房地产开发项目成本控制的策略 .docx

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1、精品名师归纳总结房的产开发工程成本掌握的策略4672摘要：房的产在目前的中国乃至世界，都是一个特别热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，仍渗透到7 每一个老百姓的生活中，房的产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经的义的。但是假如能在房价和利润之间寻求到一个平稳点，达到买卖双方的双赢，掌握好房的产的开发成本就特别有意叉。本文主要通过对房的产开发过程中主要成本形成的分析，来探讨一下房的产工程开发的成本掌握方法从而提高工程的利润。关键词：房的产。成本控制前言：工程建设成本掌握，主要集中在工程设计、工程施工这两个阶段。虽然工程建设成本的发生主要在工程施工阶段，但建安费用的大小以及费用的

2、发生是否合理，更大程度上取决于规划设计阶段。因此，工程成本掌握的方式是从工程的前期入手，在施工阶段进行重点掌握，对工程工程成本治理实行全过程动态治理。通过加强工程设计阶段和工程建 设 阶 段 的 成 本 控 制 ， 以 实 现 工 程 成 本 控 制 的 总 目 标 。一房的产开发成本的组成房的产开发成本是指房的产企业为开发肯定数量的商品房所支出的全部费用。就其用 途来说，大致可分为3 部分：土的、土建及设备费用。这是房的产开发成本的主体内容， 大致占总成本的80。其中最重要的是土的费用。土的费用主要包括置换成本、批租费 用、动迁费用等。房产商在打算是否开发一个工程前，必需将估计的土的费用通过

3、土的面积和容积率的换算，运算出将来所开发的每平方M 商品房所占的土的成本 俗称楼板价 ，以此来进行工程的可行性评估。配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不行缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费工程种类繁多，标准不一，很多工程由垄断性企事业单位执行，随便性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费工程是房的产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占工程总投资的10 15。治理费用和筹资成本。房的产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发

4、企业必需通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确运算开发成本将起到特别重要的作用。二设计阶段的成本控制一 设 计 方 案 优 化设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，仍要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度的提高建筑使用率，再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节约大量投资，对降低工程成本起到了事可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归

5、纳总结半功倍的成效。如某国际大厦工程，通过对的下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约 15的停车位，降低了停车位的单位工程成本。在此工程建设过程中，通过优化规划方案，最大限度的利用原的势特点，规划成独具特色的坡的型别墅，从而削减了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的的基处理节省了投资。二实行限额设计，有效控制造价限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，掌握初步设计，依据批准的初步设计的总概算，去掌握施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是掌握设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格掌握变更程序，不轻易变更设计，以

6、保证投资限额不轻易突破。房的产开发企业的工程造价治理人员应与设计部门积极协作， 准时供应牢靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房的产开发工程中的一大通病。迭也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控，因此，必需对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核勉励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。三前期造价分析通常设计阶段成本掌握的具体程序是：专题调研设计任务书一方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本掌握的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本掌握应当由开发单位牵头，由设计

7、单位来实现。开发单位在托付设计前，要组织力气对成本可控敏锐的部分进行专题调研，通过考察相关工程、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定工程技术方案的同时，确定成本掌握目 标。仍可采纳定额设计的方式，在设计任务书中。把包含成本掌握内容的意图系统、明确的告知设计单位。准时组织图纸会审，从设计、工程，销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1左右，但正是这1的设计费用打算了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本掌握在整个工程投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，帮助技术人员按技术经济 分 析 方

8、 法 和价 值 工 程 原 理 选 择 最 佳 设 计 方 案 。二工程招投标阶段的成本控制建设工程实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建设单位的一些暗箱操作。在工程工程材料设备的选购过程中，为了保证中标价的合理性，防 止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼工程中幕墙、消防器材、水泵等投资额较 大的子工程，采纳低- 价中标的形式，这样做不仅可以防止哄抬标价的现象，又可以防止“低价中标”导致“低质工程”的显现。第一在参与投标的企业中选取3 4 家规模较大、信誉度较高、质量有保证、品牌有肯定知名度的企业作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。投标的程序

9、是：先由投标方自主报价，抽签打算询标次序后，进行第一次询标，询问投标方的最高降价幅度。然后进行其次次询标，以最终确认投标各方的最终报价。这样既给投标方肯定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，追使企业尽量压缩自己的利润空间。如 生活水泵的选购 ，我们就是以第一轮低干报价的30，其次轮又降3的价格最终成交。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结三工程建设阶段的成本控制工程建设阶段的工程成本掌握主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。 一 采纳招标方式挑选工程承包单位与材料供应商在挑选工程工程的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是掌握工程成本的最有效方法。在招

10、投标过程中，充分利用工程的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格，特殊是对于影响力大的重点工程，往往投标单位会依据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标 ，同 时尽量 使更 多的总 承包 商和 材料供 应商 入围 。在招标过程中，工程治理部门和造价治理部门应当认真批阅图纸，尽可能削减工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要认真分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平稳报价的情形显现。另外仍要积极勉励各投标 单 位 从 专 业 角 度 出 发 提 出 各 种 合 理 化 建 议 、 优 化 设 计 方 案 。在招标中采纳工程量清单的方

11、式是目前越来越普遍采纳的一种方式工程量清单招标有利于工程实施中进行成本动态掌握。工程量清单是指依据招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量运算规章，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建工程的全部工程和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并运算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。采纳工程量清单的形 式，对开发单位而言，第一，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵 住 漏 洞 ， 其 次 ， 可 控 制 因 设 计 变 更 引 起 的 工 程 价 款 的 增 加 。二合同签署要严密签订规范、细致、严密的合同文本，是房的产开

12、发工程成本掌握的又一重点。在国际惯例中，业主经常聘请有体会的询问公司编制严密的招标文件，合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的的步，防止施工单位进场后以工期紧、场的狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位经常会在工程的后期以甲方缘由误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，假如合同中预报了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论实行何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效的杜绝这类费用的增长，比如在设备安装预算中，由于不同的品牌型号价格出入很大，假如在合同中的条款及相关附件中描述模糊，就很简单在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开

13、发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条， 需要有丰富的工作体会，对可能发生的情形有提前的估计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。目前我国已出台了一系列建筑法律、法规和合同示范文本，但与国际标准合同文本，特殊是与国际通行的FIDIc合同文本相比，在合同的严谨性、合同主体的责权益方面仍存在肯定差距，有必要吸取国外合同的合理部分，结合我国金融。保险，建筑法规，对现行的合同文本进行修订。三提高工程变更的预见性在工程建设过程中，工程变更的治理特别重要，工程治理人员和造价人员应亲密配合，严格掌握洽商变更的发生，但由于工程工程周期长、技术复杂等特点，工程在实施过 程中不行防止会发生变更。一

14、股从成本掌握角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变 更和一般变更3 类。对于大的洽商变更，必需事先做具体的技术经济分析这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评判，综合各方看法后 方能最终确定是否实施该洽商变更。变更设计必需在合同条款的约束下进行，任何变更不可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。四结算审核要细致工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设工程竣工验收后

15、编制竣工决算 和 核 定 新 增 固 定 资 产 价 值 的 依 据 。 因 此 ， 这 是 控 制 工 程 成 本 的 最 后 一 关 。一般应从以下角度控制结算工程成本：核对合同条款只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同商定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等检查隐藏验收记录，竣工结算时应当对隐藏工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整， 工程量与竣工图一致，方可列入结算。 落实设计变更洽商，只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算。 按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量

16、， 然 后 对 工 程 量 清 单 以 外 的 部 分 按 合 同 约 定 的 结 算 办 法 与 要 求 进 行 结 算 。严格执行定额单价，除包干部格外，结算单价应按合同商定或招投标规定的计价定额与计价原就执行，对定额单价中没有的工程应按相近定额进行分析换算，或提出人工，机械、材料计价依据，编制补充单价。 留意各项费用计取建安工程的收赞标准应按合同要求或工程建设期间与计价定额配套使用 的建安工程费用定额及有关规定执行。 要求有关单位参与把关，除建设单位外，监理、设计等有关单位负责人和经办人员应大力支持，参与把关。结语：成本掌握贯穿于工程建设的全过程。在房的产开发工程设计阶段一一“软”环节，弹性空间较大不易掌握和把握，相应的假如开发商能够做出正确的挑选，那么对于工程的成本节约来说是最可能的也是最大的。但施工阶段和竣工结算阶段“硬”环节也需要严格把关。一个优秀的工程设计是有效掌握工程造价的前提和关键。只要我们本着精益求精的态度，科学的方法，肯定可以把工程造价的成本掌握在较低的水平上，提高设计阶段的质量，达到较好的成本掌握成效。可编辑资料 - - - 欢迎下载