滨州房地产市场分析实施报告.doc

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1、. -滨州房地产市场分析报告前言任何城市的房地产市场都非孤立，均须从宏观政策、城市经济开展到微观市场逐层剥开，立体分析，从而得出城市市场的来龙去脉抑或未来开展趋势。市场的开展情况从宏观、微观中来，又直接作用到实际市场操作中去。我们亦期通过对滨州市场的分析认知，能为近期实际的工程操作提供参考。分析滨州市场的开展，我们纵向的将从宏观、城市以及微观市场等几个方面进展逐层分析。一、 宏观环境纵观近二十年中国房地产市场的开展轨迹，国家政策调控这只“有形的手一直起着决定性的作用。2015年一声“去库存给全国市场松了绑，全线飘红，从而导致各级城市房价如脱缰之马不可控制，后一年庙堂之上“房子是用来住的的呼声一

2、起，调控政策又渐兴起。中国房地产市场“刺激-调控-再刺激-再调控的死循环一直就这样循环着，只是每次的起因不同罢了。归根结蒂，无非是中国经济的原动力难以脱离房地产。既要保证中高速增长数据，又要保障民生，房地产业却成了调和两者的有效工具。2015年以来政策简析：从2015年到2016年9月底，中央关于房地产的政策主基调是“去库存，各地房地产政策也主要以此为方向，2015年3月30日出台的刺激房地产的330新政，就是标志。去库存政策，推动了一二线城市的房价和地价上涨，并且形成轮动效应。先是XX等一线城市上涨，然后是XXXXXXXX“四小龙上涨，再带动其他二线城市房价上涨。2016年9月底开场，在中央

3、精神指导下，XX、XX、XX、XX等全国16个城市，出台史上最严限购限贷新政。这一轮政治色彩浓重的严厉调控，让许多城市的房地产进入高位盘整期甚至是下行周期。2016年12月9日召开的中央政治局会议，关于研究建立房地产平稳安康开展长效机制的表述，意味着上一轮去库存政策已经告一段落。而在此之前，已经有局部城市开场着手调控。从2016年9月直至今年初，各地限购政策又密集出台。先是XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX，之后XX、XX、XX、等大中城市相继跟进，对限购进展了细化和强化。2017年两会期间，最受关注的“房地产税依然没有明确。注：信息来自网络如前所述，2017年又将是全国市场调控年

4、，限购的政策亦将蔓延到三四线城市，而房子的居住属性也将被强化，由此可见，刚需将成为市场买方主力，投资性购房将进一步得到遏制。二、 滨州房地产开展滨州市场一直以来就被认为是不温不火的市场，2016年10月份根据相关机构的统计，作为地级滨州市城区的房价为5011元，低于下辖的博兴县5193元，更远低于下辖的邹平县5752元。城市经济的开展不均衡导致了房地产市场开展的不均衡。从土地市场到二手房市场，或可窥见滨州市场之端倪。1、 土地市场2016年滨州市土地市场供给情况含XX2016年滨州市土地市场成交情况含XX注：以上数据均从“中国土地市场信息网整理所得从2016年土地供给与成交情况来看，滨州土地场

5、存在如下特点： 除XX外(由于XX新区的开发需求土地供给较大，与市区不做比拟)，其他三区开发区供给量最大，这与城市开展扩容有直接关系，开发区正好处于城市开展的主方向上，开发区仍将是是滨州市未来几年房地产开展的主阵地。 相对来说，滨城区亦是老城区由于旧城改造等因素，土地供给面积相对较小，因此数量上占优势，土地性质也着重于商业用地或住宅与商业综合用地。 由于滨州市整体市场的开展情况限制，住宅仍是房地产开展的主要方向。2、 新房市场滨州房地产投资情况滨州房地产竣工情况滨州房地产销售情况注：以上数据均来自滨州市统计年报为把握滨州市房地产的开展情我们截取2012年至2016年近五年的房地产相关数据的开展

6、情况，因滨州市房地产以住宅为主特点，其中竣工与销售面积均以住宅为主。注：以上数据来源于网络从近五年滨州市房地产投资情况以及以住宅为例的房地产竣工面积与销售面积情况，分析滨州二级市场特点如下： 整体与宏观市场根本保持一致，受政策调控影响明显，2015年库存量到达峰值，2016年在政策刺激下销售量到达近年最高。 滨州房地产市场投资力度受宏观市场的影响较小，根本保持同一水准，变化幅度不大。3、 关于房价的上涨的分析2016年在整体市场高歌猛进的大背景下，滨州市场也是持续上扬，外加10月份不动产登记改革，滨州房价出现井喷式、报复性上涨。2016年上半年，滨州市场依旧延续温和性开展势头，并未出现剧烈变化

7、的迹象，一局部新入市工程在定价策略上依然相对慎重。从10月1日起，不动产登记改革开场，首当其冲的二手房市场出现剧烈震荡，随后开场持续上扬。随后拉动新房市场价格剧烈上涨。究其原因有二：一是，滨州市场早些年不标准的开发模式导致大多数单位集资房、村改房甚至是局部商品房在土地性质、施工建立等流程上存在问题，或是在产权上就有不明晰的问题，在二手房过户登记时无法通过不动产登记审核，导致无法过户，一时间出现二手房房源紧俏的情况，二手房价格上涨，进而推高到新建商品房价格。二是，下半年在宏观市场不明朗的情况下，大多数工程在传统的销售旺季将房源推出，导致在年底是新房房源出现空档，一直持续到春节后，整体市场是供不应

8、求情况。综合以上两方面原因，当下滨州市场呈现价格持续走高的态势。但是根据滨州市整体经济状况，以及高价格下的深层次原因，目前价格的持续走高可认定为“虚高，相信在今年新释放的新房房源以及逐渐改良完善的不动产登记政策，年内房价会趋于理性。三、 市场工程情况根据目前滨州市场工程的分布情况，我们不可能面面俱到整合市场所有工程情况，只能截取市场上比拟具有代表性的工程进展综合分析，以期，从这些工程得出滨州市场的现状特点以及未来一定时间内的开展预期。工程选取的要素：区域性：工程必须是特定区域内的工程；代表性：工程需具有某一方面的代表性；特色性：工程本身具有自己独到的特点；规模性：工程须有一定规模。1、 滨州房

9、地产区域划分我们根据滨州市场工程的分布以及市区各区域的开展情况，摈弃机械的行政区域划分，以渤海五路、新立河为界，将市场从东至西分为三个区域，东部城区、中心城区、西部城区。东部城区是滨州房地产开展较假设的区域，区域内因2015年儒苑上邦的入市逐渐升温，其他工程整体品质均数中下水平，且消化速度较慢。后市随着滨化集团厂区的外迁，东部城区将会逐渐成为滨州市场新的热点；中心城区是滨州老城区，交通环境较差，为滨州商业最为集中的区域，物业类型以商业或综合体为主，体量普遍较小。区域内在售的代表工程为汇通国际。西部城区，是滨州建市以来着重开展的区域，经过十几年的开展西部城区已经成为滨州房地产市场的重要局部，滨州

10、土地供给集中在该区域，近半数的工程集中于此，并且高端产品也集中于该区域，代表工程如秦皇水岸、中海一号、瑞府、鹊山别墅等。儒苑上邦汇通国际鹊山别墅中海一号秦皇水岸瑞府2、 工程介绍东部城区：儒苑上邦工程名称儒苑上邦开发商滨州市京博乐安置业XX地址滨城区渤海五路黄河十五路路口以东500米占地面积533333建筑面积1500000容积率1.9绿化率35%建筑类型多层、高层、小高层物业类型住宅装修情况毛坯物业费京博物业，1.2元/价格4500元/优惠政策暂无。户型95左右的两室，110-130的三室，150左右的四室。工程亮点孝文化社区2016年情况7月23日一期二次开盘，公推约600套房源，去化40

11、0套左右，价格4000元/左右。2017年方案二期将面市，含洋房与高层，共约700套。商业街4月份将投入使用。工程分析：800亩占地，雄踞滨州东城，500强企业，打造纯孝社区。工程入市以来可以说是非常成功的，成功因素是工程非物理上优势。位置不是最好的，但是因京博的品牌优势工程位置劣势被弱化。周边配套贫乏，但自身强大；客户挑剔，但自身产品过硬。可以说偏距东北一隅的儒苑上邦一直吸引着市场目光，因为它的存在此处就是一座城。工程的最大特色，不是他的大，而是传承于京博企业文化孝文化，这不是传统意义上的房地产营销，而是真正能打动人心的文化，或者说这就是文化与地产的结合体文化地产。此外，工程营销上有的放矢，

12、取得较为理想的效果。中心城区：汇通国际工程名称汇通国际开发商滨州华贸置业XX地址黄河四路，渤海八路与九路之间占地面积6.8万建筑面积10万容积率3.0绿化率40%建筑类型高层物业类型住宅、商业、写字楼装修情况毛坯物业费暂无价格5500元/优惠政策暂无。户型目前在售117-139三室工程特色高、大、全2016年情况9月份营销中心开放，10月份推出200余套住宅，目前根本售罄。2017年方案预计5、6月份加推新房源。工程分析：滨州市场，目前为数不多的综合体工程，是市中心形象的坐标性工程。工程分住宅、商业、写字楼三局部，目前在售住宅，案名为“悦府。据悉，针对写字楼商业局部规划有所调整。地理位置的统治

13、性优势市场任何工程均无法匹敌，周边配套以及自身配套亦毋庸置疑，但工程的入市时机及入市价格却为难了很多，当市场上房价疯涨之时，该工程却无房可买，在如此奢华的位置上仅仅收获5500元/的价格，确实让人大跌眼镜。可见，再好工程没在最适合的时机入市也是抱憾不已。西部城区：中海一号、秦皇水岸、瑞府、鹊山别墅 中海一号工程名称中海一号开发商华筑房地产开发XX地址滨城区黄河十二路渤海十八路西600米路南占地面积130000建筑面积410000容积率2.45绿化率38%建筑类型多层、高层物业类型别墅、住宅装修情况毛坯物业费高层：1.8元/；别墅：2.5元/；价格高层5500元/别墅8000元/优惠政策两万抵五

14、万，96折。户型617双拼，411-470联排，110两室，150三室工程特色看上去就是高端2016年情况可售房源全部售罄，年底局部高层房源交钥匙。2017年方案二期下半年方案推出，包括高层、洋房、别墅。工程分析：滨州市场“专治不服的典型代表，牛气哄哄的来，折腾了一阵，不得改弦易辙，更改规划，调整产品，降低价格，绞尽脑汁回款。中海一号，有它独特的好，在当时，中海一号可以说是滨州的“一号，从规划到产品再到营销，无一不是精品，当下的滨州市场，从产品层面而言工程仍可谓是滨州的领军工程。再高端的工程到了价格上始终不接地气，也难逃水土不服。在滨州市场，回款将压垮一切的自命非凡。 秦皇水岸工程名称秦皇水岸

15、开发商滨州洪基置业XX新鸥鹏地址黄河五路渤海二十一路南秦皇河畔占地面积182108建筑面积504236容积率2.19绿化率35.09%建筑类型多层、高层物业类型住宅装修情况毛坯物业费0.9元价格5000元/优惠政策无户型142-189洋房，89-135高层住宅。工程特色“大牌。真正大牌都不光临的滨州市场，何来大牌。2016年情况12月25日开盘，首期推出920套房源，销售近900套。2017年方案预计8月二次开盘。工程分析：“犹抱琵琶半遮面之时，就只说自己是大牌，全国二十强。吹嘘自然要的，但在滨州市场过分的强调出身并不好，就如同过分的炫富一样，来些真本领也着实必要。去年的营销中心开放活动，果然

16、没让大家失望，眼前一亮，到处都在强调一个因素，细节。品质就是细节的堆砌。工程在看得见的品牌、规模、营销上着实下了一番功夫，但在摸得着的产品、上也是细致入微，无论是真大牌还是伪大牌，确是有实力的。毋论大牌，因地制宜，紧接滨州地气，必将为滨州业界之翘楚。 瑞府工程名称瑞府开发商滨州市瑞宸房地产开发XX地址滨城区黄河一路与新立河西路交汇处占地面积120000建筑面积278000容积率2.8绿化率46.2%建筑类型高层物业类型住宅装修情况毛坯物业费价格5300元/优惠政策无户型85-91两室，118-127三室工程特色顺天时，得地利。不错的位置，赶上了好时机。2016年情况8月20日7#开盘，9月25

17、日9#开盘，售罄。2017年方案工程分析：该工程乍一入市就以明确的定位，新颖的营销推广方式引爆了滨州市场，但首期开盘后销售平平，后期利好却不断，价格持续上扬，一度出现一房难求的场面，近期又有再推盘7000+的口号。瑞府的成功主要是搭上了教育配套的便利以及宏观政策的便车。占尽天时地利，人和水到渠成。 鹊山别墅工程名称鹊山别墅开发商滨州市乔雅置业XX公司地址滨城区黄河十六路以北渤海十五路喜鹊湖以西占地面积42000建筑面积68000容积率1.1绿化率35%建筑类型多层物业类型别墅装修情况毛坯物业费1.8价格1-1.1万元/优惠政策无户型338双拼， 287、296联排，179叠拼工程特色“酒香不怕

18、巷子深，产品好，数量少。2016年情况全部房源面市，春节前后调价，全年销售约60套，目前剩余12套房源。2017年方案根据在售房源报价，折合单价约1-1.1万元/。方案2017年5月份全部交房。工程分析：滨州市场较高品质纯别墅工程，可谓滨州高端别墅产品的代表之一，150套新中式建筑风格的别墅足够吸引滨州市场中那局部高大上的客户，工程产品配置也是滨州市场绝无仅有，纯地下车库+高品质园林景观+自建配套等，确实给滨州市场带来一股新风。在营销上工程也没有囿于传统模式，将圈层营销发挥到最大化能量。工程销售取得较好成绩。从以上滨州各区域工程情况来看，滨州市场具有如下特点：1、 工程分布区域差异明显。因城市

19、开展方向着重向西，市场上在售工程或新建工程主要集中于西部城区，高端别墅工程也集中于此，但随着城市的开展，各区域的差距将会缩小。2、 产品品质差距明显各工程在产品定位上的不同、针对客群的不同、本钱控制理念的不同，导致所打造产品的品质差距比拟明显。3、 去化速度有所不同市场上各工程由于营销理念的不同，虽然产品相近但是去化速度有所不同，但随着去年以来市场的好转，各工程去化都较理想。4、 供不应求从整体市场来看，年后尚未有工程入市，导致市场供需失衡，呈现供不应求的状况。结语滨州房地产业内人士尤其是营销部门对滨州市场的过去都有深有体会。一个四线城市或准三线城市，在产业机构没有完全科学合理化的时候，又没有

20、中心城市强大的人口吸附能力，市场的主力购房群体是谁？当然不是进城农民工，更不是商务白领，而是那些“旱涝保收收入稳定且高的公务员、事业单位职工，而在滨州这局部人却都有政府划拨的土地进展集资建房，单位统一团购或定向建立，这里面当然有滨州市当年城市开展急功近利的一面，也实属无奈，但确确实实把正常开发的工程的客群挤压殆尽。国内一线房企对这种市场都是望而却步，所以，滨州市场是在政府的白眼下非正常的开展。好在后来这种现象根本杜绝。滨州市场也逐渐步入正轨，由此可见，滨州市场是在不断完善，不断进步中开展而来，开展而去。通过以上对宏观政策、城市市场与主要工程的了解，我们认为滨州市场可归纳为以下几点：1、 市场逐

21、渐成熟化。近些年各个工程从规划到营销直至后期物业管理都在走向成熟，尤其是原先铁板一块的小型房企市场也开场有外来房企或一线房企攻城略地，如新鸥鹏以及传说中的碧桂园。这无疑对滨州市场的进一步标准化、成熟化奠定了根底。在此背景下，任何的房地产投资都将拥有时机，只要能对这个市场产生积极作用。2、 难以脱离政策调控的苑囿。这一点任何城市都难以脱离，但是，各个城市的跟进速度却是各有不同，从近期政策来看，一线城市以及过热的二线城市反响最快，而类似于滨州这样的城市对房地产的依赖还较强，所以各类调控政策会迟滞许多。具体到当下的政策调控环境，我们认为，今年中期最迟至年底滨州将会出台相应的调控政策，主要方向为限制二

22、套房或多套房，会在首付比例、贷款利率上加强控制。3、 物业类型过于单一受滨州城市人口及产业构造影响，滨州市场物业类型以住宅为主，商业写字楼工程或综合体工程在滨州少之又少，这也导致了局部投资型客户只能存在于住宅市场。但随着城市经济的开展，产业构造的优化，住宅占主导其他物业类型辅助的房地产构造将逐渐形成。4、 产品更加精细化，营销更加高端化。产品的精细化其实在滨州市场刚开场活泼的时期就有，当时一些开发企业已经着重打造精细化产品，但是在市场炽热的背景下以及本钱控制的小算盘，精细化产品一直都算不得真正精细化产品。最近几年，由于市场的收缩，开发企业不得的不在产品上下功夫，一线城市先进理念的引进，也为这一

23、趋势提供了便利。在营销上滨州市场也在向一二线城市看齐，景观示范、高端样板、高品质活动等等都在将营销推向新的高度。5、 产品构造顺势而变随着全面二胎的放开，各级市场在产品构造上都有调整。就住宅而言，为迎合二胎和老龄化趋势的市场需求，传统的少量两室或四室搭配三室的产品构造将调整为三室为主四室为辅的构造。两室产品将逐渐遭到淘汰。综上，滨州作为新兴城市，房地产业起步晚，开展不标准，阵痛在所难免，但随着城市突飞猛进的开展，房地产业也正在逐步走向成熟，在国家大的宏观政策下，以及城市化进程的加速，滨州市场机遇将会不断涌现。滨州市场，后市可期，大有可为！Over说明：本报告所有数据来自政府有关部门公布或权威机构公布的信息，各工程信息来自实地采集以及门户公布信息。因滨州市2017年年鉴尚未公布，局部本应表达的数据因不够权威未被采纳。. . word.zl-