资产评估练习题及答案.doc

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1、. .第一章资产评估的根本概念一、单项选择题1从资产交易各利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有。A现实性 B咨询性 C公正性 D市场性2是资产评估业务的根底，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。A评估目的 B评估法 C评估规程 D评估对象3以下属于法定评估的资产业务是。A企业租赁 B抵押贷款 C征用不动产 D资产清算4资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的。A时期价值 B时点价值 C阶段价值 D时区价值5根据财政部2002年1月1日公布的?国有资产评估管理假设干问题的规定?，占有单位有行为的，可以不进展资产评估。A以非货币资产对外投资 B整体或局部改

2、建为XX公司或者股份XXC行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让 D确定涉讼资产价值6按存在形态可以将资产分为。A可确指资产和不可确指资产 B固定资产和流动资产C有形资产和无形资产 D单项资产和整体资产7资产评估的主体是指。A被评估资产占有人 B被评估资产C资产评估委托人 D从事资产评估的机构和人员8以下表述不符合资产评估科学性原那么的是。A必须根据评估的特定目的选择适用的价值类型和法B评估的特定目的必须与价值类型相匹配C特定的资产业务可采用多种评估法D特定的资产业务可采用多种价值类型9资产评估的，是指资产评估的行为效劳于资产业务的需要，而不是效劳于资产业务当事人的任一的需要。A公正性 B市

3、场性 C咨询性 D专业性10以下选项中不符合资产评估中确认“资产标准的是。A控制性 B有效性 C稀缺性 D市场性二、多项选择题1资产评估中的资产具有的根本特征是。A是由过去的交易和事项形成的 B能够以货币衡量C由特定权利主体拥有或控制的 D能给其特定主体带来未来经济利益E是有形的2资产评估中确认资产的标准有。A现实性 B有效性 C稀缺性 D合法性 E市场性3根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为。A整体资产 B可确指资产 C单项资产 D不可确指资产 E. 有形资产4根据财务会计制度规定与被评估资产的工程技术特点分类，资产可以分为。A在建工程 B无形资产 C流动资产 D不动产 E长期投资5以

4、下原那么中，属于资产评估工作原那么的是。A科学性原那么 B独立性原那么 C客观性原那么 D奉献性原那么E替代原那么6资产评估的现实性表现在 。A资产评估是在当前条件下进展的B资产评估以现实存在的资产作为估价的依据C资产评估强调客观存在D资产评估以现实状况为根底反映未来E资产评估是客观的7资产评估的科学性原那么要求。A评估程序要结合具体业务的实际情况，尽量降低评估本钱，提高评估效率B评估结果应以充分的事实为依据C评估标准的选择应以特定评估目的为依据D评估法的选择要受到可利用的条件、数据以及被评估资产的理化状态的制约E以科学的态度制定评估案8在资产评估价值类型确定的情况下，资产评估法选择具有。A多

5、样性B替代性 C唯一性D随意性E科学性9涉及国有资产属于必须进展资产评估的资产业务有。A企业经营，产成品出售B资产转让，企业清算C企业所有权与经营权别离D企业兼并，企业出售E中外合资、合作10资产评估的公正性说明资产评估具有。A技术根底B程序根底C思想根底D组织根底E道德根底三、判断题1、咨询性使资产评估结论常用于财产诉讼和政府对财产的征用和管理。 2企业的借入资产不可纳入被评估资产的围，因为企业不拥有其所有权。3政府发布的经济信息也是一种经济资源，具有为企业带来经济利益的潜能，因而也是资产评估的对象。4根据权益的性质，整体资产评估对象可以分为：控制权益、投资权益、所有者权益。其中，投资权益包

6、括所有者投资和负债投资，能较好地放映企业稳定的生产能力，是控制权益扣除流动负债的余额。5根据国际评估准那么中的定义，固定资产包括有形和无形两类。其中，无形固定资产又包括长期投资、长期应收账款、结转的费用、商誉、商标、专利以及类似资产。6为了保证资产评估的独立性，资产评估机构收取的劳务费只与工作量相关，不与被评估资产的价值挂钩，并应受到公众监视。7根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为财产与合法权利。8假设评估对象是市中心的一块土地，按照有关规定，该块土地可以用于建造商务办公楼，也可以建造一般居民住宅，评估人员应依据最正确利用原那么，按照前一个用途进展估价。9资产评估通过对资产的现时价值进

7、展评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最根本的功能。10科学性原那么是指资产评估机构必须是提供评估效劳的专业技术机构。四、简答题1什么是资产评估，它由哪些根本要素组成？2市场经济中，资产评估的功能有哪些？3简述资产评估中确认评估对象的标准？4资产评估对象可以依据哪些标准进展分类？资产评估的根本法一、单项选择题1资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=被评估资产年净超额运营本钱折现系数。其中，净超额运营本钱是。A超额运营本钱乘折现系数所得的数额B超额运营本钱扣除其抵减的所得税以后的余额C超额运营本钱扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额D超额运营本钱加上

8、其应抵减的所得税额2对被评估的机器设备进展模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进展核算，这样求得的本钱称为。A更新重置本钱B复原重置本钱C完全重置本钱D实际重置本钱3某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进展评估，假定该投资每年纯收益为30万元且固定不变，资本化率为10%，那么该项长期股权投资的评估值为。A200万元B280.5万元C300万元D350万元4某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，那么其重置本钱为。A3万元B4万元C3至4万元D无法确定5评估机器设备一台，

9、三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用包括材料1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置本钱是。保存两位小数A12.08万元B10.58万元C12.58万元D9.5万元61995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进展一次技术改造，改造费用包括增加设备2万元。假设定基物价指数1991年为1.05，1993年为1.20，1995年为1.32。那么该设备的重置本钱是。A22万元B27.34万元C2

10、7.43万元D29.04万元7评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线本钱为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为。A19.2万元B17.35万元C24万元D16.10万元8某待估设备重置本钱为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为。A10万元B12万元C15万元D18万元9某项专用技术预计可用5年，预测未来5年的收益分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，假定折现率为10%，那么该技术的评估价值为。保存两位小数A217万元B155.22万元C150.22万元

11、D163.43万元10假定某企业长期负债占全部投入资本的比重为20%，自有资金的比重为80%，长期负债的平均利息率为9%，社会无风险报酬率为4%，该企业风险报酬率为12%，那么利用加权平均资本本钱模型求得其资本化率为。(不考虑企业所得税的影响) A15%B13.2%C14.6%D12.6%二、多项选择题1价格指数调整法通常是用于的机器设备的重置本钱估测。A技术进步速度不快B技术进步因素对设备价格影响不大C技术进步因素对设备价格影响很大D单位价值较小的自制设备E价值量较大的设备2资产评估中不能采用会计学中的折旧年限来估算成新率是因为。A会计计价是由企业会计进展，而资产评估是由企业以外的评估人员进

12、展的。B会计学中的折旧年限是对某一类资产作出的会计处理的统一标准，对同一类资产具有普遍性和同一性，而资产评估中的成新率那么具有特殊性和个别性。C会计学中修理费的增加不影响折旧年限，而资产评估中的修理费的增加要影响资产的成新率。D会计学中的折旧年限未考虑同一类资产中个别资产之间在使用频率、保养和维护等面的差异。E会计学中的折旧年限是按照折旧政策确定的，而成新率反映了资产实际的新旧程度3应用市场法必须具备的前提条件是。A需要有一个充分活泼的资产市场B必须具有与被评估资产一样或相类似的全新资产价格C可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数D被评估资产未来收益能以货币衡量E被估资产所面临的

13、风险也能够衡量4物价指数法中的物价指数可以是。A被评估资产的类别物价指数B被评估资产的个别物价指数C固定资产投资价格指数D商品零售价格指数E综合物价指数5应用市场法估测被评估机组的重置本钱时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有。A交易时间的差异B生产效率的差异C付款式的差异D新旧程度的差异E交易情况的差异6市场法中交易情况的调整是指。A由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进展的调整B因融资条件差异所需进展的调整C因投资环境差异所需进展的调整D因销售情况不同所需进展的调整E因交易时间差异所需进展的调整7以下对市场法的理解正确的有。A市场法是资产评估的根本法之一B市场法的优点是能够

14、反映资产目前的市场情况C市场法的优点是评估值较能直观反映市场现实价格D市场法的缺点是有时缺少可比较的数据E市场法是最具说服力的评估法之一8造成资产经济性贬值的主要原因有。A该项资产技术落后B该项资产生产的产品需求减少C社会劳动生产率提高D政府公布淘汰该类资产的时间表E市场对该项资产的需求下降9收益法应用中预期收益额的界定应注意。A收益额指的是被评估资产在未来正常使用中能产生的收益额B收益额是由被评估资产直接形成的C收益额必须是税后利润D收益额是一个确定的数据E对于不同的评估对象应该具有不同涵的收益额10以下有关收益法参数的说法中，正确的选项是。A运用收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和

15、收益期限B收益额是资产的现实收益额C折现率是一种风险报酬率D收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位E收益额是资产未来的实际收益额三、判断题1应用市场法评估资产需要满足三个前提条件。2收益法中的收益是指评估基准日后假设干年的平均收益。3采用市场法评估资产价值时，需要以类似或一样的资产为参照物，选择的参照物应该是与被评估资产的成新率一样的资产。4市场比较法中的个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格转化为待估对象自身状况下的价格。5政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值的降低，这是一种非评估考虑因素。6对被评估的机器设备进展模拟重置，按现行技术条件

16、下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进展核算，这样求得的本钱称为复原重置本钱。7对于一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置本钱高。8收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限。9收益年限是指资产从购置开场到报废为止所经历的全部时间，通常以年为时间单位。10复原重置本钱与更新重置本钱相比较，设计差异、功能差异、技术差异和标准差异均是两者之间的主要差异。四、计算题1被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家

17、认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营本钱为1万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件1估测该机组的现时全新价格；2估算该机组的成新率；3估算该机组的评估值。2某台机床需评估。企业提供的购建本钱资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。3现有一台与评估资产X设备生产能力一样的新设备Y，使用Y设备比X设备每年

18、可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营本钱。4某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进展评估。该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开场，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？5有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关比照资料如下表所示：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A2000.1

19、001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。要求：1计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数2计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。3计算参照物修正后的地价机器设备评估一、单项选择题1本钱法主要适用于评估。A可连续计量预期收益的设备B可正常变现的设备C可获得非正常变现价格的设备D续用，但无法预测未来收益的设备2计算重置本钱时，不应计入的费用是。A购建费用B维修费用C安装费

20、用D调试费用3用物价指数法估算的资产本钱是资产的。A更新重置本钱B复原重置本钱C既可以是更新重置本钱，也可以是复原重置本钱D既不是更新重置本钱。也不是复原重置本钱4设备的加权投资年限是。A设备已使用年限更新本钱B设备更新本钱合计C设备加权更新本钱合计更新本钱合计D设备加权更新本钱合计5当设备出现时，评估时需要考虑其经济性贬值。A、利用率下降 B竞争加剧C使用效益下降D技术水平相对落后6持续使用假设前提下的机器设备评估最适用。A本钱法B市场法C收益法D统计分析法7决定设备成新率的关键因素是。A设备的技术水平B设备的功能C设备的使用程度D设备购置的时间8由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从

21、而导致生产该产品的设备开工缺乏，并由此引起设备贬值，这种贬值成为A功能性贬值B实体性贬值C经济性贬值D无形损耗贬值9某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为12年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最接近于。A33B40C50D6610某评估机构于2000年1月对某设备进展评估，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。1990年1月定基物价指数为120%，1995年定基物价指数为140%，评估基准日定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%，那么该设备的评估值最接近于。A96万元B68.57万元C80万元D161.28万元二、多项选择题1机器设备贬值的

22、因素比较复杂，但一般应包括。A实体性贬值B功能性贬值C经济性贬值D货币性贬值E技术性贬值2机器设备的重置本钱应包括。A机器设备日常维修费用B机器设备的购置费用C操作人员的培训费用D设备的大修理费用E设备的技术改造费用3进口设备的重置本钱包括。A设备购置价格B设备运杂费C设备进口关税D银行手续费E设备安装调试费4运用使用年限法估测设备的成新率涉及到的三个根本参数是。A设备的经济寿命B设备的技术水平C设备的已使用时间D设备的负荷程度E设备的尚可使用年限5设备的有形损耗率相当于 。A设备实体损耗程度与全新状态的比率B设备实体损耗额与全新状态比率C设备实体损耗程度与重置本钱的比率D设备实体损耗额与重置

23、本钱的比率E设备实体性损耗占总损耗的比例6价格指数法适用于设备重置本钱的估测。A无帐面原值的B无现行购置价的C无财务核算资料的D无参照物的E无帐面值的7设备的功能性贬值通常要表现为。A超额重置本钱 B超额投资本钱C超额运营本钱 D超额更新本钱E超额复原本钱8可以引起设备经济性贬值的有。A产品滞销B设备价格上升 C竞争加剧 D境外途中保险费E设备磨损9运用市场法评估设备价值，选择参照物时，应注意参照物的。A时间性B地域性C同质性D可比性E效益性10在机器设备的评估中，重置本钱法一般适用于的评估。A续用设备B非续用设备 C. 非标准设备 D. 专用设备 E. 自制设备三、判断题1价值补偿和实物更新

24、不同时进展是机器设备的主要特点，其价值补偿是通过折旧形式逐渐实现的，而实物更新一般是一次完成的。2由于机器设备数量多、规格复杂、情况各异，所以设备评估以整套设备为对象。3一般在技术进步快，技术进步因素对设备价格的影响较大的情况下，应选择计算复原重置本钱。4所有的机器设备都可以用重置本钱法评估其价值。5市场法的运用必须首先以市场为前提，它是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的(该参照物与被评估设备一样或相似)。6运用收益现值法评估机器设备的前提条件是，被评估机器设备具有独立的、能连续用货币计量的可预期收益，所以单件设备比较适合使用这种法。7对于无法直接取得现行购置价或建造费用的设备，如果能够寻

25、找到现有同类设备的市价、建造费用，或市价、建造费用加运杂费和安装调试费，就可采用功能本钱法计算设备的更新重置本钱。8实体性贬值与成新率是同一事物的两面，实体性贬值用相对数来表示，它的余数就是成新率。9在用使用年限法估算设备成新率时，机器设备的已使用年限可以用会计中的已提折旧年限来直接代替。10机器设备的经济性贬值是因外部因素变化引起的设备价值贬值，具体可表现为两种情况：设备利用率下降和收益减少。四、简答题1简述机器设备的评估特点。2简述机器设备评估程序。3简述机器设备重置本钱的构成。4运用市场法评估机器设备，在选择参照物时需考虑哪些可比性因素？5试述机器设备重置本钱构成。6进口设备的附属费用如

26、构成？7简述运用差额法估算功能性贬值的步骤。8简述机器设备鉴定的容。9简述市场法评估机器设备的步骤。10机器设备评估时应注意那些问题？五、计算题1机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用包括材料为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40、30、20。求该设备的重置本钱。保存两位小数21995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进展一次技术改造，改造费用包括增加设备为2万元。假设定基物价指数19

27、91年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置本钱。3评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线本钱为24万元，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。4被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其中主机占70，辅助装置占20，工艺管道占10。至评估基准日，机组主机价格下降2，辅助装置价格上升1，工艺管道价格上升了5。求该机组评估基准日的重置本钱。5某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进展评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了1

28、0台具有的代表性的设备进展评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置本钱之各为180万元，那么该企业被评估设备的重置本钱是多少？6现有一台与评估资产A设备生产能力一样的新设备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8，该企业的所得税税率为33，求A设备的超额运营本钱。7被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%90%，

29、境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.51，人民币与美元的汇率为81。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。8被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，

30、该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。9被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营本钱为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。10被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进展两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年

31、投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进展评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。房地产评估一、单项选择题1某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，假设待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，那么通过年限修正该宗土地的价格最接近于。A2900元/m2B3223元/m2C3322元/m2D4000元/m22如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于。

32、A9%B12.5%C7.5%D5%3某评估机构采用市场法对一房地产进展评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，那么被评估房产的评估值最接近于。A140万元B157.5万元C141.4万元D148.5万元4某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进展评估。其中砖混构造建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进展估算，其重置本钱为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同

33、时选择10台具有代表性的设备进展了评估，其重置本钱为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；那么该企业被评估建筑物及设备的重置本钱最接近于。A1736.85万元B1795.45万元C1818.36万元D2100万元5被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置本钱。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置本钱最接近于。A86万元B87万元C90万元D85万元6某在建工程方案建混合构造仓库2000平米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的根底工程已完

34、成，构造工程完成50%，设备安装工程尚未进展。根据工程造价构成表得知，在混合构造的建筑工程中，其中根底工程、构造工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是。A75%B30%C45%D65%7某砖混构造单层住宅宅基地200平米，建筑面积120平米，月租金3000元，土地复原利率8%，取得租金收入的年总本钱为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平米1200元，建筑物的年纯收益为。A8600元B8800元C9000元D12000元8有一宗地，占地面积为500平米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价

35、为3000元/平米，那么楼面地价为。A1000元/平米B1500元/平米C2100元/平米D2800元/平米9有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，那么该宗地的评估价值最接近于。A128万元B141万元C149万元D150万元10有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的根底上增长1%，那么该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于。A700万元B800万元C1000万元D1100万元二、多项选择题1我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括。A基准地

36、价B标定地价C土地使用权出让底价D土地使用权的转让价格E抵押价格2引起建筑物功能性贬值的因素主要有。A政策变化B建筑物使用强度不够C建筑物用途不合理D建筑物设计不合理E围环境发生变化3地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有。A“成效损失B有形损耗C超额运营损失D经济性贬值E超额投资损失4应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括。A城镇基准地价B基准地价修正系数C宗地容积率D宗地的开发本钱E宗地的开发程度5对于楼面地价与土地单价之间的关系，以下说法中正确的选项是。A楼面地价一定大于土地单价B楼面地价一定小于土地单价C楼面地价可以等于土地单价D楼面地价可以小于土地单价E楼面地价可

37、以大于土地单价6影响房地产价格的一般因素包括。A房地产价格政策B城市开展战略C国民经济开展状况D社会开展状况E物价水平7土地的价格。A是地租的资本化B是由土地的生产本钱决定的C具有个别性D是土地权益价格E是由土地的效用决定的8假设开发法中的投资利润是以为计算根底的。A专业费用B投资利息C地价D建筑费用E税费9房地分估主要是针对进展的。A地用性质不合理的房地产B新开发的房地产C占地面积不合理的房地产D工业用房地产E特殊用途房地产10评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的。A重置本钱B功能性贬值C经济性贬值D清算价格E实体性贬值三、判断题1建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑

38、物的前提条件。2由于生产工艺改进引起建筑物设备旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。3用本钱法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估法。4在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。5标定地价是指具体地块在一定使用年期的宗地地价，它一般是由省政府公告的。6运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑本钱费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。7构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金

39、损失准备费。8运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等面与评估对象保持一致。9在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的法是年限法和打分法。10正确的房地产评估程序应该是：选用评估法估算、拟定评估案、明确根本领项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。四、计算题1待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用本钱法进展评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用含税费3万元/亩，开发费用1.5亿元/平公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地

40、所有权收益为土地本钱的10%，试估算该地产的市场价值。2某商业用房地产，按规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为根底，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率折现率为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期的收益现值是多少？要求：1按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；2写出计算过程；3写出正确结论。3待估地块为一商业用途的空地，面积为600平米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料过程略，选出

41、3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：工程ABC待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2万元49万元43.5万元单价1500元/m21400元/m31450元/m4交易日期1996.10 1996.121997.11997.5面积168m2350m2300m2600m2形状长形长形长形长形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通根底设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年以下条件：1交易情况正常；21996年以来，土地价格每月上涨1%。3交易实例A与待估对

42、象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进展判断：工程B分值C分值自然条件一样10一样10社会环境一样10一样10街道条件稍差8一样10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制一样10一样10交通管制一样10一样10离公交车站稍远7一样10交通流量稍少8稍少8围环境较差8一样10注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。4待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。5折现率为8%。4有一宗“七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平米，建筑容积率为2.5，拟开发建立写字楼，建立期为2年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%