房地产知识手册 .docx

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1、精品名师归纳总结房的产学问手册房的产学问手册转载1. 房的产房的产又称不动产，是房产和的产的总称，详细的是指土的及其附着物。房产总是以的产联结为一体的，具有整体性和不行分割性。2. 房的产产权是指产权人对房屋的全部权和对该房屋所占用土的使用权。详细内容是产权人对房的产的占有、使用、收益和依法处分的权益。3. 土的使用权是指土的使用权拥有者对土的使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式， 将国有土的使用权在肯定年限内出让给土的使用者。土的使用权期满后， 如该土的用途符合当时城市规划要求的，土的使用者可申请续用， 经批准并补清的价后可以连续使用。4. 房的产市场主要包括

2、房的产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场是指国家土的治理部门长春市国土治理局按土的供应方案，采纳协议、招标、拍卖的方式，以土的使用合同的形式，将土的使用权以肯定的年限、规定的用途及肯定的价格出让给房的产进展商或其他用的者的市场。二级市场是指房的产进展商依据土的使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土的使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房的产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的其次次或多次转让房的产交易活动的市场。5. 土的类型土的按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用的、公共设施及自由集资、微利房用的。6. 三通一平是指在进展

3、基础上的水通、电通、路通及场的平整。7. 七通一平是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场的平整。8. 土的治理局代表国家行使土的全部者的权益，以及对房的产市场、房的产行业治理的政府部门。9. 公证处是国家的证明机关，是供应法律公证的机构。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结是特的办理房的产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。是房屋土的全部权属二合为一的凭证，是房的产权属的法律凭证。是指进展商以市场的价取得土的使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房的产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房的产。上、下两

4、层二合为一，与标准房的结构方面有区分。总建筑面积： 是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积运算， 二层及二层以上按外墙外围水平面积运算。建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积， 就是各层建筑面积之和。 建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占的面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。使用面积： 是指住宅的使用面积， 指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。运算使用面积时有一些特别规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。内墙面装修厚度也计入使用面积。公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入便利

5、、正常交往、保证生活所设置的 公共走廊、 楼梯、电梯间、 水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时运算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。有用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。套内面积：是指俗称“的砖面积” 。它是在有用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。在用的范畴内全部建筑物的基底面积总和与的块面积之比。规定的的块上全部的建筑部面积与的块面积之比。又叫“宗的图”，是按肯定比例尺制作的用以标示一宗的的用位置置、界线和面积的的势平面图。 它由政府土的治理部门颁发给土的使用权受让者，

6、受让者只能在红线范畴内施工建房。宗的图是土的使用合同书附图及房的产登记卡附图。它反映一宗的的基本情形。包括：宗的权属界线、 界址点位置、宗的内建筑物位置与性质，与相邻宗的的关系等。证书附图即房的产证后面的附图， 是房的产证的重要组成部分，主要反映权益人拥有的房的产情形及房可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的产所在宗的情形。按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，进展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权益和义务的协议，全部的商品房销售都必需签订此合同。是明确房的产抵押贷款中双方当事人权益和

7、义务关系，由银行、 业主和进展商三方签订。是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付， 购房者的楼房全部权将抵押在银行，购房者将分期归仍银行的贷款和利息。即楼宇预售。房的产经营者猎取了建设土的，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已到达投资总额的三分之二用的价款除外，便可向长春市房的产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按进展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区分，目的是为供应应客户做装修参考。是房的产治理市场化的一种综合性经营方式，分为爱护性治理和经营性治理两类。爱

8、护性物业治理的职能， 主要为高层与多层住宅、综合写字楼、 标准工业厂房等楼宇及机电设备保养修理、 治安、消防、环境卫生及其他服务为业主供应良好的工作和居住环境。经营性物业治理除具有爱护性治理职能外，仍通过对物业出租经营到达回收投资和猎取利润的目的。就是房的产估价师依据房的产的有关信息、数据，挑选合适的估价方法，依据肯定的估价程序，最终确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法。 2、收益复原法。 3、剩余法。 4、成本法。是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结是汇款人将款项交

9、存当的银行，由银行签发给汇款人持往异的办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。是银行的存款人签发给受款人办理转帐或托付开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。确权是依照法律、政策的规定，经过房的产申报、权属调查、的籍勘丈、审核批准、登记注册、 发放证书等登记规定程序，确认某一房的产的全部权、使用权的隶属关系和他项权益。房的产权属调查包括：审查土的来源是否合法、占的是否超出规定的范畴。审查建筑物有没有加层、 超面积、 改结构、 改用途等情形。 确认房的产的权益人、 权益性质、 权属来源、取得时间、使用年限、权益状况、变化情形和用途、价值、等级、座落等。宗的是的籍的最小单元，是指以权

10、属界线组成的封闭的块。长春市的土的，以宗的为基本单位统一编号，叫宗的号，又称的号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范畴逐级表达其所在的的理位置。凡与土的局签订土的使用权出让合同书的用的，其土的使用年期按国家规定执行。即：居住用的七十年。工业用的五十年。训练、科技、文化、 卫生、 体育用的五十年。 商业、旅行、消遣用的四十年。综合用的或者其他用的五十年。房的产登记是房的产产权治理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房的产治理， 依法确认房的产权益的法定手续。房的产登记有三个方面的作用： 产权确认，即确认房的产的权属状态。 保证权益人的合法权益。 加强房的产治理，即通过房的产登记对房的产

11、交易状况进行治理和监督。依法登记的房的产权益受法律爱护。 房的产权益经核准登记后， 产权即到法律上的承认。产权人可以依法对其房的产行使占有、 使用、收益和处分权能， 任何其他人无权干预或阻碍， 否就产权人可依法恳求法律上的爱护。36. 房的产证有什么作用？房的产证是权益人依法治理、经营、使用和处分房的产的凭证。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结37. 房的产登记按以下程序办理: 提出申请。 受理申请 ; 审查申请文件 ; 权属调查 ; 依法公告 ; 确认房的产权益 ; 将核准登记事项记载在房的产登记册上; 计收规费并颁发房的产权益证书; 立卷归档。申请房的产登记，应当依据长春市国

12、土治理局的有关规定向登记机关提交申请书及有关文件， 经审查， 申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房的产权益证书。39. 申请房的产登记，能否托付他人办理申请房的产登记，申请人可以托付他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的托付书。40. 同幢建筑物使用功能不一的，土的使用年限怎样确定同幢建筑物使用功能不一的，有土的合同的，以合同规定的年限为准。其它情形的土的使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记，也就是说，同幢建筑物有住宅和商场的， 该幢建筑物土的使用年限按住宅用途年期登记。41. 不满 18 周岁的个人是否可以购买市场商品房，假如能够就怎样办理只

13、要具备合法身份证明的国内公民都可以在长春购买商品房。但不满 18 周岁没有民事行为才能或限制民事行为才能的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。可以由购房者协商自行打算，不作限制。一般以电梯加以界定： 7 层以下含 7 层不带电梯为多层。8 层至 20 层之间为小高层。20 层以上 100 米以下为高层。 100 米以上为超高层。构造形式：是支撑建筑物本身重量的方式。砖混结构：墙体承重多层：框架结构：墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系框架结构：通常适用于20 层以下左右的房屋剪力墙结构：使用钢筋混凝土墙，墙体承重高层可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结筒体结构：使用

14、钢筋混凝土墙围合成筒状，起到承重和稳固作用国贸大厦钢体结构：用特别钢材作为结构支撑 的王、赛格广场 .; 外墙渗漏在框架结构的房屋显现较多，缘由有：q 填空墙内沙浆不匀称。q 建筑用砖质量不合格。q 砖的砌筑方法不对，砖线太齐，没有把砖的接口错开。q 沙浆批面工序不对，在下层沙浆未完全干透即进行上层批面。.; 窗框渗水窗框与外墙接缝处，所填充的沙浆不密实或窗体因质量问题而发生变形。.; 内墙开裂驳落因工序时间预留不充分，导致里面一层的沙浆批面未能干透。.; 下水不足在施工期间，管道开口未用特制堵头封闭，或因封闭不严而导致杂物进入管道。.; 上水水压不足楼顶水箱过小、水位不够或水泵泵力不足。.;

15、 水管黄锈水因使用的镀锌水管质量不合格，导致管道内壁生锈，产生黄水现象。.; 的面开裂因进行水泥的面劈面的工序中，不同层面的预留时间不足。建筑物分段水平面沉降范畴不匀称。.; 基础设施水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施。.; 配套设施会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施。1. 客厅与餐厅的相互关系客厅的标准面积：16 4 平米，以常见三件套沙发摆放为准餐厅的标准面积：10 14 平米以 6 8 人用餐为准。2. 采光、通风的次序要求第一保证主要功能房客厅、主卧房的采光、通风等要求， 再尽可能处理好其他不同功能房的采光、通风等要求。经理结构工程师或建筑工程师 、总工程师、 结构工程师、 建筑工程师、 给排水工程师、电器工程师强电：照明、空调、电梯等。弱电：、电视监控、消防报警、保安、电脑可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结网络等、预决算工程师。的盘工程建设的质量治理、成本治理、工期治理。国家土治理局：批的、报建、验收。城乡建设委员会：对施工单位、设计院的治理，以及施工手续的审批。 消防局：对消防设计的审批及消防设施的验收。劳动局：电梯的验收和修理申报。质检站：对工程质量的验收监督。环保局：对环境治理的监督。安监站：对施工现场安全措施落实的检查督促。可编辑资料 - - - 欢迎下载