2022年XX县房地产市场调查报告及评估.pdf

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1、马山县房地产市场调查报告及评估2005年 1 月 15 日目录一、前言3-4二、马山印象5三、房地产市场现精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1 页，共 14 页 - - - - - - - - - - 状6-10四、商业环境分析11-14五、投资前景预测15六、评估结论16-17一、 前言本次市场调查主要针对马山县房地产市场，并将当地经济状况、商业环境及投资前景做一一分析，供投资者参考。调查历时三天（2005 年 1 月 11 日至 1 月 13 日） ，报告中所提及的数据采集周期为2004

2、年 1 月份至 2005 年 1 月份；本次市调采用深度访谈的形式进行，采样标本涉及到公务员、餐馆老板、美容院老板、房地产开发商、摩的司机、旅社工作人员、服装店主、商铺铺主等20 多位从事各行业的人员。由于受访人员面广、访谈度深，因此，调查所采集的资料较为真实，分析也会较为准确。访谈不同的采样标本，目的是为了了解所需的不同层面的资料：精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 2 页，共 14 页 - - - - - - - - - - 公务员： 由于收入较为稳定，目前是马山县置业和高档消费的主体之一

3、，主要了解他们置业的心态和生活习惯；餐馆老板： 大多集中于汽车站一带，他们的顾客以本地有一定消费能力的人群以及外地人为主，主要了解当地的消费习惯和餐馆的经营状况，从而分析当地的经济状况；美容院老板：顾客多为在当地属于收入较高者，主要了解这部分人的职业、收入来源及消费习惯；房地产开发商：主要了解客户的组成及当前马山县房地产政策和走势；摩的司机： 由于他们每天穿梭于各条道路之间，对县城内各类大小事情都耳闻目睹，有利于我们更了解马山；旅社工作人员：他们多为本地人，对马山县很了解，同时也能打听到顾客来源；服装店主： 马山有二十来个服装品牌专卖店，主要了解他们的经营状况和顾客群体，反映出当地商业状况；商

4、铺铺主： 从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 3 页，共 14 页 - - - - - - - - - - 展前景及未来商业区走势。二、马山印象本次市场调查人员是初次到马山县，所得到的调查资料来进行的市场分析会更为客观；马山县城实质上属于一个小盆地，四周均被高山围绕， 平地面积狭小，土地资源较为有限； 由于地势的限制，很难有更大的城市发展规划，这将阻碍马山县城的城市扩建，周边乡镇人口进不来，不利于经济的增长，也影响到人口的增加；马山县城常驻人口为万人左右,

5、人口达不到一定规模， 此地的商业就很难有起色， 对于马山这样一个没有支柱产业的小县城来说， 财政税收必成问题， 财政没有钱城市的基础设施建设就会滞后，同样城市发展也会举步为艰。马山县还是一个缺水的县城，在枯水期，三楼以上基本停水，一二楼水压也偏低；对外来投宿的旅客极为不便，在冬天（枯水期），旅馆每天平均也就两三个顾客，由此可见马山县流动人口极少，这也是衡量一个地区经济状况的指标之一。马山县城区道路多为10米至 15 米宽，原因很简单： 由于缺乏城市规划，全城清一色的“天地楼” ，在出让地皮时，政府为多收土地款，对道路均按最低标准规划；全城的20 米以上的道路仅有两条，精品资料 - - - 欢迎

6、下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 4 页，共 14 页 - - - - - - - - - - 这两条大道是后规划的，因此还没有形成较为密集的商业带。三、房地产市场现状2004 年马山县土地局出让了三宗地皮，分别为同富新城、江滨新城和原酒厂地块，加上2003 年建设局下设一地产公司开发的敢浪小区；这四个项目为目前马山县城在开发的项目，其中前三家是开发商直接销售地皮，敢浪小区是全县唯一销售商品房的项目。四个项目销售情况如图所示：同富新城：地块于 2004 年 12 月 18日获得（地价：280万元，支付 50% 土地款

7、后即可办理销售手续） ，并于 2005年 1 月 6 日开盘（距获得地块之日仅 19 天） ；此项目占地约22 亩，划分地皮后出售，开发商负责建起地基，然后交付给客户；整个地块共划分为53 块地皮（规格为 8m13m即双门面），每块地 12 万至 15 万元，截至 2005 年 1 月 13 日止已销售了 51 块地皮，销售业绩是当地最好的；购地皮可以按揭，但只能按揭 50% ，按揭期限最长为10 年；精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 5 页，共 14 页 - - - - - - - - -

8、 - 此项目的宣传物料极为简单：横幅、沙盘、几幅效果图和一些复印资料。销售人员仅有三名，一名是经理，两名置业顾问，其中一名为兼职。按正常的销售进度，不太可能在获得地块仅19 天就能达到销售96% 的业绩，从中必定有一定原因；经调查，此地块出让前，土地局已有通告，居民基本上知道此事；开盘当天就售出40 多块地皮这一骄人业绩的蒂造者为一名风水先生；土地局出通告后， 这位风水先生就带着罗盘到地块看风水， 此地块本是农机厂的厂址， 已有数十年的历史，没有墓葬，非常干净，是块风水宝地；此消息一经传出就吸引了许多居民前来看地， 没开盘前就有很多人预定了位置，所以开盘就出现了抢购热潮。由此可见当地人非常注重

9、风水，为了证实这一点， 我们对多个采样标本人物进行了调查，他们对“同富新城”的认知率为100% ，并有相当一部分人知道有风水先生到地块看风水的事，风水大师的话无人质疑。另一方面， 从抢购地块此事来看， 马山县应该有相当一部分收入较高的人群； 据开发商介绍， 这部分人群主要是效益较好的政府部门的公务员、做生意的人以及一些不知为何职业的人（后来经多方了解，推测出这部分人多为私彩的“庄家” ） 。江滨新城：精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 6 页，共 14 页 - - - - - - - - -

10、- 占地约 120 亩，分两期开发，一期于2004 年 12 月底开盘，共77 块地皮，截至 2005年 1 月 12 日止，已销售了 27 块地，占一期的35% ；二期计划于 2005 年 1 月 15 日开盘，推出约210 块地皮；此项目共划分了 280 多块地皮，规格为8m 12m 、9m 12m 、8m 10m 、9m10m （均为双门面），销售价格为10 万元至 14 万元不等，可按揭40% ；此项目所在地位于江滨路，紧靠姑娘江，环境较好，属于新规划的新区；在一期和二期之间有一个约15000平方米的广场和一座体育馆。宣传物料：售楼部、宣传单页、价格表、规划图、横幅；销售人员：每天仅一

11、人值班；“江滨新城” 开盘 20 天来共销售了 27 块地，属于正常的销售进度，但与“同富新城”相比又似乎有些反常；从部分采样标本人物中了解到，主要原因是一期地块边上有一块较高的“烈士墓碑”，周边曾有墓地，因此口碑不是很好；一期销售了20 多块地皮后就比较难买了，这也许就是开发商为了尽快回笼资金才在一期只销售了35% 的时候冒险推出二期的原因， 也是这一反常的不符合房地产销售规律的做法的唯一解释；因为通常只有在一期销售接近尾声时才会推出二期， 否则一期剩余部分将出现滞销现象， 影响整个项目的销售进度 （其实此类问题开发商在推盘之前就应该会考虑到，并做出应对方案； 江滨区作为规划的新区其实是个很

12、好的宣传包装的卖点，加上这附近就只有这么一个房地产项目，这更是一张“王牌”，可惜没有利用）；酒厂地块：精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 7 页，共 14 页 - - - - - - - - - - 所在地块紧靠 “同富新城”，占地约 40 多亩，约划分有 110 块地皮，2004 年 7 月份左右开始销售，目前卖了一半；规格为8m 12m ，售价约为 10 万元/ 块；此项目较为奇怪的是， 没有在任何地方做任何广告，也没有售楼部及电话，必须到地块现场询问才能得到部分信息；在调查中，对此项目认

13、知的人不多， 因此具体资料不详； 我们推测，地块可能有纠纷，所以推广有障碍。敢浪小区：全县唯一的商品房， 2004 年 1 月份开盘，至今整整一年时间，项目共有住宅 64 套，已售 54 套；其中三栋为现房，另一栋已封顶；售价为 580元/，面积为 104至 137 ，全部为三房两厅的户型；付款方式为一次性支付。敢浪小区 60 多套住宅花了一年时间都没有清盘，这样的销售进度慢得出奇；售价580 元/ ，一套房子仅六七万元，在开盘前期是可以按揭的， 也就是说首付最多也不过2 万元，马山县虽然经济状况一般，但能供起几万元房子的人还是有相当多的，不至于销售这么惨淡；此项目是建设局下设单位开发的，按理

14、，问题不大可能出在开发商身上，后来我们在所有采样标本人物那里得到了一致的答案：在当地人心里，只有占有地皮才是永恒不变的，才是真正属于自己的不动产；绝大部分人不愿意接受商品房的形式，因为他们认为商品房只有房产产权而没有地产产权， 一旦政府政策变动就有可能被收回去，所以心里不踏实。类似这样的想法在马山县几乎所有人都有，不过据了解，从 2005精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 8 页，共 14 页 - - - - - - - - - - 年开始停止宅基地的出让， 开始以公开拍卖的形式获得地块，并逐

15、步向商品房的形式过渡。 此政策开始实施后， 才能逐渐扭转当地人的思想，从而接受商品房的形式；我们预计，如果2005 年开始实施，那么今年就是一个过渡年，2006 年商品房销售会开始升温，2006 年底至 2007 年当地人会完全接受商品房，销售将稳步增长；但是对马山县这样一个小盆地来说，可供开发的土地不多，发展潜力有限！四、商业环境分析商业现状目前，马山县商业较为集中的区域是同富路与江滨路交叉点周围（以新华书店为中心） ，主要经营的是服装、建材、发廊以及一些杂货店；这里每三天一轮的“赶墟日”人们都聚集于此；来赶墟的多为农民和周边乡镇的人， 他们带来许多土产之类的东西，卖出后所得的钱再采购部分日

16、常用品回去； 乡镇居民和当地人也在这个时候来购卖他们所需用品。我们询问过几家服装店的老板， “赶墟日”并不能给他们带来多大的生意，因为到县城来赶墟的大多买不起这些品牌的衣服，倒是那些杂牌便宜的衣服卖得不错， 他们的店只有在一些较大的节日时生意才好，平时生意很一般，经常有整天不“发市”的情况。另外，新兴路与汽车站前一带的商业也相对较为集中；新兴路多为服装店、发廊和网吧，整条街商铺的出租率为75% 左右；餐饮和摩托车销售店集中于汽车站前一带，这里流动人口相对较多些， 生意也还不错，出租率为100% 。据了解，半年前曾在汽车站前的临街路上拍了几块地皮，规格为8m 16m ，最终卖价为 26 万每块，

17、十分抢手，精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 9 页，共 14 页 - - - - - - - - - - 因为地段不错，临街，人流较多，租金也较高。以下为马山县各条商业路段租金比较：马山县城最高的临街商铺租金也仅为每月20 元/， 其他绝大多数商铺每月更低至5 元/ ，由此可反映出马山县经济的不景气，所以商业也发展不起来； 据调查，超过一半的商铺开张不到一年就关门了，然后又有新的承租者继续经营，也就是说真正有盈利的经营者不到一半。因为县城中清一色都是天地楼， 所以几乎所有街道两旁都由独立的商

18、铺组成，商铺总数估计不下2000 个，供应量远远大于这个仅有3 万多人口的小县城对商铺的需求量，这些商铺经营的商品自然是供大于求了， 内需不足，竞争又过大， 这也是大部分店主不赚钱和租金偏低的原因之一 。生活（消费）习惯对于一个资源贫乏、 经济落后的地方， 当地的人大多都会选择外出打工，打工所赚到的钱也自然成为当地最主要的收入来源之一，仅靠这些拉动当地消费是较为困难的；我们对服装店、 美容院和餐馆进路段面积租金（年）同富路45 10000 元江滨路40 7000 元新兴街65 6000 元汽车站50 11000 元其他路段50 4000 元精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - -

19、 - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 10 页，共 14 页 - - - - - - - - - - 行了调查，每到节日，外出务工的人回城时，他们的生意才能算得上是“兴隆”；平常大多为熟客，这部分顾客也多为有固定职业和收入的人，还有另一部分特殊的顾客私彩的“庄家”和“码仔”们。私彩，这个近两年听得最多的词，它深深的影响了很多人，也成为当地经济的“刽子手” ；在马山县，有超过50% 的私彩彩民，上至党政机关干部， 下至平民百姓， 甚至以种地为生的农民无一不成为私彩的“俘虏”，人们沉迷于私彩赌博，将 严重影响经济的发展 。目前，玩私彩已成为当地彩民每天

20、必做的事，有的以此为娱乐，打发时间；玩上了瘾的越玩越大， 大赌都设在山上，居高临下好“放风”又好 “闪” ；一般来说大多“庄家”都赚钱，有的“码仔”也是小“庄家”，所以之前提及在购买地皮的客户中，这些人占了很大的比重； 一些品牌服装店、美容美发店、餐馆和娱乐场所就成了他们常去的地方（当然是赢钱的时候）。马山县城内的娱乐休闲场所不多， 因此除了玩私彩之外就是看电视、打扑克这些普通的“节目” ，生活方式较为单一、枯燥。购买力马山县经济状况不佳， 整体购买力也必定较弱； 但局部却不一定，再落后的地区都总会有富翁，从“同富新城”的客户抢购地皮的事情来看，当地不乏有钱人。对当地进行房地产投资， 如果不是

21、经营性质的话， 短期来说还是有一定市场的， 必竟我们的产品是房子， 针对的客户是这批少数的有精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 11 页，共 14 页 - - - - - - - - - - 钱人。五、投资前景预测马山县四面临山，土地资源少，可供开发的土地不多，影响城市扩建及人口增长； 缺乏支柱产业，经济状况不佳，财政收入低，目前还看不到有改善的迹象，因此不太可能有更多的城市基础设施建设；生活环境和消费环境短期内不会有太大改善；私彩活动猖獗， 如没有很好的打击力度， 将严重的影响当地的经济；政

22、府没有出台任何优惠的招商引资政策，这是影响当地经济发展的最根本原因；人们对当地的经济普遍不看好，居民总体收入偏低；房地产业处于刚刚起步阶段，做短线投资有利可图。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 12 页，共 14 页 - - - - - - - - - - 以上种种迹象表明， 马山县投资前景令人担忧， 不具备长期投资的基本条件 ；但在房地产方面，短期内还是有投资价值！六、评估结论短期内，可以考虑房地产投资， 但建议不要有经营性质 （无论是开发商经营还是业主经营）的物业。现对马山县商贸城（步行

23、街）方案三平面图及规划提出调整建议：1、将中央位置的综合楼取消，增加两排15m进深的天地楼，这两排建筑中间规划一条18米的通道；2、对目标客户进行细分，挖掘更多能买得起单门面天地楼的客户，所以将项目划分为单门面的地皮，增加目标客户数量，建议划分规格为 4m 12m至 15m ，整个地块可划分为120 块地皮左右；3、预计今年上半年土地局还将继续允许宅基地的开发，所以我们提供两个销售方案供投资者参考：一是直接划分地皮销售， 这样操作简单， 可以在半年内完成一个项目的开发，投入小，资金回笼快；二是建天地楼进行销售，项目运作周期需要大概一年的时间。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - -

24、- - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 13 页，共 14 页 - - - - - - - - - - 投资收益评估 （简要） ：方案一：销售地皮销售额： 65000元/ 块120 块=780万元地价： 18 万（估） / 亩21 亩=378万其他费用： 100万元销售利润 =销售额 - 地价-其他费用 =302万元销售周期 3-5 个月，销售利润率为39% ，预计启动资金为200 万元即可。方案二：销售天地楼（三层半）销售额： 13 万/ 栋120栋=1560万元地价： 18 万（估） / 亩21 亩=378万土建： 504万元（当地建一层单门面的天地楼需要万元左右）其他费用： 160万元销售利润 =销售额 - 地价-其他费用 =518万元销售周期 6-10 个月，销售利润率为 % ，预计启动资金为300 万元。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 14 页，共 14 页 - - - - - - - - - -