浅谈房地产开发项目的成本控制管理.doc

《浅谈房地产开发项目的成本控制管理.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅谈房地产开发项目的成本控制管理.doc（7页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、. .浅谈房地产开发工程的本钱控制管理摘要：房地产开发工程的工程造价控制贯穿于工程运作的全过程,每一阶段都不同程度影响到房地产开发工程的本钱、费用、利润。结合管理学的角度,通过分析房地产开发工程全过程中各个环节的本钱控制方法,分析本钱运作管理机制,提供本钱管理优化措施。关键词：房地产；开发工程；本钱控制我国参加WTO后,房地产业将会面临新的竞争和挑战。加强管理,提高效益,是房地产企业应对竞争的有效手段。房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,可分为四大局部:一是建安本钱,二是土地本钱,三是配套设施费,四是规划设计费。在竞争日趋白热化的房地产市场,房地产

2、开发企业如何控制建立工程的总造价,提高企业的投资效益,是当前的一个重要课题。1工程开发过程的本钱管理1.1在工程造价全过程控制中，工程决策和设计阶段的本钱管理是工程投资控制的关键。长期以来,我们在工程造价管理中,普遍无视工程建立工程前期工作阶段的造价控制,往往把控制工程造价的主要精力放在工程的实施阶段。这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢事倍功半。要有效地控制工程本钱,就要把重点转到决策与设计阶段上来。可行性方案的选定和投资估算的定位是建立工程的核心,要想在这一阶段把质量、造价和工期结合好,就需要完善投资决策机制,成立投资筹划部门,进展充分的市场调研、详细收集资料和反复的方案比拟,进展必要的

3、专业分析论证,尽可能选出最正确组合,从而作出科学的决策。建立工程工程造价确实定主要是在设计阶段,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。尽管设计费在建立工程全过程费用中比例不大,一般只占建安本钱的1.5% 2%,但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见,设计质量的好坏将直接影响建立费用的多少和建立工期的长短,直接决定人力、物力和财力投入的多少。科学合理的设计,工程造价可降低10%。设计阶段主要从以下几个方面来控制造价。(1)实行设计方案招投标制度,认真比选方案。为了提高投资效果,从初步方案到施工图设计,都应进展各方案比选,组织设计

4、方案竞赛或设计招标,从中选择最正确的设计方案,保证设计的先进性、合理性、准确性,防止因设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生。(2)进展限额设计。限额设计是工程建立过程中行之有效的管理方法,也是控制投资规模的有效措施之一。在设计中但凡能进展定量分析的设计内容,均要通过计算,充分考虑施工的可能性和经济性。开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造外部条件。房地产商应将工程造价目标分工种、按专业逐层分解,调动设计人员的积极性,要求设计人员在建筑平面、构造设计、机电设备、材料选用等方面进展设计挖潜,用价值工程等方法进展比拟、论证,在保证功能的前提下,最大限度地节约

5、工程造价。人力资源是管理活动的第一资源,进展限额设计也是管理学中人本因素的表达。通过要求设计人员采用新材料、新工艺反复优化设计方案,到达平安可靠、经济合理的要求。另一方面,对整个工程的建筑品质、小区的综合平面布置、污水处理、智能化布置等作细致研究,并注重征求各方意见,防止因工程总体规划的失策导致施工过程中发生重大变动,甚至重新设计。(3)开展价值工程的应用。价值工程的主要特点:以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进展功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低本钱。例如,利用深根底增加地下室,这样地下储藏室可以停放车辆和储存杂物,小区可以不必建地上停车场,既节约了用

6、地,也美化了环境。这就是利用价值工程中的本钱略有上升,却能带来功能大幅提高的结果。(4)增设合同条款,建立奖惩制度。在选定设计单位签订设计合同时,应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款,对设计规X与标准、工程量与概预算指标等进展控制。如约定由于设计原因导致工程实施时需要变更设计,当设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5% )时,那么扣罚一定比例的设计费。(5)加强图纸会审工作。将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在工程施工前,组织相关部门对施工图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进展审核,从不同角度对设计图纸进展全面的审核工作,以求得提高设计质量,防止因设计考虑不周或失

7、误所带来的经济损失。(6)竞争择优,加强工程招投标环节的本钱控制。工程招投标是有效控制工程本钱的核心,施工队伍的优劣关系到建立单位工程本钱控制的成败。通过招投标能择优选取既具有足够的技术实力,又能在工程造价上给建立单位合理优惠的施工企业,从而确保工程质量和工期,降低工程本钱。1.2施工阶段的本钱管理由于工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰,使工程造价波动的幅度也非常大。因此,做好施工过程中本钱控制至关重要。(1)加强合同管理,严格审查承包商的索赔要求。工程中标后签订合同时,要尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本,再根据拟建工程的特点和招标文件以及发包人、承包商双方谈判结果来拟定。施工阶

8、段本钱控制的关键是严格控制工程变更,强化变更程序。作为开发商或者业主方的造价管理人员,要严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响。从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进展工程变更,减少不必要的工程费用支出,防止投资失控。工程造价一般是由工程招标合同价及合同外工程价款(即工程增项、施工索赔、材料调价、费用调整等)所构成。对承包商合同外的索赔要求,开发商要严格审查。此外,在施工单位及材料供给商不履行约定义务时应及时提出反索赔,以便有效控制本钱。(2)强化监理机制,加强施工管理。选择适宜的监理单位,对工程质量、工期和本钱进展控制。按照监理规定和实施细那么,完善职责分工及有关制度,落实责任制,从

9、工程管理机制上建立健全投资控制系统。做好月度工程进度款审核,防止投资失控。工程进度款的审核,必须在监理方确认工程量的根底上,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进展最后核价,再支付相应的工程进度款。(3)开展技术创新,节约本钱支出。技术创新是企业实施创新管理的重要内容。据统计,材料费一般占直接工程费的70%左右,直接费的上下影响到间接费的上下。在房地产开发工程施工过程中,在确保主体施工技术方案可靠的根底上,提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新方法等,利用技术进步的最新成果来缩短工期节约本钱。(4)采取经济措施,控制管理本钱。根据开发工程的特点,合理使用广告筹划费、销售代理费等,减少销

10、售本钱,最大限度降低静态投资。对大宗材料或大型设备按合同要求从厂家直接进货,并根据工序及施工进度安排进料方案,以到达降低造价的目的。1.3竣工阶段的本钱管理竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段,它是反映建立工程实际造价和投资效果的文件,也是竣工验收报告的重要组成局部,必须予以高度重视。根据合同预算、费用定额及竣工资料、国家和地方的相关法规,按图严格核实工程量,落实设计变更及联系单签证费用。总之,要认真审查、复核,防止各项计算误差,使审核后的结算真正表达工程实际造价。此外,还应加强工程审计环节的本钱控制。工程工程的审计必须对工程工程整个施工生产活动的全过程进展审计。工程工程的审计不仅要重视被审计

11、工程的事后审计,竣工审计,更要重视事前和事中审计。加强事前和事中审计,可使工程工程施工方案的编制更趋合理,并能帮助工程工程管理班子超前“把关,有效防止或防止可以预见的失误,到达事半功倍的效果。2工程开发本钱的管理运作机制分析房地产工程开发的本钱工程规划,在设计阶段就应开场运作。首先进展市场分析,分析市场是否有所作为；决定工程实施后,进展市场预测和本钱测算,对开发设计每个环节的本钱从严把关。(1)抓好降本增效。明确工程组织构造,成立专责小组跟踪投资控制,促进管理职能分工的科学化和规X化。根据管理需要,开发企业制订和完善本钱管理制度,各项制度的实施细那么都要制订得具体化。纵向、横向层层落实责任制,

12、使企业制度控制、程序控制、定额控制、合同控制等落到实处,最终有效控制本钱。(2)抓好工程经营效益。经营效益是工程经济效益的重要组成局部,工程工程的降本增效工作应从工程开场时抓起,及时掌握面广量大的土木工程工程信息,盯住工程可行性研究、立项、审批、设计施工等全过程。(3)建立本钱管理体系。在工程定位及预算上,企业可以根据市场价格,采取拟定目标利润的方法来推算工程的目标本钱,再将目标本钱按期间费用和开发本钱进展分类和分解。在正确划分本钱工程根底上,确定各环节开支X围,拟订费用标准,根据目标本钱预测各项税费支出,预订支出方案,让目标本钱及目标利润具有可预见性和可控性。(4)健全本钱责任制。企业内部经

13、济责任制的落实是本钱控制实施的重要保证,通过责任管理,明确有关责、权、利的落实,力争使人员的职责和职权对等是全面实施目标本钱责任的前提和使目标本钱得以有效控制的关键。3完毕语作为一个由假设干相关环节联系组成的系统,在房地产工程的开发过程中,开展本钱控制管理必须树立系统管理的思想。通过对影响工程本钱诸因素的分析与思考认为,要降低工程本钱,最重要的方法与途径就是要控制建立工程各个阶段和各个环节。房地产开发的本钱管理是一个系统的、全面的动态管理过程工程,它贯穿于工程从谋划运作到全部房屋销售完成的始终。本钱管理不应只集中于工程工程和财务等部门,而应当充分发挥公司内部拆迁、质量、技术、平安、经营等各个部门在本钱管理中的作用,通过在全过程进展有效整合来提高企业的盈利水平和工程的投资效益。面对剧烈的市场竞争,我们必须对每个控制环节采用科学的、系统的管理方法,才能到达全面控制工程本钱的预期目的,使企业立于不败之地。参考文献1周三多,陈传明,鲁明洗,等.管理学原理与方法(第三版)M.:复旦大学, 1997.2郭继秋,唐慧哲.工程工程本钱管理M.化学工业, 2005.3X洪玉.房地产开发:原理和程序M.XX, 2003.4王贵龙.房地产开发工程工程本钱造价在各阶段之预控J.XX建筑, 2002, 9(1). .word.