如何做好房地产公司设计部管理工作.doc

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1、- .如何做好房地产公司设计部管理工作总结报告摘要：工程的设计的成果虽然是由完成，但房地产公司的设计管理人员在工程的策化和设计过程中所起的沟通、协调、监控的等作用也至关重要。在建立工程的设计运作过程中，房地产公司如何介入、如何把控设计过程和节奏、如何提出优化设计建议、如何充分发挥部资源和外部资源的能动性，是取得工程设计成功的关键。本文结合工作实践，谈谈在房地产开发过程中如何做好设计管理。关键词：房地产开发；设计管理为了推动房地产产品的销售、增加房地产产品卖点 提高房地产产品品质以及控制本钱，房地产开发企业务必对房地产开发工程进展设计优化并对设计管理的案例与实务经历不断地进展总结，实现房地产开发

2、工程的增值。两者经整合后就会形成新的知识，形成适用于市场新的开发理念，指导房地产开发工程的全面管理，全面提升房地产开发工程设计管理水平。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历及工程实例，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理工作。房地产开发中的设计管理是从前期土地获取前对于意向地块的工程定位、规划研究分析，到土地获取后设计过程的管理，乃至施工过程中的技术配合、效果控制等，是贯穿于整个房地产开发全过程的管理工作，它关系到工程的品质、建造本钱及市场承受度。因此，对房地产公司来说，设计管理工作至关重要。设计管理人员何时介入、如何介入、如何控制设计过程，充分发挥部资源和外部资源的能动性是房地

3、产开发工作中操作管理的重要的组成局部，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个工程的成败。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历，从以下几个方面谈谈房地产开发中如何进展设计管理。一、任务管理作为业主方的设计人员，也就是设计管理者，区别于所聘请的设计参谋单位中设计人员最大的一点就是前者是任务的制定者与管理者，而后者是任务的执行者。抛开了这个任务要求和行业技术要求以外，对于设计文件的探讨是没有任何意义的，很可能会掺杂进去设计管理者个人的好恶在里面。这就涉及到业主设计师对设计文件的评判标准是什么，我们说设计任务要求，为什么不用设计任务书这个称谓呢？因为设计任务要求不仅仅局限于设计任务书

4、，这还包括设计过程中针对设计调整所提出的要求，甚至合同当中的一些要求。那么要制定合理有效的设计任务要求，是业主方对设计参谋公司管理的根本。设计任务要求这么重要，我们就不能草率地编写，我们以概念规划的设计任务要求为例来说明它的组成极其来源：规划指标要求来源于政府给出的该地块的规划条件；产品配比要求来源于市场调研及筹划分析、本钱测算、前期规划研究；规划原那么来源于市场调研及筹划分析、前期规划研究；规划成果要求来源于满足该阶段业主对于设计成果的了解、下阶段设计的衔接、政府的报批要求以及市场客户的需求；设计进度要求来源于工程的总体设计方案及建立方案要求。由上述组成的来源可以看出，编写任务要求之前要有很

5、多功课要做，诸如规划研究；参与到市场调研与筹划直至形成产品定位报告；参与到本钱测算，在施工图设计任务要求中还可能需要确定限额设计的限值；编制总体设计方案等等。只有做足了这些工作，才能形成合理有效的设计任务要求。业主设计师在判断设计成果时，应该站在产品定位的角度，或者说是站在客户的角度，根据设定客户的好恶来判断。所以说好的设计管理并不是只是针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多的参与到筹划、本钱测算及市场营销的工作中去，任务的编制才能有的放矢。二、资源管理作为设计管理中的最大资源就是所聘请的设计参谋公司，但在实际的委托中，往往不是一家，而是一个参谋团队，按照专业及阶段的不同，一般会有如下组成：规

6、划方案设计单位；建筑方案设计单位；建筑施工图设计单位；景观方案设计单位；景观施工图设计单位；小区管网综合设计单位；室装修设计单位；专业深化设计单位等。一般还不止于此，一个工程完成下来，所涉及到单位也不会少于10家。首先，在资源管理中涉及到的就是如何委托设计单位，或者说我们的委托原那么是什么。一般情况下会兼顾以下几个原那么：擅长原那么：比方在产品定位中，根据市场的承受程度等原因，要求工程的建筑风格是南加州风格，可能映入我们眼帘的就会是W+Y这样的设计单位，因为这个设计单位所擅长的就是这样的风格，比方的星河湾，的南国明珠等工程。本钱原那么：这里说的是设计费用的本钱控制，一般在大型房地产企业，会根据

7、工程的定位，确定总的设计费用，比方说确定55元/m2，那设计委托就要围绕这个限额进展，可能会此消彼长。而且在同等条件下，肯定是选择价格低的设计单位。磨和原那么：尽量选择以往配合过的设计单位，一是对设计团队及设计人员的实力比拟了解，二是与他们的沟通效率较高、本钱会降低。比方在笔者操作的一个工程中就是聘请了A与B分别担当建筑外檐与规划、户型的设计，而他们正是在C工程的设计组合。技术优先原那么：我们在委托施工图设计单位时，假设遇到：技术好的设计单位配合度差，而效劳好的设计单位技术又不行，那我们怎么权衡二者呢，配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改良不是一朝一夕能促进的，而由于技术的偏

8、差，很可能对工程造成无可挽回的损失，因此我们会以技术作为更重要的选择条件。对于特殊工程或工程当地政府对开发企业有特定要求的，设计单位的选择需进展公开招标。对公开招标的设计单位，那么需对报位进展资格预审，从而保证投标单位的素质和能力都符合招标工程的要求。其次，在确定了各任务的设计参谋团队以后，我们如何对这么多的单位进展管理，除了通过合同、任务要求之外，更多的工作是在各单位之间的协调、沟通工作，并利用他们自身的技术优势形成“冲突，来解决问题。一般来说，一家设计单位只对委托围的环节比拟关心。比方建筑方案设计单位对园林景观的可实施性和对建筑的影响可能不会特别关注，那么我们就要在园林景观的方案设计阶段引

9、入建筑设计单位，共同讨论方案， 以保证园林景观的设计与建筑设计相互匹配，并将后期双方搭接可能遇到技术问题提前解决，这是我们通过借助资源来管理资源的一种方式。通过这些节点的穿插，让每一个设计单位在进展委托围工作的同时，也参与了对其他参谋单位的技术管理。三、进度管理首先，设计成果的完成时间直接影响到房地产开发中的政府相关报批报建、施工等各个环节，因此要对总体的设计进展方案、进度管理。总体设计方案的编制应该是在保证各个专业设计时间根底上，能够将设计中各阶段进展完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。总体设计方案绝不是各专业设计方案的简单叠加，要形成相应的时间穿插，这样做不仅仅是为了满足缩减时

10、间的需要，更重要的是，要让各专业设计形成有机的结合，下面通过几个事件相关性的例子来说明：在进展概念性规划设计的汇报这个节点前，要产生建筑单体方案单位甚至是施工图设计单位，还要产生景观方案设计单位。在汇报时刻，将这两家单位引入，形成与规划设计单位的“冲突，因为每个设计单位关注点不一样，比方建筑方案设计单位更关注单体本身的形态，而景观设计单位更关注单体以外的空间，让他们在听取规划汇报时刻，都联系自己的设计局部，更能发现规划中的问题所在。景观设计中的方案、初步设计的时间节点一定要与小区管网综合的方案、专业管线的施工图的设计节点发生联系，一定不能做完一个再做下一个，因为在室外可能存在大量的构筑物，比方

11、雕塑、院墙等，很可能与某个管线的井发生冲突，实际上相当于两个设计并行开展，增加会审的环节。其次，编制的进度方案应尽量详尽，而且具有可操作性，并且要对应对于各个阶段有设计成果的要求，下面截取某工程景观方案设计中的“深化景观方案设计阶段为例。深化调整甲方确认的景观方案设计3月11日至3月31日。成果：深化,调整由甲方确认后的规划设计方案及户型平面CAD,提供供甲方初步选择的意向立面,景观彩图资料；景观方案汇报4月1日；公司外部对方案进展评审并反应意见4月2日至4月4日。注：综合管网设计公司参加；根据反应意见调整景观方案4月15日至4月21日；根据综合管网意见调整景观方案4月15日至4月28日；景观

12、方案确认4月29日至4月29日四、技术管理在设计管理的管理工作中，是以技术为前提的，在通过流程把过程规的同时，具体的工作还要靠相关专业的技术的应用。通常的技术管理工作分为以下几类：技术研究：比方前期的规划研究，就是要求业主设计师根据地块的规划条件及筹划的相关要求，根据当地的规划管理规定进展规划的实际摆位，得出产品形态等初步结论，指导后面的设计任务书编制。设计任务书的编写：通过设计语言将产品定位、户型配比、设计要求等表达成为任务书，同时要结合规划要点、相关规、本钱等其他的要求。技术方案比照：比方构造局部根底选型的工作、公建建筑中中央空调选型工作等，这都是要组织设计单位进展技术分析，在多方案中比照

13、本钱、时间等综合要素来得出方案选型结论。设计文件的 这是充满在设计管理工作中的各个角落，方案过程文件的交流、汇报的听取、修改意见的提交、图纸的审核等等。重大设计变更的 通过对重大设计变更的审核，既可保证设计的品质及效果的实现，又可对工程的建造本钱进展有效的把控。五、完毕语房地产开发过程的设计管理是房地产开发的动态管理，设计管理水平的提高也将提高房地产开发企业的核心竞争力。它不仅要对已经出现的问题进展协调改良，把问题发现在图纸上，减少损失，而且需利用房地产企业拥有的信息、技术等优势，实现工程的品质、质量、本钱、时间和资金等的优化，最终实现房地产开发企业、房地产消费者和社会效益多赢的良好结果，提高房地产开发企业的竞争力。- . 可修编.