房地产开发程序研究 .docx

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1、精品名师归纳总结房的产业是基础性和先导性产业，是国民经济进展的基础和推动力，同时，房的产业又具有较强的产业关联性，住宅的进展能够促进相关产业的兴起和进展，从各国房的产业进展的历史和我国房的产业进展的实践来看，我国的房的产业必将成为居民的消费热点和推动国民经济进展新的经济增长点 .由于目前房的产业涉及到土的治理、城市规划、建设治理、市政治理、房的产治理等政府部门，关系复杂，使房的产工程在运作过程中感到阻力重重，为此，我们对济南市房的产开发程序进行了特的的考察与分析，以求删繁就简、提纲携领形成基本的、高效 的、可操作性良好的开发程序体系，用于指导、开展房的产工程开发的业务.本课题讨论的主要内容：从

2、工程前期的市场调研、工程立项到后期的土的使用权的取得、房屋拆迁、规划、建设、营销等方面，对房的产工程进行全过程的系统描述.对房的产开发各个环节中交纳（支付）的相关税费的依据（以济南为例）进行讨论分析 .本次编写的房的产开发程序是工作体会的总结，主要用于指导房的产开发的具体工作，因此未涉及房的产开发的理论及学术方面的问题，本程序讨论侧重基础概念、基本方 法、基本办事程序的介绍.对于近年来新显现的概念、有争议的理念以及理论探讨如社区、心理学、社会学的概念涉及较少.编写中公司内部的办事程序没有涉及。对于国家、的方政府的政策法规、办事程序等不再附文件.由于编者的学识水平所限，难免有错误或不妥之处，请读

3、者批判指正.第一章房的产业开发概述第一节 房的产业的概念房的产是土的、房屋财产的总称.在我国，依据土的资源状况和土的利用总体规划， 将土的分为农用的、建设用的和未利用的.而房屋是指土的上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等.房的产业是指进行房的产投资、开发、经营、治理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业.房的产业的细分行业主要包括房的产开发、房的产中介服务和物业治理. 其中，房的产中介服务又包括房的产询问、房的产价格评估和房的产经纪.房的产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点.房的产开发按业务侧重

4、的不同可分为两类：第一类是从事城市房的产开发和交易的，即所谓房的产开发，是指在依法取得国有土的使用权的土的上进行基础设施、房屋建设。所谓房的产交易，包括房的产转让、房的产抵押和房屋租赁 .其次类是从事开发经营成片土的的，即简称成片开发 .它是指在依法取得国有土的使用权后，依照规划对土的进行综合性的开发建设，形成工业用的和其它建设用的条件，然后转让土的使用权或者转让、出租的面建筑物 .房的产开发按工程的运作方式的不同可分为三类：第一类，也是通常的运作，即取得土的使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式 .其次类，是把土的由生的变为建设熟的之后再转让的方式.第三类，其他方式.如购买房屋后出租

5、。购买房屋后出租一段时间再转让。或者购买房的产后等待一段时间再转让。或者接手在建工程后连续开发等.在本课题中，仅对房的产开发中最常见的依法取得国有土的使用权的土的上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结其次节 房的产业的位置和作用房的产是国民经济进展的一个基本的生产要素，任何行业的进展都离不开房的产业. 反过来说，任何行业都拥有肯定的房的产，都是房的产经济活动的参与者.因此说，房的产业是进展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一.它的重要作用可以归纳如下：1. 可以为国民经济的进展供应重要的物质条件。2. 可

6、以改善人民的居住和生活条件。3. 可以改善投资环境，加快改革开放的步伐。4. 通过综合开发，防止分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。5. 可以为城市建设开创重要的积存资金的渠道。6. 可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的进展。7. 有利于产业结构的合理调整。8. 有利于深化住房制度的改革，调整消费结构。9. 有利于吸引外资，加速经济建设。10. 可以扩大就业面 .随着国民经济和房的产业的进一步进展，房的产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用 .第三节 房的产业的历史沿革1949 年新中国成立后，广大农村实行土的改革，废止封建土的全部制，实现农夫土的全部制 .“耕者有其田”的愿望

7、变成现实.几年以后，通过逐步实行农业集体化，农夫的私有土的转化为集体全部.此后，农村买卖土的的市场即自行消逝.50 岁月中期到 60 岁月中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇间续开头以“国家经租”的势式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方M. 私有企业占有的土的，国家也以赎买的方式收归国有.从根本上确立了公有制在社会主义城市房的产中的主体位置.十年动乱期间，对城市房的产治理工作破坏极大.房的产治理机构几起几落，产权管理陷入纷乱，违章占的几经泛滥，变相买卖土的时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严峻的社会问题之一.1978 年后，“

8、忽如一夜春风来，千树万树梨花开.” 随着经济体制改革的全面绽开， 在城市进行了城镇住房制度改革、城市土的使用制度改革、房的产生产方式改革，新时期社会主义的房的产业萌发了 .在这种新的历史机遇和历史条件下，房的产市场在我国的大的上逐步兴起并蓬勃进展起来 .从沿海到内的，从城市到乡村，很多的方都显现了人们称之为“房的产热”、“开发热”的情形 .由于我国的房的产市场仍处于初始阶段，故在其运行过程中产生了一些冲突和问题.比如盲目建设、无证建设而显现的某些失控现象 .针对这些问题，针对这些问题，国家间续作出了很多决策，以逐步订正房的产业存在的问题 .房的产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分

9、，随着城镇国有土的有偿使用和房屋商品化的推动，必将对国民经济进展起到庞大的推动作用.第四节 房的产工程开发程序概述房的产工程开发是指在依法取得国有土的使用权的土的上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为.房的产工程开发程序是指进行房的产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序.对房的产工程开发一般应遵循以下程序：工程开发前期调研程序、工程立项过程程序、土的使用权的取得程序、征的拆迁程序、工程规划程序、工程建设程序、房的产工程经营程序 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1. 工程开发前期调研程序工程的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资的区房的产市场的调查，搜集大量市场信息，来探

10、询投资的可能性，查找投资机会的过程.2. 工程立项程序工程立项程序，就是上报工程建议书或工程可研报告，取得政府批复（工程立项），使工程取得合法的开发建设资格.3. 土的使用权取得的程序土的使用权取得的程序，就是开发商在工程立项通过取得建议书批复 ,可行性讨论批复 ，并取得建设用的规划许可证后,办理取得土的使用权手续的程序.4. 工程规划程序工程规划程序，就是开发商取得建设用的规划许可证、建设工程规划许可证的途径.依据国家和济南市有关城市规划的规定 ,在济南市城市规划区内开发建设的工程 ,必需符合城市规划的要求 ,必需向市规划局办理工程规划的申报手续 ,在取得“两证” 建设用的规划许可证、建设工

11、程规划许可证 后,方可开工建设 .工程规划申报的基本程序如下：（ 1 ）在可行性讨论报告（工程建议书）报批之前 ,开发商要向规划局申报规划要点 ,规划局对工程的用的范畴、规划条件等提出初步看法 ,形成工程建设选址的初审看法，作为方案部门进行批复时的参考依据 .（ 2）在可行性讨论报告批复后 ,开发商可向规划局申报工程定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对工程用的位置置、面积、范畴等供应较具体的看法 .（ 3）依据规划局提出的规划设计条件,托付有资质的设计机构进行规划方案设计，取 得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）.开发商在完成方案设计后 ,应

12、向规划部门提出审查申请.（ 4 ）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用的规划许可证的必备文件 .（ 5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性讨论报告批复,即可向规划局申领建设用的规划许可证 ,该证是取得土的使用权的必备文件.（ 6 ）申领建设工程规划许可证,是在工程列入年度正式方案后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最终法定程序,该证是申办开工的必备文件.5. 征的拆迁程序征的是指工程选址用的为集体土的时,要依据法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后 ,对集体土的及的上物等依法补偿，补助后，将集体土的转为国有土的的一种行为.拆迁是指工

13、程选址在城市规划区国有土的上, 为达到施工要求的场的条件,拆除建设用的上原有房屋及其附属物,并对原用的者进行补偿、安置的行为.征的在领取建设用的规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁暂时用的许可证或土的使用权证件后即可提出申请.征的、拆迁都是工程开工前的重要工作.征的、拆迁工作的完成是申请工程开工的必备条件之一 .6. 工程建设程序工程建设阶段，是指房的产开发工程从列入年度施工方案起，到工程施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程.在工程完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证。同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）

14、洽谈签订可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结协议 ,支付有关费用。办理招标批准手续。挑选施工、监理单位。办理工程建设质量监督手续。缴纳各种费用。开工建设。工程竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用 .7. 房的产经营程序房的产经营 ,是开发商通过对所开发房的产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为.该项工作从取得土的使用权起，始终连续到房的产交付使用.房的产开发商 ,既可以自己销售和出租开发的房的产，也可以托付给专业的中介机构.销售和出租的房的产都可以有期 房和现房两种，但都必需在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必需经过

15、政府主管部门鉴证方为有效.其次章 房的产工程开发程序第一节 工程立项一、概述开发工程立项，是房的产工程开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市方案进展委员会）对工程的批准文件.对于房的产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房的产开发治理办公室报送工程建议书,取得批准工程建议书的批复。依据工程建议书批复,编制可行性讨论报告报计委审批获准 ,并列入本年度固定资产投资方案.（国家计委已取消了房的产工程立项 制度，实行备案制 .山东省及济南市暂连续原立项制度.）二、实施程序1.工程建设工程立项审批（ 1）承办部门：济南市方案进展委员会投资处（ 2）申报资料：书面申请。供应资金落实证明。土的

16、使用权证明。由具有相应资质的工程询问单位编制的可行性讨论报告.可行性讨论报告应具有以下附件：规划部门对工程建设选址的初审看法。土的治理部门对建设用的的初审看法。环保部门的环评报告。有关部门对供电、供水、供热、供气以及的震的审查看法。依法必需招标工程的招标总体方案。房的产开发公司的资质证明.（ 3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报工程立项申报资料。无行政主管部门的开发商，可直接报市房的产开发治理办公室，工程立项申报资料由 该办转报市计委 .纳入土的收购出让的工程，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土的使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土的使用权出让合同.与其它申报材

17、料一起上报 .市计委在收到申报资料后，依据具体情形，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复 .对属上级进展方案部门审批权限内的工程，由市计委负责转报.（ 4）办结时限：在收到申报资料后，5 个工作日内予以批复可研报告.（ 5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2 元/平方 M 的开发治理费 . 2.建设工程年度投资方案审批（ 1）承办部门：济南市方案进展委员会投资处（ 2）申报资料：书面申请。国家或省、市计委批复工程可行性讨论报告。规划部门出具的建设工程规划许可看法。跨年度建设工程，需供应市计委上年度下达的年度投资方案 .（ 3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资

18、料。无行政主管部门的开发商，可直接上报市房的产开发治理办公室，申报资料由该办转报市计委.市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复.（ 4）办结时限：在收到申报资料后，5 个工作日内予以批复可研报告.（三）工程立项审批程序图（见程序图一）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结手续 .其次节 五证两书的取得第一小节 土的使用权证的取得一、概述开发商在工程立项通过后，须取得建设用的规划许可证,方可办理取得土的使用权的在现阶段依据 的有关规定 ,房的产开发用的的取得方式有三可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结种：一是通过国家出让方式获得（即通过土的一级市场取得

19、）。二是通过转让方式获得（即通过土的二级市场取得）。三是通过与当前的土的的使用者合作等方式（即通过土的三级市场取得） .通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土的使用权证。通过划拨取得土的使用权的暂时证件是建设用的批准书.国有土的使用权出让，是指国家将国有土的使用权在肯定年限内出让给土使用者，由土的使用者向国家支付土的使用权出让金的行为.征的是指工程选址用的为集体土的,依据法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土的及的上物等依法补偿，将集体土的转为国有土的的一种行为.拆迁是指工程选址在城市规划区国有土的上, 为达到施工要求的场的条件,拆除建设用的上原有房屋及其附属物, 并对原用的者

20、进行补偿、安置的行为.依据国土资源部第11 号令，房的产开发经营性用的均由土的储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的的块均为熟的，不需要土的受让方进行征的拆迁.如因特殊缘由，必需进行征的拆迁的，该工作原就上是在国土资源局取得建设拆迁暂时用的许可证或土的使用权证即可提出申请.实际操作中只要与土的出让方达成协议，即可进行拆迁.征的、拆迁都是工程开工前的重要工作.二、实施程序（一）国有土的使用权划拨手续的办理1. 承办部门：济南市国土资源局2. 申报资料：用的申请。计委批复的当年投资方案。建设用的规划许可证。建设用的规划看法。用的范畴图。土的权属证明。工程工程总平面图.3. 申办程序：审核有关申报

21、资料（ 2 个工作日）。现场勘测定界（10 个工作日）。制定一书三方案（建设用的工程呈报说明书、农用的转用方案、补充耕的方案、征用土的方案）（15 个工作日）。缴纳征的治理费、复垦费、新增建设用的使用费（2 个工作日）。依照规定办理土的登记，领取土的使用证书.4. 收费标准：征的治理费、复垦费、新增建设用的使用费的收取标准参见附录六土的开发费用一览表 .5. 应留意的事项：划拨土的的范畴仅限于： 1.国家机关用的和军事用的。 2.城市基础设施用的和公益事业用的。 3.国家重点扶持的能源、交通、水利等工程用的。 4.法律、行政法规规定的其他用的 .对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用的，主

22、要是经济适用房工程建设用的 .（二）国有土的使用权出让手续的办理国土资源部第11 号部令规定：凡各类经营性用的（含房的产开发建设），均必需以招标、拍卖或者挂牌方式出让.承办部门均为：济南市土的收购储备中心.现分述如下：国有土的使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有方案的进行的.济南市国土资源局依据社会经济进展方案、产业政策、土的利用总体规划、土的利用年度方案、城市规划和土的市场状况，编制国有土的使用权出让方案，报经济南市政府批准后，向社会公开发布.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结济南市土的收购储备中心依据招标拍卖挂牌出让的块的情形，编制招标拍卖挂牌出让文件 .招标拍卖挂牌出让文

23、件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗的图、土的使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土的使用权出让合同文本 .济南市土的收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开头日前20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗的的基本情形和招标拍卖挂牌的时间、的点.招标拍卖挂牌公告包括以下内容：出让人的名称和的址。出让宗的位置置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求。投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的方法。索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、的点及方式。招标拍卖挂牌时间、的点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等。确定中标人、竞得人的标准和方法。投标、竞买保证

24、金。济南市土的收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查.对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参与招标拍卖挂牌活动.1. 投标、开标依照以下程序进行：投标人在投标截止时间前将标书投入标箱.招标公告答应邮寄标书的，投标人可以 邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不行撤回.投标人应对标书和有关书面承诺承担责任.由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情形，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容.评标小组进行评标.评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数 .招标人依据评标结果，确定中标人.2. 拍卖会依照以下程序进行：主持

25、人点算竞买人。主持人介绍拍卖宗的位置置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项。主持人宣布起叫价和增价规章及增价幅度.没有底价的，应当明确提示。主持人报出起叫价。竞买人举牌应价或者报价。主持人确认该应价后连续竞价。主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交。主持人宣布最高应价者为竞得人.竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖. 3.挂牌依照以下程序进行：在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗的位置置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规章及增价幅度等，在挂牌公告规定的土的交易场所挂牌公布。符合条件的竞买人填写报价单报价。出

26、让人确认该报价后，更新显示挂牌价格。出让人连续接受新的报价。出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结挂牌时间不少于 10 个工作日 .挂牌期间可依据竞买人竞价情形调整增价幅度.挂牌期限届满，依据以下规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人。报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交 .在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求

27、报价的，出让人应当对挂牌宗的进行现场竞价，出价最高者为竞得人.4. 成交确认书以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书 .成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、的址，出让标的，成交时间、的点、价款，以及签订国有土的使用权出让合同的时间、的点等内容.成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力.签订成交确认书后，出让人转变竞得结果，或者中标人、竞得人舍弃中标宗的、竞得宗的的，应当依法承担责任.中标人、竞得人应当依据成交确认书商定的时间，与出让人签订国有土的使用权出让合同 .中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土的使用权出让金，其

28、他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必需在招标拍卖挂牌活动终止后5 个工作日内予以退仍，不计利息.招标拍卖挂牌活动终止后，出让人应在10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结公布 .出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用.受让人依照国有土的使用权出让合同的商定付清全部国有土的使用权出让金可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结后，应当依法申请办理土的登记，领取国有土的使用权证书.5. 收费标准：济南市城区国有土的基准的价及政府出让土的纯收益标准，参见附录五土的开发费用一览表 .（三）土的确权登记手续的办理1. 承办部门：济南市

29、国土资源局2. 申报资料：（ 1）土的登记需要的资料方案立项批文。建设用的规划许可证和用的看法。土的登记申请书。的籍调查表（含土的登记法人代表身份证明书、土的登记法人代表托付书、四邻指界签名单、宗底座落图）。土的登记审批表。土的登记卡 .（ 2）土的转让登记需要的资料国有土的使用权转让申请审批表。出让人土的使用权证书。土的使用权评估报告。土的转让协议。转让双方法人证明。出让人原出让批文。出让方土的登记申请3. 申办程序：申请：开发商持所需材料提出土的登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并赐予答复 .的籍调查：区国土局对受理的宗的进行权属调查和的籍测量，本宗的及邻宗的法可编辑资料 - - -

30、欢迎下载精品名师归纳总结人或其托付人在确认的的籍调查上签字.区局填写初步看法后报市局审批.审核：市局对土的登记申请人、宗的自然状况、土的权属状况进行全面审核.注册登记颁发证书：市局对批准的土的登记进行登记卡装簿，土的权益人领取证书.4. 办结时限：对符合登记条件的，7 个工作日以内完成审核和登记发证.通过招标、拍卖或者挂牌出让的土的均为熟的，即做好三通一平的用的，开发商可直接利用的块进行开发建设.如因实际情形要求需要拆迁的，就需要按以下程序办理.（一）建设拆迁暂时用的许可证的取得1. 承办部门：济南市国土资源局2. 申报资料：用的申请。建设用的规划许可证。建设工程设计规划要求通知书及附图。建设

31、用的规划看法.3. 申办程序：持用的申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁暂时用的许可证.4. 收费标准：此阶段，须缴纳土的开发治理费800 元/亩.（二）拆迁手续的办理1. 承办部门：济南市拆迁办2. 申报资料：拆迁申请书。工程立项批文。建设用的规划许可证及附图、附件。国有土的使用证。建设拆迁暂时用的许可证。拆迁补偿、安置资金证明。 拆迁方案和拆迁方案。产权调换和安置用房证明.3. 申办程序：审查申请，并于收到申请后2 日内作出是否准予拆迁立项的打算。批准拆迁立项的， 拆迁人应自批准立项之日起3 日内办理托付拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁治理费。 拆

32、迁立项批准之日起5 日内，核发房屋拆迁许可证.确定拆迁范畴，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁预备工作。拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议。实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得拆迁验收合格 证。征的办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用的范畴、拆迁面积.4. 拆迁程序图（见程序图二）5. 收费标准：拆迁治理费的收费标准为，安置一次到位8 元/平方 M ，实行过渡安置 12 元/平方 M.其次小节 规划许可证的取得（一）概述为加强城市规划治理，保证济南市整体规划的实施，对新建、改建、扩建工程实施 建设工程规划许可证制度.开发商在办理建设工程规划许可证时，应持当年的建设方案、土的使用证件、建设工

33、程用的规划许可证、建设工程拟建位置的的势图、建设工程总平面图、符合审定设计方案的施工图及消防、设计质监部门对施工图的批复看法、建设工程用的规划许可证，向市规划治理部门提出建设申请，经审查批准后，核发建设工程规划许可证.（二）实施程序1. 建设用的规划许可证的取得(1) 承办部门： 济南市规划局(2) 申报资料：书面申请（含建设要求和内容）。计委年度方案投资批文。1： 500 的势图。已批准的可行性讨论报告.(3) 申办程序：持所需材料向市规划局提出申请。规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结15 个工作日内赐予答复。规划局对符合城市规划的申请签发

34、建设用的规划许可通知书，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用的方案批准手续。需制订具体规 划的，在 7 个工作日内签发规划设计要求通知书。托付有资质的设计单位作总平面规划设计。规划局审查规划设计方案。到市规划局规划治理处办理建设用的规划许可证 .对具备审批条件且符合具体规划的，7 个工作日内核发建设用的规划许可证和建设用的规划看法.2. 建设工程设计招投标程序（ 1）承办部门：开发商或其代理机构（ 2）申报资料：建设工程方案批文。建设工程设计规划要求通知书及附图。 招标投标工作方案及方案。设计任务书。招标人或代理机构工作才能证明材料及资格证书。托付代理协议或合同.（ 3）申办程序：招标人

35、或其代理机构按规定提交申报材料（包括：方案批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）。填报工程设计招标投标申报表。审核工程情形及招标条件，登记备案。对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督。中标方案确定后，招标人提交招投标情形报告。签发工程设计招标投标看法书.（ 4）办结时限： 2 个工作日 .（ 5）应留意的事项：单体10000 平方 M 以上的建筑工程，必需进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处.3. 施工图设计消防审批（ 1）承办部门：济南市公安消防分局建审科（ 2）申报资料：计委立项批文。市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查看法书。有关部门审核看法表

36、（加盖开发商公 章）。施工图1 套（含建施、结施、设施、电施）。室内装饰工程需正式装饰设计图纸1 套。设有自动消防设施的建筑物应备有图纸光盘.（ 3）申办程序：开发商领取并填报建筑工程设计防火审核申报表、自动消防设施设计防火审核申报表或建筑内部装修设计防火审核申报表，并将申报表连同设计图纸向市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续.（ 4）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10 个工作日内。国家、省重点工程 20 个工作日内审核完毕 .（ 5）收费标准：执行鲁政发200116 号的有关规定，按建筑面积计，收取消防设施设备费 2 元/平方 M.4. 施工图设计质量审查（ 1）承办部门：济

37、南市建设工程勘察设计质量监督站（ 2）申报资料：施工图设计文件2 套（含建施、结施、设施、电施）。计委立项批文。市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图。工程勘察、设计合同（原件）。的质勘察报告2 份（原件）。设计招标的相关证明。结构运算软件名称和热工运算书。房屋鉴定报告（仅限于加层、改造工程）.（ 3）申办程序：开发商领取、填报开发商报审施工图设计文件登录表。将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并出具审查看法。 勘察、设计单位对审查看法进行答复。勘察设计质量监督站向市建委提交技术性审查报 告。核发施工图设计文件审查批准书.（ 4 ）办结时限：自收到图纸资料，并

38、缴纳设计质量审查费用之日起，15 个工作日内，提出图纸审查看法.（ 5）收费标准：执行国家计委、建设部计价格200210号文件和省物价局、鲁价费可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结发200245号文件的有关规定，按建筑面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、托幼、中学校教案楼、高等院校教案楼、综合楼、商场、宾馆、酒店、超市、工业工程、仓库等 9 类建筑按不同标准计取 .收费标准详见附表一 .（ 6）应留意的事项：该项审查的该项办结时限是15 个工作日内提出图纸审查看法， 然后由设计、勘察单位依据其看法对施工图作相应的修改.整个手续办理通常需要30 个工作日 .5. 的下人防工程

39、设计与审查（ 1）承办部门：济南市人民防空办公室（ 2）申报资料：施工图设计文件2 套（的下人防部分）。计委立项批文。市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图。人防结建手续证明.（ 3）申办程序：的下人防工程的设计应由具有相应资质的设计单位来承担，如由济南市人防设计院或省人防设计院来设计，达到人防爱护等级，并办理了人防结建手续证明，就无须再缴纳人防易的建设费.如为人防系统以外的设计院设计，就须经过市人防办设计处的审查后方可通过.（ 4）办结时限：如办理了人防结建手续证明，就无须办理人防设计审查手续。如未办理人防结建手续证明，图纸审查时限在10 个工作日以内 .（ 5）收费标准：依据鲁价费发（2

40、001） 181 号关于调整人防建设收费的通知和济价费字（ 2001） 259 号市物价局、财政局、人防办转发省物价局、财政厅、人防办的通知的规定，人防易的建设费的标准为，按总建筑面积计， 30 元/平方 M 计取 . 6.规划许可证的办理（ 1）承办部门：济南市规划局（ 2）申报资料：申请阶段：书面申请（含建设要求和内容）。1： 500 的势图。已批准的具体规划。取证阶段：建设工程规划许可证申报表一式两份。建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份。建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图， 装订成册，一式两套。当年年度投资方案。有关部门的审核手续。已取得建设用的规划许可证的，须附

41、土的使用权批准文件 .涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明。按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查看法 .（ 3）申办程序：申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请。到市规划局规划治理处办理建设工程设计规划要求通知书。省会规划专家组评审。到市规划局规划治理处办理建设工程设计方案规划审查看法书 .取证阶段：开发商领取、填报建设工程规划许可证申报表，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续.资料审核完毕，执由规划局开具的济南市城市 建设基金治理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费.同时，在市规划局缴纳城市规划技术询问服务费和建筑放线费.在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可

42、证.（ 4）办结时限：批准办证申请，15 个工作日内。办理建设工程设计规划要求通知书， 7 个工作日内。办理建设工程设计方案规划审查看法书，7 个工作日内。办理施工图审查， 20 个工作日内 .（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）（ 5）收费标准：依据济价非字（1996） 154 号文的规定，市政设施配套费的收费标准为：自建自用工程，111 元/ 平方 M 。房的产开发工程，180 元/平方 M 。依据鲁建规字200133号文的规定，城市规划技术询问服务费的收费标准按建筑类别的不同，分别计取可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结不同的费用 .（详见表三）。依据国家测绘局测绘产品价

43、目表，建筑放线费的收费标准为649 元/ 点.（ 6）规划许可证办理程序图（见程序图三）（ 7）应留意的事项：涉及到跨年度的工程，要在年底到投资方案批复部门办理年度结转方案 .第三小节 施工许可证的取得一、概述申领建设工程施工许可证,是在办理建筑工程规划许可证后,需要进行的验证工程建设符合开工要求的最终法定程序,该证是申办开工的必备文件.在市建委办理报建证后,开发商可在济南市建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向市建设治理部门提出开工申请，经审查 批准，核发施工许可证.二、实施程序（一）工程报建1. 承办部门：济南市建设委员会2. 申报资料：计委批准的

44、当年投资方案。市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查看法书。工程建设工程报建申请表.3. 申办程序：到市建设行政主管部门领取报建申请表，依据投资方案填写清晰并加盖单位公章 .持投资方案及申请表报市建设行政主管部门，取得工程建设工程报建证.4. 办结时限： 1 个工作日 .5. 收费标准：报建证工本费：10 元.（二）济南市建筑市场需办理的手续1. 建设工程施工、监理招投标（ 1） 承办部门：招标代理公司或开发商、市招标办（监督职责）（ 2）申报资料：计委方案批文。市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查看法书。建设用的规划许可证

45、。建筑工程规划许可证。报建证。施工单位应当具备营业执照、资质证书、安全资格证书等证件。从事招标代理、工程造价询问及经济询问业务的中介机构具有相应资格，持有有关证明、证件 .（ 3）申办程序：招标单位提出招标申请。市招标办审查招标单位资格及招标文件。 发布建筑工程招标公告。投标单位提出投标申请。招标单位预审投标单位资格并优选投标单位。确定评标和定标方法。向投标单位发放标书。确定评标组织。投标单位投递标书。 开标、评标、定标。发布中标公告、取得中标通知书。签订、审查鉴证合同。核定工程定额取费标准。分别办理注册登记施工队伍、审查其他事项。集中收缴有关规费。依据招投标法的有关规定，在市招标办登记备案.备案资料包括招标情形说明、开发商的招标文件、中标单位的投标文件、评标的原始记录、中标通知书.（ 4）办结时限：审查招标单位资格、招标申请书和招标文件，在三日内完成。 评标、定标，一般工程在三日内完成。大、中型工程在七日内完成，特殊工程可适当延 长。审查合同，在收到送审文本后三日内完成.（ 5）收费标准：招标完成后，应缴纳以下费用：工程