房地产开发可行性研究报告范文.doc

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1、. .XX房地产工程可行性研究报告目录调查人员声明4第一局部：工程总论51.1工程背景51.2工程概况51.2.1工程名称51.2.2工程建立单位概况51.2.3工程地块位置及边现状51.2.4工程规划控制要点71.2.5工程开展概况71.3可行性研究报告编制依据71.4可行性研究结论及建议8第二局部：市场研究82.1宏观环境分析82.2全国房地产行业开展分析82.3本市房地产市场分析82.3.1本市房地产市场现状82.3.2本市房地产市场开展趋势92.4板块市场分析92.4.1区域住宅市场成长状况92.4.2区域供应产品特征102.4.3区域市场目标客层研究102.5工程拟定位案102.5.

2、1可类比工程市场调查102.5.2工程SWOT分析112.5.3工程定位案11第三局部：工程开发案113.1工程地块特性与价值分析113.2规划设计分析123.3产品设计建议133.4工程实施进度153.5营销案163.6机构设置163.7合作式及条件17第四局部：投资估算与融资案174.1投资估算174.1.1投资估算相关说明174.1.2分项本钱估算174.1.3总本钱估算204.1.4单位本钱204.1.5销售收入估算204.1.6税务分析204.1.7工程资金预测214.1.8现金流量表214.1.9自有资金的核算214.2融资案224.2.1工程融资主体224.2.2工程资金来源22

3、4.2.3融资案分析224.2.4投资使用方案224.2.5借款归还方案22第五局部：财务评价235.1财务评价根底数据与参数选取235.2财务评价案1235.2.1财务盈利能力分析235.2.2静态获利分析245.2.3动态获利分析245.2.4偿债能力分析245.2.5综合指标表245.3财务评价案2255.4财务评价结论25第六局部：不确定性分析256.1盈亏平衡分析256.2敏感性分析266.2.1变动因素一本钱变动266.2.2变动因素二售价变动266.2.3变动因素一容积率变动266.3风险分析276.3.1风险因素的识别和评估276.3.2风险防对策27第七局部：综合评价277.

4、1社会评价定性277.2环境评价影响及对策277.3公司资源匹配分析27第八局部：研究结论与建议278.1结论278.2建议27第九局部：附录289.1附件：289.2附表：289.3附图：29调查人员声明我们重声明：1、 我们在本调查报告中述的事实是真实的和准确的。2、 我们依照XXXX公司统一的?房地产可行性研究报告模式?进展分析。3、 形成意见和结论。4、 撰写本可行性研究报告。5、 我们已或没有对本报告中的拟建工程进展了实地查勘在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建工程进展了实地查勘。6、 其他需要声明的事项参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一局部：工程

5、总论1.1工程背景这一局部主要应说明工程的发起过程、提出的理由、前期工作的开展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作根底。为此，需将工程的提出背景与开展概况作系统地表达。说明工程提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进展的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在表达工程开展概况的同时，应能清楚地提示出本工程可行性研究的重点和问题。1.1.1工程所在区域开展情况城市开展规划与地块的关系及对工程开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。1.1.2工程发起人及发起缘由工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技

6、术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3工程投资的必要性工程启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义一般35年，在公司开展中的地位是否核心工程；公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；1.2工程概况1.2.1工程名称1.2.2工程建立单位概况1.2.3工程地块位置及边现状地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段

7、的定性描述与主要中心区域办公/商务/政府的关系。宗地现状1四围；2地势平坦状况，自然标高，与边地势比较；3地面现状，包括宗地是否有水渠、较深的沟壑小峡谷、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；5地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7地质情况，包括土地构造、承载力、地下

8、水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。工程边的社区配套1边3000米围的社区配套l 交通状况a 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；b 宗地出行主要依靠的交通式，是否需要开展商自己解决；c 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；l 教育：大中小学及教育质量情况。l 医院等级和医疗水平l 大型购物中心、主要商业和菜市场l 文化、体育、娱乐设施l 公园l 银行l 邮局l

9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2宗地边3000米外但可辐射围主要社区配套现状工程边环境根据个案特性描述，没有的可以不写1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况化工厂、河流湖泊污染等5)危险源情况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等6)边景观7)风水情况8)近期或规划中边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建立等。9)其他大市政配套都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性1)道路现状及规划开展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系影响。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管

10、径及未来规划和实施时间。4)通讯有线电视、网络：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。1.2.4工程规划控制要点规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他1.2.5工程开

11、展概况已进展的调查研究工程及成果工程地块初勘及初测工作情况工程建议书编制、提出及审批过程研究工作进展情况1.3可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列知名称、来源、发布日期。并将其中必要的局部全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个局部：工程主管部门对工程的建立要求所下达的指令性文件；对工程承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开场前已经形成的工作成果及文件。和拟建地区的政策、法令和法规。根据工程需要进展调查和收集的设计根底资料。1?城市居住区规划设计规?2?A市城市拆迁管理条例?3?城市居住区公共效劳设施设置规定?4

12、?住宅设计规?5?住宅建筑设计标准?6?建筑工程交通设计及停车场设置标准?7?城市道路绿化规划及设计规?8?高层民用建筑设计防火规?1.4可行性研究结论及建议1.4.1市场研究1.4.2开发案1.4.3投资估算与融资案1.4.4财务评价1.4.5不确定性分析1.4.6综合评价1.4.7研究结论与建议1.4.8主要技术经济指标表第二局部：市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一个的某个地区拟进展房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业开展分析2.2.1行业政策2.2.2市场供应与需求2.2.3行业开展趋势2.3本市房地产市场分析一

13、般来讲，工程所在国部地区之间的开展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对工程所在区域进展因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济开展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的开展产生影响，有的地区反响快，有的地区那么滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场开展状况：开工面积、竣工

14、面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、开展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：1量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。2各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和开展趋势等。5、当地城市近、中期规划开展向描述城市开展规划、功能布局、根底设施建立等与工程开发和居民住宅密切相关面。6、主要开展商情况：开展商实力、企业性质、开发水平；前20名开展商最近3年的开工量、

15、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购置偏好、购置关注的要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市开展及房地产市场调研报告报告格式及容另附2.3.2本市房地产市场开展趋势需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进展分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。供应预测供应预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的法，对某类物业的市场供应规律和变化趋势进展分析，从而预测未来市场上该类物业的供应情况预测法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时

16、间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域分布状况购置人群变化区域住宅市场各项指标成长状况近3-5年开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市各项指标的排名状况及开展趋势2.4.2区域供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域分布特征区域表现最好个案状况附图：工程边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域

17、可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场的时机点结论：区域市场在整体市场的地位及开展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题2.4.3区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈围建立在本区域参照工程的经历研究及全市的趋势特征上结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置式和主要的关注点、诉求点。2.5工程拟定位案2.5.1可类比工程市场调查序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建工程分值 备注详细1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；2

18、配套设施 100 10% 115 城镇根底设施：供水、供电、排水； 社会效劳设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积在建及未建；总占地面积；户数；7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗

19、房，实用率是否高9 开展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10 销售手法 100 5% 11011 其它面 如对没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。备注：1此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建工程的优缺点。2使我们的价格制定更客观合理。3此表中的权重比例，公司可根据实际情况进展适当调整。2.5.2工程SWOT分析2.5.3工程定位案市场定位目标市场定位工程产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标价格定位：工程 销售均价 元/ 出租均价 元/月

20、可租售面积 备注写字间配套功能停车场住宅销售 第三局部：工程开发案3.1工程地块特性与价值分析3.1.1地块特征分析3.1.2土地价值分析1估价法和计算公式2估价过程3拆迁本钱估算3.1.3土地升值潜力初步评估。从地理位置、边土地供应价格与成交的情况、边环境及配套、市场开展状况、政府规划、城市未来开展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。3.1.4土地法律性质评估土地所有权、使用权归属/规划的用途取得土地使用权程序评估土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前

21、期投入全部或局部损失的可能性判断。对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进展评价。如：签约合同中明显对我不利的条款及其考虑；局部或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。3.2规划设计分析3.2.1初步规划设计思路设计概念：产品表达的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。如果是大型、超大型工程，对营造大社区概念的考虑。市场公共配套设施配置案3.2.2规划设计的可行性分析在

22、既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势上下、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑小峡谷、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的法。边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决法

23、。边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况可能与小区主要出入口有关、供水、排水、通讯有线电视、网络、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决法。边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况与是否开通业主班车有关、商业设施大型购物中心、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建立规模和面积作出判断。市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原那么与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如解决。3.2.3规划案提出与案比选案1序号 工程名称 建筑面积 层数 备注1 综合楼 21

24、776 22 写字间酒店不含地下局部及局部配套功能2 住宅 7200 12 不含地下局部3 地下停车场 4320 1 地下一层4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及局部配套功能5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计 36264 案2略3.3产品设计建议3.3.1综合楼写字间打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要表达为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。综合楼外观风格建议：稳重大

25、的后现代主义风格，切忌呆板，表达智能化、生态化的主题。楼层：3-18层面积：12096户数：1209610020%+15030%+22040%+30010%=66户型配比：面积 比例按户数% 备注100-110 20% 1、各户型部按功能分割；2、大户型集中于高层。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能 面积 楼层 计算依据 备注会议室 大1个 360 附楼3层及主楼3层局部 1.5/人 可同时容纳200人中2个 200 附楼4层 2/人 100人宴会厅中餐厅 360 附楼2层及主楼2层局部 可同时容纳200人以上厨房 160 附楼4层 大堂 4

26、00 1 商务中心 50 1 酒吧咖啡厅、茶秀 200 2 歌舞厅 200 2 美容美发 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合计 2176 主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房3.3.2住宅案1总面积：7200层高：12层户数：48户型：2梯4户两种户型：120-140 160-或4种户型：120-140两种 160-两种顶层4套复式依据：从市场的角度，140-160的户型是最不好销的。案2略分析建议12层和18层的区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，构造上也略有差异。12层的单位建安本钱约为1300元，18层的为1500元左右。1梯4

27、户和2梯4户的区别：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安本钱后者比前者大。18层差异不大。因此建议：假设建12层，应为1梯4户；假设建18层，那么主要看户型设计和公摊面积的比较。户型设计建议：动静分区，主卧，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量防止“黑屋，总公摊不包括地下室控制在7-8%，户有效使用面积尽量大90%以3.3.3停车场需求：住宅户均0.5个停车位，需36个按案2；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个

28、，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图两种建立案：地下停车场的立面示意图案 案案的经济核算：经济指标 额度 计算依据面积 4320 停车场为地下1层，不包括地下二层设备间停车位 123个 35/个造价 693万元 1600元/出租 效益 44万元/年 租价300元/个月回收期 15.8年 69344出售 效益 738万元 6万元/个利润 45万元 738-693案的经济核算：经济指标 额度 计算依据面积 7630 停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间停车位 191个 40/个造价 1378万元 1800元/土、构造、防水等本钱增加出租

29、 效益 68.8万元/年 租价300元/个月回收期 20年 出售 效益 1146万元 6万元/个利润 -232万元 综合比较分析上述两个案，案明显投资大，效益差，因此建议采用案。注：停车位售价的核算：目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。按租售价格的关系计算，一般市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算，300元/个月12个月8%=4.5万元/个投资住宅买房出租的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300元/个月12个月5%=7.2万元/个综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。本工程能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼

30、门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。供需差额为24个。停车场的使用管理：综合楼门前15个和楼后裙楼下30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理临时IC卡。3.4工程实施进度在可行性研究阶段，需将工程实施时期各个阶段的各个工作环节进展统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的工程实施各阶段所需时间，编制实施进度表，工程实施进度表有多种表示法。简单工程的实施进度可用横道图，复杂工程的实施进度可用

31、网络图。对工程开发期、各期开工面积、竣工方案、开竣工时时间等进展预计。附表1开发进度模拟表时间工程 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工部认购正式销售竣工-3.5营销案3.5.1对租售市场的预测3.5.2工程经营案案A写字楼中留出4000自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或部承包或出租；住宅楼40户按本钱价部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余100个出租。案B略3.5.3市场推广设想

32、营销式营销费用预测3.5.4销售方案销售期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；销售方案实现的可行性分析。3.6机构设置在可行性研究报告中，根据工程规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训方案。企业组织是否需要成立独立法人公司工程公司；主要部门设置；企业组织形式。最通用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型工程可采用两级管理；大型工程可采用三级管理。人力资源需求：启开工程对个专业部门人员的需求，具体人数重点是专业经理。劳动定员。一般来说，企业所需人员按其工作岗位

33、和劳动分工不同，可分为四类人员：工人、工程技术人员、管理与经营人员、效劳人员。在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，编制劳动定员汇总表。人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径调动、招聘、培训等年总工资和职工年平均工资估算分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。人员培训及费用估算人员来源分析，需培训的人员总数。培训式：培训方案：培训人员数量、专业、时间、式培训费用：3.7合作式及条件合作根本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等合作式：例如：一次性买断土地、建后分房面积、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批

34、租土地外，都要明确对一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作是否有承担营业税的义务。付款进度及与拿地程序的配合其他合作的主要条件与合作式相关的其它法律规定第四局部：投资估算与融资案4.1投资估算在房地产开发工程的可行性研究中，工程的本钱测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。本钱测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对工程的经济效益有重大的影响，但相对而言，本钱测算较易把握。4.1.1投资估算相关说明投资估算围投资估算编制依据投资估算说明4.1.2分项本钱估算房地产工程的投资概算应包括以下容：土地费用、建立本钱、营销预算、金融本钱。A土地费用：土地出让金政府一次性收取的标

35、准地价拆迁本钱用于拆迁补偿或青苗补偿的开支围合区域房屋均为砖混构造，其中4栋5层住宅楼房实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户。其它房屋均为二四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区需撤除房屋面积：住宅34329平米，经营性用房600平米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经历。拆迁本钱估算：按照A市?城市房屋拆迁管理暂行方法?规定和补偿标准货币拆迁估算。1、住宅：640元/平米*0.9+0.3+0.08+0*34329平米=34329*819.2

36、0元=28122316.80元2、经营性用房：640元/平米*0.9+1.5+0.3+0.45+2.7*600平米=600平米*3776元/平米=2265600元3、附属物水、电、空调以上其它住宅34329平米*45元/平米=1544805元经营性用房：600平米*45元/平米=27000元4、室装饰：34929平米*80元/平米=2794320元5、阁楼、围墙院地坪等34929平米*48元=1676592元搬家费、临时过渡费：1、搬家费：住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元小计：64500元2、过渡费：住宅：34329平米*2.5元/平米*6个月=51

37、4935元经营性用房：600平米*16元/平米*6个月=57600元小计：632535元其他费用3、管理费，委托拆迁费：34929平米*15元/平米=523935元4、房屋拆迁评估费：35000元5、奖励：34929平米*100元/平米=3492900元上述所有费用小计：38533208元，折抵每平补偿金额为1103.18元。按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省?城市房屋拆迁管理方法?，在2003年7月1日开场执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁根本停顿。再者，A市房屋拆迁管理方法即

38、将出台，其基准价在原根底上预计上调100元/平米左右，由此拆迁本钱预计为：1103.18元/平米+100元/平米=1203.18平米1203.18元*34929平米=42025874.2元影响公共设施而出现的赔偿开支土地费用合计：本工程占地#亩，每亩#万元，土地总价值为#万元。B建立本钱估算前期工程费用、建立配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建立监理费、建立单位管理费、预备费以及建立期贷款利息等项。设计案一：对该宗地块的建立规模作了初步的规划案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000，建筑面积：2000。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建立东路靠近汇景小区的桥旁

39、。沿建立东路建二层裙房，形式根本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606，合计建筑面积：17906。地块大致布置一栋 15层29.4*13.8*15层；一栋 12层29.4*13.8*12层；三栋 12层40*15*12层；一栋 15层40*15*15层；占地面积：3211，建筑面积：41554总占地面积：5861，建筑密度：20.7%总建筑面积：61460，容积率：2.17高层均设计地下室，面积为4861，总户数约为297户。建筑本钱估算工程前期费：前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地

40、平整、前期工程咨询费等项费用。按建安本钱的2%取费。规划设计：10万元；建筑设计：5元/平米；地质勘探：2元/平米；测量定位：10万元建筑安装工程费用根据相关建立工程造价指标，结合本工程实际情况，住宅楼按1300元/案1，1500元/案2，综合楼按1600元/，写字楼装修按600元/，酒店及配套效劳功能装修按1000元/计算，本工程建筑安装工程总造价为8472万元案1，9168万元案2。工程本钱：桩基：59460*100元/=594.6万元地下室：4861*600元/=291.66万元主体：59460*900+2000*500=5451.4万元电梯：9栋*50万元/栋=450万元室外工程费室外

41、工程包括小区道路、绿化及小区各项构筑物等容。根据本工程实际情况，按50元/计算，本工程的室外工程费为万元。室外水电气工程：按50元/计算，本工程的室外工程费为万元。建立配套费用。包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监视费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安本钱的10%取费。工程建立监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为万元。建立单位管理费按前五项费用之和的2%计提。预备费由于工程开发的可预见性较强，预备费按建安本钱的6%计提。C营销预算工程前

42、研究及可行性研究的开支工程筹划的开支销售筹划的开支广告开支工程公司日常运作的开支工程及企业的公关开支D金融本钱贷款引起的利息支出按本工程建立期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元每年为250万元。各项保险开支税收和行政性收费不可预见开支4.1.3总本钱估算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，工程总投资直接建造本钱加期间费用，不包括营业税和所得税等。工程总投资估算表案1项 目 投资总额万元 单位本钱元/m21土地费用2前期工程费用3建筑安装工程费用含装修费4建立配套费用5室外工程费6管理费用7销售费用8财

43、务费用9各种税金支出10预备费综合以上1至10项费用，本工程总投资估算为15487万元案1，16342案2。4.1.4单位本钱4.1.5销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原那么，就该工程的预算定价为：小高层住宅1900元/ 商铺6000元/ 地下车库800元/销售收入 住宅1900*56160=106704000商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计：142392800元营业税及附加 142392800*5.5%=7831604各项费用 142392800*4%=5695712总本钱：拆迁本钱+建安本钱+税收+费用+土地本钱=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2毛利润：销售收入总本钱=14239290.2=5289309.8元4.1.6税务分析营业税及附加所得税土地增值税4.1.7工程资金预测工程投入总资金及分年投入方案资金投入方案：各期地价、前期费用、根底、建安、配套、开发间接费等的投入安排。资金回款方案：各期销售回款方案。资金需求方案：