房地产开发公司设计管理工作手册.doc

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1、. .房地产开发公司设计管理手册版 本 号：发布日期：发放编号：持 有 者：房地产开发XX目 录设计管理关键节点274一、工程可行性分析参与阶段274二、工程前期阶段主控274三、工程规划设计阶段主控274四、初设阶段：主控275五、施工图报建阶段：主控276六、施工图阶段的协调和控制：主控276七、施工效劳阶段控制流程：配合276八、施工后期阶段控制流程：协助276设计管理流程2781、设计管理核心流程2782、工程部前期管理流程2793、设计部文件转发流程2804、设计部外发文件分发流程2815、工程规划设计阶段控制流程2826、初设阶段控制流程2837、施工组织设计、质量及进度监视控制流

2、程2848、图纸审查及问题处理流程2859、设计图纸、设计变更转发流程28610、施工样板房售楼部装修流程28711、现场签证签发流程28812、分包单位进场流程28913、材料、样板、设备进场检验流程29014、混凝土施工工程质量监控控制流程29115、钢筋施工工程质量监控质量控制流程29216、模板施工工程质量监控质量控制流程29317、设计部销售面积计算流程294相关文件格式和表格2951、规划设计评估表2952、XX评估表2963、xxxx案设计委托任务书297A. 第六局部：设计管理设计管理关键节点一、工程可行性分析参与阶段一结合市场部资料在技术上进展市场分析：工程性质定位；产型定位

3、；建筑体系定位；建筑技术定位。二边环境、交通组织市场形式分析：工程环境能否持续开展；边环境是否需要大本钱投入开发；交通组织能否满足工程现在、将来需要；部、外部交通是否需要大本钱投入开发。三城市景观可行性分析：工程建立的社会效益；工程与人文景观的有机结合；工程开展与城市开展的结合性。二、工程前期阶段主控一工程立项：可行性报告技术、市场；工程的相关资料政府的、公司的。二设计公司的评估、选择；*附评估表；三设计式的选择：委托；招标；竞赛。四标书设计任务书制作*附标书格式。五发文对，对外体系的建立详流程三，四三、工程规划设计阶段主控一总体规划总体的分析；设计部各专业工程师公司各部门经理总体规划的评定；

4、与理念设计是否吻合；是否满足城市景观设计要求；是否有利于工程持续开展；是否最有经济效益销售、物管。总体规划的定案：统一建筑规划定位、定性统一建筑规划市场向统一建筑规划评定标准二案控制阶段开标会时间由设计部协定；案评估表制定 *附评估表；定案开标：会议参与定标提供书面意见、评估表；人员确定专家领导和各部门经理；确定实施案。(三) 案报建阶段1、图纸类容和质量的控制；2、期限的控制；3、与政府职能部门的配合协调四、初设阶段：主控一总平面的控制：是否利于综合管网布置；是否利于交通组织；是否利于园林景观设计；是否利于经济效益；是否利于后期管理。二单体平面的控制：1、户型正适用；起居室要有对流窗；动静功

5、能分区；干湿分区；厨房、卫生间集中布置；各房间的比例协调。户型设计满足某种国或国外要求2、立面外墙轮廓线要相对简单；立面要新颖，要有创新立面应与理念设计一致；立面选材应注意经济性与美观性。三各部门调控：工程部销售部物管部五、施工图报建阶段：主控图纸容和质量的控制； 总平面 四至图 单体平、立、剖面图工作期限的控制；与政府职能部门的配合协调。六、施工图阶段的协调和控制：主控施工组织设计、质量及进度监视控制详流程七；图纸会审：详流程八会前准备各有关面作出书面意见；与会人员设计公司/工程部/监理/施工单位；会议纪要。设计图纸、设计变更转发流程详流程九 配合工程部，销售部搞好售楼部，样板房详流程十七、

6、施工效劳阶段控制流程：配合现场效劳签证体系建立；详流程十一分包单位进场控制；详流程十二对材料、样板、设备控制详流程十三；对施工单位各工种控制流程；配合市场部、工程部工作开展：协调工程部、监理单位；*附混凝土施工工程质量监控控制流程详流程十四；*附钢筋施工工程质量监控控制流程详流程十五；*附模板施工工程质量监控控制流程详流程十六。召开协调会；为后期工种做准备八、施工后期阶段控制流程：协助配合销售部的销售工作详流程十七；配合物管部做物业管理工作；配合物管部制定物业管理流程各专业工程师协助物管部工程师熟悉图纸和工程配合竣工验收； 1：对：配合工程部、销售部、物管竣工验收 2：对外：配合规划、国土、消

7、防、环卫等政府职能部门竣工验收催促XX竣工图。设计管理流程1、设计管理核心流程参与阶段：提供工程在技术方面的理论论证，并对工程提供决策性分析。输入：设计部工程可行性分析主控阶段：资料、工作收集、准备为工程的开展做好前期工作。工程前期阶段主控阶段：“产品的雏形阶段。需各部门充分论证、协调、配合。工程规划设计阶段主控阶段：“产品的关键阶段。起着决定性作用工程初设阶段主控阶段：“产品即将投产，取得生产许可证工程施工图报建阶段主控阶段：“产品 投产前各功能组成局部各专业完善，完备阶段工程施工图阶段配合阶段：“产品由图纸转化为实物阶段。协调配合：建施单位，监理单位，工程部的工作工程施工效劳阶段协助阶段：

8、对“产品的销售、验收、管理等协助配合工程后期阶段2、工程部前期管理流程经济商务标书设计部技术参数施工工艺要求施工单位物流厂家工程部预算组工程量工程范围现场情况工期要求招投标小组总经理设计部工程部技术标书立项NOYESNOYESNOYES3、设计部文件转发流程输入部室报批件、部门意见处理表、备忘录、部通知设计部文员签收、登记并盖收文日期章设计合部文员签收设计部经理安排，授权相关工程师进展处理经理阅批设计部相关工程师按经理授权及提出具体要求，完成时限处理相关问题下发相关工程师处理相关部门设计部主管工程师口头或书面回复处理结果输出回复处理结果4、设计部外发文件分发流程设计部各工程部负责人填写输入工程

9、联系单、备忘录、报告、函件、罚款单设计部经理审核并签署意见，在两天内完成经理审核设计部根据经理签字或口头授权盖章；存档；没有经理签名或授权不得盖章；当天完成。设计部资料员盖章收文单位或部门收文单位到设计部资料员处领文并签收，在两天内完成输出审核完的对外文件总体规划方案5、工程规划设计阶段控制流程设计工程部经理调整确认开标、设计公司进展方案深化设计设计公司提交设计方案 工程公司反响.调整设计工程部经理向董事会汇报设计部制定进度.广度表执行设计总体协调包括设计单位的协调、协作部门的协调设计公司方案报建立计确认工程部市场部销售部专家委员会确认控制确认确认6、初设阶段控制流程工程部、市场销售部、物管部

10、审查图纸提交问题清单输入初设图纸 设计部工程负责人复印一份问题清单给经理；与XX沟通或去XX提交图纸问题设计部工程负责人签收XX根据提出图纸问题清单发变更通知单XX变更设计设计部相关主管工程师签收、登记设计部综合整理设计部知会工程部、市场销售部、物管部输出进入设计变更后信息转发流程7、施工组织设计、质量及进度监视控制流程输入施工合同工程施工验收规施工组织设计设计图纸施工进度方案根底工程土工程地下室工程主体构造工程装饰工程 室外工程竣工验收输出合格工程8、图纸审查及问题处理流程施工单位、监理、工程部审查图纸提交问题清单输入图纸中的问题清单设计部工程负责人复印一份问题清单给经理；与XX沟通或去XX

11、提交图纸问题设计部工程负责人签收XX根据提出图纸问题清单发变更通知单XX出设计变更通知设计部相关主管工程师取回设计变更通知单并交资料员签收、登记设计部资料员签收设计部按?设计变更转发流程?执行输出进入设计变更转发流程9、设计图纸、设计变更转发流程设计部盖设计技术整合中心出图章，XX合同内八套分发各工程部3套，施工单位4套，招标中心1套。加晒建筑15套，构造6套水电7套。输入设计图纸、设计变更 NO 设计部资料员登记、签收、盖收文日期章，资料员签收 YES 签收填写发图通知单 设计部主管工程负责人填写发图通知单，当天完成。经理审核签字 设计部资料员在发图通知单上盖章，当天完成盖设计部章 输出 工

12、程部施工单位及相关单位或部门签收，第二天完成经审核的设计变更或图纸 10、施工样板房售楼部装修流程输入设计部提交的样板房售楼部施工方案并提供装修图纸按方案确定样板房售楼部施工单位及材料，并提供材料样板样板房售楼部装修图、施工单位、材料样板各工程部装修工程师配合设计部负责对样板房售楼部施工现场管理。现场施工样板房售楼部电专业负责人确认强、弱电线管开关、插座位置、标高，确认使用合理性水专业负责人确认室内给水、直饮水、排水、消防水管、空调、烟道排烟口、燃气管线洞口位置、标高，确认使用合理性土建专业负责人确认门、窗洞口位置、栏杆位置、门坎、厨房、阳台地面标高，房间使用合理性设计部组织营销中心、物业公司

13、、工程部、招标中心确认样板房售楼部各项内容。输出经各工程部确认的样板房售楼部11、现场签证签发流程输入施工单位1、要求连续编号2、提交时效为一周，发生签证内容超过一周属无效签证现场签证单同时附上验 证单 NO 设计部签收监理公司登记、签收、盖收文日期章，检查是否超时限，假设超时限，那么退回不予签收 YES各工程负责人、经理审核并 签意见监理公司审核、签字，两天内完成工程部资料员签收工程部审资料员登记、签收、盖收文日期章，收文当天转给相关主管工程师主管工程师、工程部经理审核并签意见工程部主管工程师审核、签字、两天内完成工程部资料员签收工程部转交时签收，当天完成合约部现场工程师审签合约部现场工程师

14、审签招标部最后确认工程量及费用并复印留底输出经签认的签证单12、分包单位进场流程输入分包单位到工程部领取进场通知单及分包工程合同设计部查验分包单位有无进场通知单及分包工程合同 有设计部设现场交底设计部1、现场指定临设场地或根据合同由分包单位自行解决；2、指定施工临时用水、电接驳点；3、分包单位一周内提交给监理施工单位组织设计、进度方案；4、提交施工资质材料输出按要求进场施工13、材料、样板、设备进场检验流程招标部1、按工程部提交的材料进场方案提供订货合同及催促供货商供应材料、设备2、提交材料样板输入订货合同、材料或设备 NO验货工程工程部、监理、设计部1、工程部及监理检验出厂合格证及相关资质；

15、2、对照样板验收材料或设备质量；3、进场材料检查不合格，退场 YES收货单会签存档工程工程部、监理、设计部1、在收货单上会签；2、对会签单采购部存档输出材料或设备进仓库或指定地点14、混凝土施工工程质量监控控制流程根据设计的砼强度等级，使用原材料以及和易性、坍落度的要求进展试验确定混凝土配合比砼从搅拌机中出生浇筑延续时间不宜超过一个小时混凝土运输泵送砼前应先用适量的与砼内成分一样的水泥浆泣滑输送管内壁；对模板及其支架、钢筋、预埋件、预留洞必须进展检查验收，符合设计要求方能浇筑；浇砼前将模板内杂物、油污等清理干净，对木模板应浇水湿润，但不得有积水；现场坍落度检没，复查工作不少于两次，允许偏差+-

16、30mm；浇筑砼应连续进展，否那么应按事先确定的符合施工标准规定的留置施工缝；浇筑振捣时间，应以砼外表呈现浮浆和不再沉落为准，不得漏振和过振；在浇筑竖向构造前，应先在底部填表50-100mm厚与砼内砂浆成分一样的水泥砂浆；按规定留置砼度块，每工作班，每楼层不少于一组。混凝土浇筑1、浇筑完毕后12小时内加以覆盖和浇水；2、浇水养护时间不得小于七天。混凝土养护15、钢筋施工工程质量监控质量控制流程检查出厂质量证明书或试验报告单；钢筋外观、品牌；按规定分批进展有见证的抽检。钢筋原材料进场检查钢筋应平直、无局部曲折；弯钩、弯折应符合设计要求和施工标准规定；钢筋形状、尺寸必须符合设计及标准要求。钢筋加工

17、检查焊接前必须根据施工条件进展度焊；受力钢筋焊接接头应按标准要求相互错开。钢筋焊接检查钢筋的穿插点应采用铁丝绑扎结实；墙、板的钢筋网中双向受力的钢筋必须全部扎牢，间距允许偏差5mm；箍筋弯钩朝向和加密区及间距应符合设计要求，间距允许偏差20mm；受拉钢筋绑扎接头的搭接长度应符合设计要求和标准规定，受压钢筋绑扎接头搭接长度为受拉绑扎接头的搭接长度的0.7倍；各受力钢筋之间的绑扎接头位置相互错开；梁、柱受力钢筋保护层为25mm，允许偏差为5mm，墙、板钢筋保护层为15mm，允许偏差3mm，箍筋保护层不少于15mm。钢筋绑扎安装钢筋验收16、模板施工工程质量监控质量控制流程检查1、轴线位置，允许偏差

18、5mm柱、墙模板定位放射线检查合格检查模板外表平整度允许偏差5mm；垂直度允许偏差6mm；截面尺寸允许偏差+4-5mm；模板接缝严密；模人杂物清扫干净。支装柱、墙模板及支架检查合格梁、板底模安装位置标高测设检查层高允许偏差5；全高允许偏差5；轴线检查合格梁、板底模、侧模安装及其支检查底模及支架刚度、稳定性；截面尺寸允许偏差+4-5；平整度允许偏差5模板接缝严密；杂物清扫干净。架安装检查合格检查中心线位置允许偏差3洞孔内截面尺寸允许偏差10预埋件、预留洞留置检查合格检查1、模板及支架有无变形浇砼时，守模17、设计部销售面积计算流程审核营销筹划中心提供计算书列表建筑面积、套内面积、分摊面积XX建筑

19、施工图二套电子光盘二套业务开发部国土局地籍科设计部预算造价工程师XX预算造价工程师房地产设计部XX相关文件格式和表格1、规划设计评估表公司名称：评估日期：评核工程比例分配分实得分备注一、建筑单体4040一平面户型30%30正适用10南北对流，功能分区10使用率高5户型有创意5二立面10%10立面富有经济性5立面造型新颖3立面色彩协调2二、建筑总平3030一规划理念20%20文化理念当地人文风俗10动感理念当地生活节凑6逻辑中心设计的中心、依托4二园林景观，交通组织10%10景观具有创新力，交通人车分流7景观设计具有经济性2景观设计利于管理 1三、后期工作30%30一利于报建10%10于利经济效

20、益5格满足有关：法律、法规、条例3利于城市景观设计2二利于建施20%20利于构造专业10利于设备专业7利于建筑施工3总得分100分填表人：评估人：填表日期：2、XX评估表公司名称：评估日期：评核工程比例分配分实得分备注一、设计资质4010甲级9-10乙级6-8挂靠6-7二、人力资源3030高级工程师资深外资设计师9人以上，各专业人员配备齐全。中级职称6人以上。25-30高级工程师资深外资设计师6人以上，各专业人员配备齐全。中级职称9人以上。20-25高级工程师资深外资设计师3人以上，各专业人员配备齐全。中级职称6人以上。15-20三、业绩质量4040大，优30-40中，良20-30小，差10-

21、20三、效劳态度1010热情，积极8-10积极，良好6-8一般，6口碑声誉1010优8-10良6-8差6总得分100分填表人：评估人：填表日期：3、xxxx案设计委托任务书1.工程概况2.业主单位之负责部门部门负责人：联系人：地址： ：3规划设计依据3.1xxxx案设计委托的有关文件。3.2根据xxx市规划局批准的?建立用地规划可证?及附件用地红线图、设计要点。3.3 xxx城市规划条例3.4?xxx日照间距规定?3.5?xxx城市规划管理技术规定?3.6有关的规划设计规和规程。4.设计要点4.1 用地规模4.2技术经济指标及要求建筑密度：容积率：总建筑面积：绿化要求：建筑退让：建筑间距：公建

22、配套要求：规划设计原那么：4.4 总表达划要求4.5 道路及车库规划要求4.6 绿化规划要求。4.7 管线规划要求4.8 竖向设计要求。4.9 单体建筑设计要求4.10 智能化设计要求。5.设计深度及设计成果的要求5.1一般规定5.1.1设计单位提交的成果必须符合xxxx设计案委托设计文件的有关规定。5.1.2提交成果的深度必须符合中华人民国有关案设计规规定的深度。5.1.3所有提交成果采用国际标准计量单位，长度单位：总平面图标注尺以米m为单位，建筑设计标注尺寸以毫米mm；面积单位：均以平米m2为单位。标高以米m为单位。5.1.4设计图纸和文本文件必须做到清晰、完整，准确。5.2案须提交的成果

23、容5.2.1规划总平面图图纸要求：总平面图比例 1 : 500 ，图纸规格：A 1594 mm420 mm。5.2.2建筑案设计图包括裙楼、塔楼等单体建筑案。图纸要求：各单体建筑案设计平面图、立面图、剖面图，图纸规格为A1594mm420mm，比例自定。5.2.3各沿街向立面图图纸要求：图纸规格为A1594mm420mm，比例自定。5.2.4道路、绿化、景点小品等专项图图纸要求：图纸规格为A1594mm420mm，比例自定。5.2.5日照、交通出入口、管网等综合分析图图纸要求：图纸规格为A1594mm420mm，比例自定。5.2.6提交上述各规划图和单体建筑正式案设计图纸套及缩印本套，缩印本规

24、格为A3297mm420mm。5.2.7提供展示图一套，图纸容为总体鸟瞰透视效果图，有代表性典型建筑彩色透视效果图各，规划总平面图，其它为典型建筑及环境设计的主要平面图、立面图、剖面图、设计概念分析图。图纸要求：图纸规格为A1594mm420mm，比例自定。5.2.8提交总体规划和主要单体模型，比例为1 : 200 。5.2.9规划设计文本文件包括规划设计立意与构思、主要技术经济指标、设计技术参数、构造和设备备要点、工程造价估算按中国xxx造价标准估算等案设计相关的说明。提供包含以上容的文本文件套，文本规格A3297mm420mm。5.2.10电脑文件全部设计成果均应制作电子文件，规划设计案文

25、本采用Microsoft word 2000的doc格式文件；设计案图形采用AutoCAD R14的dwg格式文件；如有包括电脑动画及电脑渲染图等图片的电脑文件，应考虑采用中国较为普及、通用的应用软件制作。提交以上电子文件2套。6.成果提交时间年 月日7.有关费用见设计委托合同。9.附件附件一：地块红线图附件二：地块标高图及1:500现状图附件三：地基有关管线资料附件四：?xxx日照间距规定?附件五：?xxx城市规划管理技术规定?附件六：工程定位筹划概要户型配比表教育之通病是教用脑的人不用手，不教用手的人用脑，所以一无所能。教育革命的对策是手脑联盟，结果是手与脑的力量都可以大到不可思议。. .word.zl.