CBD区域房地产市场分析 .docx

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1、精品名师归纳总结CBD区域房的产市场分析一、CBD区域特点1、区域规划论证周密、政策推动力度大。规划要点、政策要点如下： 1993 年，经国务院批复的北京市城市总体规划明确提出要在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化消遣和商务办公等现代化多功能的商务中心区。 1998 年，北京市政府在北京市中心的区把握性详细规划中，将北京商务中心区的范畴确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约 3.99 平方公里的区域。 2000 年 6 月 5 日，商务中心区建设被纳入北京市 十五 方案。 2000 年 8 月 8 日北京市政府召开第 82 次市长办公会，准备全面加快

2、北京商务中心区的规划建设。 2002 年 9 月，第三届北京朝阳国际商务节闭幕 ，商务节上确定的对 CBD的建设投资额达到 599 亿元。国务院、北京市和朝阳区政府在确定CBD中心商务区的考察过程是经过长期周密论证，并依据经济进展的进程和趋势而准备的，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结这为区域良性进展做好了先期保证 。CBD区域的规划和建设具有合理性与前瞻性。北京目前尚无其它区域可与之比肩。2、综合国际商务性区域位置凸现CBD区域总占的面积 3.99 平方公里，规划总建筑面积1000 万平方 M，其中办公、住宅、商业的建筑面积支配比例为 50，25，25。规划表达了明显的综合性，

3、且各类性质物业规模均较大，是一个功能齐备的综合国际商务区，明显区分于北京其他区域。目前，区域的国际位置和商务位置显著，并且已经受到国内外企业的普遍认同。区内资源包括，全国顶级商务综合体国贸、嘉里、京广等物业工程，第一使馆区以及相应成熟的涉外气氛。区内集中了北京60以上的外资机构。二、市场供需现状1、供应表一：现有主要工程物业类型表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结表二：新增工程状况表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 综合性工程占确定主流，充分表达商务中心区性质。 目前总供应量达到 370 万平方 M，区域形象逐步显现。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总

4、结 多数工程处在建设初期，入市销售以住宅类型为主，写字楼上市量正逐步增加。 新工程仍间续上市，直面竞争压力不行防止。2、需求CBD的区写字楼的入住率长期保持在80以上， 2002 年三、四季度的入住率保持在 89，市场需求长期稳固。主要需求特点： 国际/ 国内大企业的办公需求不断增加目前世界 500 强企业进驻北京的有 158 家，入驻 CBD及周边的区的就有 120 多家，仅国贸中心就有 69 家。2021 年入驻 CBD的跨国企业将达 1000 家，世界 500 强企业 400 家。其中外资银行、金融、保险、证券等机构将构成大面积消化写字楼的主力消费群体。已经购买整栋写字楼的美国惠普公司、

5、摩托罗拉公司和电脑公 司、英特尔公司、瑞典爱立信（中国）公司、诺基亚、盖洛普公司是区内具有代表性的大客户成交实例。表三： 2002 年 7 月 2003 年 2 月部分大客户租购面积统计表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 中小企业的需求更加旺盛一方面，现有的写字楼从面积和价格两方面衡量，很少有适合中小型公司办公的产品。因此，导致在住宅工程中办公， 和住宅出租作为办公使用的现象普遍。另一方面，从进展的态势来看，随着中国商业的富强，数量增长最快的仍是新兴的中小企业。例如相伴中心电视台和北京可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结电视台的迁入 ，和这些传媒巨头相关的业务公司也

6、很有可能迁入CBD的区。中国社会科学院出版的“ 2002 年中国文化产业蓝皮书”资料显示，与电视直接相关联的公司，比如说节目供应的公司，后期制作公司等，在北京有 1000 多家，间接相关联的公司有 3800 多家。另外一个数字，到 2021 年， 中心电视台和北京电视台迁移到CBD的区之后，规模都将连续放大。其中， 中心电视台到 2021 年频道从现在的 13 个增加到 60 个。目前，中心电视台现在的外聘人员达到了八千人之多，在六年到七年的时间内，13 个频道增加到 60 个，无疑将成为一个庞大的产业。直接和间接的相关公司进入区域的需求将特殊明确，而这些公司往往都是规模不大的中小型公司。这部

7、分客户将成为的区重要的消费群体。依据国外 CBD进展体会，实现办公自动化所需的人均办公面积是 7-15 平方M/人， CBD规划供应量 500 万 m2办公面积，能够容纳 20-30 万人。这是将来 CBD区域的流淌人口数量，是一个数量可观的消费群体。对的区住宅、商业等次要类型物业的带动作用将会特殊明显。 投资购买为主流从对 CBD区域已售和在售工程的使用状况调查分析 ，CBD 区域内购买客户超过 60为投资客户 ，如阳光 100 工程中 50以上为投资出租，其用途绝大多数为办公。现代城的客户统计中可见，110 平 M以下的可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结小户型购买目的 50-

8、60 是用于租赁投资 。散户购买用于投资的需求旺盛， 投资购买客户在 CBD区域中所占比例很大。三、市场竞争性分析市场竞争分为外部竞争和内部竞争，此处重点分析外部竞争。CBD区域面临的外部竞争主要有三个方面：1、板块竞争竞争对象：金融街、中关村竞争类型：写字楼特点比较：（见表四）表四：三大写字楼板块特点对比表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 可预期的写字楼供应量， CBD居三大写字楼板块之首。 CBD写字楼的行业综合性高于其他两个板块，国际位置居首位。 CBD长期保护写字楼高租金和高出祖率，目前建设提速，竞争优势可望长期保持。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结板块

9、竞争不是主要竞争来源。2、接近区域竞争竞争区域：东直门 / 朝阳门、建国门竞争类型：综合性表五：区域特点对比表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 建国门/ 赛特区域进展成熟，目前销售价格偏高，后续进展缺乏利好因素支持，的区进展缺乏潜力。 东直门交通枢纽市政投入 900 亿元，估量今后每日客流达到数百万人 。由于其中过境客流将是主体，零售业进展机会明显，而形成完整的商务区域，条件不足。CBD是目前规划系统性 、完备性最高的区域，具有最大的进展潜力和投资价值。周边竞争的区不是主要竞争来源。3、CBD概念带动区域区域范畴： CBD以东至东四、五环邻近，以南至劲松桥附近的区。竞争类型：住宅、小型商住表六：概念带动区销售价格对比表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 CBD概念对周边区域起到实质性价值带动作用 ，近期新工程不断涌现。 区域价值差别明显，代表工程销售价格差距大于2500 元/m2。 近期分流部分 CBD住宅、商住消费客户。竞争性分析结论： CBD区内工程类型相近、供应量大、销售阶段重叠，内部直面竞争不行防止。因此，区内竞争是主要竞争来源。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载