7房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷及答案 .docx

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1、精品名师归纳总结2007 年房的产估价师考试房的产开发经营与治理试卷及答案2007 年全国房的产估价师执业资格考试 房的产开发经营与治理试卷一、单项挑选题 共 35 小题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1、房的产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的 ）。A 销售收入B转让收入C租金收入D 利息收入2、当房的产开发商将建成后的物业用于出租或 ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A出售B抵押C转让D经营3、以下风险中属于系统风险的是）。A 比较风险B市场供求风险C将来运营费用风险D持有期风险4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房的产交易，这个过程反映了

2、房的产的）。A. 不行移动性B. 适应性C弱流淌性D相互影响性5、某销售型住房市场年初的住房存量为100 万套，其中空置待售住房5 万套，本年新竣工住房13 万套，销售住房 8 万套就吸纳周期为 ）年。A 0.63B1.63C2.25D 12.506、在房的产市场周期循环中，供应增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐步接近合理水平，这一阶段处于房的产市场自然周期的 ）。A 第一阶段B其次阶段C第三阶段可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结D 第四阶段7、以下关于房的产泡沫的表述中，错误选项）。A 市场参加者的投机需求是房的产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量

3、房的产泡沫C房的产泡沫产生的基础是土的有限性和稀缺性D金融机构压缩房的产信贷会加剧房的产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括）。A移动平均法B指数平滑法 C市场因子推演法D简洁平均法9、实行施工总承包的房的产开发项日。施工现场的安全应由）负责。A 开发商B监理单位C分包单位D总承包单位10、依据估量的总销售收入和估量的销售量来制定价格的定价方法是）。A目标定价法B成本加成定价法C随行就市定价法D价值定价法11、房的产市场调查人员有时实行在夜间到居住小区测算“亮灯率 ”的方法来分析入住率，这种调查方法属于 ）。A 观看法B试验法 C争论法 D问卷调查法12、2006 年

4、某市商品住宅实际销售量为410 万 m2，猜测销售量为 380 万 m2。假如平滑指数a=0.65，就用指数平滑法猜测的2007 年该城市商品住宅销售量为 ）万 m2。A 390.5B399.5C523.5D 543.013、以下影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是）。A 生活方式B受训练程度C购买动机 D 自我形象14、一些竞争者可能对某些方面反应剧烈，例如对降价竞销反应剧烈，但对其他方面如增加广可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结告预算、加强促销活动等）却不予理睬。这种竞争者属于）竞争者。A. 淡定不迫型B. 挑选型C凶残型D 随机型15、房的产置业投资工程的不确定性因

5、素不包括 ）。A. 购买价格建设工程训练网供应B. 容积率及有关设计参数C. 空置率D 运营费用16、银行为某家庭供应了期限为10 年的按月等额仍本付息的个人住房抵押贷款、如该笔贷款的实际年利率为 7.25，就名义年利率是 ）。A 7.02B 7.04C 7.50 D 7.8517 、银行为某家庭供应了一笔总额10 万元、期限 10 年、年利率 6的住房抵押贷款。如采纳月仍款常数为 0.7的仍款方式，并在最终 l 个月仍清所余本息。就相对于按月等额仍款方式，该家庭在仍贷期间，除最终 1 个月外，其他各月的月供负担削减了）元。A 137.5B410.2C432.2D 452.218、房的产开发企

6、业的利润可分为 4 个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为 ）。A 利润总额B投资利润C税后利润D. 可安排利润19、已知某房的产投资工程的购买投资为5000 万元，流淌资金为 500 万元，投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为700 万元，年平均税后利润为500 万元，就工程的资本金利润率为 ）。A 10.0B 14.0C 25.0 D 35.020、某房的产开发工程的总开发成本为2600 万元，竣工后的销售收入为4500 万元，销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土的增值税为370 万元，就该工程土的增值税后的开发成本利润率为 ）。A45.05可编辑资料

7、- - - 欢迎下载精品名师归纳总结B49.31 C5B.86 D 63.621、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行供应的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第4 年的租金收入为 5 万元，各项成本费用为 3.4 万元，其中支付银行利息 1.5 万元。就张某的这项投资在第4 年的利息备付率是 ）。A 1.07B1.47C2.07D 3.3322、某房的产开发工程的占的面积为1 万 m2，容积率为 1.5，假如房屋开发成本为 3000 元 m22按建筑面积计），猜测能够以8000 元 m 按建筑面积计）的销售价格实现全部销售就该工程实现盈亏平稳的最高土

8、的取得价格 按占的面积计）为 ）元/m2。A3000B5000C7500D800023、以下关于风险分析中解读法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误选项）。A解读法对随机的现金流进行概率分布估量，得到净效益的概率分布B蒙特卡洛法用数学方法在运算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C解读法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估量的基础之上D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23 个随机变量的风险问题，而解读法能够分析更多个随机变量的风险问题24、某房的产开发工程有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E 甲=1500 万元， E 乙=1800 万元， E 丙=2200 万元，净现值的标准差分

9、别为甲 =890 万元， 乙=910 万元， 丙=1200 万元，就该工程投资方案的风险从小到大排列次序正确选项）。A乙丙甲B甲乙 丙C丙甲 乙D乙甲丙25、在酒店工程可行性争论阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于 ）。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法 D工程量近似匡算法26、在房的产开发投资中，属于财务费用的是）。A 折旧费B审计费C金融机构手续费可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结D无形资产摊销费27、在投资工程的财务报表中，显现在全投资现金流量表，而不显现在损益表中的工程是）。A. 固定资产购置支出B. 企业所得税C固定资产折旧D 贷款利息

10、28、资金来源与运用表可以用来进行房的产开发工程的）分析。A 现金流量B清偿才能C. 资产与负债情形D. 资金盈余或短缺情形29、房的产抵押贷款二级市场的进展，实现了房的产抵押贷款市场与资本市场的 ）。A分别B独立C对立D融合30、商业银行发放的商用房的产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，缘由主要是 ）。A商用房的产风险更高B商用房的产的收益更高 C商用房的产的价值更高 D商用房的产的增值潜力更大31、建设贷款的仍款资金来源，通常是销售收入或）。A 租金收入B土的出让收入C长期抵押贷款D净经营收入32、银行对个人发放在房抵押贷款时，假如对借款人资质审查不严或放松贷款条件

11、，就会给银行带来 ）。A 操作风险B法律风险C信用风险D 治理风险33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括 ）。A租金调整条款B代收代缴费用条款C装修费用条款 D折让优惠条款可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结34、以下关于零售商业物业租金的表述中，错误选项）。A设置百分比租金的目的是让业主共享部分经营成果，鼓励其更好的治理物业B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高35、某写字楼

12、2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租缺失为5，经营费用为潜在毛收入的 30，抵押贷款仍本付息为 200 万元，所得税和预备金共计120 万元，就 2006 年的净经营收入为 ）万元。A330B450C650 D700二、多项挑选题 共 15 小题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得 2 分。错选或多项的，不得分，少选且挑选正确的，每个选项得0.5 分。）1、固定资产投资依据工作内容和实现方式分类，可以分为）投资。A建筑安装工程B新建和扩建 C设备与工器具购置D迁建和复原E其他费用2、从宏观上说，在进行房的产市场结构分析时，通常应分析）。A

13、 物理结构B区域结构C产品结构D 供求结构E总量结构3、以下关于房的产市场周期循环的表述中，正确的有 ）。A 房的产周期循环是指房的产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B在房的产周期循环的最低点，空置率最高 建设工程训练网供应C房的产周期循环的供求平稳点是长期均衡价格D在房的产周期循环的最高点，供应增长率等于需求增长率E在房的产周期循环中，价格 租金）和空置率通常是同向变动的4、在以下房的产市场指标中，属于市场交易指标的有）。A 空置量B房的产价格指数C平均建设周期D 吸纳率E失业率5、房的产产品功能定位是在市场分析的基础上，详细规定拟供应的房的产产品的）。A 价格水平可编

14、辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结B销售对象C基本功能D 的理位置E帮助功能6、以下指标中，属于房的产投资工程静态盈利才能指标的有 ）。A 净现值B投资利润率C现金回报率D静态投资回收期E内部收益率7、以下关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有 ）。A 当计息周期为 1 年时，年名义利率等于年实际利率B实际利率真实的反映了资金的时间价值C名义利率真实的反映了资金的时间价值D名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E运算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大8以下关于内部收益率的表述中，正确的有）。A内部收益率反映了工程的动态盈利才能B内部收益率

15、是当工程寿命期终了时，全部投资正好被收回的收益率C. 当内部收益率高于目标收益率时，投资工程是可行的D. 假如使用贷款。且工程盈利，就全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E. 内部收益率越高，投资风险就越小9、用于反映工程清偿才能的经济评判指标有 ）。A权益投资比率B利息备付率C偿债各付率D内部收益率E资产负债率10、在利用预期收益的期望值和标准差进行工程比选时，以下表述中正确的有 ）。A 期望值相同、标准差小的方案为优B标准差相同、期望值小的为优C标准差相同，期望值大的为优D标准差系数大的为优E标准差系数小的为优11、以下报表中，属于房的产开发工程基本财务报表的有）。A. 资产负债表B投

16、资方案与资金筹措表C. 借款仍本付息估算表D. 资金来源与运用表E. 损益表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结12、以下关于房的产经纪机构和房的产经纪人的表述中，正确的有）。A 房的产市场中的信息不完备程度较高，需要有房的产经纪机构或房的产经纪人这种特别的制度支配来降低信息成本建设工程训练网供应B. 大型房的产开发公司一般更情愿托付房的产经纪机构进行物业租售C依代理托付方的不同，房的产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D房的产经纪机构或房的产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，供应服务并猎取收益E无论采纳哪种代理形式，都应在工程前期就让房的产经纪机构及早介入13、投资工程可

17、行性争论的根本目的包括）。A削减或防止投资决策的失误B提高工程开发建设的经济效益C提高工程开发建设的社会和环境效益D为工程决策供应依据E为工程后期的经营决策供应依据14、在以下费用中，属于债务融资成本的有）。A 承诺费B手续费C担保费D利息E税费15、写字楼物业服务企业在挑选租户时，往往注意考察租户的）。A. 商业信誉和财务状况B. 面积需求大小C租金支付方式 D物业服务需求 E与写字楼业主的关系三、判定题 共 15 小题，每题 1 分。请依据判定结果，用“表”示正确，用 “表”示错误不答不得分，判定错误扣 1 分，此题总分最多扣至零分。）1、对房的产置业投资者而言，所投资房的产的适应性的强弱

18、往往与投资风险呈负相关关系。）2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。）3、我国房的产开发统计中目前采纳的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订 正式）销售合同的商品房屋面积。）4、房的产空间市场上的需求者就是房的产资产市场上的供应者。）5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。）6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。）7、资产负债率属短期偿债才能指标，反映债权人所供应的资金占全部资产的比例。）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结8、对于置业投资

19、者而言，在租金水平不变的情形下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。）9、房的产投资分析中的敏锐性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情形下的风险分析。）10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m 之外和工程红线范畴内的各种管线、道路工程的建设费用。）11、损益表反映了房的产工程在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的安排情形，可以用来运算内部收益率和投资回收期等评判指标。）12、商用房的产抵押贷款是开发商以销售的房的产作为抵押担向金融机构申请的贷款。）13、房的产工程的盈亏平稳分析包括最低租售价格分析、最高土的猎取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用

20、分析等多种形式。）14、房的产资产治理以运行治理为主，指导物业治理和设施治理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。）15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。）四、运算题 共 2 小题， 20 分。要求列出算式、运算过程，需按公式运算的，要写出公式，仅有运算结果而无运算过程的，不得分）1. 某家庭拟购买一套新居，并将原有住房出租。估量原有住房的净租金收入为每月2000 元， 资本化率为 9.6，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭期望实现以租养房，即每月的抵押贷款仍款额不超过原有住房的租金收入。购买新居的最低首付款为房价的30，余款申请年利率

21、为 6的住房抵押贷款，按月等额仍款，最长贷款年限为20 年。问：1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新居精确到小数点后 2 位）？2）设该家庭购买了这一最高总价的新居，并期望在仍款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前仍清抵押贷款，问至少需要在仍款多少个月取整）后，再出售原有住房并仍清贷款.8 分）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结，总建筑面积为2. 某购物中心开发工程规划建设用的面积为10000m2215000m。估量工程开发可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结建设周期为 2 年，总投资为 13500 万元不包括贷款利息）。工程第l 年投资 8100 万元

22、，其中资本金为 5400 万元，其余为甲银行贷款：工程第2 年投资 5400 万元，全部为甲银行贷款。甲银行贷款年利率为 9.0，按年复利计息，工程竣工时一次性仍清本息。工程竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立刻向乙银行申请抵押贷款以偿仍甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3 年、年利率为7.0，按年付息、到期仍本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70，采纳基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10。估量购物中心的出租率为95，年超额营业额为 10000 万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35。开发商于工程运营3 年后整体转售，净转售收入是年净经营收

23、入的9.5 倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和仍款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答以下问题：1）如开发商要求的自有资金目标收益率为20，就购物中心的年最低基础租金为多少元，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2m 精确到个位） .2）在该最低基础租金水平下，设工程全部投资的目标收益率为13，求工程全部投资的内部收益率是多少 精确到小数点后 2 位） .12 分）四、运算题1解：已知： A=2000 元， n=240 个月， i=60 /12=0.5， R=9.6 1） 求购房最高总价购房最高总价 =P70=279161.5470 =39.88 万元2）求出售

24、原有住房时间住房市场价值 V=A 12R=2000129.6=25 万元设剩余 M 个月需要偿仍 25 万元，就有可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结有： 1+0.） M=2.667 M=log2.667/1+0.5 ） =196.66 个月240-196=44 个月在仍款 44 个月之后出售住房2解： 解法一：表达法一、设最低基础租金为 x，求最低基础租金1）运算各年自有资金净现金流量1）第 1 年年初净现金流量 =-5400 万元2）第 2 年年初：投资 =-5400 万元。甲银行贷款 5400 万元净现金流量 =-5400+5400=0 万元3）第 3 年年初： 归仍甲银行贷

25、款 =27001+9） 2+54001+9）=9093.87 万元乙银行贷款 =9093.87 万元净现金流量 =-9093.87+9093.87=0 万元4）第 3、4 年年末： 仍本付息 =9093.877=636.57 万元营运成本 =1.57095x+1000010） 35=0.9975x+1000）35万元经营收入 =1.5 7095 x+1000010=0.9975x+1000 ）万元净现金流量 -0.9975x+1000）65万元5）第 5 年年末： 仍本付息 =636.57+9093.87=9730.44 万元营运成本 =0.9975x+1000 ）35万元经营收入 =0.99

26、75x+1000 ）万元转售收入 =0.9975x+1000）65 9.5 万元净现金流量 =0.9975x+1000）65 +0.9975x+1000 659.5-9730.44=0.9975x+1000 ）6510.5-9730.44 万元2）求基础租金可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结二、运算全投资内部收益率FIRR1）运算各年净现金流量1） 第 1 年年初投资 =8100 万元2） 第 2 年年初投资 =5400 万元3） 第 3 年、 4 年年末： 经营收入 =0.99751915+1000=2910.21 万元经营成本 =2910.2135=1018.57 万元净现金

27、流量 =2910.21-1018.57=1891.64 万元4）第 5 年年末： 经营收入 =43.99751915+1000=2910.21 万元经营成本 =2910.2135=1018.57 万元转售收入 =2910.21659.5=17970.55 万元挣现金流量 =2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元2）运算内部收益率设 i 1=13 ，就有：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：解法二：图表法一、列出自有资金现金流量表 年来），设计出租金为x可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载