房地产开发公司投资发展部管理制度.doc

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1、- .投资开展部管理制度一、工程投资管理制度第一章 总那么第一条 目的为加强投资方案管理，强化投资工程的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防投资风险，提升投资效益，实现公司战略目标，特制定本管理制度。第二条 使用围本制度适用于公司所有房地产开发工程的投资控制。第三条 投资管理的原那么对投资的管理应该坚持以下三个原那么：1、以事前控制为主，其他控制为辅。2、预决算的控制应公正、合理、准确、精细。3、投资控制贯穿于工程实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。第四条 管理职责1、负责编制投资方案，对投资工程进展评估与选择。 2、配合本钱合约部进展投资估算、预算、竣工决算等编制工作。3

2、、配合财务部编制?工程投资建议书?等工作。第二章 投资的审批原那么第五条 投资开展部提请的投资工程按照隶属关系，层级请示、批复。第六条 新工程的开发必须事先进展可行性研究，可行性研究的容包括以下五个方面。1、对公司开展的影响。2、主要风险和应对措施。3、考虑公司的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足投资需要。4、投资收益。5、财务及税务论证。第七条 向公司提请新工程时，应积极充分准备好相关资料。1、工程投资申请报告或建议书。2、工程可行性研究报告。3、有关合作单位的资信情况。4、政府的相关政策及许可文件。第八条 在完成新工程的全部资料后，应组织有关部门对该工程进展初审，并形成初审意见。对

3、初审予以否决的工程，在征得公司领导的同意后，可申请复查一次。第九条 经初审认为根本可行的工程，在征求公司领导意见后，会同有关部门召开投资审议会。第十条 投资审议会的容1、查询工程根本情况，比拟选择不同的投资方案。2、对工程的疑点、隐患提出质疑。3、提出工程的最终决策和建议等。第十一条 总经理及董事长根据投资审议会对工程所做出的决议签署审批意见。第三章 投资风险控制第十二条 负责市场调查和工程情况调查，进展工程定位，拟订最正确开发方案和销售策略。第十三条 参与评选设计规划方案，从中挑选最正确方案；根据总体规划方案，对方案进展评审；再由本钱合约部进展投资估算，财务部进展工程经济评价，最终形成?工程

4、详细可行性研究报告?。第十四条 组织对?工程详细可行性研究报告?的评审工作，评审结果报总经理签署意见。第十五条 立项后，细致审核工程投资方案和筹资方案，报总经理及董事长批复前方可实施。第四章 工程的考核和验收第十六条 组织公司相关职能部门成立投资评价小组，定期在工程运作后开展评价工作。第十七条 工程竣工验收后，负责组织对工程投资效益进展研究分析。第十八条 本制度由投资开展部编制，解释权、修改权归投资开展部。二、工程前期开发管理制度第一条 目的 为规公司工程工程前期及后期配套工作行为和事情处理标准，圆满完成公司工作，特制定本管理方法。第二条 适用围 本制度适用公司工程工程各阶段所有前期及后期配套

5、工作的进展。第三条 工作要求 1、应熟悉房地产开发全部程序，熟悉政府土地、规划、建立、配套、工程管理体系的办事程序。 2、了解开发工程的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，工程红线外水、电等能源配套设施情况及收费，是否九通一平，楼盘的地理位置、交通状况以及规划状况，工程周边地块供给状况，自然条件、社会环境、周边经济开展状况，有无政策限制及将采取哪些节能、环保和智能化实施、物业管理方式等。3、 以工程为根底了解工程进度，从实际出发制定合理的工作方案，实现与工程建立的统一、协调、同步。4、所有有关工程工程的政府批件、权证资料，一经获得将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作。 5、配套工作进

6、展过程中，凡涉及费用支出的，由公司领导同意支付领取，将相关票据及时交财务部。 6、工程完毕后，对工程期间工作做总结报告，交主管经理审阅。 7、搜集政府相关政策，随时上报行业信息动态情况，上报公司领导进展公司决策。 8、严格遵守公司的XX制度，工作努力，公正、廉洁。第四条 工作容： 工程可行性研究阶段1、办理土地准备工作，制定严格工作方案，方案包括征地、拆迁、补偿等方案。2、制定“建立用地选址意见书 工程前期阶段1、缴纳土地费，取得土地使用证明。2、办理“建立规划许可证。3、配合国土测量队、地籍科等部门获得土地地籍图，办理“土地使用权证4、规划测量队定桩、放线、缴纳相关费用。5、办理立项。6、办

7、理消防范案、人防范案。7、取得“建立工程规划许可证。8、办理建委报建手续，缴纳各项费用。9、办理防雷审查，缴纳审查费。10、联系水、电、燃气、市政等单位，找到市政配套接口。工程招标阶段1、监理、施工单位招标备案。2、办理工程质量监视申报登记。3、办理工程施工许可证。4、办理预售许可证。工程施工阶段1、协调安监、质监的关系，协助各阶段验收工作，做好资料整理、归档工作。2、水、电、燃气、市政等单位验收，签订正式使用协议、合同。工程竣工备案验收阶段1、组织人防、防雷、消防、环保等各单位对工程的验收工作。2、办理规划局、建立局组织的验收工作并取得合格证。3、办理房产证、土地分户等。4、其他工程收尾性工

8、作。第五条 制度解释与修订本度由投资开展部编制，解释权、修改权归投资开展部。附件： 工程投资与工程前期开发管理工具表附件一：投资工程竞争分析调研表: 工程名称因素及权重楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注位置价格配套设施物业管理质量建筑质量交通状况楼盘规模外观设计城市规划朝向室布置社区绿化开展商信誉付款方式户型设计销售情况广告效果停车位数量合计附件二：工程开发本钱费用估算表 建立容费用工程建立容建立容合计单价元/平方米总价万元单价元/平方米总价万元单价元/平方米总价万元一、土地费用1、土地出让金2、城市建立配套费3、征地、拆迁安置补偿费二、前期工程费1、可行性研究费2、勘查设计费3、“七通一平

9、费三、房屋开发费1、建安工程费2、附属工程费3、室外工程费四、开发间接费五、管理费用六、根底设施费七、财务费用八、不可预见费本钱费用总计- . 可修编.亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特附加送另一篇?村级党建工作的调查报告?文，如果下文你不需要，可以下载后编辑删除，谢谢！村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指出： “ 加强和改良党的基层组织建立，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的根底。根据基层党组织建立面临的新情况新问题，调整组织设置，改良工作方式，创新活动容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都严密联系

10、群众、充分发挥作用。农村基层党组织建立要以创立“五个好村党组织、“五个好乡镇党委和农村基层组织建立先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建立精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进展了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。 一、主要做法 一完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并之后，设立党总支的条件已根本成熟。县xx乡xx村率先一步，在探索农村建立中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村因党员缺乏xx人之外全部设立了党总支，以片区划片联

11、合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区开展需要成立了党小组，在党小组挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支党支部一党小组党员中心户的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分表达了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带作用的能力，实行支部围跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监视党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx

12、个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。 二发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示性如何表达?通过调查全乡实施的“先锋工程不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报15件实事，并填写?农村党员实事申报登记卡?，交村级党组织审定后在全村进展公示，实行年度考核。广阔农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的联户联片落实产业构造调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村开展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要

13、求无职党员联系一个户或一个片；落实一个致富工程；调解一件以上民事纠纷；培养一名入党积极分子；为人民办一件实事；为村献一条计谋等“六个一的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进展产业构造调整，自己的责任地全部开展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx。 2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为假设干小区，确定“双带能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由

14、组合建立小区，在小区广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮活动，制定小康示区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创立。xx乡在“3+1小康工程建立活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建立小康。该乡创立农村社区，建立起村委会村理事会互助组根本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡效劳理事会的党员干部到达xx人，占农村党员总数xx人的xx，占有“双带能力党员xx人的xx，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带着村

15、组群众大搞公路建立，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品销售等效劳，与村组农户签订蔬菜种植合同xx多亩，带动全村开展蔬菜xx亩。 三推进了XX政治建立。 党的十七大报告指出：“党XX是党的生命，对人民XX具有重要的示和带动作用，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党XX制度。XX乡XX村开展“一主两翼的村级XX政治建立是发扬党XX的具体表达。 一主两翼的涵就是：以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼的村级XX运行新机制。 议事恳谈会是XX的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问

16、题众多，干群关系紧，村支部采取议事恳谈会的形式，把村的一切事务交由村民自己议定，充分表达人民当家作主的愿望。结果是村“两委与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会和“代表监事会使XX决策、XX理财、XX监视等更加规和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进展决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的容一般不超过议事恳谈会的围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行XX监视的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的

17、老党员任主席，有xx名党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监视决策、监视办事过程和程序、监视办事结果、监视财务等。 XX村通过“一主两翼的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层XX政治建立开辟了一条新路。 四突出了经济建立这个中心。 调查说明，各地在党的建立上不是空对空，不是做外表文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建立为中

18、心抓党建，抓好党建促进经济的开展。 XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业构造大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，到达了“三通一平，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业构造，带着老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上；开展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。 二、问题探析 一年轻党员开展不够。 调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以上的xx名，占xx。有一局部党员思想僵化、墨守成规

19、，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏开展经济的头脑，更不用说发挥“双带作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的奉献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕开展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员开展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速开展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，开展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最

20、紧迫最急需的任务。 二党活动开展不够。 调查发现，有的村总支支部有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模作用。由于党的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监视权、决策权，党不可能形成XX的气氛，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支支部为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建立就等于一句空话。 三班子的作用发挥不够。 村级党组织是农村基层

21、政权的核心，她在经济社会开展、促进社会全面进步、在三个文明建立中有着举足轻重的地位。如何表达“三个代表的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就开展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子；有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞耗，只琢磨人，不琢磨事，无心开展经济；有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神；有的村级党组织缺乏XX的气氛，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。 三、几点建议 一实施“三培工程。 “三培就是把党员培养成能

22、人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。 1、把党员培养成能人。过去在特定历史条件下的党员能人，现如今可能变成了庸人，有的随着年岁已高，也变得不那么能干了。怎样发挥现有党员的作用，一是要经常洗脑。要组织党员经常学习政治、经济、文化等知识，提高其思想素质和为人民效劳的本领，二是要经常开展活动。以丰富多彩的政治文化经济活动加强党员之间的联系，交流思想，互相沟通，使党的组织生活充满生机和活力；三是经常组织党员参加各种培训，使他们通过培训以后能掌握一至两门农村实用技术，并能运用到实践中去。四是多为党员提供发挥作用的舞台。使每个党员有一份力尽一份力，有一份心尽一份心。 2、把能人培养成党员。在社会

23、经济开展过程中，农村有一局部年富力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方，本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一局部经济能人本身有强烈的竞争意识，不甘落后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。 3、“把能人党员培养成村干部，能人党员可能在一个小区域能够到达政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示性。但有的同志可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。这就要求村级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才；用才的肚量，不怕别人抢位子，把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时地加以重用。 二

24、开展村集体经济。 调查说明，但凡村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资，可以解决办公经费，可以兴办公益事业，可以解决局部群众就业。假设兴办农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的效劳型村办企业，让老百姓得到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“开展才是硬道理，只有经济开展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起来。 三支部建在产业链上。 方案经济时代，支部建在村级，确实起到过十分重要的作用。市场经济确实立，“一撤三并之后，村的地域围扩大，党员人数增多，党员的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传到达千家

25、万户，更不用说开展支部生活， (比方一位xx多岁的老党员要他步行几十里山路参加一个会议是很难做到的)。各地经济条件不同，调整产业的主攻方向不同，把村里党员集中到一起研究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不利因素，使我们探讨支部的建立上应多一些理性思考。XX乡把支部建在产业链上，村级改设党总支值得借见。根据一样地域、一样产业单独设立支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建立为中心，可有效地发挥党支部的作用。由于党员家庭开展的产业趋同，他(她)们可随时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带作用。同时在年轻党员的开展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。党员开

26、展活动也比方便，容易组织人员，收到实效。 四重视基层党组织班子建立。 实践证明，但凡村级班子团结且有战斗力的村，经济就开展快，反之亦然。因此，要采取多种渠道提高村级班子的综合素质。一是培训学习。要以县委党校为阵地，经常组织村级班子培训，学理论、学科技、学法律，提高其政策理论水平、依法治村水平和带着农民开展市场经济的本领。二是加强指导。乡镇党委要经常加强村级党组织的工作指导和联系，进一步统一思想，明确目标，完善党员教育管理规章，帮助解决社会经济开展中一些实际问题。三是后继有人。有目的选择有开展前途的年轻同志或村干部中的副职到县委党校进展半脱产学习一至两年，农忙时节在家务农，农闲时节在党校上课，成绩合格者发给大专文凭和村干部培训合格证书。