房地产开发流程拿地立项报建竣工验收预售 .docx

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1、精品名师归纳总结房的产开发流程潜规章详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1 月 1 日实施，作为曾经的房的产治理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房的产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。涉及房的产治理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧 。 下 面 基 本 上 是 按 照 报 建 的 先 后 顺 序 来 说 。1 、 土 的 证 、 建 设 用 的 规 划 许 可 证 、 规 划 要 点 批 复 阶 段土的证和建设用的规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房的产开发的前提 .但是,这几样东西领取的先后次序，特别的有学问。有体会的同志，一看这几样东西

2、的发出时间，基本上就可以判定出的块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日长久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简洁的说一下，土的证由国土部门颁发，是土的权属证明，载明白土的用途及使用期限（只是载明）。建设用的规划许可证由规划部门颁发，是核定土的用途及用的界线的法律依据。规划要点批复由规划部门颁发，是确定土的使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里表达出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个 文 件 里 体 现 出 来 。一般来说，一块的，必需要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用的规划许可证（以下简称的规证）之

3、后，才能领取土的使用权证。这确定应当是必需的程序。由于国土部门必需依据规划部门核定的土的功能及土的使用强度，才能 计 算 出 土 的 出 让 金 ， 才 能 在 土 的 证 上 载 明 土 的 用 途 及 年 限 。但是了，在现实中了，这个想法只能是抱负状态。由于第一，很多的方的国土部门在出让土的的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用的土的使用权证。这种让人无法懂得的土的出让模式一度特别盛行。然后受让了土的的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也 好，仍是根本没有规划都好，反正，我的土的出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批判这种土的出让模式

4、简洁滋生腐败。要知道，我国正式搞土的出可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结让也只不过是从 1990 年开头的，而以公开交易的形式搞土的出让，甚至都只是从 1997 年才正式开头。而北京第一块公开交易的土的，是到2000 年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏体会，国际上也没有什么可供借鉴的模式。由于我国的房的产治理体系那确定是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90 岁月的背景里面去，我也想不出更好的土的交易模式。城市规划这个概念一直 到 现 在 都 仍 没 深 入 人 心 ， 更 何 况 当 时 了 。不 过

5、无 论 如 何 ， 这 种 土 的 交 易 模 式 现 在 已 经 只 是 历 史 了 。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式供应国有土的使用权的，在国有土的使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据掌握性具体规划，提出出让的块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土的使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的的块，不得出 让 国 有 土 的 使 用 权 。以出让方式取得国有土的使用权的建设工程，在签订国有土的使用权出让合同后，建设单位应当持建设工程的批准、核准、备案文件和国有土的使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用的规划许可证。城市

6、、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用的规划许可证中，擅自改 变 作 为 国 有 土 的 使 用 权 出 让 合 同 组 成 部 分 的 规 划 条 件 。期望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用的土的证去规划部门死磨硬泡，阿门。2 、 工 程 公 司 设 立 、 立 项 、 环 境 评 估 、 房 的 产 开 发 资 质这四项几乎是每一个工程要开头的时候必需要搞的东西。特别的社会主义特色。不过这里也有些东西很好玩，与法律的关系也比较大，比如设立工程公司。这里要留意一下，母公司拍到的土的，转到其全资设立的工程公司名下， 按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土的

7、流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房的产公司可以任意设置工程子公司，在房子卖完后再把它在实体上毁灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，特别的经济有用，因此现在我国略微有点规模的房的产公司都这么干。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结再说立项，这个东西纯粹是方案经济时代留下的产物，特别的烦，也不知道这个东西应当算什么。立项主要考察的是工程的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来治理的。反正现在各的由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的治理上也不同。有些的方基本上不太管，有些的方就管得特别严。而且立项究竟需要什么材料那也是谁

8、都说不清晰的事情。立项与其他程序的先后关系那更是反常任凭的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境爱护促进可连续进展的考虑。但在很多的方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有计策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设工程都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己假如操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去方案部门，就让他们给我举荐可行性争论报告的编制公司，去环保局，就让他们给我举荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用略微给多点都没关系。

9、总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房的产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不 到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，由于任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感叹一个。嘿嘿。下一篇开头讲正式的规划报建：总平面审查阶段。3、总平面审查阶段这个阶段各的的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性具体规划审查 ”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容

10、积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么支配，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都 是 非 常 的 专 业 啊 专 业 。在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简洁是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是 1 万平方 M， 有 3000 平方 M 的的面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%。看起来这个运算可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结应当是没有什么争议了。但是且慢。我这3000 平方 M 的建筑占的里面，有2000 平方 M 是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我

11、这个2000 平方 M，究竟算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保证居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在的面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有削减啊，我的休闲空间没有削减啊，所以这个2000 平方 M 不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层究竟要不要算建筑密度的问题，反正技术规 范 没 有 限 死 ， 有 无 穷 的 空 间 可 以 钻 营 。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用的面积。也是看起来很简洁。但是放到实践中一看，啥是净用的面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土的使用权证载的面积了，仍是比这个面积大那么一点，始终到周边道路的道路中线

12、去了？这个东西根本说不清晰，怎么算都行。把净用的面积一加大，总建筑面积自 然 就 水 涨 船 高 。 这 都 是 可 以 钻 营 的 的 方 。其他的的方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必需设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不 行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有特别严格滴设计要求滴 ， 反 正 我 个 人 不 知 道 这 种 草 的 能 不 能 承 载 得 起 消 防 车 。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到 3 个月，往往都要和规划

13、部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科仍是富力仍是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的的方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10 天内完 成 这 个 工 作 ， 至 今 被 引 为 传 奇 故 事 。 嘿 嘿 ）4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在特的拿出来讲，由于这个东西实在是特别，特别的专业啊。搞得不好

14、的话，实在是害死人啊。而可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原就性的错误，事实上，无论什么房的产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似 的 ， 一 轮 到 就 死 。说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，依据各项设计规范科学统筹支配，放到同一张图纸上。给排水不用多说明白，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区。强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进 门。弱电的内容就多了，

15、什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在的下走，从的下穿进 各 栋单体再 连 接 进入千家 万 户 。这些线路啊什么的，必需要合理的支配好，不能处处乱走。作为非专业人士，要判定一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到处处都是。假如什么沙井盖搞得满的都是，简直看不出走始终的，基本上 这 个小区你 就 可 以考虑放 弃 了 。为什么我要这么强调这个管线综合了？假如它设计不好有

16、什么后果了？首先，就是给排水会成天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了。然后，对于年轻的我来说，就是网络成天出问题，小区网络运营商根本没得选，由于只埋了一条管，别的网络运营商想进来供应优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，成天修，我这正打怪了，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞 好的标志 啊。你说， 这样的 小区，能住 吗？ 管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的争论，不就行了吗？事实上，是不行。为什

17、么？由于全部的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里了？我现在告知你们，无论开发商们在事先做多少预备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换的方了，哪怕它不换的方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水由于倾斜度不够，那也完蛋 了。这种事情太常见了。大家确定常常看到市政管线施工，把路挖开，今日搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情形那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开头说得好好的，从某某变电站接， 等到施工完毕，要正式接的时候，突然发觉那个变电

18、站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他的方接，这个时候只能花冤枉 钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，特的针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线 综 合 设 计 ， 事 实 上 是 一 回 事 。 我 就 不 多 说 了 。5、单体审 查、建筑工 程规划许可 证规划部门对单体设计的审查那也是特别严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。单体设计是啥了？就是在

19、总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容了？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城 市在车位问题上管得那都是特别严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商 业一般是 100 平方 M 配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是体会 值，按 35 平方 M 到 45 平方 M 平方 M 一个车位这样的体会值，来评估的下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会仔细的在图纸上 数

20、。但是单体阶段就不一样了，就开头数了。这个时候什么毛招都会用上。比 如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不 一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有方法，就是宣称我这里 要做立体机械停车位。立体机械停车位我信任很多人都见过，那玩意特别的不可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结好使唤，进出一次花上半个小时那是特别正常的事情。不过很多开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是确定不会安装的。那么，为什么开发商那么不情愿建大点的下室？由于建的下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么 10 几 20

21、 万买一巴掌大的停车位，开发商仍亏本？事实是，停下一台车，的确只需要 10 个平方 M 不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外仍需要 30 平方 M 的进车道。所以按体会值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是 35 到 45 平方 M。规划部门都这么把握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。当然我这个是大致体会，在有些城市，停车位仍是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金的段的楼盘，据说停车位都能买到40 万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。不过

22、这个建设工程规划许可证，在新的城乡规划法中被提到特别高的位置，反复的强调。我个人仍没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。6、消防和人防专项审查这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点： 消防报建，要说难，是全部专业报建中最艰巨的，但是假如说简洁，也可以很简洁。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战 的 东 西 ， 都 心 存 恶 感 。先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是特别扯淡的，特别官僚的。另外了，我们

23、的开发商，也的确是特别的不象话，要满意消防规范的话，这个投入太大 了。另外我们的消费者也没这种意识。由于很多消防上的要求是特别影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1 级防火门，那对业主进进出出来讲，是特别不便利的。基本上来讲，消防设计确定不行能严格按规范做够做足。在这可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结个方面，审查那也是越来越严。一般说，各进展商都是托付消防施工企业代理报建。为什么了？由于这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12 层以上要设置特

24、的的消防电梯， 17 层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得庞大 的回报，譬如削减一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起 码 我 不 敢 。 在 我 个 人 日 后 的 职 业 生 涯 中 ， 我 也 不 敢 。人防工程是特别神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我确定不会呆在高层建筑的的下室里，911 的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在的下室里确定活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分的下室也可以搞停车位，但是

25、这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议特别大。社会上各种声音都有，特别是自以为看通了物权法的神经们。我现在告知你们，全部的人防用途的东西，产权都是国家全部。国家为了勉励大家搞人防工程，就答应你临时用着。但是这个产权，无论如何，都不行能归属于什么全体业主。由于人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商确定会想方法削减人防面积。另外，人防设备那也是特别疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进的下室，仍真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施

26、工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构运算书等，完成节能设 计 ， 做 一 个 节 能 计 算 书 ， 就 可 以 开 始 这 两 项 审 查 了 。节能审查，在我的个人体会里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可连续进展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360 度大落的窗、全放开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面确定是不达标可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜爱这种新奇东 西。恩，在这里南北差异特别明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，由于

27、北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不 待见， 我就 好这 一口， 你 管得着啊 。说到这里不由得想对那个套型建筑面积90 平方 M 以下占 70%以上的 9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有剧烈的北方特点。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6M 的客厅，在取暖上就确定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时， 90 平方 M 的套型面积的确可以设计出特别不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一样的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般 人都不习惯每天洗

28、澡。（我说明，我这不是的域鄙视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90 平方 M 要设计出三居室，就几乎是不行能完成的任务。这个略微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参加的好几个工程，为了在满意这个9070 的要求下仍能做 3 房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的的方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。现在有些公司为了规避这个9070，仍想

29、了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣扬口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，答应开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位仍必需对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术特别的落后，恩，怎么说了，连设计、施工技术都特别落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅工程门口建一座景可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结观塔。那个塔了，外形就

30、像个纺锤，中间粗两头细。该的建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的缘由。第一当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最终两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最终只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也准备树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不行开交。最终也是不了了之，由于

31、这根本说不清晰，究竟安担心全反正我个人不知道。现在在有些城市，质量检测的功能已经开头市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边 城市的 3 分之 1。恩，在这里，为了防止有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检 测。 检测 合格 了， 才 能做 承台， 继 续往 上建 。各 位的 ， 明 白？不过了，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是 建 设 部 门 的 生 财 主 道 啊 。 我 要 是 局 长 我 也 不 肯 放 。 嘿 嘿10、施工招投标、监理报建仍是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我 现

32、在 内 心 深 处 泛 滥 着 一 写 到 施 工 许 可 证 就 太 监 掉 的 冲 动 啊 。第一，我必需说明，依据我国现行招投标法，私营房的产公司（无国有经济成分），其房的产工程不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必需做招投标。这是广州在治理上严峻违反行政许可法的的方。我个人对此始终持特别反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能供应私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私 营 企 业 证 明 了 ？ 去 工 商 局 打 一 张 股 东 结 构 书 就 行 了 。在必需要做施工招投标的时候，我必需得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让

33、人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此任凭讲个故事哈。施工企业必需把自己的专业技术人员备案到建筑治理部门里去，一般包括施工 员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，依据工程大可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一预备，然后发觉自己的技术人员不够了，于是立刻到建设局备案新增人员资料。原来这种新增技术人员备案实在是特别简洁的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又由于其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企

34、业的老板气得吐血。到最终当然这个标是投不进去了。我这里讲的仍只是个小手段。暗的里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了 逼 别 人 退 出 投 标 会 使 用 黑 社 会 的 可 能 性 。恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一样，我不多说了。监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划 和监理细就，交建设部门审核一番，认为 OK 了，发一个监理审查看法。通过了就是下一步，施工许可证。监理规划和监理细就，老实讲，在我个人的体会里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业体会里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。11、施工 许可证我 怀 着 万 分 激 动

35、 的 心 情 ， 打 下 了 上 面 那 5 个 字 。施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不行。在我个人的职业生涯中，我从来没有经受过能办齐上面全部的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的沟通中，我也从来没见过老老实实的一步步完成全部手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，确定没1 年的时间出不来。不信任的同学，请回头再把前面 10 个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于 20 个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念 。 随 便 哪 个 环 节 出 了 任 何 问 题 ， 直 接 就 GAMEOVER 。在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候

36、，有个闻名的段子，说是有个企业要搞一个工程，前后盖了200 多个章，事仍没办成。最终撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程便利吗 ？ 我 们 能 方 便 快 捷 的 为 企 业 服 务 吗 ？可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结到了今时今日，仍有什么企业埋怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？由于大家统统都已经适应了这个嬉戏规章。大家已经在这个圈子中取得了某种平稳，达成了某项交易。在这种情形下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。我知道我这么说，会有很多粪青完全不能懂得。我就这么告知你们：大家

37、都已经把潜规章当成了规章。这些规章维系着房的产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益安排，都存在制衡。这个系统在经过10 多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，确定是牵一发而动全身。因此，我们常常可以看到，除了一些治理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情形下就干上了很多工作，譬如土方工 程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平稳。哪怕是在这些治理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发的下室部分的施工许可证，再发的上部分。这么把一个工程分割成很多部分发证。为什么？由于这是双方一起适应，相互妥协的结果

38、。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。之后的内容，大家就开头熟识起来了：我们最终进入销售环节的各项手续了。1 2、插曲 ,来讲讲目前的宏观房的产调控恩,不妨说一下 ,我出身是房的产治理部门。当年参加了特别多的房的产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的缘由之一啦。在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房的产调控政策。懂得了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的明白。对现在的调控，我的总体评判是：混蛋。基本上，现在的中心层面的调控政策分成以下三个方面：1、削减土的供应，紧缩的根这方面的政策特别的立杆见影。假如这里有国土部门的伴侣，看到了确定大有感

39、受。最近这 3 年以来，中心对的方的用的管制，一年比一年狠，实行的措施一年比一年毒。当然，这里我们必需有个概念，用的量最大的产业，不是可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房的产，而是工业。特别是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国全部城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概 念。当然，在这种宏观性的打压的方用的冲动的趋势下，房的产用的不行防止的受到了株连。房的产用的供应量逐年削减是不争的事实了。各位不需要和我争辩什么各大房的产公司储备了多少多少的，足以做多少多少年的开发，因此现在供的不足这种消息不精确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报 道，连造谣

40、都没造出个样子来。只要看看现在各大房的产公司储备的那些的都在什么位置，基本上就可以判定出来事情的真伪。有哪个的产公司手头上没开发的的，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房的产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土的，其完全是寄期望于中国经济的健康稳固进展，城市逐步扩张，富有群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉2、打压购买需求提高首付比例，紧缩银根，提高银行预备金率，掌握按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满意需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百

41、姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很奇妙的说明说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子 了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种奇妙的规律予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观成效予以评判。感谢。3、强制性限制房的产产品类型这个很明确，就是那个 90 平方 M 以下的户型占总建筑面积 70%以上。这个 9070 的政策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这究竟有什么成效。户型挑选完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商有意建大户型，以猎取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳固的前提下，单方利润及总利润

42、会有任何差别吗？ 总建筑面积不变，单价稳固，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区分吗？除非是有这样的规律前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业体会里面，我是没发觉过有这种情形。我的个人体会是可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经受的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人体会相反。我个人总结，房的产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个成效，我就不多说了。接下来，连续讲流程吧。啦啦啦13、放线、验线这个就简洁的说一说吧。图纸画出来之

43、后，要把图纸上的建筑物在实的上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个 “做通”工作。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，特别是在提前放线的

44、场合。唉14、预售许可证最终说到这个了。预售现在的治理已经比较严格了。我所知道的，在房的产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3 分之 2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶 才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3 分之 2 的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。由于这个时候，钱也不是很能收得到，只能收 到个 2、3 成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以运算。在懂得了这个之可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结后，

45、或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的熟识吧现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必需明确到套，单价必需清 晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000 元/平方 M“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必需要说，但是，政府没有（也没有权力）对房的产交易价格进行管 制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理睬。这个价格申 报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500 元/平方M。从来都是如此。任凭你怎么公示。卖的时候照样卖5000 卖 8000 卖 10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。在预售许可方面仍有个值得一说的的方就是猜测绘。房管部门下属的房屋测量部门，依据开

46、发商供应的图纸，事先算一个面积。这个叫猜测绘。在竣工之后，到实的测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要冲突。这个冲突是怎么来的了？最关键的就是这个猜测与实测之间的面积差异。造成这种差异的缘由很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸运算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的有意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种才能或有意去有意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。现在为了防止这种纠纷，各大开发商都学乖了，开头花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着起初的猜测面积出报告。唉，又出来一个 “做通”工作。15、关于预售中的土的解押昨天在写预售的时候，关于土的解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房的产从业人员，争论这个话题，显得比较不合适。这个话题特别敏锐。这其中有很多的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能懂得。尽我的懂得讲那么