房地产估价案例与分析真题与解析.docx

《房地产估价案例与分析真题与解析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价案例与分析真题与解析.docx（14页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精品名师归纳总结20XX年房的产估价案例与分析真题与解析一、问答题 （共 3 题，每题10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房的产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，托付房的产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房的产评估师在实的查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：1. 假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应挑选哪种估价前提？2. 在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1. 假设开发法的估价前提有3 种：（ 1）估价对象仍旧由其

2、业主开发完成，这种估价前提称为 “业主自行开发前提”。（ 2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”。（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前 提”。本次估价是房的产抵押估价，应采纳“被迫转让前提”。参见房的产估价理论与方法教材P341 342。房的产抵押估价和房的产司法拍卖估价，一般应采纳“被迫转让前提”。2. 在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（ 1）猜测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期。而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而

3、导致后续开发经营期发生变化。（ 2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出。而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，仍应加上这部分“前期费用”。（ 3）测算出的待开发房的产价值不同。一般情形下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见房的产估价理论与方法教材P341 342。第三科教材的某一表达，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。（二）甲公司拟以其拥有的房的产作价与乙公司合资，托付房的产评估机构评估该房的产于20XX年 6

4、 月 5 日的市场价值。房的产估价机构采纳比较法和成本法进行测算，并于20XX年 6 月 15 日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1 年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于20XX年 9月 20 日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房的产市场并无明显变化，甲公司要求房的产估价机构直接更换原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1. 房的产估价机构可否满意甲公司的上述要求？请简述理由。2. 针对本案情形，在前次估价的基础上，房的产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必需做出哪

5、些详细调整？【参考答案】1. 房的产估价机构不能满意甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2. 房的产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（ 1）通过市场调查收集相像房的产的交易实例资料、收集房的产实物状况和权益状况的资料。（ 2）收集建安造价资料、房的产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等。通过实的查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（ 1）比较法：依据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整。对可比房的

6、产状况进行调整，主要是对房的产实物状况和权益状况进行调整，由于不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房的产权益状况进行调整。（ 2）成本法：第一需要调整折旧，然后依据建安造价资料、房的产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，运算建筑物重新购建价格。（三）李某于20XX年 6 月向甲房的产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，20XX年 9月交房，装修后即投入使用。同年12 月该房屋显现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能 连续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。20XX年 6 月该房屋修复工程全部完成， 已排除相关

7、安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一样看法。双方协商后打算托付乙房的产估价机构就其他损害赔偿的内容及详细赔偿金额提出建议并进行评估。请问：1. 如停业缺失仅限于房屋修复期间的租金收益缺失，请简述采纳酬劳资本化法测算的过程。2. 除房屋修复费用和停业缺失外，该项目损害赔偿仍应包括哪些内容？【参考答案】1. 缺失资本化测算过程：（1）测算缺失期。（2）确定月租金收益和运营费用，运算因房屋质 量问题导致商铺月净收益降低或运营费用增加额。（ 3）确定酬劳率。 （ 4）运算房的产价值减损额。参见房的产估价理论与方法教材P380。2. 除房屋修复费用和停业缺失外，该项目损害赔偿

8、仍应当包括的内容有：（ 1）房屋使用人周转安置费用。（ 2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的缺失。（3）修复对邻近房屋损坏的补偿。（ 4）施工影响的补偿。（5）修复后对承租人的心理减价。（6）补偿协商长期未能得到解决而耗费的相关费用。参见教材P292。二、单项挑选题 （共 3 大题， 10 小题， 每道题 2 分。每道题的备选答案中只有1 个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某临街五层住宅楼，一梯两户，共10 套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一样 并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10 年的广告位。 收益归全体业主全部。目前该广告位已对

9、外出租，年租金2 万元，剩余租赁期3 年。合同商定租金按年支付，违约金5 万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，托付房的产估价机构进行估价，房的产估价机构接受托付进行了市场调查，明白到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3 万元。1. 本次住宅转让估价的估价对象范畴应为（）。A. 该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B. 该顶层住宅和1/10 屋顶广告位的收益权C. 该顶层住宅和1/2 屋顶广告位的收益权D. 该顶层住宅和屋顶广告位的收益权正确答案B答案解析业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范畴包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅

10、楼共10 套住宅，归属于该顶层住宅的是1/10 的广告位的收益权。2. 该估价项目最相宜采纳的估价技术思路为（）。A. 采纳比较法、收益法评估住宅的市场价值B. 采纳比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值C. 采纳比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结D. 采纳比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响正确答案C答案解析该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采纳比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。3. 如采纳收益法评估该屋顶广告位价值，最相宜的技术思

11、路为（）。A. 按市场租金评估该广告位收益价值B. 租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C. 按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D. 租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本正确答案 B答案解析评估有租约限制的房的产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采纳租赁合同商定的租金，即实际租金。租赁期间届满后应采纳市场租金。4. 如对该套住宅进行房的产抵押估价，就估价对象范畴应为（）。A. 该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B. 该顶层住宅和1/10 屋顶广告位的收益权C. 该顶层住宅和1/2 屋顶广告位的收益权D. 该顶层住宅和屋

12、顶广告位的收益权正确答案 A答案解析抵押价值评估时，估价对象范畴为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不行以独立变现，不属于抵押估价的范畴。参见房的产基本制度与政策教材P142。（二）某房的产估价机构接受托付，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200 ，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收打算公告后，业主在院内自行搭建了20 的简易房。5. 本次估价的估价对象应包括（）。A. 土的使用权、平房、简易房、水井B. 土的使用权、平房、水井C. 土的使用权、平房、水井、围墙D. 土的使用权、平房、简易房、水井、围墙正确答案 C答案解析征收估价对象

13、范畴包括合法的被征收建筑物及其占用范畴内的建设用的使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的暂时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。6. 本估价项目最相宜采纳的估价技术思路为（）。A. 采纳批量估价方法进行评估B. 采纳标准价调整法进行评估C. 选用相宜估价方法进行个案评估D. 采纳假设开发法进行个案评估正确答案 C答案解析该平房带有院落属于个案，应选用相宜估价方法进行个案评估。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结7. 采纳比较法估价时，相宜选为可比实例的是（）。A. 周边带院落的类似平房B. 周边不带院落的类似平房C. 周边新建商品住宅D. 周边成套二手住宅正

14、确答案 A答案解析选取可比实例的要求之一是可比实例房的产应与估价对象房的产相像，详细应满意以下要求：与估价对象区位相近、与估价对象的用途相同、与估价对象的权益性质相同、与估价对象的档次相当、与估价对象的规模相当。此题中，估价对象是带有院落的平房，因此应挑选周边带院落的类似平房作为可比实例。（三）甲公司拥有总建筑面积为5230 、土的面积为10000 的厂区，土的性质为出让工业用 的。厂区围墙内建有5 栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000 。两栋生产车间，建筑面积均为1500 。锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200 、30 。 20XX年 11 月甲公司因筹措资金需要向银行申请

15、了抵押贷款，仍款方式为按月等额仍款，仍款期限至2021 年 12 月。20XX年 10 月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10 年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意暂时加建了一栋职工宿舍楼。20XX年 7 月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。8. 如甲公司抵押贷款时以整体房的产作为抵押物，最相宜采纳的估价方法为（）。A. 比较法和收益法B. 成本法和假设开发法C. 比较法和成本法D. 收益法和成本法正确答案 D答案解析工业房的产估价时采纳较多的是成本法。甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价， 因此以整体房的产作为抵押物时， 最相宜采纳的估价方法为收益法和成本法。9

16、. 如甲公司抵押贷款时以部分房的产作为抵押物，最相宜作为抵押物的是（）。A.5 栋共计 5230 的建筑物B.10000 土的使用权C. 锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土的使用权D. 生产车间的建筑物及其分摊的土的使用权正确答案 D答案解析以出让方式取得的国有土的使用权抵押的，应当将抵押时该国有土的上的房屋同时抵押。以依法取得的国有土的上的房屋抵押的，该房屋占用范畴内的国有土的使用权同时抵押。10. 甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为（）。A. 土的使用权价值及全部建筑价值B. 全部房的产价值- 房的产因抵押、出租造成的价值减损额C. 合法产权的全部房的产价值- 承租人权益缺失- 贷

17、款余额D. 合法产权的全部房的产价值- 承租人租金缺失- 贷款余额正确答案 C答案解析转让价值 =合法产权下的全部房的产价值 - 承租人权益缺失 - 贷款余额。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结三、以下房的产估价报告存在多处错误，请指明其中的13 处（每指明一处错误得3 分，此题全对得 40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不 计分）房的产抵押估价报告估价项目名称：市区路19 号楼第 10 层房的产抵押价值评估估价托付人：集团有限公司房的产估价机构：房的产估价有限公司注册房的产估价师：（注册号）（注册号）估价作业期： 20XX年 12

18、月 1 日一 20XX年 12 月 5 日估价报告编号：（房估）（抵）字第号致估价托付人函集团有限公司：受贵公司托付， 我公司对集团有限公司位于市区路19 号楼第十层， 总建筑面积为 2026.77m2 的办公房的产（产权证号：房权证第号）的抵押价值进行了评估。估价目的：为确定房的产抵押贷款额度供应参考依据而评估房的产抵押价值。价值时点： 20XX年 12 月 1 日。价值类型：房的产抵押价值。注册房的产估价师依据估价目的，遵循估价原就，依据估价程序，选用相宜的估价方法进行测 算，并在综合分析影响房的产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立优先受偿权下的 价值为人民币110975791

19、 元，至价值时点，房的产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故2估价对象的抵押价值为110975791 元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面积计抵押价值单价为54755 元/m 。（随函附估价结果报告和估价技术报告各两份）房的产估价有限公司分公司（公章）法定代表人：20XX年 12 月 5 日【参考答案】1. 封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。2. 在致估价托付人函中应明确选用的估价方法。3. 致函方应为房的产估价有限公司而不是分公司。分公司作为总公司的一个分支机构，是不具有独立法人资格的，也不能独立承担债务，所以一般是没有资质的。但如总公司有相应

20、资质，是可以授权分公司参加的。目录（略）注册房的产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价托付人（略）二、房的产估价机构（略）三、估价目的为确定房的产抵押贷款额度供应参考依据而评估房的产抵押价值。四、估价对象1. 估价对象范畴可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结估价对象为坐落于市区路19 号楼第 10 层的整层办公用房，总建筑面积为22026.77m ，本次评估不包括动产、债权债务等其他财产或权益。2. 估价对象基本概况（ 1）土的基本状况估价对象所在大楼用的坐落于市区路，四至为：南至路，西至路，北至小巷，东至小巷，宗的势状规整，土的使用期限至2055 年 4

21、月 1 日，土的开发程度为宗的内，外达到“七通一平”。（ 2）建筑物基本状况估价对象所处的区路19 号楼，现用名称为中心，的下4 层，的上 37 层，总建筑面积为 105000 ，采纳钢架结构及无柱式设计，电梯分区设置，客梯16 部，货梯2 部，集中式中心空调，整栋大厦拥有智能掌握系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、应急电源、照明和扩音系统、智能火警检测系统、自动喷水灭火系统等。该中心于8 月竣工交付使用，目前保护保养状况良好。估价对象外立面采纳石材与高档LOW E 玻璃幕墙， 大堂挑高6 米， 采纳进口高档石材装修，花岗石柱体及墙面，艺术造型吊顶，标准层电梯间采纳高档进口大理石，的面采

22、纳高档的毯，由物业治理有限公司治理。估价对象位于19 号楼第 10 层，总建筑面积为2026.77m2，层高 3.2m ，已作一般办公房室内装修：墙面乳胶漆，的面部分瓷砖、部分的板、部分的毯，顶棚部分灯池吊顶，部分矿棉板吊顶。（ 3）权属基本状况依据估价托付人供应的相关资料，估价对象土的用途为办公，目前为集团有限公司全部，产权证号为房权证第号，估价对象未设立抵押权等他项权益。4. 估价对象中未说明估价对象是否有共有权、租赁、用益物权、其他特别情形说明。5. 估价对象中未说明估价对象房屋用途和土的使用人。五、价值时点依据房的产抵押估价指导看法，本次价值时点为完成估价对象实的勘查之日，即20XX

23、年12 月 1 日。六、价值类型房的产抵押价值（定义略）七、估价依据1. 法律、法规、规范性文件（略）2. 技术标准（ 1）中华人民共和国国家标准房的产估价规范（GB/T50291 1999）（ 2）中华人民共和国国家标准房的产估价基本术语标准（GB/T50899 2021 ）（ 3）房的产抵押估价指导看法（建住房20068号）（ 4）商业银行房的产贷款风险治理指引（银监发200457号）3. 估价托付人供应的相关资料（略）4. 估价机构市场调查及实的查勘猎取的相关资料（略）5. 估价机构搜集整理的其他相关资料（略）八、估价原就（略）九、估价方法经估价方法适用性分析，打算采纳比较法和收益法为本

24、项目的估价方法。（估价方法定义略）6. 应依据中华人民共和国国家标准房的产估价规范（GB/T 50291 2021）而不是中华人民可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -共和国国家标准房的产估价规范（GB/T 50291 1999）。7. 估价方法中应详细说明所选用估价方法的理由。十、估价结果注册房的产估价师依据估价目的，遵循估价原就，依据估价程序，选用比较法、收益法进行测算，并在综合分析影响房的产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值为人民币110975791 元，至价值时点， 房

25、的产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故估价对象的抵押价值为110975791 元（大写： 人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），2单位建筑面积抵押价值为54755 元/m 。十一、注册房的产估价师姓名注册号盖章日期20XX 年 12 月 5 日20XX 年 12 月 5 日8. 估价结果报告中注册房的产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签名。十二、实的查勘期20XX年 12 月 1 日十三、估价作业期20XX年 12 月 1 日至 20XX年 12 月 5 日十四、变现才能分析（略）十五、风险提示（略）估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、估价对

26、象最高正确利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程1. 比较法（定义及公式略）（ 1）可比实例选取项目物业名称建筑面积估价对象中心 10 层可比实例A大厦11层可比实例大厦B15 层可比实例C中心18 层22026.7719852050580成交日期2021.12.12021.11.252021.11.42021.11.15可比实例选取过程及来源（略），估价对象及可比实例状况见下表：（ m）2成交单价（元/m ）5700061000590009. 可比实例C规模与估价对象不相当，不能作为可比实例。（ 2）可比实例情形说明将可比实例与估价对象进行比较分析，比较因素及说明见下表。

27、表 2估价对象及可比实例情形说明表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结坐落位罝区楼路 19 号楼区楼路 25 号楼区楼路 26 号楼区楼路 19 号楼可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结物业名称中心十层大厦十一层大厦十五层中心十八层价 成交待估570006100059000可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 7 页，共 14 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - -

28、- - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结格 单 元 /内 （ 元涵 /m2）付款方式交 交 易易 情 况情 成 交况 日 期区域繁华程度交通区 便 捷位 程 度状 外 部况 配 套设施完备度区域环境正常-正常正常正常正常正常正常2021.12.12021.11.252021.11.42021.11.15邻近有中心、邻近有多条公交线路：距的铁号线邻近有多条公交线路：距的铁号线邻近有多条公交线路：距的铁号线邻近有多条公交线路：距的铁号线 站 100m站 120m站 130m站 100m公共配套完善公共配套完善公共配套完善公共配套完善邻近有公园邻近有公园邻近

29、有公园邻近有公园大厦、体育馆，市政配套完善邻近有中心、大厦、体育馆，市政配套完善邻近有中心、大厦、体育馆，市政配套完善邻近荷中心、大厦、体育馆，市政配套完善可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结权 用途办公办公办公办公益使用状39.33 年38 年38 年39.33 年年限况电梯（客梯16 个，电梯（客梯21 个，电梯（客梯17 个，电梯（客梯16 个，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结货梯 2 个）、中心设施空调。消防设施，设备高速光纤接入，的货梯 4 个）、中心空调。消防设施，高速光纤接入， 的下停车货梯 6 个）、中心空调。消防设施， 高速光纤接入，的货梯 2 个

30、）、中心空调。消防设施，高速光纤接入， 的下停车可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结下停车场 （ 385 个）场（ 373 个）物业下停车场 （376 个）场（ 385 个）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结实好好好好治理层11层15 层18 层3.23.23.2物楼 层 10情层高况3.2/m规整规整规整规整2026.7719852050580平面布局建筑面积/m2可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 8 页，共 14 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精

31、品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -内部高档高档高档毛坯装修10. 办公用房区位因素不应包括“区域繁华程度”，可用“商务办公氛围或集合度”代替。11. 楼层属于区位状况因素不是实物状况因素。12. 未说明可比实例总楼层。（ 3）建立比较基础估价对象与可比实例的付款方式均为一次性付款，币种为人民币，计价方式按建筑面积计价，价格内涵一样。（ 4）交易情形修正各可比实例均为正常交易，交易情形无需修正。（ 5）市场状况调整市场状况调整是将实例在成交日期的价格调整为价值时点的价格。估价对象价值时点与可比实例成交日期接近，且该区域办公室用房市场价格平稳，

32、市场状况无需调整。（ 6）房的产状况调整依据估价对象与比较实例各比较因素的详细情形，将各项因素分为好、较好、一般、稍差、差（表 3）、比较因素调整系数表（表4）如下。表 3比较因素分析表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区域繁华程度好好好好交通便利程度区位状况一般般好一般公共设施完备度好好好好区域环境好好好好用途办公办公办公办公使用年限39.33年38 年38 年39.33 年设备设施一般好较好一般物业治理好好好好楼层10111518实物状况层高好好好好平而布局好好好好建筑面积2/m2026.7719852050580内部装修好好好一般五个等级，以估价对象为基准，每相差一个等级结合

33、详细情形调整1 或 1，编制比较因素分析表权益状况估价对象可比实例A可比实例B可比实例C100100100100100100100区域繁华程度100100100100交通便利程度100100102100公共设施完备度100100100100区域环境100100100100表 4比较因素调整系数比较因素交易情形交易日期区位状况可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 9 页，共 14 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - -

34、- - - - -用途100100100100使用年限1009999100设施设备100102101100物业治理100100100100楼层10099102104层高100100100100平面布局100100100100建筑面积100100100100内部装修10010010098权益状况实物状况13. 建立比较基础中缺“统一财产范畴”和“统一税费负担”的说明。14. 可比实例A 交通便利程度比估价对象略差，比较因素不应与估价对象相同。15. 可比实例B 交通便利程度比估价对象略差，比较因素不应比估价对象好。16. 可比实例C 为毛坯房，与估价对象高档装修标准相差悬殊，“一般”与“好”的差

35、距明显不符。17. 可比实例A 楼层调整系数应大于100，可为 101，不能为99。（前提是各可比实例与估价对象总楼层一样）（ 7）可比实例比较价值测算表 5 可比实例比较价值测算调整因素可比实例A可比实例B可比实例C交易单价 / （元 /m2）570006100059000交易时间100/100100/100100/100交易情形100/100100/100100/100区位因素100/100100/102100/100权益因素100/99100/99100/100100/102100/101100/100实物状况100/99100/102100/104100/100100/100100/9

36、82可比实例比较价值/ （元 /m ）5701758637578892估价对象评估单价/ （元 /m ）5784818. 未说明区位状况、权益状况和实物状况各子项调整系数各自的权重。（ 8）求取比较价值（单价）经过比较分析， 认为三个可比实例的价格经过修正、调整后的结果相近，且符合市场客观情形，故以三者的简洁算术平均值确定最终比较价值。即：2最终比较价值（5701758637 57889） 3 57848（元 /m ）2. 收益法（ 1）收益法定义及运算公式收益法是猜测估价对象的将来收益，利用酬劳率或资本化率、收益乘数将将来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。采纳酬劳资本化法、全剩余寿

37、命模式进行测算，其运算公式为：式中V收益价值（元或元/m2） ;可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 10 页，共 14 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -Ai 将来第i 年的净收益（元或元/m2）。 Yi 将来第i 年的酬劳率（%） ; n收益期（年）。（ 2）租金收入2经过测算确定估价对象的市场租金为342.6 元/ （ m月）。（测算过程略）（ 3）有效出租面积的确定注册房的产估价师经过对

38、周边市场的调査，周边同类型的办公用房一般按其产权登记的建筑面2积为出租面积，因此确定估价对象的出租面积为其房屋全部权证上登记的建筑面积2026.77m 。（ 4）其他收入2经测算估价对象其他收入为15.42 元/ （ m年）。（测算过程略）（ 5）空置率据明白区办公用房近期的市场平均空置率在3% 7%。估价对象位于区重要的商务办公区，四周人流密集，商务办公气氛好，该区域内办公用房租赁情形良好，考虑到估价对象的实际状况，取空置率为5%。（ 6）年有效毛收入单位面积年有效毛收人（潜在毛租金收入12其他收入）（1空置率）（342.6 12215.42 ）（ 1 5%） 3920.29 （元 /m 年

39、）（ 7）运营费用依据合同租金的内涵，估价对象的运营费用包括治理费、房屋修理费、房产税、租赁税费、房屋保险等。依据市场调查确定估价对象年运营费用为864.83 元/ （ m2年）。（测算过程略）19. 缺收租缺失率的说明或者说没有考虑收租缺失。20. 如有租赁合同且合同合理，就在租约期内应采纳合同租金，租约期外应采纳市场租金运算。（ 8）年净收益2估价对象年净收益年有效毛收入年运营费用3920.29 864.83 3055.46 （元 /m 年）（ 9）酬劳率采纳累加法确定酬劳率为7.25%。21. 酬劳率的确定未说明理由或者说缺少酬劳率确定过程。22. 未说明酬劳率是猜测值。（ 10）收益期

40、估价对象建成于，至价值时点已使用7 年，估价对象为钢混结构，房屋耐用年限为60 年，就房屋剩余使用年限为53 年，估价对象土的的使用年限为50 年，截至价值时点剩余使用年限为39.33年，依据孰短原就，确定估价对象的收益期为39.33 年。23. 估价对象建成于8 月，剩余经济寿命应为52 年多。24. 结果报告中说估价对象为钢架结构，此处说估价对象为钢混结构，说法不一样。（ 11）净收益变化趋势估价对象建位于中心大厦内，设定其可连续经营，猜测其进展前景良好。据调查区同的段同类型写字楼物业年租金及费用变化情形，确定估价对象净收益增长率为2%。25. 抵押目的估价遵循谨慎原就，在确定净收益和净收益流模式时应保守估量。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 11 页，共 14 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精