2022年碧桂园商业街项目营销策划方案.docx

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1、碧桂园商业街工程营销策划方案1本文由浪沉无香 fly奉献北京碧桂园商业街工程营销策划方案我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业 为 客户制造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户制造专业价值供应专业价服务；同世飞天的使命同世飞天的使命目录本案共分为七个部分：第一部分： 第一部分：市场背景分析其次部分：工程简况及其次部分：工程简况及SWOT 分析 分析 第三部分：工程商业定位第三部分： 第四部分： 第四部分：工程规划布局第五部分： 第五部分：工程招商及运营第六部分：第六部分：经营收益猜测第七部分： 第七部分：商场店铺切割方案武汉地势特殊，得“水”独厚，又受水之隔；主城区被长江、汉水

2、自然分割，呈“三镇鼎 立”之势；从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌就是政治文化科技中心；经过多年的培养和营造，武汉三镇依据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状；一、工程市场分析市场背景城市经济的进展近年来始终保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各 行业的迅猛进展，更为商业的进展供应了良好的进展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显；居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、工程市场分析市场背景武汉城市商业网点建设由原先的数量

3、增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局；旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机；随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系亲密的商业地 产也将在武汉迎来快速发展时机；一、工程市场分析市场背景银行贷款政策的松动使武汉商业地产迎来了充分的进展机会；房地产市场整合速度加快， 企业之间的强强联合将成为武汉市房地产进展的主旋律；将来武汉市特殊是汉阳区房地产市场走势将出现出总体看好、平稳进展的态势，产业成熟期的些特点将逐步显现，并保 持 肯定的增长速度；一、工程市场分析 武汉市零售商业现状武汉主要商圈分布：商圈名称 解放大道商圈 建设大道商

4、圈 中山大道商圈 中南商圈 珞喻商圈 徐东商圈 钟家村商圈 主要商业网点 武汉广场、世贸广场、武汉商场、庄胜崇光百货、工贸家电等 新世界百货等 大连万达商业广场、王府井百货、大洋百货、新世界时尚广场、中心百货、太 平洋购物广场等 中南广场、中南商业大楼、世纪中商、家乐福等 亚贸广场、群光广场、鲁巷广场、武商议贩珞喻店、易初莲花等 徐东平价广场、销品茂、麦德龙、中百仓储梨园店、百安居、工贸家电等 汉阳商场、中商 21 世纪购物中心、家乐福、国美等一、工程市场分析 武汉市零售商业现状零售商业现状： 武汉市已形成以解放大道、中山等为主的“多商圈”分布格局；武汉商业零售企业数量众多，主要分布在汉口和武

5、昌两大区域，尤以汉口区商业网点分布众多、 零售企业规模最大、业态最全、品牌最多、零售额最大、商圈掩盖面和影响力最广；目前武汉商业零售业态多集中于零售百货，而此类业态的市场份额已趋于饱和，竞争较为激烈，品类同质化严峻；一、工程市场分析武汉市零售商业现状行业竞争进展态势国内外各类百货零售业态（主要是现代百货、大型综超）知名商号挟强大的资本、治理、物流优势进驻武汉商业市场，极大促进武汉商业市场富强进展同时，使 武汉商业市场的竞争日益加剧； 专业市场、专卖连锁店等业态成为市场生力军，不断抢占大 型商场市场份额；综合性购物中心将成为武汉消费市场进展的主要方向；工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 S

6、WOT分析工程简况工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 SWOT分析工程简况地处武汉市两个市级商圈之一汉阳“钟家村商圈”，汉阳大道与鹦鹉大道交汇处，属 于武汉三镇中心区域；工程集购物、消遣、餐饮、休闲、酒店、商务、住宅为一体的综合性建筑体； 总用地面积： 24183.46，地上总建筑面积137600 ，其中商 业面积 43500，停车位511 个，容积率： 5.70 ，绿化率：15.50 % ， 建筑密度49.60%，绿化面积3753.92；工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 SWOT分析工程 SWOT分析 分析 工程SWOT分析WeaknessStrengths Opportuni

7、ty Threat工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 SWOT分析工程（ SWO）T 分析 工程（ SWO）TStrengths （优势分析） Strengths （优势分析）工程扼城区进入良乡的要道，物流车流交通便利，客流的易达性能好， 辐射范畴大； 开发商在本区域拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源； 工程商业总建筑面积 4 万余平方 M， 在本区域规模优势明显； 地处良卫星城的新区长阳镇，市场范畴东可辐射六里桥，西可辐射良乡， 商圈市场影响范畴广； 周边多个住宅小区已建成或正在建成，今后有肯定的商业购买消费劲， 有利于形成核心商圈；工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 SWOT分

8、析工程（ SWO）T工程（ SWO）T 分析Weakness（劣势分析） Weakness（劣势分析）良乡属于京郊卫星城，与北京城区商业市场相比落后， 工程周边缺少应有的消费居民、商业基础和商业氛围；开发商在工程前期对商业缺少充分的考 虑和专业设计；物业为狭长底商，进深不足，影响商业的招商和经营；本工程属于综合建筑体，整体功能定位和功能分区考虑不充分；工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 SWOT分析工程（ SWO）T 分析 工程（ SWO）TOpportunity（机会分析） Opportunity（机会分析）良线作为北京城市建设与进展的重点 区域，已逐步显示出了强劲进展势态，为工程供应

9、了良好的成长空间；周边区域的进展带来居民数量的增长和居民收入的提高，为项目供应了充分的潜在消费群体和市场机会；周边缺少大型和有档次的商业工程，商业竞争压力小，工程发展空间；工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 SWOT分析工程（ SWO）T 分析 工程（ SWO）TOpportunity（机会分析） Opportunity（机会分析）工程的商业部分尚未全面启动，其规划、定位、招商等仍有充分的挑选空间；城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业物业价值不断升值；北京各类商业积极拓展京郊网点，进展连锁，招商资源相对丰富；工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 SWOT分析工程（ SWO）T 分

10、析 工程（ SWO）TThreat （威逼分析） Threat（威逼分析）北京市商业地产工程开发及商业竞争日趋猛烈； 商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强；前期的市场消费劲不足，投资店铺压力较大，影响工程的投资销售； 工程周边区域进展仍有待时日，使工程市场培养期增长；三、工程商业定位业态定位： 业态定位： 社区商业休闲中心功能定位：功能定位：餐饮、休闲、消遣、购物、社区配套服务；餐饮、休闲、消遣、购物、社区配套服务；三、工程商业定位功能配置功能类别 精品店时尚店 购物 百元 小商品街超市 休闲、消遣餐饮 社区服务 动感服饰、饰品、钟表眼镜等 日用生活百货、食品、副食品等 KTV、

11、酒吧、院线、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书 吧等 特色餐饮、中西快餐、中高档餐饮、咖啡、茶楼等 电信、电讯、银行、邮政、干洗、婚纱、冲印摄影、美容美发、药品超市、 糕点屋及其它社区服务等； 服务内容 化妆品、个人护理用品店、男女皮鞋、服装服饰店等 时尚休闲服饰、皮具箱包、针织内衣等三、工程商业定位客层定位： 客层定位：以中档消费为主，兼顾部分高档及低档消费需求；以中档消费为主，兼顾部分高档及低档消费需求；商圈构成： 商圈构成： 核心商圈：良乡商圈；辐射商圈：北京西部房山、丰台海淀等区；辐射商圈：北京西部房山、丰台海淀等区；四、楼层规划布局运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自

12、行经营、运作模式：商铺分零出售、不返租， 业主自行经营、统一治理“倒金子塔”式布局结构：倒金子塔”式布局结构：倒金子塔楼层 经营 区域面 经营品类 金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 F1 东区 F 2-3 F4 F1-2 F3精品馆 生活 超市 时尚流行 馆 品牌店 餐饮、 消遣、 5100 箱包、男女服饰 生活日常用品、小百货等 饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等 名品专业店、中西快餐等 餐饮、茶艺、 KTV、院线等 备注 不含 1F 临街 店铺（ 2600 ） 物业持有或整售 不含 2F 门市店 业主自营 业主自营 业主自营16400 8800 5000 2700西边步

13、 行街四、楼层规划布局说明： 说明：商场的垂直功能布局以“汉堡包”形式表达；充分将客流集合在二、“汉堡包” 三层，通过各楼层手扶、垂直梯等向上、下两层及步行街分流，保证顾客资源的充分共享和合理引导； 一层精品馆：商品定位中高档，消费群体主要面对中高端群体；要求商装的颜色典雅、灯光光明、档次上乘，各店铺布局上采纳店中店形状， 可以最充分地保证商场的整体形象；四、楼层规划布局说明： 说明：二、三层生活超市：引进强势生活超市进驻，一就满意周边市民的 日常生活消费需求，为大众服务；二就通过其强大的聚客力为工程 带来充分的客源； 四层时尚流行馆：“百元商品城”在经营上突出“小、少、廉、精、 “ 饰、炫、

14、酷、动”的特点，小、动是对商品形态的定位，精是对其商品属性的定位，廉是对其价格的定位，少、炫、酷是对其目标客层的定位，饰是对其经营品类的概括；附以电玩城等业态组合，吸引更广范畴的青少年消费 群体、工薪阶层和低收入人群，扩大本项目的目标客层；即突显楼层的经营特色，又是一楼经营品类的延长和补充，提升四楼的物业市场价值，扩大商场商铺的销售面积；西区商业步行街作为本工程建设规划的亮点，其承载的功能以餐饮、休闲、消遣等功能为主，形 成本工程购物、休闲、消遣、餐饮综合服务消费空间，更好满意区域消费需求，丰富该区旅行市场；四、楼层规划布局楼层业态面积规划设定楼层 品类规划经营面积F1 临街店铺： 1600

15、； F1精品馆 （ 7700 ） 室内部分： 1 、名品街 4100 ； 2、个人护理专业店： 500 ； 3 、工程物业靠铁路北区500 规划为网吧 ； 1 、F2： 7600 ；（其余 1100 规划为门市店铺）2 、F3： 8800 ； 1 、百元商品街： 4200 ； 2、电玩： 600 ； 3 、风味小吃城： 3200 ； 4 、其他配套（如美容中心、休闲水吧等）： 800 ； 品牌店（名品专业店、中西快餐等）：5000； 备注 业主自主经营、统一物业治理业主自主经营、统一物业治理物业持有或整售租户自主经营治理1 、百元商品街业主自行经营、 统一物业治理； 2 、电玩、风味小吃城等物

16、业持有或整售，自主经营、统一物业治理 1 、工程西区靠铁路北区1 3F 拟规划约 1500 2000 作 为独立餐饮店面；2 、业主自营、自行治理F2、F3 生活超市 （ 1.64 万） F4时尚流行馆 8800西区 步行街F1-2 3F餐饮、消遣、休闲： 2700 ；五、招商及运营招商目标品牌（略） 招商建议 ：规划在先，规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划；配套保证，配套保证，按各业态的功能要求进行配套；招商先行， 招商先行，按商场的定位目标进行针对招商； 同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业；同步开业，确保各品牌店、各业种统一 开业；五、招商及运营招商策略策略一：科学分类、合

17、理配比；策略一：科学分类、合理配比；策略二：强势品牌优先 ； 策略二： 策略三：放水养鱼、低价引进； 策略三：放水养鱼、策略四：业态互补、资源共享；策略四：业态互补、资源共享；五、招商及运营运营建议模式一： 模式一：注册成立闽东中天国际城商业治理公司经营治理公司，对商场实施全程经营治理； 对商场实施全程经营治理；模式二：注册成立闽东中天国际城商业治理公司，模式二：注册成立闽东中天国际城商业治理公司，托付专业公司参加经营治理；公司参加经营治理；七、工程商铺定位产品定位依据“分零发售，产权商铺”依据“分零发售，产权商铺”模式切割，将商铺产权全部进行销售，产权可转让，销售后全面自营或包租；东区商铺满

18、意投资大众化的需求，铺位分割以“小面积，低总价”为主；1、一层商铺建筑面积为30 35 为主；所占比例为60%； 20 30 为辅；所占比例为30%； 10 以下及 35 60 所占比例 10%；特殊需要，详细可视情形而定；2 、其他各层， 建筑面积为10 15 为主；所占比例为60%；16 25 为辅；所占比例为30%； 10 以下及 30 60 所占比例 10%；特殊需要，详细可视情形而定；七、工程商铺定位产品定位西区商铺二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定建筑面积；东区的临街店铺和西区步行街在满意经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为100 150

19、为主；七、工程商铺定位产品设计东区商铺“分零发售，产权商铺”，合理掌握总价与单价，提高销售率是基本原就；西区商铺遵循不同业态的经营规律，满意物业需求是基本原就，分区、分期进行销售；东区的临街店铺和西区步行街在不违反临街店铺主题定位的基础上，实现“高、宽、深”的设计理念，最大限度地提高利润率；七、工程商铺定位价格定位定价原就：依据不同区域，定价原就：依据不同区域，制定价格原就东区商铺层总价一般掌握在20 40 万，尽量挖掘市场资源；首付款掌握首付款不宜超过 4 10万元，降低投资门槛；一层商铺的价格为： 10000 元/ 其他各层均价为6000 元/ 一层商铺的价格为： 10000 元其他各层均

20、价为 6000 元西区商铺遵循“租价反推，合理定价”原就，总价一般掌握在150 万 200 万；二、三层均价为：6000 元/ 三层均价为： 6000 元东区的临街店铺和西区步行街遵循“黄金地段，黄金价位”的原就，不进行总价掌握，按需定价，满意贵宾级客户；东西区的临街店铺的均价为：25000 元/ 东西区的临街店铺的均价为：25000 元七、工程商铺定位客群定位本产品客群定位为经营群体和个体投资者经营群体的主要特点1、机构特点：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺；2 、民营企业：消遣、餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层；3 、个体经营：经营服饰等，主要锁定东区的一、四层；个体投资者群

21、体的主要特点1、年龄结构：在 30 55 岁之间，其中又以3545 岁的投资者为主；2 、职业结构政府人员、企业中上层领导、私营老板、国有企业员工、金领一族等；七、工程商铺定位投资者收益分析东区一层投资方式设计标准铺位 销售均价 总房价 银行贷款 租金收益 年返租金额 提前返租 实际首付款 偿仍贷款 30 10000 元 30 10000 =30万元 5 成 10 年按揭贷款 首付 15 万元，贷款15万元 租金收益率10 3 万元 30 万元 10 =3 万元 购房时返仍 3 年租金 9 万元 6 万元10 年 15 万元贷款，月仍款112.72 15=1690.80元 年仍款 1690.8

22、0 12=20289.6元七、工程商铺定位投资者收益分析投资者投资收益分析租金收益 每年收益 3 万元， 40 年累计收益 120 万元偿仍贷款后 现金收益A、每年收益9711 元30000 元一 20289 元=9711 元 B 、10 年累计收益97110 元9711 10年=97110 元 C 、40 年累计收益 87.111 万元 3万元 30+97110 元 12.6 万元=87.11 万元40 年商铺增值保守估量增幅 3 倍，价值 90 万元30 3=90 万元 40 年投资总收益177.111 万元（ 87.111 万元+90 万元=177.111 万元）八、工程功能及配套建议各

23、产品类型的功能分析 各产品功能的规模关系1、北京各建筑综合体工程不同功能规模比例八、工程功能及配套建议各产品类型的功能分析各产品功能的规模关系名称 物业类型 总规模 （万 m2） 56 23.2 80 9.5 28 21.9 16写字楼比例 31.4% 35.3% 50.0% 31.3% 30.7%30.1% 13.1%公寓比例商业比例 酒店 比例 19.6% 30.4% 11.3% 30.4% 40.6%国贸 嘉里中心 东方广场 赛特广场 恒基中心 盈科中心 燕莎中心写字楼、公寓、酒店会展、商业 写字楼、公寓酒店、商业写字楼、公寓、酒店、商业写字楼、酒店、商业写字楼、公寓、商业写字楼、公寓、

24、商业写字楼、公寓酒店、商业12.1% 15.5% 25.0% 18.2% 32.0% 13.0%10.7% 6.5% 12.5% 16.3% 28.5% 21.5% 16.7%八、工程功能及配套建议各产品类型的功能分析本工程规模比例关系如下物业功能 写字楼 酒店 公寓和住 宅 56580 41%商业（俱乐部 + 商业配套） 45560 33%总规模规模（平方 M） 规模比例24646 18%15000 11%137600 100.0%与北京七个工程相比，本工程各部分的功能比例吻合建筑综合体的规模规律；不仅如此， 本工程留意住宅和商业的比重与工程本身所在区域的商业氛围是相辅相成的；八、工程功能及

25、配套建议各产品类型的功能分析 各产品功能互动关系分析1、写字楼功能特点整个建筑综合体的支撑物业，其经营直接影响到酒店、商业的收益；2、酒店功能特点有酒店的建筑综合体，写字楼租金都较高；3 、公寓功能特点其客群与写字楼和商业客群在时间上形成互补，支撑商业经营，并延长了商业的经营时间；同时精英客群有效提升了建筑综合体的品质；4 、商业功能特点为建筑综合体中其它功能的使用 者带来便利，且能够扩大工程知名度，在市场中树立高档次的工程形象，有利于工程租金水平的提高；八、工程功能及配套建议本工程各产品类型的功能及配套酒店配套特点1、客群特点需求特点是留意内部空间的舒服性和高品质，留意服务的水准，对配套的要

26、求不是特别剧烈；2 、配套内容酒店的配套可以少而精，满意其基本需求，如早餐、洗衣等； 3 、共享配套对于使用频次相对较低的配套如健身、会议、咖啡茶吧、美发店、大型中 餐厅等设施，可共享公寓或写字楼的配套设施或是本工程的配套设施；八、工程功能及配套建议本工程各产品类型的功能及配套公寓配套特点1、客群特点 公寓为居家客群，长期居住，对公寓的配套、服务要求比较高；2 、配套内容主要配套内容包括金融机构、邮政、餐饮、通讯、健身中心、干洗、高档会所等；3 、共享配套 金融机构、邮政、购物、餐饮、休闲消遣、酒吧等；七、工程商铺定位产品定位依据“分零发售，产权商铺”依据“分零发售，产权商铺”模式切割，将商铺

27、产权全部进行销售，产权可转让，销售后全面自营或包租；东区商铺满意投资大众化的需求，铺位分割以“小面积，低总价”为主；1、一层商铺建筑面积为30 35 为主；所占比例为60%； 20 30 为辅；所占比例为30%； 10 以下及 35 60 所占比例 10%；特殊需要，详细可视情形而定；2 、其他各层， 建筑面积为10 15 为主；所占比例为60%；16 25 为辅；所占比例为30%； 10 以下及 30 60 所占比例 10%；特殊需要，详细可视情形而定；七、工程商铺定位产品定位西区商铺二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定建筑面积；东区的临街店铺和西区步行街在满意经营需

28、求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为100 150 为主；七、工程商铺定位产品设计东区商铺“分零发售，产权商铺”，合理掌握总价与单价，提高销售率是基本原就；西区商铺遵循不同业态的经营规律，满意物业需求是基本原就，分区、分期进行销售；东区的临街店铺和西区步行街在不违反临街店铺主题定位的基础上，实现“高、宽、深”的设计理念，最大限度地提高利润率；七、工程商铺定位价格定位定价原就：依据不同区域，定价原就：依据不同区域，制定价格原就东区商铺层总价一般掌握在20 40 万，尽量挖掘市场资源；首付款掌握首付款不宜超过 4 10万元，降低投资门槛；一层商铺的价格为： 10000 元/ 其他各层均价

29、为6000 元/ 一层商铺的价格为： 10000 元其他各层均价为 6000 元西区商铺遵循“租价反推，合理定价”原就，总价一般掌握在150 万 200 万；二、三层均价为：6000 元/ 三层均价为： 6000 元东区的临街店铺和西区步行街遵循“黄金地段，黄金价位”的原就，不进行总价掌握，按需定价，满意贵宾级客户；东西区的临街店铺的均价为：25000 元/ 东西区的临街店铺的均价为：25000 元七、工程商铺定位客群定位本产品客群定位为经营群体和个体投资者经营群体的主要特点1、机构特点：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺；2 、民营企业：消遣、餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层；3

30、 、个体经营：经营服饰等，主要锁定东区的一、四层；个体投资者群体的主要特点1、年龄结构：在 30 55 岁之间，其中又以3545 岁的投资者为主；2 、职业结构政府人员、企业中上层领导、私营老板、国有企业员工、金领一族等；七、工程商铺定位投资者收益分析东区一层投资方式设计标准铺位 销售均价 总房价 银行贷款 租金收益 年返租金额 提前返租 实际首付款 偿仍贷款 30 10000 元 30 10000 =30万元 5 成 10 年按揭贷款 首付 15 万元，贷款15 万元 租金收益率10 3万元 30 万元 10 =3 万元 购房时返仍3 年租金 9 万元 6 万元 10 年 15 万元贷款，月

31、仍款 112.72 15=1690.80 元 年仍款 1690.80 12=20289.6元七、工程商铺定位投资者收益分析投资者投资收益分析租金收益 每年收益 3 万元， 40 年累计收益 120 万元偿仍贷款后 现金收益A、每年收益9711 元30000 元一 20289 元=9711 元 B 、10 年累计收益97110 元9711 10年=97110 元 C 、40 年累计收益 87.111 万元 3万元 30+97110 元 12.6 万元=87.11 万元40 年商铺增值保守估量增幅 3 倍，价值 90 万元30 3=90 万元 40 年投资总收益177.111 万元（ 87.111

32、 万元+90 万元=177.111 万元）八、工程功能及配套建议各产品类型的功能分析各产品功能的规模关系1、北京各建筑综合体工程不同功能规模比例八、工程功能及配套建议各产品类型的功能分析名称 物业类型 各产品功能的规模关系总规模 （万 m2） 56 23.2 80 9.5 28 21.9 16写字楼 比例 31.4% 35.3% 50.0% 31.3% 30.7% 30.1% 13.1%公寓比例 商业比例 酒店 比例19.6% 30.4% 11.3% 30.4% 40.6%国贸 嘉里中心 东方广场 赛特广场 恒基中心 盈科中心 燕莎中心写字楼、公寓、酒店会展、商业 写字楼、公寓酒店、商业写字楼

33、、公寓、酒店、商业写字楼、酒店、商业写字楼、公寓、商业写字楼、公寓、商业写字楼、公寓酒店、商业12.1% 15.5% 25.0% 18.2% 32.0% 13.0%10.7% 6.5% 12.5% 16.3% 28.5% 21.5% 16.7%八、工程功能及配套建议各产品类型的功能分析 本工程规模比例关系如下物业功能 写字楼 酒店 公寓和住 宅 56580 41%商业（俱乐部 + 商业配套） 45560 33%总规模规模（平方 M） 规模比例24646 18%15000 11%137600 100.0%与北京七个工程相比，本工程各部分的功能比例吻合建筑综合体的规模规律；不仅如此， 本工程留意住

34、宅和商业的比重与工程本身所在区域的商业氛围是相辅相成的；八、工程功能及配套建议各产品类型的功能分析 各产品功能互动关系分析1、写字楼功能特点整个建筑综合体的支撑物业，其经营直接影响到酒店、商业的收益；2、酒店功能特点有酒店的建筑综合体，写字楼租金都较高；3 、公寓功能特点其客群与写字楼和商业客群在时间上形成互补，支撑商业经营，并延长了商业的经营时间；同时精英客群有效提升了建筑综合体的品质；4 、商业功能特点为建筑综合体中其它功能的使用 者带来便利，且能够扩大工程知名度，在市场中树立高档次的工程形象，有利于工程租金水平的提高；八、工程功能及配套建议本工程各产品类型的功能及配套酒店配套特点1、客群

35、特点需求特点是留意内部空间的舒服性和高品质，留意服务的水准，对配套的要求不是特别剧烈；2 、配套内容酒店的配套可以少而精，满意其基本需求，如早餐、洗衣等；3 、共享配套 对于使用频次相对较低的配套如健身、会议、咖啡茶吧、美发店、大型中餐厅等设施，可共享公寓或写 字楼的配套设施或是本工程的配套设施；八、工程功能及配套建议本工程各产品类型的功能及配套公寓配套特点1、客群特点 公寓为居家客群，长期居住，对公寓的配套、服务要求比较高；2 、配套内容主要配套内容包括金融机构、邮政、餐饮、通讯、健身中心、干洗、高档会所等；3 、共享配套 金融机构、邮政、购物、餐饮、休闲消遣、酒吧等；八、工程功能及配套建议

36、本工程各产品类型的功能及配套写字楼配套特点1、客群特点作为白领阶层，他们需求主要集中在生活需求方面，有用性和形象并重，讲求生活质量； 2 、配套内容公司的需求内容详细包括公务宴请、产品展现和发布、大型会议与 报告、金融邮政服务、票务服务等；员工需求包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休闲等；3 、共享配套 银行、品牌快餐、咖啡酒吧、邮局、健身与通讯；八、工程功能及配套建议配套功能组合与分布各产品类型配套功能需求1、酒店配套需求配套名称 前台 咖啡吧 餐厅 商务中心2、公寓配套需求配套名称 配套名称 配套名称 美容、美体桑拿、淋浴西餐厅保健中心 健身房休息厅花店 体操房球类运动室 药店、

37、面包房 儿童活动室空中花园 超市 图书室1、写字楼配套需求配套名称 配套名称 银行 员工餐厅、会议室 邮局 商务中心 咖啡厅 高档餐厅 夜总会八、工程功能及配套建议配套功能组合与分布各产品类型配套功能组合将不同物业的商业配套需求，进行组合，最大限度的发挥本工程中商业物业的功能； 1 、酒店可共享配套：咖啡吧、餐厅；2 、公寓可共享物业：美容、美体、保健中心、花店、药店、面包房、超市、桑拿、健身房、体操房、图书室、西餐厅3 、写字楼可共享物业：银行、高档餐厅、员工餐厅、邮局、咖啡厅、夜总会；4 、高档俱乐部补充商业物业的不足， 完善各产品类型配套功能的组合；八、工程功能及配套建议配套功能组合与分

38、布共享商业配套的分布1、东部商业区实现全部购物和金融、通讯等部分商务功能功能；2 、步行街 实现咖啡厅、酒吧、消遣功能；3 、西部商业区实现中档餐饮、小吃一条街、部分消遣功能；4 、高档俱乐部 实现康体、消遣功能，包含健身房等；高级餐饮功能：以高级西餐为主，兼有最高档中餐；会议功能：包含大规模的会议厅及小会议室；八、工程功能及配套建议高档商 务俱乐部目标客户具备肯定实力的公司的决策层人士经营方式采纳会员制的经营方式功能分类1、康体消遣功能：健身房、桑拿、台球、保龄球、壁球、室内网球场等；2 、高级餐饮： 以高级西餐为主，以及日本、韩国办理等，兼有最高档中餐；3 、会议功能：包含大规模的会议厅及

39、小会议室；4 、其它功能：依据特殊人群的特殊服务，供应一些特殊的空间；九、工程营销策略营销总思路以“整体营销策略”、“将来营销策略”和“功能营销策略”为主要整体营销策略”将来营销策略” 功能营销策略”营销策略，针对将来的“中天人”定向推广，结合中天国际流光溢彩的卖点，针对将来的“中天人”定向推广，结合中天国际流光溢彩的卖点，确定销售和推广策略；确定销售和推广策略；“整体营销策略”将“国际公寓、星G酒店、市 G商圈和 5A 配套的绿色生态办公区（EOD）”融 为 一体，以强调中天国际的恢弘与大气，以中天国际的综合性来塑造新武汉的城市景观，以关键词“中天国际”，以携领之势树立整体形象；九、工程营销

40、策略营销总思路 “将来营销策略”昨日汉阳，“晴川历历汉阳树, 芳草萋萋鹦鹉州”；明日汉阳，“锦绣长江鹦鹉州，珠玑中天钟家村”；以“锦绣长江”描画汉阳将来，描画中天国际的将来“功能营销策略”以功能的第一性使整个武汉为之瞠目；以辞别空调与顶G 品质的严峻背离，使整个武汉为之结舌 ；九、工程营销策略关键词中天 中天国际中天概念天地之元点，历法之根本；四季交更、时代变迁之临界点；尧典中记载，表达了帝尧当时制定历法的情形；帝尧命令羲氏、和氏通过观测日月星辰的运行，制定历法，告知百姓；详细的做法就是：“日中星鸟，以殷仲春” 是：“日中星鸟，以殷仲春”，“日永星火，以正仲夏”，“宵中日永星火，以正仲夏” 星

41、虚，以殷仲秋” 以殷仲秋”，“日短星昴，以正仲冬”；也就是说，昼夜等长的时 日短星昴，以正仲冬” 候，当黄昏时见到鸟星升到中天，即为仲春或春分；白昼最长的时候， 见到大火星升到中天，即为仲夏或夏至；昼夜又等长到时候，见到虚星升到中天，即为仲秋或秋分；白昼最短的时候，见到昴星升到中天，即为仲冬或冬至；九、工程营销策略关键词国际概念注册世界 500 强的国际商务空间注册世界 500 强的国际商务空间国际品质：顶级品质节能智能 居住世界各地伴侣的世界村中天国际公寓居住世界各地伴侣的世界村中天国际公寓 国际的思维方式：大武汉大华中大中国国际的思维方式：大武汉大华中大中国大世界的思维方式；九、工程营销策

42、略销售策略高举高打，留意亮点，高举高打，留意亮点，合理统筹形成一个有效的贴合产品：汉阳武汉明天的高档社区；有肯定高度的市场推广主题： 中天国际武汉天元；因地制宜的高效率组合有效媒体高端媒体、高品质、大篇幅的宣扬成效；“五位一体”，多头并进，高效蓄水，快速销售五位一体” 多头并进，高效蓄水，包装成一个好的楼盘产品、建立一支好的销售队伍、营造一个好的市场环境、设计一个好的推广策略和形成一个好的工程治理体系及全员鼓励措施；九、工程营销策略促销策略本工程的关键点是“中天国际购物中心”，本工程的推广重点是“本工程的关键点是“中 天国际购物中心”，本工程的推广重点是“中天商厦”；促销时“中天国际购物中心”

43、先行，重点进行“中天国际大厦”的；促销时“中天国际购物中心”先行，重点进行“中天 国际大厦” 促销；整合资源除传统媒体以外，充分利用进展商自身巨大的商户资源、客户资源，及政府资源、新闻资源、内部资源进行多维度的宣扬与行销，口碑渠道，大事行销，及全员行销方式进行立体传播；建立制度1、“全员嘉奖制度”；2、“客带客销售嘉奖制度”；3、VIP 大客户（团购）制度 4 、政府官员自动行销治理制度；5、促销嘉奖制度九、工程营销策略价格策略价格优势主要表达在以下几个方面：总价优势、首期优势、月供优势，以及单价优势和首期付款时间等方面；本工程的价格策略在投资产品中，淡化单价概念和总价概念，在投资产品中，淡化

44、单价概念和总价概念，强调首期付款时间和保值、增值优势；和保值、增值优势；在企业和个人自用产品中，淡化单价感念，降低入驻门槛，突出首付优势和首期付款时间；九、工程营销策略促销措施举例“中天国际大厦”促销措施举例“中天国际大厦” 武汉市今年写字楼大量面市，必需加强对市场空间与销售渠道的深度开发 行销策略：直销为主的行销原就尽快锁定目标大客户，明白目标客层投资需求，力争以整售为主，协作广告宣扬主动上门直销，深度挖掘潜在中、小型客户；低首付的付款方式中天国际推出“付二成贷八成”的低首付模式，从而迎合大多中小企业又想置业，但又需要流淌奖金而贷款难的尴尬，从而降低首付压力，有力促进售房；返租方案针对投资客户，考虑到客户收益，可考虑购房返租的手段，既分析