2022年海口都市海岸项目可行性分析方案.docx

《2022年海口都市海岸项目可行性分析方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年海口都市海岸项目可行性分析方案.docx（46页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精品学习资源“都市海岸”工程可 行 性 报 告欢迎下载精品学习资源目录第一章市场及工程分析一、 全国房地产形势二、海口 2004 年房地产市场进展趋势三、工程区域状况分析四、工程周边可比楼盘分析五、本工程基本情形六、本工程定位其次章 投资估算与资金筹措一、工程投资估算二、工程资金筹措第三章工程利润率猜测一、销售收入猜测 二、工程利润率猜测第四章贷款风险分析一、开发工程贷款风险因素综述二、工程风险附 表欢迎下载精品学习资源报 告 摘 要欢迎下载精品学习资源工程主要技术经济指标一期工程用地34796M 2一期规划总建筑面积43156M 2住宅楼层 69 层，纯商业为 2 层欢迎下载精品学习资源功能

2、设定一层架空做商业和会所2 层以上为住宅欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源整体市场分析整体市场开头复苏，市场消化才能和需求潜力正在趋强 ,但市场供应速度远大于市场吸纳速度,空置面积有进一步加大趋势 ,相应也增加风险性；欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源市场分析区域市场分析户型面积定位海甸岛作为政府规划重点，在众多利好市政规划下，开发前景看好；鉴于区域楼盘以大户型为主的情形下，小户型住住宅的需求前景和消化潜力值得期望；1 房面积 52-57M 22 房面积 87-91M 23 房面积 124-131M 2欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源开发成本测算档次定位高档住宅价格定位住宅

3、均价 3000 元/M 2商业均价 5000 元/M 2建设总投资9045 万元单位面积平均完全成本2095 元/M 2以上包括：土地使用出让金、开发成本、销售费用、利息、其它财务费用、销售税费基本方案按基本售价全部销售计，工程内部收益率54.1%保守方案按基本售价 -10% ，工程内部收益率 26.1%欢迎下载精品学习资源综合评判本工程无论从市场角度，仍是财务角度来看，都具有较强可操作性，极具开发潜力；欢迎下载精品学习资源第一章市场及工程分析一. 全国房地产现状2003 年月，国务院下发了被业界简称为号文的关于房地产市场连续健康进展的通知，其中对房地产业“支柱产业” 位置的确定特殊引人注目；

4、一边是防范和压缩，一边是勉励和放 开；被称为中国房地产市场进展新“五年方案”的18 号文，进一步宣示了中国房地产业改革和进展的市场化方向，国家始终将房地 产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济 支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为 国民经济的支柱产业；”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改 变，说明房地产行业在中国国民经济中所占位置再一次被强化了；关于房地产位置， 98 年国家曾明确提出要把房地产培养成支柱产业，经过其后几年的快速进展，特殊是99 年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对 GDP 增长的直接奉献达到1.5%，假如加上间接奉献，这

5、一数字接近3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业；通知充分确定了房地产业的位置与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业；促进房地产市场持欢迎下载精品学习资源续健康进展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满意人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济连续快速健康进展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径；实现房地产市场连续健康进展，对于全面建设小康社会，加快推动社会主义现代化具有特别重要的意义”；在通知中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强

6、的大型企业和企业集团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开发企业，要限制其参与土地拍卖和新工程申报”，在加强信贷治理上“对符合条件的房地产开发企业和工程，要连续加大信贷支持力度”；可以预言，由现在开头，数量巨大的中小型房地产开发企业将进入一个合并重组的高潮，国内将显现一批有才能进行跨地域经营、主导市场进展的大型房地产企业，而各中小城市也将显现数量较少、但是能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业；二. 海口市 2004 年房地产进展状况1、房地产开发投资规模大幅增加房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投 资增长的主动力； 2003 年，全年房地产开发投资共计27.

7、7 亿元， 比上年增长 84.0%；房地产业的快速进展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演着越来越重要的角色，2003 年海口市房欢迎下载精品学习资源地产开发投资占全社会固定资产投资的 26.4%，在全社会固定资产投资中名列其次，仅次于基本建设投资； 投资力度的加大，意味着市场的信心重新树立，加快了进展的速度；2、商品房施竣工面积和销售面积增长快速2003 年商品房施工面积402.17 万平方 M，比 2002 年增长85.6%，其中住宅施工面积 342.69 万平方 M ，增长 94.3%；商品房竣工面积 89.4 万平方 M，比上年增长92.2%，其中住宅竣工面积81.23 万平方

8、 M ，增长 97.8%；商品房销售面积96.17 万平方 M， 增长 69.4%；其中住宅销售面积 92.62 万平方 M，增长 67.1%；2003 年，海口市房地产显现的喜人变化是销售面积大于竣工面积； 2003 年房屋销售面积 96.03 万平方 M，不仅比 2002 年增加69.2%，也比 2003 年房屋竣工面积 89.14 万平方 M 高出 6 万多平方M ；2003 年，销售总额为 20.03亿元，比 2002 年增长 66.7%；2003年房屋竣工销售面积对比96.0389.42003年海口房地产销售竣工面积（万平方米）98969492908886竣工面积销售面积销售面积增长

9、近70，显示了市场强劲的需求潜力和消化才能；销售面积大于竣工面积，说明市场消化速度已经大于供应速 度，正在消化以前的存量；但是我们也看到，施工面积远大于销售面积，说明将来一段时间将有大量的市场供应，而销化才能假如没欢迎下载精品学习资源有明显增加的情形下，将有部分供应量得不到消化而成为空置面积，增加市场的压力；3、房地产投资资金结构有待优化住宅仍是 2003 年海口市房地产开发的主体；全年海口市住宅开发投资 22.95 亿元，占房地产总投资的82.8%，较上年增加7.3%，办公楼、商业经营用房及经济适用房投资只占17.2%；值得一提的是， 2003 年，海口市办公楼投资只有 7223 万元，比

10、2002 年削减 44.1%；目前，海口市住宅建设已初步完成了向市场化的转轨； 这就给房地产开发供应了一个良好得市场环境；4、市场日趋成熟，个人购房为市场需求主体消费者理性购房，留意货比多家，对房屋质量、居住环境的要求更高，自我爱护意识增强，个人购房占同期房屋交易量的比例为83.7% ；房地产的需求市场仍是以海口本地市场为主，省内其他市县消费者及海南省外消费者为辅；开发商开头从留意经济效益到经济效益和社会效益兼顾，重视楼盘位置、环境、设计、质量及市场定位，使房地产投资开发建立在市场需求的基础上；户型、结构、面积合理、小区环境优越的商品住宅已成为房地产开发投资的主 流；5、海口市商品房价格稳步上

11、升依据海口市房产治理部门统计数据显示，海口市目前商品房销欢迎下载精品学习资源售基本良好，销售价格稳步上涨； 2003 年商品房平均价格2200 元/ m2，比 2002 年增长 14% ，其中商品住宅平均价格 1800 元 / m2， 增长 5% ，办公楼平均价格 3600 元 / m2，同比持平，商业用房平均价格 6000 元 / m2，增长 8% ，经济适用房平均价格1300 元 / m2，与上年持平；价格得上升，显示了消费才能在逐步提高；2004 年 1 8 月，海口市房管局共办理新建商品房交易3650 宗,面积达 485811 m2,成交金额 113228 万元,平均销售价格为 233

12、0.70 元/ m2；在销售面积中，住宅为 47.83 万 m2,占销售总面积的 98.3%, 非住宅销售仅有 0.75 万 m2,占 1.7%；商品房销售中住宅所占比重过大，交易商品房用途单一化；这也说明海口的商业、写字楼、工业厂房交易缺乏；目前已在海口市房管局登记的商品房预售达2785 宗,面积为33.5 万 m2；2004年18月海口商品房销售物业用途类别构成（万平方米）住宅 非住宅0.7547.836、积压空置商品房总量逐步削减据统计， 1999 年 12 月底，海口市共有积压空置商品房264 万平方 M，停缓建“半拉子”工程 400 万平方 M；至 2003 年底，已欢迎下载精品学习

13、资源消化 210 万平方 M，尚存 454 万平方 M；空置面积的削减，说明消化才能加强，但空置面积依旧高企，也加大了市场的压力；海口市积压商品房空置存量664454海口市积压空置商品房存量（万平方米）80060040020001999年2003年7、三级市场交易逐步活跃据有关部门统计，海口市在 2004 年 1 9 月的二手房交易达到4070 宗，同比增长 44%；面积 70.2 万平方 M，同比增长 27.9%； 成交金额 12.19 亿元，同比增长 35.5%；在二手房交易面积中，住宅占 80.73%，平均价格 1403 元平方 M ；非住宅占 19.27%，平均价格 1794 元平方

14、M；综合价格为 1736 元平方 M；来自海口房地产交易中心的统计数据显示，2004 年 1 9 月，该交易中心平均每月的二手房销售额为700 万元左右，而去年同期只为 500 万左右；其中今年上半年平均每月的二手房销售额更是达到 900 万元左右，与去年上半年同期相比超过了100%；随着海口二手房市场的交易量不断增加，其价格也跟随着稳步 上扬；据有关统计数据说明，今年其次季度二手房销售面积比上季 增长 59.5%，价格涨幅居各类商品房的首位，价格比去年同季和上季上涨 14%和 8.7%，其中住宅上涨 21.4%和 8.7%，同比涨幅比上季的 18.9%高 2.5 个百分点；三季度二手房价格连

15、续稳步上涨，住欢迎下载精品学习资源宅比去年同季上涨 10.2%，比上季上涨 1.4%；三级市场得活跃，将拉动二级市场的需求，换房的需求增加将直接带动大面积住宅的销售，也给这部分市场细分带来了机会；三. 工程区域状况分析一）规划状况分析1、城市规划总纲：将海口建成“其次人居地”“其次居住地”是海口市一种新型的城市职能，在环境美丽的热带旅行城市中挑选其次居住地是国际上久已流行的做法；其次居住地不仅是一个生活和规划概念，同时也是旅行、休闲、度假等相关产业职能的进一步拓展与深化；目前在海口购房的消费群中，不少置业者来自岛外，这样的消费不但有利于海口引进外来的智力与财宝，同时也为进一步排除泡沫经济、再次

16、振兴房地产行业打下了基础；2、“海口外滩”城市规划图欢迎下载精品学习资源海甸岛整个岛屿都处在城市设计工程的范畴之内；最近在岛屿中心地区进行了一系列高品质的开发工程：酒店、各种类型的高端房地产工程、写字搂、综合工程搂和高校校内等；3、海甸水城规划海甸水城规划图在海甸溪和海甸二路之间的约200M 宽地带将会规划为海甸水城；本工程特点是利用区域接近海甸溪的地理特点，将水体引入区欢迎下载精品学习资源域组织空间，营造出千变万化的空间层次和极具吸引力的“水城” 空间；利用挡潮闸，保持恒定水位和水循环，从而形成清楚而又安静的水面，可以映出河道周边的新建楼群；“水城”以低层建筑为主，为保证工程开发的经济平稳，

17、沿海甸二路规划一排高层建筑物，现存的高层建筑尽管可能保留；内部水体可变的岛屿空间大小将使实现各种不同的功能成为可能；这座市中心的水道城将规划以办公、购物和居住功能为主；4、白沙门生态公园规划规划中的海甸岛白沙门生态公园占地64 公顷，东与海南民生燃气的规划住宅用地相连，西靠海口市污水处理厂，南至人民大道， 北至规划环岛路；在推选方案中提出了充分利用原基地中的水系， 开凿溪流、布置跌瀑，制造出风格别致的自然水景，奇妙地用水将 公园景观延长至海面，将浩渺的大海景观渗透到公园里，并将公园 分为“凌波彩虹”、“山容水意”、“碧海连天”、“林海风涛” 四个景区，预备开发成继万绿园之后市内其次块大型公共绿

18、地；5、环岛路规划海甸岛环岛路位于海甸岛东北面，为路堤结合地带，东起海甸二路与横沟河交接的端头，北到甸昆路的北端与海边交接处，全长约 6 公里；此次规划建设就考虑到路的景观功能，人在车里就能看海，有沙滩的地方尽量保留；欢迎下载精品学习资源这一系列的重大规划都和海甸岛相关，无疑，将来几年内，海甸岛将吸引海口人的目光，海甸的区位形象将大大提升，它不再是单纯的居住型渔村小岛；海甸岛的旅行优势、休闲商务优势将得到呈现，海甸岛的房地产开发前景看好；海甸岛将以一个崭新的形象呈现在海南人民乃至全国人民面前，海甸岛的资源有待于进一步挖掘；二）海甸岛片区房地产整体市场分析1、片区规划：1）海口市政府对海甸岛的定

19、位高品质居住区、高校训练园区、旅行休闲度假区；在海口市政府的规划和进展战略影响下，海甸岛将成为生活氛围浓郁、旅行环境优良的岛中岛；2）重大市政建设规划将影响海甸将来进展，海甸岛的区位形象将得到提升白沙门公园、环岛路和海甸水城的建设；海新大桥连接海甸岛与新埠岛、东海岸，为城市干道组成部分；桥长 499M，宽 36M ；2、海甸岛目前在售楼盘共 32 个）：欢迎下载精品学习资源海甸岛楼盘分布图：3、海甸岛即将推出楼盘：碧海云天海景花园 海南豫财实业联合总公司开发，北京建工集团海南分公司承建）宝阳花园 海南宝阳房地产开发有限公司开发） 金海雅苑 海南浙海地产开发）三）工程片区市场分析1、从建筑产品看

20、欢迎下载精品学习资源多为小高层塔楼，多层工程较少；海甸岛从上列19 个楼盘来看，只有滨海华庭、江南城以及即将推出的南方明珠3 个工程有多层住宅；2、从园林看日式、夏威夷式、东南亚式园林风情充斥其间，产品差异化不明显；中国本土风情园林却较少，只有江南城、兆南绿岛家园为中国江南风情园林，从而凸显差异性；3、从户型面积来看1 房在 4165 平 M 之间， 2 房在 68113 平 M 之间，面积跨度较大； 3 房面积多集中在 120-150 平 M，市场上 4 房的供应量较大，除单纯的小户型工程如加州阳光、金色假日、四季花开外，其 他工程都有 4 房；4、从营销推广手法和方式上看不留意营销推广，推

21、广手法单一；不少工程售楼处缺乏包装， 地处偏僻却没有工程导视，很少做报纸、电视或广播广告宣扬，觉得广告宣扬也难以对工程销售起到直接的促进作用，从而舍弃；甚至有部分工程认为，只有不好卖的楼盘才做广告；仅从楼书来看，不少工程楼书粗制滥造，没有品质感，难以给人美感；从卖点宣扬来看，都以海景、休闲为主打概念，缺乏新意，难以给消费者留下较深的印象；5、从物业治理来看欢迎下载精品学习资源物业治理仅为房地产开发的附庸；物业治理公司多为开发商组建，专业性不强；6、从开发规模来看工程开发规模普遍较小，建筑面积大多在50000 平 M 以下；7、从市场竞争情形来看地产市场竞争猛烈，海甸岛在售的工程在35 个以上，

22、众多中小开发商分吃海口房地产市场这块小蛋糕；开发商实力不雄厚，同时 开发几个工程的企业只有金手指、江中实业、金邦实业少数几家， 很多开发企业的品牌没有树立起来；外地实力开发商以独具特色的产品和先进的营销手法领跑市场，如宝安集团开发的江南城工程；8、从消费者市场反映来看低密度的多层小户型工程和有特色的大户型较受市场欢迎，如滨海华庭和江南城工程；9、从置业群体来看客户群体海口本地人和外地人隔占一半左右，其他为海南省内其他地区和岛外客户；二次置业人群所占比例较大，不少工程如江南城、滨海华庭二次置业客户达50以上；10、从销售周期来看销售周期较长，多数工程的销售周期为12 年；因此市场上现房供应量较大

23、；海甸岛市场仍剩下较多尚未销售的现楼，对期房销 售市场造成肯定的冲击；欢迎下载精品学习资源11、从价格上看住宅用房，除去带装修的四季花开、碧海边江别墅，价格最高的两个工程为江南城和滨海华庭，其他工程价格均在3000 元以下；由此可见，多层低密度住宅由于稀缺在海甸岛的价格反而超过建筑成本较高的小高层；工程名称均价元/平方M）江南城3700一品水苑3300金椰都海边花园2700福海新城2600星光海岸2500阳光熙园2700金色假日2600伊甸家园2900加州阳光2200滨海华庭3100碧海边江国际贵族别墅5200四季花开 带精装修）4600绿岛家园 2 期3000万恒城市花园 3 期2800香榭

24、丽花园2600北海岸 88 号2800侨达花园2900港湾花园280012、从物业类别商业用房来看本片区大多工程都拥有裙楼商业，但大多空置，这和片区人气欢迎下载精品学习资源不足、商业氛围不浓有关；海甸岛商业物业价格调查分析一品水苑福海新城金椰都花园侨达花园港湾花园绿岛家园65008000600050008000108006000600090004000价格物业楼层 1 楼2 楼3 楼四. 工程周边可比楼盘分析1、一品水苑236 户m 2）发 售 时2002.2入伙时间2004层数14 、16 层间年、年 、月）月）开发商海南宝通地产有限公司建 筑 设规划、美国 EDSA 东方环境讨论计园林所设

25、计东方园林深圳公司承建商代理商海南嘉德旅行房地产投资询问物 业 管海南嘉德公寓度假村管物管费1.6理公司理有限公司2元/m最 低 价2800均价元）3300最 高 价 元）户型面户型面积m 2）套数所占比例销售率欢迎下载精品学习资源3 房138128543 房14532144 房1965624顶层复式328208合计23610040积及比例、销售率商铺商铺 1 2 层，面积 72-250M ，销售均价 6500 ；2）工程营销特点针对外地投资型客户销售包租型投资方案：客户购买一品水苑公寓，赐予30 个月的投资保证，购房时按总房价的15一次性支付给业主，风险由一品水 苑承担；托付出租投资方案：购

26、买一品水苑公寓，可托付物业治理公司进行经营治理，出租租金除支付给物业治理公司相当于第一个月租金的中介费和自其次个月起12的服务费用外，剩余部分全部归业主全部；设置外展销处：温州、上海、无锡；3）工程存在的问题户型过大，投资者一般情愿购买小户型；而本工程每套总价均在 40 万元以上，投资成本高，风险大，而工程的出租客户有限，出租优势不明显，入住率低；工程目前入住仅50 户，入住率不到 30，缺乏生活气氛；周边配套不全，只有燕泰酒店紧邻；交通不便，没有公交车欢迎下载精品学习资源通往小区；销售现场缺乏包装，为一临街商铺布置而成，与其较好的产品品质形成较大的反差；4）工程优势园林布置细致精致；小区门口

27、为两株嫁接树木，在榕树上嫁接椰树，颇有特色；小区内主干道旁种植高大木棉，夏日荫凉遮 阳；中心花园小品与园林、游乐设施完善搭配，错落有致；且小区内地上无停车位，都在地下，保证地面的最大绿地率；建筑设计与品质优势；户型通透，房屋材质均为较好材料， 门为木质防火防盗门，塑钢窗、雕花阳台栏杆、厨房专用排烟道设计；5）客户群体本地首次置业者 20，本地二次置业者 30，海南岛外置业者50；2、金椰都海边花园小高层m 2）发 售 时2002.4入伙时间2004.9层数10-13欢迎下载精品学习资源3 房12517050 4 房143-16510430 5 房复式180-3206820 在售总数342100

28、 70 间开发商建 筑 设计海南金椰都置业有限公司美国 EDSA 东方环境讨论所承建商规划、园林设计代 商 物 费 元）2700理无物 业 管 开发商自己治理理公司管2300均价元）户型面积及比例、销售率户型面积m2）套数最高价 3000元）所占比例销售率2）工程存在的问题户型面积偏大导致销售周期较长；面积较小的三房只余下少量部分约 15，其他剩下的皆为四房以上的大户型；工程一期已入伙，但小区中心的道路、园林尚未完工，让购房者缺乏购买信心；小区打海边概念，而海景单位特别有限，园林也没有凸显滨海特色； 楼盘调查表项 目福海新城位置和平大道与海甸五东路交汇处名 称占 地 面建筑面积 m 2规模4

29、栋小高层积m 2）发 售 时2003.11入伙时间层数18间开发商建 筑 设规计划、园林设计承建商代理商物 业 管物管 1.1理公司费元）最 低 价1888均价元）2600最高价 元）户型面户型面积 工程存在的问题工程为小高层点式结构塔楼，户型不通透；缺乏园林景观；欢迎下载精品学习资源不留意营销推广，售楼处缺乏包装，进入销售后期几乎没有广告宣扬；工程名称层数户型面积m 2）套数所占比例总销售率一品水苑金椰都海边花园福海新城4、工程周边可比楼盘一览表：小 高 层3 房1381254 共 5 栋8236 户3 房1453214 4 房1965624 顶层复式328208在售总数2340 68栋 一

30、3 房12517050 期 4 栋4 房143-16510430 小高层5 房复式180-3206820 在售总数342704栋 小3 房平面117-12412067 高层4 房平面1416033 在售总数18070五、本工程基本情形一）工程简况都市海岸工程占地 34796 平方 M ，建筑面积 43156 平方 M， 商业面积 6600 平方 M，容积率 1.24；共 8 栋 400 套；1 3 栋为 6 层建筑， 4 8 栋为 8 层、9 层建筑；欢迎下载精品学习资源二）都市海岸工程 SWOT分析优势、劣势、机会点、威逼点）欢迎下载精品学习资源1、工程优势都市海岸区位图欢迎下载精品学习资源

31、1） 地理优势；位于海边但又离海近700M，近海而不靠海，符合海口本地人的居住喜好；2） 地块平整、周边无脏乱差环境；3） 海甸岛居住氛围浓郁，自然景观条件好，是置业居家的抱负居所；4） 工程有独立的商场，仍有长达300M 的商业街，商业面积达6000 平 M，填补了周边居住小区无规模商业的空白；5） 工程 1 4 栋为多层， 5 10 栋为 8、9 层建筑，在海甸岛小高层林立的市场环境下显得较为稀缺；6） 工程周边皆为 3 房及 3 房以上大户型，而本工程小户型供应欢迎下载精品学习资源较多，填补周边工程市场空白；2、工程劣势1） 一期规模较小；2） 地块外形不规章，而且中间被一条市政路分割；

32、3） 周边居民不多，人气不足，不利于商业启动；3、工程机会点1） 市政府对海甸岛的规划和市政设施建设将提升海甸岛的形象；2） 海口市房地产市场重新启动，升温明显；3） 海南旅行产业的蓬勃进展将给海口地产注入活力；4） 江南城工程的推广和宣扬将带来不少过往看楼人流，本工程 是其必经之地，也将会给本工程带来肯定的人气；而且宝安集团将 拓宽工程门前的和平大道北段、引进3 条公交线路，这对本工程来讲也是很好的契机，大大改善了工程的交通条件；4、工程威逼点1） 海口经济水平较低使得市民消费劲有限，本地居民大多拥有自建房或单位福利房，购房需求不旺盛；2） 片区工程销售周期大多较长，长达2 年甚至更多；3）

33、 与异军突起的江南城为邻给本工程不小的压力；4） 整个海口市商业用房销售量特别有限，本工程商铺销售也将欢迎下载精品学习资源不很顺畅；六. 工程定位1、户型定位依据周边竞争楼盘的调查分析，区域楼盘基本以大户型住宅为主，小户型住宅基本上属于市场空白，本工程的主力户型定位为1房52 57 平方 M）、 2 房8791 平方 M）、3 房124 131 平方M ），同种户型面积比竞争工程偏小，形成了市场需求空白和产品差异化，躲开竞争压力，市场风险相对较少；2、档次定位本工程经过细心的规划设计，独具异国风情园林、高品质的建筑、低容积率等综合素养，使本工程达到高档住宅档次，极大提高了市场竞争力和价格竞争力

34、，获得更大的价值空间；3、价格定位依据本工程住宅的特点及实际情形，考虑到周边可比案例交易市场比较活跃，因此打算先取市场比较法作为本次的基本方法来求取本工程住宅和商业的价格；市场比较法就是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以欢迎下载精品学习资源此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法；通过本工程与同类竞争楼盘的比较，另考虑本工程自身特点及 周边商业物业的售价情形，我们可以确定本工程中住宅的销售均价 为 3000 元/平方 M、商业的销售均价为5000 元/平方 M 较为相宜且具有肯定的市场竞争力；住宅和商业定价 以住宅为例，商业同理测

35、算）2）与都市海岸类比住宅及系数修正表：一品水苑福海新城金椰都滨海花园都市海岸1）影响住宅定价的各种因素及所占权重因素位置交通居住氛围建筑品质园林品质投资前景自然环境知名度周边配套小区配套物业治理总计权重16151112101353636100序号因素满分1位置162交通153居住氛围114人流125周边居民106投资前景137业态组合58知名度39居住环境610建筑形象311物业治理6系数总计100101110101112111198981111911107810101011113234222132332112444475707175欢迎下载精品学习资源P:“都市海岸”住宅价格K: 各参考物

36、业所占权重T: 参考物业价格Q:都市海岸系数W:参考物业系数依据参考物业与本物业的可类比性确定运算权重；参考工程权重一品水苑福海新城金椰都滨海花园都市海岸价格运算表权重651520住宅价格330026002700系数总和75707172住宅2059 4015483008商业同理测算5000通过以上测算，都市海岸的住宅均价为3000 元/平 M 取整）， 商业均价 5000 元/平 M；欢迎下载精品学习资源其次章投资估算与资金筹措一、工程投资估算1. 估算依据参照托付人供应的资料以及当前海口市建筑市场的价格情形；2. 工程投资概算1） 土地费用：地价款按 375 元/平方 M ，为 1618 万

37、元；2） 前期工程费：包括规划勘测设计费、可行性讨论费；依据企业供应的资料，该工程占地面积34796 平方 M，总建筑面积 43156平方 M,就总费用为 181 万元取整） 该项费用视为 2004 年初一次性投入3） 房屋开发费：包括建安工程费、附属工程费和室外工程费共计 5179 万元；该项费用 2004 年投入 20%，2005 年投入 75%,2006年投入 5%1前期款42场地平整5钻探3.5设计费20暂时水电3.5监理费7招投标合同鉴定费33合计建筑工程费总成本费用为12001242 元/ 平方 M欢迎下载精品学习资源4） 配套费用：按 200 元/平方 M 计,总费用为 863 万元；5报建费用 :按 50 元/平方 M 计,总费用为 216 万元6） 治理费：按 60 元/平方 M 计,总费用为 259 万元7） 销售费用：按 60 元/平方 M 计,总费用为 259 万元8） 不行预见费：按 70 元/平方 M 计,总费用为 302 万元9） 财务费用：是指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为贷款利息和向股东借款的利息， 1 年内贷款利率为 5.58%，该工程贷款总额为 3000 万元；就： 2005 年利息： 30005.58%10/12=140 万元 2006 年利息： 30005.58%2/12=28 万元合计： 168 万元工程总投资估算表工