_营改增_对房地产企业的财务影响研究_邓单月.docx

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1、 分类号 F23 密级 公开 UDC 005 编号 题目 营改増 对房地产企业的财务影响 研究一 以 A 房地产开发公司为例 学 院（ 所 、中 心 ） 云 南 大 学 经 济 学 院 专 业 名 称 会 计 （ M P A c c ) 研 究 生 姓 名 邓 单 月 学 号 12 0 1 4 0 0 1 4 9 7 导 师 姓 名 何 树 红 职 称 教 授 导 师 姓 名 魏 勇 职 称 正 高 级 会 计 师 2 0 1 6 年 4 月 扉页 : 论文独创性声明及使用授权 本论文是作者在导师指导下取得的研宄成果。除了文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研

2、宄成果，不存在剽窃或抄 袭 行为。与作者一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的 说明并表示了谢意。 现就论文的使用对云南大学授权如下：学校有权保留本论文（含电子版）， 也 可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文；学校有权公布论文的全部或部 分 内容，可以将论文用于查阅或借阅服务；学校有权向有关机构送交学位论文用 于 学术规范审查、社会监督或评奖；学校有权将学位论文的全部或部分内容录入 有 关数据库用于检索服务。 (内部或保密的论文在解密后应遵循此规定） 由于我国上世纪 90 年代税改不彻底的历史原因，近 20 年来我国一直实行增值 税 与营业税平行征收的政策，重复征税问

3、题与增值税抵扣链条人为断裂问题一直 是我 国税收体制的诟病。 2011 年 11 月 16 日，营业税改征增值税试点方案的出 台， 是我国 营改增 税收体制改革开始的标志，改革分行业、由点及面陆续施 行，原 定于 十二五 期间完成 营改增 的收官之作，由于经济增长形势放缓、 财政收 入压力过大等原因，税制改革的脚步有所放缓。截止 2015 年 12 月 31 日， 建筑业、 房地产业、金融业和生活服务业尚未进行 营改增 税制改革。 房地产 营改增 政策的实行已是大势所趋， 营改增 对我国房地产企业产 生的影响及应对措施是文章研宄的主要内容。本文主要采用理论与实际结合的方 法， 引入案例研宄，分

4、析此次税改对房地产企业会计核算、成本利润、税收负担 等方面 存在的影响，增值税会计核算较营业税核算更为复杂，税种改变对房地产 公司收入、 成本、税收负担将产生不同程度的影响。 在分析 营改增 对房地产公司影响的基础上，建议房地产公司采取提高增值 税进项抵扣意识、加强专用发票管理、推迟大额固定资产购买、提前做好会计核 算 准备等应对措施，以便房地产企业提前准备、平稳度过 营改增 税制改革过 渡期。 关键词： 营改増 ；房地产业；财务影响；应对措施 5 Abstract Due to the incomplete historical reasons of Chinas tax reform in

5、 the 90s of last century， nearly 20 years， China has been the implementation of VAT and business tax levied parallel double taxation policy, Chinas Taxation system featured with artificial jfracture and the VAT deduction chain has been criticized. On November 16, 2011, the “VAT replacing business ta

6、x scheme” marked the prelude of tax system reform， covering a variety of industries and gradually implemented The original plan should be completed in the Twelfth Five Year Plan f, due to the economic growth situation slowed, fiscal revenue pressure and other reasons, the pace of the reform of the t

7、ax system has slowed. As of December 31, 2015? the construction industry, real estate, financial services and life services industry has not yet been business tax levied through VATM tax reform. With the advancement of Chinafs urbanization process, in recent years, the real estate industry in ChinaT

8、s national economy is more and more important. As a pillar industry of the national economy, the development of the real estate industry plays a very important role in the development of the upstream and downstream enterprises and local government revemie. The implementation of VAT replacing busines

9、s tax influences on the real estate industry development. The impact to local fiscal revenue situation is significant and far-reaching. At the same time, how to ensure the smooth transition of “VAT replacing business tax scheme” is also a great concern for Chinas government and real estate developme

10、nt enterprises. The implementation of “VAT replacing business tax scheme” is the trend in real estate, the impact of it on Chinas real estate enterprises, responses and measures will be the main content of this paper. This article is mainly based on the theory and practical method, introducing a cas

11、e study, analysis of the impact brought by tax reform on accounting, cost and profit and tax burden for real estate business. On the basis of this, the feasible measures are put forward for real estate enterprises to prepare in advance, smoothly run in the transition period of “VAT replacing busines

12、s tax scheme Key Words: VAT Rq)lacing BT; Real Estate Industry; Financial Effects; Response Measures 目录 1 . 1 1.1 选题背景及研究意义 . 1 1.1.1 选题背景 . 1 1.1.2 研宄意义 . 2 1.2 国内外相关研宂文献述评 . 2 1.2.1 国外相关研宄文献综述 . 2 1.2.2 国内相关研宄文献综述 . 3 1.2.3 国内外相关研究评价 . 4 1.3 研宄思路、研宄方法、可能的创新点与不足 . 4 1.3.1 . 1.3.2 研宄方法 . 5 1.3.3 可能的

13、创新 . 6 1.3.4 本文存在的不足 . 6 2 房地产行业 “营改增 的理论阐述 . 8 2.1 我国营业税、增值税税种的发展 . 8 2.2.1 我国营业税税种的发展 . 8 2.2.2 我国增值税税种的发展 . 8 2.2 房地产 “营改增 的必要性分析 . 9 2.2.1 克服流转环节两税种平行征收的矛盾 . 9 2.2.2 避免重复征税 . 10 2.2.3 可促进增值税抵扣链的完善 . 11 2.3 房地产企业经营特点及税负情况 . 12 2.3.1 房地产企业经营特点 . 12 2.3.2 房地产企业税负情况 . 13 2.4 “营改增 对房地产企业可能造成的影响 . 14

14、2.4.1 “营改增 对房地产企业的积极影响 . 14 2.4.2 “营改增 对房地产企业的消极影响 . 15 3 案例情况介绍 . 16 3.1 A 房地产公司开发项目基本情况介绍 . 16 3.2 “营改增 ”对 “X 国际 项目的影响 . 18 4“营改增 对房地产项目的影响 . 19 4.1 影响房地产企业财务核算方式 . 19 4.1.1 房地产企业会计科目设置的变化 . 19 4.1.2 房地产企业购进业务的会计处理变化 . 19 4.1.3 房地产企业销售业务的会计处理变化 . 20 4.2 短期内可能导致房地产开发成本上升 . 21 4.3 “营改增 后房地产企业税负的变化 .

15、 22 4.3.1 “营改增 引起的房地产项目的理论税负变化 . 22 4.3.2 “营改增 引起的房地产项目的实际税负变化 . 24 5 房地产企业营业税改征增值税的对策建议 . 25 5.1 针对房地产企业的对策建议 . 25 5.1.1 提髙增值税抵扣意识，明确企业纳税管理重点 . 25 5.1.2 提高房地产开发企业财务管理水平 . 25 5.1.3 提前做好相应的财务核算准备 . 26 5.1.4 推迟大额固定资产的购买 . 26 5.1.5 加强专用发票管理水平 . 26 5.2 对政府部门的相关建议 . 27 5.2.1 根据改革进度及时制定相关政策 . 27 5.2.2 加强政

16、策宣传 . 27 6 29 参考文献： . 30 攻读硕士期间完成的科研成果 . 32 致谢 . 33 1 导论 1.1 选题背景及研究意 义 1.1.1 选题背景 房地产业是我国国民经济体系中至关重要的行业之一，具有广泛的影响力。 与此同时，房地产行业涉及到经济生活的不同层面，与诸多行业均有不同程度的 交 互影响，其发展与我国整体经济发展有着密不可分的关系。尤其自二十一世纪 以来， 房地产开发投资对国民经济的贡献以较大的幅度逐年增长，房地产业的经 济拉动效 果显而易见。除此之外，房地产业税收在我国公共预算收入中占有十分 关键的地位， 近几年来均位居各行业纳税额排行榜前三，房地产税收的重要程度

17、 不言而喻。房地 产业可谓是我国经济增长的引擎和重要支柱。 近年来我国住房价格不断上升，由于经济形势和竞争逐渐激烈等因素，上升 形 势虽有所减缓，但高房价仍然带来了一系列的经济和社会问题。因此，我国政 府根 据经济形势变化 不断调整和完善相关的政策法规，并不断强化房地产企业税 收管理 措施。为规范行业发展、防止经济泡沫增加，国务院 2010 年出台 国十 条 ，其主 要目的旨在加强房地产行业宏观调控，此后，由于我国经济增长形势的 放缓，国家 又逐步减少房地产调控力度。 根据 十二五 规划，营业税改征增值税（简称 营改增 ）是我国在该段期 间 财税体制改革的核心内容，我国预计于该期间全面完成 营

18、改增 任务。自 2012 年 1 月起，我国陆续启动了不同行业、不同地区的 营改增 方案试点，试点范 围随 着时间的推移逐渐扩宽、试点行 业逐渐增加，从现代服务业到交通运输业、 邮电通 讯业。但一方面由于我国经济增长速度的放缓、经济体制改革的需要，另 一方面由 于房地产等部分行业自身的重要性和复杂性等原因，截止 2015 年底，我 国还有包括 房地产业在内的四个行业尚未完成 营改增 。 1.1.2 研宂意义 税收是对社会资源的再分配，税种及税负的变化与企业盈利状况、现金流等方 面 息息相关，关系着企业再生产的能力。介于房地产业在国民经济中的重要地位， 从 长远上看， 营改增 在房地产业的推行对

19、房地产业以及与其相关的各个行业的 影 响符合中央产业结构优化的战略目标，有利于推动我国经济稳定增长。但在政 策施 行的较短期间内，由于政策衔接和内外部环境变化、房地产企业自身适应能 力等一 系列原因，必然会对房地产企业造成一定程度的影响，从而对整个房地产 业带来波 动，甚至影响到我国经济的稳定发展。 本文通过分析营改增对我国房地产企业的预期影响，包括房地产企业税负变化 影响、会计处理和财务管理影响、企业现金流影响等方面，并在此基础上提出房 地 产企业可行的应对措施。本文 研究结论对于使房地产企业平稳渡过此次税收改 革政 策过渡期、促进房地产行业结构优化有一定的理论和现实指导意义。 1.2 国内

20、外相关研宄文献述评 1.2.1 国外相关研宄文献综述 总体而言，由于国外流转税税种多为增值税，国外相关研宄的重点主要侧重 于 针对增值税税制本身的研宄。对此， AIan.A.Tait (1992)对各国增值税税收制度 进 行详细比较，他认为 增值税税制更加科学的体现方式应当包含商品生产销售 的全 部环节 。他认为只在单一环节或部分环节对商品征收增值税，例如仅有进 口环节 或生产制造环节征收增值税，都有悖于增值税全环节普遍征收的原理。除 此之外， 他还认为，劳务作为商品生产等环节的一种投入方式，也应当包括在增 值税征收及 抵扣范围内。 具体到行业税收范围，房地产本身既可以用作销售又可以用作投资，

21、应当以 其 作用作为分其税收策略的方式，从而达到税收对房地产业和财富分配的调控作 用 （ Henderson, 1983)。 Cnossen (1995 )则着眼于增值税的理论研宄方面，认为不论房地产用作消费、 出租或是出售，其租金或估算租金以及销售金额都应该征收增值税，与此同时， 纳 税人购买房屋应当允许抵扣相应的进项税，从而使增值税抵扣链条更加完整。 但有学者又在 Cnossen 研究基础上指出，房屋消费不应包括在增值税征收范 围 之内，此消费与其他产品消费本质上并没有很大区别，即针对房地产增值税的 征收 对象应是房屋出售的售价，而不是租金（ Poddar， 2010)。 1.2.2 国内

22、相关研宄文献综述 早在我国 营改增 政策出台之前，我国国内营业税与增值税平行征收矛盾 时 而有之，不少学者已从理论和实际角度论证过营业税重复征收问题。 而在房地产营业税方面，岳娟丽（ 2005)在研宂房地产价格机制时，通过利 用 投资回报模型分析并指出，营业税政策因素对房价上涨所起的抑制作用十分有 限。 王佑辉等 (2006)在研宄不动产流转税制时，又从经济博弈角度出发，分析发现 营 业税的征收会使开发商提高房价转嫁税负，从而进一步刺激房价上涨，而征收 增值 税的情况下，一是增值税属于价外税，对房地产交易博弈影响不及营业税， 二是增 值税对经济调控力度较强，对产业发展更为有利，从而得出对不动产

23、征收 增值税优 于征收营业税的结论。 在税收对房价的影响方面，孙佳等 （ 2010)研宄了特别针对房地产二手市场 交 易的营业税对房地产市场产生的影响，得出营业税的征收可能导致房地产二手 市场 交易总量的下降，从而进一步导致房地产供需失衡，引起房价上涨的结论。 房地产销售环节征收营业税的计税依据包含己在建安环节征收过营业税的工 程 款及其他费用，且这部分金额在房地产成本中占比比较高，造成房地产营业税 重复 征税问题较为严重（余伟， 2010)。 在我国 营改增 政策于 2012 年正式试点实施后，我国国内学者对税收领域 的 研宄重点逐渐转向 营改增 政策相关研宄，并且其研宄对象主要是针对现代

24、服务 业等优先进行试点的行业。从各行业理论税负作为出发点，通过构建各行业 税负分 析模型，潘文轩（ 2012)提出大部分行业能通过 营改增 减轻税负。其 中，对于房 地产业，其研宄得出结论是 营改增 将降低房地产行业总体税负约 0.81% 郭祥（ 2012)则站在房地产行业的角度出发，比较房地产行业 营改增 对 其 税收负担的实际影响，认为 营改增 从现实的角度来看，由于可抵扣凭证的 不完整，可能会使房地产行业税负不降反 增。只有存在完整的抵扣链条，才有助 于 达到房地产行业结构性减税的目标。 赵晖 (2013)在郭祥研宄基础上，从房地产上游企业角度出发，认为改征增值税 可 能会提高房地产建筑

25、安装成本，减少企业利润，销项税税率的骤然提高也会影 响房 地产业的税收负担和现金流。但 营改增 的施行，有利于抑制房价上涨过 快，引 导行业走向良性发展循环。 1.2.3 国内外相关研宄评价 综上所述，国内外针对 营改增 的研宄时间、研究方向和重点均有所不同，国 外研究起步早于国内，且国外研究偏重增值税税制本身，而国内研究近几年多 集中 于营业税税制与增值税税制的比较。国外增值税税收制度的发展、不动产抵 扣范围 的研宄也能在一定程度上为我国 营改增 提供参考。但我国房地产行业发展 具有 自身鲜明的特点和独特的历史原因，照搬国外研宄成果可能对我国房地产发 展造成 不可预计的影响，因此，国外研究提

26、供的参考作用有很大程度的限制。 相比于国外研究成果，我国学者针对营业税与增值税税制利弊的研宂成果则 更 符合我国实际情况。针对于我国早期流转税平行征收弊端的研宄，尤其是营业 税弊 端的研究，也为我国 营改增 税收政策制定提供了一定程度的理论参考。但从 研 宄综述中不难看出，从地区上看，我国国内学者目前的研宄对象多集中于优先 试点 区域，多为东部沿海发达省市。从行业上看，我国学者研宄行业主要为己经 完成 营 改增 、或已经开始 营改增 试点行业，对房地产等营改增收尾行业的 研究则相 对空白。本文针对于房地产业 营改增 进行研究，意图为房地产企业提出 具有参 考价值的应对措施。 1 . 3 研 宄

27、 思 路 、 研 宄 方 法 、 可 能 的 创 新 点 与 不 足 1.3.1 研宄思路 本文的主要研宄思路是通过理论与实际结合的方法，研宄 营改增 政策的 施 行对房地产企业所产生的财务影响，包括企业成本、税负以及财务核算方式等 方面 的影响，然后有针对性的提出可行的应对措施，以确保房地产企业可以平稳 度过 营改增 税收政策改革过渡期。 营改増 是我国房地产企业未来一段时间 税收政策改革的重中之重，税收体制的改革对房地产企业的财务管理提出了重大 的 挑战，同时也为房地产行业自身整合发展带来了重大的机遇。房地产企业的财 务管 理水平直接决定着企业自身提前筹划、规避风险、把握 发展机遇的能力。

28、如 何提升 房地产企业自身财务管理水平，规避 营改增 税收体制改革期间可能遇 到的税收 风险，实现政策改革期平稳过渡，并借此机遇整合企业资源、优化企业 管理是本文 拟解决的主要问题。 本文研宄思路框架如下： 第一部分（第 1 章 ).“ 引言部分。主要陈述本文的选题背景及意义、国内外相 关 研宄综述以及本文的研宄思路、研究方法以及论文可能的创新与不足，作为本 文的 开篇。 第 二 部 分 （ 第 2 章 X“ 房地产 营改增 的理论阐述部分。本部分从营业税 和 增值税自身的发展历程开始，分析我国流转税环节营业税与增值税平行征收的历 史原因，随后引出 营改增 政策实行的必要性，并从克服平行征收矛

29、盾、避免 重 复征税和完善增值税抵扣链三个方面论述 营改增 政策实行的必要性。最后 从理 论上介绍房地产行业自身的经营特点及税负情况，以及 营改增 政策 _实 施对房地 产企业理论上可能造成的积极影响和消极影响。 第三部分（第 3-5 章 )：论文核心部分。首先，第三章开始引进本文的研宄案 例， A 房地产开发企业的 X 国际 项目，并对案例进行详细的介绍。然后，第 四章在 第三 章提供的数据基础上详细分析 营改增 政策对 A 房地产企业的财务 影响，主 要着眼于会计核算方式、房地产经营成本、企业税收负担三个影响比较 明显的方面 展开论述。最后，第五章在前两章的基础上针对房地产开发企业和政 府

30、机构提出相 应的应对措施。 第四部分（第 6 章）：总结部分。本部分主要对整篇论文的主要研究成果、提 出 的应对措施进行总结归纳。之后再对本论文有待进一步研宄的方面进行总结。 1.3.2 研究方法 一是文献研宄法。笔者通过搜集查阅近年来国内外相关学者对 营改增 的研 宄文献，从中提取前人研宄的精华，进一步了解 营改增 的历史原因，并从中 获 取对本文研宄有帮助作用的内容。 二是定量分析与定性分析相结合的方法。由于截止 2015 年 12 月 31 日，本文 所 研宄的房地产行业 营改增 具体政策尚未颁布，基于研宄分析的需要，本文 在一 定假设的情况下对案例企业理论和实际税负进行了定量分析，在定

31、量分析的 基础上， 又对 营改增 政策实施后对房地产企业的影响和对策进行了定性的分 析。 二是案例分析法。本文在关于 营改增 相关理论阐述的基础上，以 A 房地 产 开发公司的 X 国际 项目为例，使用案例分析法更直观的分析 营改增 对 房地 产企业的财务影响的同时，通过案例分析以验证理论分析部分的观点。 1.3.3 可能的创新 一是研宄内容上的创新。营业税改征增值税作为此次税收体制改革的重点， 试 点地区范围由点到面，行业由窄到宽，至 2015 年 12 月仅剩包括房地产业在内 的四 个行业未完成 营改增 。根据相关国家政策规定，房地产业营改增时代即将 到来。 现有的关于营改增的研宄成果主要

32、集中于优先试点的上海地区的交通运输 业和部分 现代服务业，本文的研究可以填补 营改增 有关房地产业的研究方面 的空白。 二是应用价值上的创新。现有的针对房地产营改增的研宄大多集中于纯理论 方 面的研宄，主要是房地产营改增前后税负方面的研宂。本文立足于房地产开发 企业 发展现状，着眼于营改增实施后房地产企业政策过度这一阵痛期的应对措施 研宄， 对当下房地产企业发展具有一定的指导应用价值。 1.3.4 本文存在的不足 一是由于截止 2015 年 12 月 31 日，房地产 营改增 各项配套政策尚未完全 出 台，部分研究建立在一定政策假设的基础上。 2016 年 5 月 1 日起， 营改增 开 启 全面试点，本文在一定程度上对假设政策基础上进行的分析进行了修正。 二是本文研宄仅针对房地产一般纳税人，尚未涉及对小规模纳税人的研宄。 二是由于本文研究案例企业为位于中西部五线城市