房地产项目风险管理 .docx

《房地产项目风险管理 .docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目风险管理 .docx（11页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精品名师归纳总结浅谈房的产工程的风险治理摘要：房的产工程的实施过程存在着许多风险,正确的对待、评判、处理过程风险,必需站在工程治理的战略高度,从工程启动组织到实施过程治理,全过程、全方位的的掌握,加强对风险的治理 ,是保证工程目的、工程目标实现的关键.关键词：房的产工程治理一、引言以 2004 年 8 月 31 日为分水岭 ,我国的房的产业进入了一个新的进展时期 ,随着国家经济大环境的变化 ,环围着行业是否有 “ 泡沫 ” ,业内、业外争辩的此起彼伏、沸沸扬扬 ,结果仍是迎来了以 “ 土的施行招、拍、挂 ” 和特别严格掌握措施的 “ 协议转让 ” ,迎来了中国人民银行 121 号文件对房的产更

2、为严格的贷款规定和银行利率的增调 ,迎来了一系列规范建设行为,提高行业自律水平要求的政策 .业内的 “ 一个前提、两条链 ” 都显现了与以往区分很大的变化 ,风险因素不断增多 ,风险存在于整个工程开发过程 ,使中小房的产企业更是处于极为艰巨的境况.因此, 加强开发工程的风险治理,保证工程目的、目标的实现,是实现企业突出包围、稳步进展的关键过程.二、房的产开发工程 的风险分析风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内 ,那些可能发生的结果之间的差异程度,实际上就是实际结果与计可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结划结果的变动程度 ,这种变化程度越大 ,所谓的风险就越大 .房的产开发工程的

3、风险 ,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险 ,在现在的经济大环境中,主要表现在以下几个方面：1 、工程的定位风险 .房的产开发工程的市场定位包括工程的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是依据市场调查、工程的经济技术分析、工程可行性讨论报告做出的,是指导工程决策、工程设计、工程营销策划方案等前期工作的依据 .可以说 ,工程的市场定位确定以后,基本上就敲定了工程的建设风格、建设成本、营销推广方案,就打算了工程的销售前景 ,一旦市场定位不精确,工程的指导思想显现失误,是后期无法或者是特别困难补偿的风险,也是工程开发过程中, 最大的风险 ,属工程建设的决策性失误风险,依据风险影响

4、范 围划分属于总体风险（决策风险）,从某种程度上讲 ,其结果也是不行治理风险.2 、工程的投资支持才能风险.工程可行性讨论报告出台前后 ,由于对市场定位的熟识模糊或者自相冲突。或者是没有真正做到“ 量体裁衣 ” 、“ 量力而行 ” 。 或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资才能过高的估量, 或者工程成本分析存在着严峻的失误。或者没有吃透国家和的方政府的行业政策 ,对大的经济环境把握的不准。或者是成本过程掌握严峻失控（突发性大事）、意外因素过多等等原因,导致的工程资金支付才能达不到方案要求,给工程建设造成的风险（可掌握风险和决策风险）.3 、工程的质量风险.包可编辑资料 - - - 欢迎下载精品

5、名师归纳总结括：在工程决策阶段由于经济技术分析失误,显现品质与价格冲突导致的质量问题。在设计阶段,向设计提出违反设计规 范、标准 ,特殊是强制性标准的要求,又通过 “ 关系 ” 关照通过造成的 “ 投机性 ” 质量问题。施工阶段 ,从业人员对设计学问熟识有重大错误 ,擅自转变设计造成的质量风险。施工治理过程中 ,不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理,对一些简洁显现影响结构安全,特殊是一些虽不影响结构安全,但对正常使用功能有严峻影响的问题,处理不准时 ,没有做到 “ 事前” 掌握的 “ 永久性缺陷 ” 或者给售出交房后造成的质量“ 隐患 ” （实际上就是 “ 质量通病 ” 造成的纠纷）。交房实

6、物与销售承诺、广告宣扬承诺不相符造成的“ 实物质量 ” 问题等 ,因“ 质量 ” 问题造成的纠纷冲突形成的风险（可掌握风险） .4、工程的合约履行才能风险.在工程运作和建设过程中,涉及土的转让、融资、设计、监理、工程的质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售托付、购房等合同或协议签约、履约过程,由于工程的一次性（不行重复性）特点,建设周期又比较长 ,涉及的方方面面又比较多 ,假如在关键的过程显现掌握失误,那将给工程造成相当大的麻烦.比如 ,在目前土的供应体制和贷款政策条件下 ,查找土的、找寻资金是企业试图突出“ 瓶颈 ” 制约的普遍方法 ,有时候在 “ 饥不

7、择食 ” 的景况下 ,可能会因 “ 省略过程 ” 不慎跌入 “ 陷阱 ” .5 、工程建设的 “ 创新” 风险 .当可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结前的经济大环境 ,使工程建设的土的、资金条件比过去任何时候都显得更加重要 ,在有限资源的条件下,要使企业能够连续稳步进展 ,追求方案利润 ,获得既定利益是特别有必要的.这种情形下 ,为了服务目的 ,追求工程与周边工程的“ 差异性 ” ,挑选自己企业不熟识或者熟识尚不足以完成追求的“ 创新 ” ,也是极具风险的 ,更何况正常的创新本身就是有风险的.6 、工程的“ 政府” 风险.“ 政府 ” 风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存

8、在 ,对于企业来说 ,主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不懂得的盲目性过程失误.在工程建设过程中, 企业必需把握相关的法律为：中华人民共和国建筑法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国土的法、中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国城市房的产法、中华人民共和国担保法等。必需把握的法规为：建设工程质量治理条理等.必需把握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性 标准 .三、开发商工程风险治理的内容风险治理是通过风险识别、风险评估、风险评判,并在此基础上优化组合各种风险管理技术 ,对风险实施有效掌握和妥当处理风险导致后果,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标.风险治理的

9、主体是企业决策层 ,其核心是挑选正确风险技术治理的组合,目的是实现最大安全保证效能.因此 ,开发商风险治理的主要内容为： 1 、合理界定工程掩盖的范畴,加强对工程范畴变动的控可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结制,将工程的任务细分的更详细、更明确、更严密、更便于控制,以免遗漏而产生风险.2 、合理确定工程治理目标,在企业进展规划和战略的总体要求下,依据工程经济技术分析报 告和工程可行性讨论报告供应的依据,用科学的方法和态度进行工程决策, 确定工程目标, 防止显现决策失误风险.3、编制工程治理规划,对工程工作进行结构分解,对工程的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深化细致的识别

10、、分析和评判 ,依据一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施 ,用工程治理规划指导工程建设,指导工程的方案治理 .4、依据实现目标的外部环境情形,坚持 “ 事前掌握 ” 、“ 事中掌握 ” 的原就 ,对实施过程中的风险因素,比照工程治理规划给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评判,实事求是的赐予适当的、 合理的调整、优化组合各种风险技术,拟订应对措施 ,设法排除、缓和、转化、转移风险,防止过程掌握风险.5、强化风险治理的方案手段 ,把可以治理的风险分解到各个不同的过程, 对方案要求的基本目标、基本原就、基本要求必需赐予满意, 搞好风险的监控 .过程中 ,利用动态治理

11、,合理配备资源 ,依据目标治理、节点考核、专业监督的方法,削减工程执行过程中不 确定因素导致的风险, 规避潜在风险转化成显性风险的可能.6、合理组织结构 ,明确岗位职责 ,理顺治理关系、反馈关系,建立工程的沟通职能,在工程治理内部以及与建设相关的可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结各方接口 ,特殊是在常常显现误会和冲突的职能和组织间接口, 为风险治理供应信息保证.7 、加强合同契约的治理.准时沟通信息 ,排除履约过程的不稳固、不信任影响,环绕工程的最大 利益（方案利润） ,依据不同阶段的工作重点,依据合同商定 内容开展工作 ,防止冲突造成的履约风险,掌握建设成本。利 用现行相关法律

12、法规 ,对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段 ,进行回避或风险转移 .8 、在工程内部加强实施行为的监督治理（制度治理）,防止因人为因素造成的风险.强化财务监督和方案实施的专业监督,强化企业规章制度、工作标 准、工作流程的执行情形监督,对方案执行情形准时跟踪检查, 准时向决策层供应修改方案的依据,向方案实施层提示方案执 行的偏离情形 ,对预料中的风险或风险因素进行有效的掌握和治理 .四、开发商规避工程风险的计策建议1 、建立或附设企业常常性信息收集和处理机构,讨论国家和区域经济政策、行业政策 ,对本的区各个区（段）域的规划、土的、工程（包括在建和意向）、相宜工程情形,做准时、精确的分析,

13、为企业经营决策供应精确依据.常常性淡定分析, 比较暂时 “ 抱佛脚” 分析的依据和理由会更丰富。合理支配资源,把“ 功夫” 下在事前 ,在时间治理象限里 ,开展 “ 重要而不紧急 ” 的工作 , 确定比做 “ 重要又紧急 ” 的工作会淡定、更周密 ,供应的决策依据会更科学 ,规避决策依据错误造成风险的才能会更强.2、合理配备具备基本岗位技能和学问的营销、开发、技术工作可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结人员 ,加强岗位技能培训,提高综合学问才能,提高风险的分析、识别、评判才能 ,培育学问面宽、具有科学态度又有主动工作热忱的 “ 研发 ” 队伍 ,结合企业文化建设,结合企业规章制度制

14、定 ,用支持、勉励、监督、检查、改进等方法,把企业产品的研发作为 “ 龙头 ” 对待 .3 、由于决策失误所造成“ 决策风险后果 ” 的严峻性 ,企业决策层必需有合理学问结构的高级经营、技术治理人员组成,必需具备肯定的本行业专业、综 合学问和风险识别、判定、处理才能,有方案、组织、沟通、 和谐才能 ,熟识行业工作的基本规律,明白国家及的方政府相 关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定.简洁的说就是会经营、懂治理、知法规,唯如此才可能防止投机、政 策、担保等风险 ,才可能妥当的处理风险造成的后果.4 、积极推动企业的科学化、规范化、法制化治理建设,逐步实现企业的体系化、制度化、程序化治理,

15、制定适应于ISO9000 ：2000族质量治理标准的企业标准、工作程序、和工作流程,建立现代的企业治理制度和治理程序,用质量治理的八项原就（ 以顾客为关注焦点。 领导作用。 全员参加。 过程方法。 治理的系统方法。 连续改进。 基于事实的决策方法。 与供方互利的关系 .）规范企业治理行为,真正的实现工作质量的提高 .用治理体系治理 ,用工作标准、程序、制度规范职业行为 ,使工作有依据 ,成效有证明 ,追究有线索 ,也就削减了不确定性和盲目性带来的风险.5 、加强企业从业人员可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的现行法律法规和企业规章制度的学习,准时把握国家及的方政府在本行业的部门规

16、章、规范性文件、强制性标准,明白政策规定 ,提高 “ 违法、违规 ” 行为的识别才能 ,规避 “ 政策风险” ,防止显现投机风险、政府风险（依据建设工程质量管理条例惩罚） .6 、加强工程的招标治理、合同治理,提高成本掌握和合同治理才能.在招标过程中 ,精确核定标的 ,利用竞争、价格、供求机制 ,合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件 ,为工程合同治理营造工作质量环境。在合同契约签订的过程中 ,善于利用法律法规的规定,对可治理风险进行合法的排除、缓和、转移。在合同契约的履行过程中,合理应用合同法、建筑法和其他法规规定,利用风险治理技术、财务手段 ,将“ 承包商风险 ” 、“ 业主风险 ” 、

17、“ 供应商风险 ”、“ 担保方风险 ” 进行有效的掌握 .决不答应在过程中因显现 “ 违规 ” 或 “ 违约 ” 现象而导致 “ 意外 ” 风险失控.7 、利用方案治理、目标治理、过程监督、节点考核等技术手段 ,对风险治理过程实施“ 事前 ”“ 事中 ” 的有效掌握 .在编制方案时 ,就对风险存在的种类、影响的范畴、时间、成效进行识别、分析、评判,依据一般规律制定规避风险、分解 风险、掌握风险的措施、方法。在实施过程中,就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响,加强方案的监督 ,依据目标治理、节点考核的原就,准时组织实施成效的评判考核 ,用实事求是的态度 ,科学的调整方案和

18、应对可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结措施 ,准时总结、关闭阶段性治理目标,是保证风险治理达到 既定目标的有效途径 .8、重视 “ 过程掌握 ” ,加强关键部位和关键环节的治理 ,排除 “ 质量风险 ” 、“ 协议、契约履行风 险” 的影响 .在策划、决策阶段 ,正确把握行业进展的规律,客观的进行工程可行性评估、建设环境评判和经济技术分析,精确进行市场调查和企业投资支持才能分析,正确打算工程的产品定位、品质定位 ,合理确定投资额度 ,防止显现品质与投入冲突的风险。在设计阶段,坚持依据产品的市场定位要求、规 范标准要求监督设计,进行设计评审 ,把投资掌握（一般占工程产品投资的90%

19、-95%）的最关键一步掌握好。在招标、 签订合同阶段 ,精确编制标的 ,合理把握投标优惠条件,签订一个有效且有利的协议（合同）,作好投资掌握的关键的其次步（一般占工程产品投资的5%-.0%）。在工程实施阶段,加强“ 投资、质量、工期、安全” 掌握 ,加强 “ 合同、信息 ” 治理,强化建设过程与工程相关单位的关系和谐,对关键部位和简洁产生 “ 质量通病 ” 、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督,把实施过程的风险作有效的掌握 .9 、重视工程完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评判考核,准时总结体会、关闭阶段性方案 ,为企业正确熟识自身的治理水平和下步

20、工作连续改进制造基础 .阶段性工作的考核评定有工程治理层组织进行,也可以由职能主管领导组织分阶段或者依据方案的节点掌握目可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结标进行 ,考核的内容是方案的节点掌握目标完成治理情形和阶段性目标完成情形 ,考核的结果是打算是否调整方案、调整目标,是拒绝定关闭阶段性治理任务.工程治理考核评判的主体是企业治理层或者是组织结构中的部分,考核评判的对象是工程治理层（主要是工程经理）,考核的内容是依据工程治理目标责任书规定的目标和指标,对工程实施情形（包括节点关闭情形）、工程治理水平、治理绩效进行终结评判,确认阶段性考核的结果,确认最终结果 ,确认工程治理组织（工程

21、部）的职能是否具备 “ 解体” .五、终止语房的产工程的建设是一个有较长周期的过程,工程的一次性、不行重复性特点和 过程中太多的不确定因素,构成了工程过程的各种风险,风险充斥在每个过程（活动）.从某种程度上讲 ,工程建设的过程实际上就是风险治理、规避风险的过程,而风险治理（识别、分析、评判、处理）是靠企业的“ 团队 ” 的力气 ,靠治理水平、治理体会、职业道德和学问水平进行的,每个风险的规避、缓和、转移都是综合治理的结果.因此 ,建立现代治理制度 和 适 应 于 市 场 环 境 发 展 需 要 的 组 织 结 构 , 按 照ISO9000:2000族和 ISO10006:1997标准（质量治理工程治理质量指南）,重视过程中每个环节的治理,重视企业的体系化、制度化、程序化治理建设,客观看待风险 ,对风险进行有效的治理 ,就会削减或规避风险对企业经营目的和成效的不利影响 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载