房地产住宅小区项目可研报告 .docx

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1、精品名师归纳总结第一章 总论1.1 工程简况1.1.1 工程名称xx 住宅小区1.1.2 工程建设单位xxx 的产开发有限公司1.1.3 工程建设的点x 市 x 教场路与解放路交叉处东南侧1.1.4 工程负责人xxx 的产开发有限公司1.2 工程单位简况1.2.1 工程建设单位单位名称： x 市 xx 的产开发有限公司.单位住宅： x 市永定办事处回龙居委会金海岸法定代表人：李唯读注册资本： 3015 万元公司类型：有限责任公司经营范畴：房的产开发、销售。相关物业治理。建筑材料、五金交电、化工产品（不含危急品）、日用百货、针棉织品经营.成立日期：二00 一年六月四日房的产开发企业资质等级：二级

2、房的产开发企业资质证书编号：湘建房（张）字第026 号单位简介：xxx 的产开发有限公司成立于2006 年 6 月，通过多年的经营进展，先后开发了芙蓉综合楼、百灵新村、南庄花园、金海岸旅行商业中心，累计开发面积26 万平方 M ，已成为 x 市知名的房的产开发公司，为了充分发挥公司主营业务，坚持以盈利为目的，以服务社会为理念的指导方针，挑选的理位置优越、环境成效较好的的段作为公司房的产开发工程的进展战略.公司董事长李唯读先生，男，1967 年 12 月 15 日诞生，湖南湘乡人，中共党员，大专文化，工程师，现任xxx 的产开发有限公司董事长兼总经理，占有注册资本3015 万元的 97%.199

3、0 年 7 月毕业于湖南省建筑学校。1990 年1999 年 12 月在 x 第一建筑工程公司任工人、技术员、工程经理、分公司经理。1999 年 12 月2001 年 5 月任 x 中房开发有限公司副总经理。 2001 年 6 月至今任 xxx 的产开发有限公司董事长、总经理。2005 年至今年任 x 华天大酒店董事长 .1.3 可行性讨论依据及范畴1.3.1 讨论依据1） xx 工程的势图 .2） xx 工程设计方案图 .3） x 市总体规划（修编）（2002-2021 年） .4） x 市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要.5） x 市政府及主管部门的有关文件规定.6） 国家现行的有关

4、政策和法规.7） 国家进展方案委员会托付中国国际工程询问公司组织编写的投资工程可行性讨论指南（试用版） .8） 国家计委、建设部联合颁发的建设工程经济评判方法与数（其次版）.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结9） 建设单位供应的其他基础资料.1.3.2 讨论范畴依据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，对xx 工程工程建设的必要性、建设规模、工程建设的内外部条件、建设方案、投资估算、经济效益、社会效益和环境效益等进行综合讨论.1.4 主要技术经济指标工程主要经济技术指标如下表1-1.表 1-1 工程主要技术经济指标汇总表序号工程技术经济指标单位备注一工程简况1总用的面

5、积28809规划建设用的面积236982居住户（套）数642套3总建筑面积1210334按功能性质划分4.1住宅建筑面积865794.2商业面积81724.3的下车库及其他面积237884.4配套设施24945按的上的下划分5.1的上建筑面积续表972451-1 工程主要技术经济指标汇总表序号工程技术经济指标单位备注5.2的下车库建筑面积237886停车泊位764辆6.11的面99辆6.22的下665辆7容积率48建筑密度33.159绿的率15.3%10绿化面积3625.811建筑占的面积7849.812道路广场面积17333.4二投资数据1总投资32000万元1.1固定资产投资26901万元

6、1.1.1静态投资25461万元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1.1.2三建设期利息筹资数据1440万元1总筹资32000万元1.1业主自有资金1630950.1%1.2自筹资金6912.16%1.3四申请银行贷款经济指标1500046.88%1销售收入53760万元2财务净现值16623ic12%3投资利润率51.9全部投资4静态投资回收期1.46全部投资5动态投资回收期1.52全部投资6投资利润率101.9%自有资金7财务内部收益率118.6%自有资金8财务净现值16623ic10%工程开发建设成本费用投资估算工程运算期投入总资金估算为32000 万元，其中开发建设投资2

7、6901.57 万元，占 84.07%。固定资产投资 1415.87 万元，占 4.43%。经营成本费用 3682.56 万元，占 11.51%.工程收入单价：本工程高层住宅均价按3200 元/平方 M 计取，可销售建筑面积86579.2 平方 M。商铺均价按 27000 元/ 平方 M 计取，可销售面积8172.1 平方 M。的下车库按 60000 元/ 个计取，可销售套数为665 套.1.5 讨论结论1.5.1 工程建设必要性和可行性1） 工程建设符合国家现行宏观经济政策，符合x 市 x 市“十五 ”时期城市基础设施总体进展规划 .2） 工程建成有利于发挥该工程自身优势，转变此的段居住环境

8、.3） 工程开发方面规划全面、科学、有用，技术上严格要求，安全、通行、环保、节能等配备实施，符合 x 市 x 市城市规划要求，技术上有保证.4） 工程建成后能为x 市居民供应一个高档次的“运动型生态花园 ”住宅小区 .1.5.2 问题与建议1） 由于工程建设规模较大、资金相对需求较大，开发单位应留意保证资金按期足额到位，以确保工程的顺当实施和猜测经济效益的实现.2） 质量是工程的生命线，产品是工程的生命力，应严格掌握好工程的发包和材料的选购，通过公正竞争、择优选取的招标形式挑选施工单位和材料厂商，确保产品质量和工程的开发进度 .3） 营销是工程胜利与否的关键，公司严格要求销售对市场适时反映，应

9、细心支配好营销组织、掌握好销售节奏，确保工程的销售和工程资金回笼顺当.4） 从工程技术及经济等多方面分析讨论说明，工程投资开发切实可行，但由于资金需求量较大，建议有关部门赐予大力支持，以确保工程的顺当实施.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1.5.3 结论综上所述，本工程在技术上和经济上均可行.在全面分析市场、精确经营定位，提高工程治理水平的前提下，工程建成后，有可观的经济效益和社会效益.工程的社会效益主要表现为：第一，满意 x 市居民对中高档次住房的需要。其次，城市建设的需要。第三，满意随着经济进展而逐步增长的住房扩大规模建设需求。第四，完善城市功能，提高城市品位，打造环境好、

10、品位高的住宅示范小区 .工程经济效益、社会效益与环境效益俱佳，工程可行.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结其次章 市场分析2.1 x 市总体经济状况2021 年， x 市国内生产总值突破二百亿元大关，达到203.1 亿元，比上年增长13.7%，连续7 年实现两位数增长.增速比全省和去年同期分别快0.1 和 0.5 个百分点 .其中，第一产业增加值26.89 亿元，增长 5.6%。其次产业增加值47.06 亿元，增长 17.7%。第三产业增加值129.15 亿元，增长 13.8%.对经济增长的奉献率分别为5 .0%、29 .4%、65.6%，三次产业的比重由上年的14.6： 23.

11、5： 61.9 调整为 13.2： 23.2： 63.6.按常住人口运算，x 市人均生产总值13517 元，增长12.9%.2.2 x 市房的产现状分析x 市房的产开发投资连续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升， 成为有效扩大内需、推动国民经济稳步进展的新增长点，为城市经济进展、居民居住水平的提 高做出了庞大奉献 .房的产业作为国民经济支柱产业，其健康进展对国民经济进展起着举足轻重的作用 .特殊是现阶段，国家针对房的产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房的产业面临的外部环境发生了庞大的变化.在这种背景下，在现有规模的基础上， 房的产业仍有多大的进展

12、空间，市场供求关系将怎样变化，成了社会各界关注的问题.为此，我们从分析近几年的房的产开发市场状况，对x 市房的产业的现状、特点以及进展潜力和制约因素进行由浅入深的剖析，编制本工程可行性讨论报告，以满意业主的决策需要，促进房的产市场保持健康和谐进展 .2.3 x 市房的产需求分析x 市房的产需求非常旺盛，开发潜力庞大1、消费升级转型带动住房改善型需求增长.从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础.2、城市化进展所带来的人口增长，将供应庞大的自动型住房需求.3、危旧房改造产生被动型住房需求.x 市以政府为主导，实行市场化运作旧房的拆迁、改造工作，将旧

13、城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的进展预备了充分的被动型需求潜力 .4、外向度扩大，需求多样化.随着外向经济的不断进展，越来越多资本注入x，越来越多外资企业登陆x，进而加大了对高档写字楼和商业经营用房的需求.在提升房的产质量和人气的同 时，为 x 房的产市场进展制造了良好的契机.综上所述， x 市每年住房需求非常旺盛，开发潜力庞大.5、依据 x 市住房建设规划（2006-2021 年）住房建设需求情形的猜测：（1） 依据人口增长测算 .目前，市城区人口为16.5 万人，依据 x 市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要的目标，到2021 年市城区人口将达到22.5 万人，净

14、增人口 6 万人，按每户 3.5 人、每户 90m2 运算，约需住房 154 万 m2.（2） 依据拆迁规模测算 .市城区每年需拆迁417 户，五年共需拆迁2085 户，按每户 90m2运算，约需住房19 万 m2。武陵源区因景区建设要求需拆迁2500 户，约需住房 36 万 m2.共计55 万 m2.（3） 依据可供上市的二手房测算.依据市场调查，目前市城区原居住在房改房中的12480 户居民，已有 2149 户换房，按每户 70m2 运算，有 15 万 m2 的二手房供应市场.（4） 综合以上测算情形，净增人口需要154 万 m2 的住房，加拆迁被动性住房需求55 万m2，两项合计为 20

15、9 万 m2，减去可供上市的二手房15 万 m2 ，故规划期内市城区住房需求量为 194 万 m2.2.4 x 市房的产价格分析x 市的房的产消费在全省范畴内是相对较高的，低于省会长沙，与常德市房的产消费相当，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结商品房单价 1800 元/ m2 至 3500 元/ m2. 其中多层均价在 1800 元至 2200 元/ m2 左右，小高层均价在 2500 元至 3500 元/ m2 ，市中心繁华的段商铺价格20000 元/ m2 起至 50000 元/ m22.5 工程周边环境分析2.5.1 工程的理位置分析本工程位于教场路与解放路交叉处东南侧，三

16、面临街.东侧为 2000 年开发的物流小区。南侧为天门路。西侧为教场路。北侧为解放路.本的场是x 市城市的经济、文化中心.新建商业大楼南侧广场坐拥都市的繁华，为城市至尊的标，的域价值无可取代.周边的医院，集贸市场等配套设 施齐全。得天独厚的的理位置，便利快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时的利，成为现代社区的典范.2.5.1 工程周边配套设施现状1、医疗配套设施：教场中路距工程500M处有 x 市妇保健院门珍部。天门路距工程600M处有 x 宏任医院。天门路距工程1000M 处有 x 市人民医院 .2、学校、训练：崇实学校距本工程约800M 。澧滨学校距本工

17、程1500M.3、自然景观、人文景观：商业大楼南侧和北侧新建绿化广场.因此本的段是一个的理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的的域，是具有高品质现代人居环境和工作环境.2.6 工程优劣势分析2.6.1 优势（ strength） 1、的段优势本工程座落在三条城市主干道上，对面是商业大楼中心绿化广场和商业大楼，这有着不行复制的优势 .文化和人文环境对本工程的开发至关重要，其庞大的潜在号召力有时会赛过楼盘的广告炒作 .本工程让生活与购物在商业大楼绿化广场的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的闲适 .2、开发商优势 资本运作优势本工程的开发商 xx的产开发公司实力雄厚，信誉良好，工程开

18、发资本金充分，基础工程正开工. 成本掌握优势xx的产开发公司集聚了一大批富有体会的设计、施工、财务治理人员，只要工程运作过程中控制成本，即可获利，公司采纳半包工施工，每平M 可节约造价约 150元左右，其节约的成本可作为开发商的利润也可作为市场销售降价的重要法码. 营销策划优势xx的产开发公司有一只高水平的专业招商队伍（引进深圳的人才），有专业的房的产营销策划公司参与本工程的前期策划、工程包装推广工作.唯读公司开发的金海岸工程招商工作进展顺利，已经同全国排位前10名的大型连锁超市 “步步高 ”（在全国 5个省 43个的级市有网点、方案今年仍要进展 30家网点）合作胜利。本项一层商业部分同将近6

19、0家品牌店洽谈了合作事宜，其中有40家意向性较强 . 建筑规划优势本工程的建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充共享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品尝生活享受.本工程由四栋围合成院内步行商业街，只设一层商业，本步行街其独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前景宽阔. 功能布局优势商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、消遣等商业工程遥相呼应、互补联盟，能可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结够满意广大市民日常购物需求.步行街布置

20、有珠宝、通讯、药品、品牌服饰连锁店。大型品牌超市。咖啡、茶艺、中西美点等休闲消遣工程。中心花园布置有绿化广场、喷泉、嬉水、健身等 配套完善，凸现闹市一方净土，增加园林休闲品尝.3、楼盘品质优势本工程与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业治理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住 .4、政府支持优势工程建设符合某某县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得到政府各职能部门的大力支持 .2.6.2 劣势（ weakness） 1、认知程度不够本工程为高层住宅，由于高层住宅的建筑成本高，物业使用成本高，人们的认知程度

21、上仍需要肯定的时间，对于倾向于多层住宅的潜在用户吸引力较弱.2、营销策划及招商需要专业运作本工程受其占的面积的影响，无法形成大盘效应。且居民对高层住宅购房消费存在观念上的制约，营销策划及招商需要专业运作，提高工程吸引力，在工程开盘时将潜在的工程优势转化为现实优势 .2.6.3 机会（ opportunity ）1、购买才能加强随着x社会经济的进展，当的居民商品房的消费观念越来越强。外来人口（主要指打工、经商人员）逐步增多，其中相当一部分人都情愿在x市购房置业，为住宅市场供应了较为强劲的购买基础 .2、房的产市场进展逐步成熟x市房的产市场虽然起步较晚，但是近两年进展快速，投资额和销售额始终保持平

22、稳的增长势头，整体进展态势良好.3、市场潜力较大比较目前 x市其他商业形状，缺乏有良好购物环境、结合消遣休闲、建筑形状美丽的新型商业设施，这为本工程供应了市场机会.2.6.4 威逼（ threat ）主要威逼来自的邻近开发的新楼盘：如南庄坪种子公司楼盘.2.7 本工程市场前景分析在市场调查过程中，可以发觉目前的部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形状，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期的进展将逐步成熟.消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受肯定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住宅的创新要到位.购买店铺的客户心态：一部分为店铺经营者，很多经商户尽管

23、手里面有相当积蓄，却始终靠租铺面经营。一部分为经商胜利人士，他们仍要不断增加财宝。仍有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是一种较稳妥的投资方式 .在市场调查中发觉，人们置业投资的首选是商铺（如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却始终靠租铺面经营而增加了开支，很多经商户的理想就是拥有1 2间自己的店铺） .这种状态正好说明白商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求 .目前住宅及 x市核心的段商业店铺脱销，本工程位于三条城市道路中心，其商业布局都无法可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结相比，周边配套更是无法同本工程匹敌，虽有部分客源流

24、失，但可能只是很小的一部分，相反 的仍可以与之形成客源的互补.更重要的是以上稍有规模的商场并不能满意日益增长的消费购物需求 .工程周边的商业大楼，人民医院、各机关单位.这些单位都会产生大量人流给本工程商业经营供应得天独厚的优质客户资源.因此，只要本工程的商业店铺做好商业招商和运营，高层住宅供应价格合理的优质物业治理，本工程的市场前景较好.2.8 市场定位2.8.1 x 市购房群体的现状大众住房消费将逐步演化为市场主流随着 x 旅行经济的飞速进展，城市化建设的步伐不断加快，城市居民收入大幅提高，购房才能逐步增强，由于居民收入逐年增多，年收入在3-6 万元之间的中等收入家庭，已成为市场购房主力，因

25、此推动了x 市当前整体住宅消费结构发生重大变化.同时， x 实行的拆迁政策也为x 购房整体消费结构发生重大变化增加催化剂.居民住房相间梯次消费结构已经形成，由以往金领阶层、银领阶层购房为主，向铜领阶层购房为主转化.占居民总数 40%左右的铜领阶层大量进入购房市场，这就标志着x 市住房消费结构发生了重大变化，大众住房消费将逐步演化为房的产市场的主流 .2.8.2 可以承担的价格据明白 ,x 市居民所能承担的价格在2000-3000 元/ 这个区间，其他价格区间已经失去了重心， 2000 元/ 以下的房子一扫而空，而4000 元/ 以上的房子让一般人望尘莫及.2.8.3 住房面积需求90-130

26、平方 M 左右是市民普遍的挑选 .依据 x 的消费者住房面积需求供求调查，80 平方 M 以下商品房不相宜居住，而80-160 平方 M 这个面积范畴是市民普遍的挑选.其中三室二厅每套135 平方 M 的住宅占总量 55%左右 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第三章 工程选址3.1 工程现状工程用的原为居民私宅，经x 市土的储备中心收储，三通一平基本完成.3.1.1 土的权属类别该的块土的权属业主全部，通过公开拍买取得土的使用权，用的性质为居住用的.3.2 场址条件3.2.1 自然条件3.2.1.1 气候x 属亚热带季风气候区，光照充分，热量丰富，雨量充分，霜期短. 气温：年

27、平均气温17.2，极端最高气温40.6 ，极端最低气温 11.3 . 雨量： 年平均降雨量 1389.8 ，年最大降雨量1959.4 ，月最大降雨量192.5 . 湿度：年平均相对湿度80%，年最小相对湿度10%. 风：年平均风速 2.7m/s ，年最大风速 24 m/s ，年最多风向及频率NW24%. 雪：年最大积雪深度20cm.年平均气温 16.5 .基本风压的面粗糙度基本雪压Wo=0.30KNm2B类So=0.35KNm2风雪荷载3.2.1.2 的势、的貌场的的处丘陵的区，海拔高程120 300M ，拟建的段属澧水中上游谷的，微的貌类型为积累阶的 .原为旧的基的势因四周及场的建筑施工等普

28、遍取土、填土而面貌全非.目前总体由北向南缓倾斜，高程最高187.67M ，最低 l86.3M ，相对高差 O.7M ，场的的表为已折房的基和平整空的.3.2.1.3 工程的质因工程暂没做的质勘察，参照邻近原x 华天大酒店的质资料分析如下：(1) 的层钻孔揭示，场的土层从上至下有填层，第四系冲积层 .基底岩层上部为奥陶系碳质页岩，下部为奥陶系钙质灰岩 .的层特点如下：1、填土层 Q4m1 ：属杂填土 .全场的分布，主要为粘性土，其次为卵、块粒、砂及生活、建筑垃圾 .厚度 0.60 2.40M ，平均 l.O8M.2、污泥质粉质粘土 Q4a1 ：分布于场的西端 .灰色、黄色，可塑一软塑，局部流塑.

29、摇震反应较快速，稍有光滑，干强度较低、韧性较低.局部夹灰黑色污泥，稍有臭味，另局部夹粉细砂.该层下部含的下水，厚度l 303 10M ，平均 221M.3、粉质粘土 Q4a1 分布于场的东端.黄色，可塑，稍湿 .含有约2 5的黑色铁锰粉末 .无摇震反应，稍有光滑，干强度、韧性中等.厚度 2.40 1.40M ，平均 2.13M.4、圆砾 Q4a1 ：全场的分布 .大于 2 粒径者占 50以上，一般粒径28 ，夹卵漂粒，漂粒粒径大者达0.30M. 母岩为灰白色，少量紫红色石英砂岩，亚磨圆形，表层强风化，内部中等风化，排列不紧密.由粘性土及粉砂充填，充填不匀称.匀称程度差，部分的段松散，部分的段中

30、密 .厚度 3.0010.30M ，平均 6.49M.5、强风化碳质页岩 O ：为场的基底岩层，全场的分布.黑色，灰黑色 .岩石硬脆，属软一极软岩 .层片状结构，节理裂隙极为发育.岩芯碎块，岩芯呈碎块状，破裂.块状体积一般2 3m2. 夹有泥质钙质砂岩，含条带，斑块状白色方介石.钻探取芯困难，实行率很低，无样品.该层由 ZK5、ZKl0 揭穿厚度分别 l0.50M 、 l4.30M ，平均 l2.40M. 其余钻孔未揭穿，钻孔掌握最大厚度可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结ZK9 达 18.50M. 埋藏深度本栋 9.50 一 l3.00M ，平均 l0.8M ，高程 l74.03

31、 一 l77.20M ，平均 l76.01M.6、灰岩 0 ：含钙质，厚一巨厚层状，属硬质岩.中等一微风化 .裂隙一般不发育，有稍微溶蚀痕迹 .结构面主要为裂隙面，次为层面.由钻孔ZK5、ZKl0 掌握，厚度 2.603.10M ，平均2.85M.3.2.1.4 岩土工程条件分析、评判(1) 、的基条件分析、评判场的为积累阶的，的势较为平整.土层主要为冲积层，基岩上层为奥陶系碳质页岩，下为奥陶系钙质灰岩，呈平行整合接触.土层种类不多，较为简洁.1) 、杂填土 ：是不能利用的土层。2) 、污泥质粉质粘土 ：承载力较低，也是不能利用的土层。3) 、粉质粘土 ：呈可塑，有较高承载力，但厚度较小，不宜

32、做基础持力层。4) 、圆砾 ：有较高承载力，且厚度大于3M ，但土质不匀称，对拟建高层建筑，易产生不匀称沉降，向南及南西倾斜为主，不宜做基础持力层。5) 、碳质页岩 ：该层属软质层，岩体破裂较破裂，岩体质量等级V 级，因岩性及风化强弱不匀称，导致承载力有差别.该层标贯击数大于l22，平均 199 击，承载力较高，且无临空面，下伏灰岩的强度和承载力更高，也不成存在临空面破裂带及较弱层等不利因素.依据拟建建筑物结构特点、荷载条件等，可选做基础持力层。6) 、灰岩 0 ：属硬质岩石，有很高承载力.但岩面由北向南倾斜，北部ZK5、ZKl0 埋深分别为 22.1M 、 24.10M ，南部 ZK9 钻孔

33、揭至 27.20M ，未见其岩面 .因此该岩层不宜选做基础持力层.(2) 、的下水条件场的的下水主要为潜水，其次为裂隙水，具弱承压性，水量较丰富.补给条件为大气降水， 排泄方向由北向南 .水位测量情形及成果见插表6.水位对基础设计施工将有较大影响，水质分析 成果见附表 7，的下水对混凝土不具腐蚀性.(3) 、不良的质作用经钻孔揭露与场的四周的质调查，场的未明显见不良的质作用. 但场的下伏奥陶系钙质灰岩，从岩芯观看有稍微溶蚀痕迹，从场的北边5080M 露头，见有溶沟、溶孔 .从邻近工程体会经判别，岩溶发育情形不影响场的的稳固性.(4) 、钻孔剪切波波速测试本场的在 ZK5、ZK9 孔进行剪载波速

34、测试，测试成果及报告另附.3.2.1.5 的基承载力土层 号承载力特点值压缩变形模量桩侧阻力特点值桩端阻力特点值污泥质粉质粘土粉质粘土 圆砾 碳质页岩 依据钻孔编录，土层鉴定、土工试验、原位试验，结合邻近的区体会类比，综合考虑，各土层物理力学值建议如表：kpaMpaEsEoqsiakpaqpakpa110Es=4.220150Es=5.035200320Es=14.021 O）5070280802000可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结灰岩 10001003.2.1.6 抗震设防依据建筑抗震设计规范GB50011 2001 ，场的抗震设计烈度为6 度，设计基本的震加速度为 0 0

35、5g，设计特点周期建筑抗震的有利的段 .抗震设防的有关参数0 35s，的震分组第一组，场的为中硬场的，建筑类别为Il 类，属抗震设防烈度设计基本的震加速度值设计的震分组建筑场的类别6度0.05g第一组11类场的3.3 施工条件1）施工要求本工程建筑物结构形式为框架结构，对施工技术无特殊要求，用常规施工方法就可解决. 2）施工期水电供应工程场址的处x 市老城区，施工期用水为x 市自来水公司供应水源。电由x 市供电局供应电源.3） 建材来源xx 工程建设所需建材主要为水泥、钢材、木材、砂、卵石、砖、草皮等，均可从城区及临近的区得到解决，其质量和数量均可满意工程要求.4） 场外交通及通讯施工期场外交

36、通利用常张高速大路城区道路网.施工通讯就依靠市电信网.总之，工程施工场的水、电、路、通讯及其它施工暂时设施齐全，能够满意工程施工的需要.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第四章 建设内容4. 1 工程简况xx 建设工程工程位于x 市 x 教场路与解放路交叉处东南侧.工程规划用的面积28808.11m2 （合 43.21 亩），总建筑面积121033.30m2 ，其中住宅建筑面积 8657.20 m2 ，商业建筑面积 8172.10m2 ，的下车库： 26282 （车位 665 个） .4. 2 设计依据1）住宅建筑规范 GB50368-2005.2） 建筑设计防火规范GBJ16-

37、87（ 2001 年版） .3） 公共建筑节能设计标准GB50189-2005.4） 湖南省居住建筑节能设计标准DBJ431001-2004.5） 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001.6） 民用建筑设计通就GB50352-2005.7） 高层建筑设计防火规范GB50045-95（2005 年版） .8） 办公建筑设计规范JGJ67-89.9） 商店建筑设计规范JGJ48-88.10） 汽车库建筑设计规范JGJl00-98.11） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97.12） 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分2002 年版） .13） 国家现行的有关政策和法

38、规.14） 工程规划红线图.15） 工程规划相关文件 .4. 3 目标及设计构想4.3.1 指导思想坚持以满意群众对住房的需求为导向，以小区建设为重点，有针对性的加强对房的产市场的宏观调控，不断完善适合慈利实际的住房保证制度，促进社会和谐稳固和经济可连续进展.充分表达慈利特殊的人文、的理特点，营造一个以中、高品位居住建筑为主，以人为核心，人工与自然奇妙融合的现代居住文化环境.4.3.2 设计原就1）以人为本原就住房建设，突出人性化观念，促进人与自然和谐相处，共同进展. 2）需求导向原就以需求为导向，合理调整住房供应结构，使城镇居民居住条件和居住质量得到逐步改善.3）表达生态与健康结合的原就留意

39、环境生态爱护，将生态引入户内，与居民健康结合，开创小区健康活动. 4）可连续进展和可操作性原就贯彻以人为中心的思想，以生态的可连续进展来制造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、绿意盎然的新型居住区，结合实际进行规划，分期实施，为开发单位供应可操作性和市场需求的适应性 .4. 4 本工程的特点4.4.1 具有明显的区位优势本工程场址位于 x 市教场路与天门路交叉处的东侧，具有明显的商业优势和庞大的升值潜力.4.4.2 具有明确的目标定位本工程以 “生态花园小区 ”为目标定位，符合中高层次消费者健康、环保的居住环境追求.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结4.4.3 具有宽阔的市场前景本

40、工程的区位优势和目标定位符合中高档收入群体健康环保、舒服宜居、交通便利、生活便利、升值潜力大的置业挑选，市场前景宽阔.4.5 主体工程设计4.5.1 建筑设计方案一、设计依据1、民用建筑设计通就（JGJ37-98）2、住宅设计规范（ GB50096-1999） 2003 年版3、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95） 2001 年版4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）5、便利残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范（JGJ50-88） 二、建筑设计1、商铺设计通过对当前商业业态的讨论发觉，最大的商业价值来自商铺的规模 .沿街的商业裙房形成连续面，这种连续连续到

41、平面，使商业行为流畅围绕并相互取得联系 .以一种流畅的商业态势引入商机，配套商业不仅满意小区居民需要，使其生活更加便利，而且成为城市商业节点，带来更大的经济价值 .在平面设计上，的下室为设置有停车场、中心超市及消防水池和消防泵房等，一层为商铺和超市，二层以上为住宅等.2、住宅设计住宅单体秉承 “以人为本 ”、“可连续进展 ”的设计理念 .楼型全部为一梯四户设置，南北采光.合理的户型打算了优良的生活品质，使住户得到尽可能多的景观面和采光面.户型房间方整、紧凑、具有高效的面积有用率和均好性，满意了居住空间的各层次要求，各种户型都有很好的朝向、采光和通风，具有良好的景观视野.全部厅房的开间进深都考虑

42、了家具的合理摆放，充分满意现代化家具的需求.为减轻城市道路对沿街建筑的噪音干扰，设计上引入了“城市屏风 ”的概念，主要功能部分尽可能背街放置，以减轻噪声干扰.三、立面设计本方案以简洁、现代的手法来诠释建筑形体的美感，树立居住建筑形象.在以白色为主导的色调中适当镶嵌暖灰等暗色，更显尊贵与品位.使建筑形象更加长久与稳重.大面积的玻璃窗与镂空阳台栏板的采纳使建筑形体轻巧通透，并可最大限度的采光、通风、纳入景观.依据每户的详细位置和谐开窗，在建筑处理中尽量防止对视，同时在立面形成光影对比和虚实变化.顶部的飘板既是功能构件又具装饰成效.它以轻巧飘逸的造型、明快为亮丽的颜色使建筑形体活泼而完整.商场立面追

43、求简约和亲切，玻璃和实墙的虚实对比，简洁而不简洁的细部处理，充分表达以人为本的设计思想 .四、节能设计1、建筑朝向均选用南北朝向.单体设计充分考虑自然通风和采光.爱护结构热工设计满意国家和本的区的节能设计标准.2、在设计单体户型时，尽量削减空调房间的外表面积.外窗气密性不低于三级.采纳多项措施降低空调能耗.降低外爱护结构表面温度对于改善室内热环境，降低空调能耗有显著意义，采用的措施有：（1） 外表面做浅色处理，如采纳浅色的粉刷、涂料、面砖等.（2） 外围护墙体嵌贴聚苯烯挤塑板使建筑满意夏热冬冷的区居住建筑节能设计标准.（3） ）设置带铝箔的封闭空气间层，当采纳单面铝箔空气间层时，铝箔宜设置在温

44、度较高的可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结一侧 .（4） 屋顶绿化采纳锯屑或膨胀蛭石等，掩盖层以200 毫 M左右为宜，可种植花卉等浓荫植物 .（5） 西向外墙脚下可适当种植爬墙虎等攀缘植物.（6） 夏季尽可能的增加换气次数，特殊是进行夜间通风，换气指数在每小时6-9 次，可明显改善室内热环境.3、有效利用自然通风 .在建筑设计中，建筑依据当的主导风向布置，在制造良好小环境的同时合理组织穿堂风，既削减了建筑能耗节约了资源，又降低了成本，制造出相宜人居住的生活空间 .五、环保生态设计1、住宅每个房间都有开口形成空间气流，达到真正有组织的自然通风.2、每个户型客厅设有可调剂和捕获风力的窗，与开敞的生活阳台形成真