455.10% 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响476-15292005-131.13% 五、现金及现金等价物净增加额54821-188261243082-129.12% 加:期初现金及

28、现金等价物余额246335434596-188261-43.32% 期末现金及现金等价物余额3011562463355482122.25%2. 编制现金流量表的结构分析表。现金流量结构分析表（表6）单位：万元项目2012年流入结构流出结构内部结构一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金146725432.53%98.01% 收到的税费返还31230.07%0.21% 收到的其他与经营活动有关的现金266270.59%1.78% 经营活动现金流入小计149700433.19%100.00% 购买商品、接受劳务支付的现金49485211.11%51.12% 支付给职工以及为职工支

29、付的现金1489823.34%15.39% 支付的各项税费1894354.25%19.57% 支付的其他与经营活动有关的现金1346613.02%13.91% 经营活动现金流出小计96792921.72%100.00% 经营活动产生的现金流量净额529075二、投资活动产生的现金流量： 收回投资所收到的现金61849313.71%91.77% 取得投资收益所收到的现金227140.50%3.37% 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额157670.35%2.34% 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额127950.28%1.90% 收到的其他与投资活动有关的现金41560.0

30、9%0.62% 投资活动现金流入小计67392414.94%100.00% 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金370720.83%4.30% 投资所支付的现金66939315.02%77.68% 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额116170.26%1.35% 支付的其他与投资活动有关的现金1436923.22%16.67% 投资活动现金流出小计86177319.34%100.00% 投资活动产生的现金流量净额-187849三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金9600.02%0.04% 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金9600.02%0.04% 取得借款收到的

31、现金227227350.38%97.14% 收到其他与筹资活动有关的现金660551.46%2.82% 筹资活动现金流入小计233928851.87%100.00% 偿还债务支付的现金235059952.75%89.51% 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金2503005.62%9.53% 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润44880.10%0.17% 支付其他与筹资活动有关的现金252690.57%0.96% 筹资活动现金流出小计262616858.94%100.00% 筹资活动产生的现金流量净额-286880现金流入总额4510216100.00%现金流出总额4455870100.0

32、0% 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响476 五、现金及现金等价物净增加额54821 加:期初现金及现金等价物余额246335 期末现金及现金等价物余额301156万科公司2012年现金流入总量约为451.亿元，其中经营活动现金流入量、投资活动先进流入量和筹资活动现金流入量所占的比重分别为33.19%，14.94%和51.87%。可见企业的现金流入总量中筹资活动所占的比重最大，经营活动现金流出量所占比重次之。经营活动的现金流入量中销售商品、提供劳务收到的现金，投资活动的现金流入量中收回投资所收到的现金，筹资活动中的现金流入量取得借款收到的现金分别占各类现金流入量的绝大部分比重。万科公司20

33、12年现金流出总量约为445.6亿元，其中其中经营活动现金流出量、投资活动先进流出量和筹资活动现金流出量所占的比重分别为21.72%，19.34%和58.94%。可见，在现金流出总量中筹资活动现金流出量所占的比重最大，经营活动和投资活动所占的比重相差不多。在经营活动现金流出量中，购买商品、接受劳务支付的现金占51.12%，比重最大，占全部现金流出结构的11.11%。投资活动的现金流出量主要用于投资支付的现金项目占全部现金流出结构的15.02%，占投资活动先进流出量的77.68%。筹资活动的现金流出量主要用于债务偿还，本年偿还债务所支付的现金占全部现金流出量的52.75%，是主要现金流出项目，其

34、占筹资活动现金流出量的比重为89.51%。五、 盈利能力分析1.资本经营盈利能力因素分析表项目2012年2011年差异平均总资产33750502.7625592299.59平均净资产7498536.6756120936.91 负债29666342.0122837590.15负债/平均净资产3.96 3.73 0.23利息支出76475.4250981.325494.12负债利息率（%）0.26 0.22 0.04利润总额2107018.511580588.24526430.3息税前利润2183764.231631569.54552194.7净利润1255118.24962487.5329263

35、0.7所得税税率（%）35332总资产报酬率（%）6.47 6.38 0.09 净资产收益率（%）16.74 15.72 1.01 根据上表对万科公司资本经营能力因素分析如下分析对象=16.74%-15.72%=1.01%连环替代分析：2011年：【6.38%+（6.38%-0.22%）*3.73】*（1-33%）=15.92%第一次替代（总资产报酬率）: 【6.47%+(6.47%-0.22%)*3.37】*(1-33%)=18.40%第二次替代（负债利息率）：【6.47%+(6.47%-0.26%)*3.37】*(1-33%)=18.36%第三次替代（杠杆比率）：【6.47%+(6.47%

36、-0.26%)*3.96】*(1-33%)=20.81%2012年：【6.47%+(6.47%-0.26%)*3.96】*(1-35%)=20.19%总资产报酬率变动的影响为：18.40%-15.92%=2.48%负债利息率变动的影响为：18.36%-18.40%=-0.04%资本结构变动的影响为：20.81%-18.36%=2.45%税率变动的影响为：20.19%-18.36%=1.83%可见，万科2012年净资产收益率比2011年净资产收益率提高了1.01%，主要是由于总资产报酬率提高引起的，总资产报酬率的贡献为2.48%；其次企业负债筹资成本上升对净资产收益率带来的是负面影响，它使得净资

37、产收益率降低了0.04%；负债与净资产比率的上升发挥了一定的财务杠杆作用，但由于比例变化较小，故作用不是很明显，仅使得净资产收益率上升2.45%，所得税税率降低为净资产收益率的上升做出了贡献，使得净资产收益率上升了1.83%。2.资产经营盈利能力分析资产经营盈利能力分析表项目20122011差异营业收入10311624.517178274.98利润总额2107018.511580588.24利息支出76475.7250981.3息税前利润2183494.231631569.54平均总资产33750502.7625592299.59总资产周转率30.55%28.05%2.50%销售息税前利润6.

38、47%6.38%0.09%总资产报酬率1.98%1.79%0.19%分析结果表明，该企业本年全部资产报酬率比上年提高了0.9%，是销售息税前利润率提高的结果，它使总资产报酬率提高了0.03%；而且总资产周转率提高也使总资产报酬率提高了0.16%。由此可见，要提高企业的总资产报酬率，增强企业的盈利能力，就要从提高企业的总资产周转率和销售息税前利润率两方面努力。全部资产现金回收率指标表项目20122011经营活动净现金流量（千元)372595.85338942.46平均总资产（千元)33750502.7625592299.59全部资产现金回收率1.10%1.32%与该公司2011年全部资产现金回收

39、率指标相比，2012年该指标有所降低，但是相对于万科地产总资产报酬率的稳步提高，其改善措施需要加强。这说明要确保公司的盈利能力增长保持比较稳定的同时，盈利质量需要改善。3.商品经营盈利能力分析万科收入利润率率分析表项目 2012年2011年差异营业收入 10311624.517178274.98营业成本6542161.434322816.36营业利润2101304.081576321.67利润总额 2107018.511580588.24净利润 1255118.24962487.53利息支出 76475.7250981.3总收入10418957.837255865.15营业收入利润率（%）20.38 21.96 -1.58 营业收入毛利率(%)32.21 36.56 -4.36 总收入利润率（%）59.73 61.06 -1.33 销售净利润率（%） 3.63 3.23 0.40 销售息税前利润率（%）21.18 22.73 -1.55 从上表可以看出，万科公司2012年比2011年销售净利润率有小幅度提高为0.40%。营业收入利润率、营业收入毛利率、总收入利润率和销售息税前利润率有较大幅度降低，这些表明万科公司盈利能力有所降低，说明企业的经营有待改善。万科公司成本利润率分析表（%）项目2*122*11差异营业成本利润率