房地产开发与全程策划 .docx

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1、精品名师归纳总结房的产开发与全程策划东南高校建设与房的产讨论所李启明1 房的产企业组织结构优化设计依据1.1 企业生命周期与组织进展任务1.1.1 企业生命周期（ 1）依据企业生命周期理论，产业内一个典型企业的生命周期一般要经过四个成长阶段，见图 1 1.初创期成长期成熟期衰退期图 1 1 典型企业的生命周期成长期企业的主要特点是：一是市场份额增长快速，主要表现为企业销售额的快速上升。二是产品价格或投资回报率都较高。三是产品的技术升级速度较快，型号不断改进（这种情形一般显现在企业所在产业的技术仍未成熟或产品的技术复杂、升级较快的阶段）。四是企业的敏捷性降低，但掌握水平有明显的提高.成长期企业由

2、于其产品或服务在肯定市场范畴内已经得到消费者的认可或被消费者所接受，具有了肯定的产品信誉和知名度或品牌优势，因此，成长期企业将会充分利用这样一种品牌优势，快速扩大市场份额，并争取尽可能多的高额回报，以缩短投资回收周期.与此同时，企业逐步建立和完善了各种组织机构、岗位和职位，明确了权力和责任的对等关系，并配备了相应的人员，治理者也有才能和信心把握企业的将来进展方向.另外，由于成长期企业的高额利润回报率也可能会吸引众多的潜在企业进入产业，这样在趋于成熟期之前，企业可能会与产业内的其它企业主要环围着产品的价格、技术、差异化等而绽开的猛烈的市场竞争，其目的是为了在将来成熟期的市场格局中获得一个有利于自

3、身的市场份额或市场位置.（ 2）美国加州高校洛杉矶分校安德森治理讨论生院的人力资源讨论中心主任弗莱姆兹教授将一个典型企业的生命周期划分为七个阶段，见图12.新建扩张专业化巩固多元化一体化哀落与复兴图 1 2 典型企业的生命周期1.1.2 企业生命周期中各成长阶段的进展规模（体会与实证结论）（1） 美国典型企业（单位：百万美元）初创期成长期成熟期可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结0110100500可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结新建企业扩张专业化巩固可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结图 1 3（2） 国内房的产企业（单位：人民币亿元）初创期成长期成熟

4、期0131040新建企业扩张专业化巩固图 1 41.1.3 组织进展任务依据弗莱姆兹的讨论成果，产业内一个胜利的典型企业在其成长过程中必需解决好六个关键性的组织进展任务.（1） 定位于一个有利的市场这是建立一个胜利企业的最主要的先决条件，由于定位于一个有利的市场意味着企业在为这一市场供应满意顾客需求的产品或服务时，存在着某种竞争优势.这种优势或者来自于该企业能够供应别的企业所无法生产或服务的新产品。或者来自于该企业能够供应市场上尚未得到满意的产品或服务，但可能是以低成本或差异化的生产或销售经营方式来供应.因此，前者的胜利往往是来自于企业获得进入一个新市场的“先入者优势”，而后者的胜利往往是来自

5、于企业获得低成本或差异化优势.（2） 开发产品或服务企业在细分市场上确定了一个有利的市场定位后，紧接着的一项任务就是要“孵化” 出某种产品或服务，即在选定的有利的市场定位基础上，研制、设计、生产出某种产品（或设计并组织某种服务配送系统），并得到该市场顾客的认可或接受.（3） 猎取资源某种产品或服务被生产出来并推向市场后，下一步就是要通过该产品或服务的“产业 化”经营来快速扩大其市场.因此，企业的第三项主要任务就是要设法获得企业目前和将来生产或经营过程中所必需的一切资源，以支撑企业快速成长过程中对各种必要资源的需求.这些资源既包括各种类型的物质资源，也包括各种种类和层次的人力资源.能否准时足额的

6、获得各种资源，往往是打算企业进展过程中能否渡过难关的关键性因素.（4） 建立经营系统企业进入产业化生产或经营后，不仅要从事直接的生产或服务，而且要从事其它一系列的日常经营活动，它们主要包括会计、聘请、培训、选购、广告、销售、运输、售后服务等，因此，企业的第四项主要任务就是要对上述各种经营业务活动作出支配，建立一个能适应企业进展要求的全面的经营系统 .（5） 构造治理系统为了能够使上述各种经营活动高效率的运转，企业仍必需构成一个其成长和进展所需可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结要的治理系统 .这一系统主要包括方案系统、组织系统、人力资源开发系统和掌握系统等.方案系统主要负责规划企业

7、的整体和长远进展，支配具体的经营方案、预算方案以及应变计划等。组织系统主要负责企业的组织结构、岗位、职位的设置和人员的支配，建立信息传递和和谐通道。人力资源开发系统主要负责在企业的增长中对各种治理和技术人员进行有方案的开发。掌握系统主要负责设置一整套的鼓励和约束机制，以最大限度的激发出员工完成企业目标的“内驱力” .（ 6）培养企业文化犹如每个人都有个性一样，每个企业也有自己的“个性”，企业的个性即表达为特定的企业文化 .企业文化是作为一种非正式的“治理系统”对企业发生作用的，由于它主要是给员工营造某种文化氛围或描述员工被期望去怎样做.假如将以上对产业内典型企业生命周期和胜利企业组织进展任务的

8、分析结合起来来看，我们就会发觉这两者之间存在着某种联系，这种联系表现为，胜利的典型企业在其生成熟期培养企业文化构造治理系统一体化多样化巩固 建 立 经 营 系统成长期专业化扩张开发产品或服务定位于一个有利的市场初创期新建图 1 5企业生命周期及其组织进展任务命周期的初创期、成长期和成熟期必需分别解决好两项或三项关键性的组织进展任务，它们之间的对应关系如图1 5 所示.图中构造治理系统表示法的意思是：在相邻的两个成长阶段，胜利的企业都必需解决好构造治理系统这一关键性的组织进展任务.由此可见，胜利的初创期企业必需解决好定位于一个有利的市场和开发产品或服务这两项关键性的组织进展任务。胜利的成长期企业

9、必须解决好猎取资源、建立经营系统以及构造治理系统等三项关键性的组织进展任务。而成功的成熟期企业必需解决好构造治理系统和培养企业文化这两项关键性的组织进展任务.1.2 胜利企业各成长阶段的组织才能企业要想获得竞争优势或提高其盈利绩效，一个重要的打算因素，是企业必需在各成可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结长阶段具备特定的组织才能或特殊的才能体系，以分别解决好两项或三项相应的关键性组织进展任务 .参看图 1 6：胜利企业各成长阶段特殊才能体系示意图.2 基于工程制的房的产开发模式(1) 传统房的产开发模式的弊端1） 肢解工程过程传统开发模式最大的弊端是肢解工程实施过程，如将工程实施全过

10、程分为前期、设计、施工、销售、物业治理等过程，每一个过程都由不同的责任部门负责，但无人对整个工程过程负责。肢解过程以后，必定产生过程与过程之间的界面与接口，这些接口如何连接成为传统开发模式面临的最大问题，其结果往往是“铁路警察各管一段”，可能做到局部最优，而不行能达到全局最优。2） 责任不清房的产工程的投资成效通过开发全过程而最终在工程销售时得以表达，假如销售业绩不好，单独要求销售部负责可能失之偏颇，由于销售业绩差，可能是设计的问题、施工质量的问题，也可能是营销方式的问题、价格问题、开盘时机问题，可能是一个部门的责任，也有可能是几个相互关联的部门的责任，最终说不清是哪个部门的责任.当然，销售业

11、绩好，当然是营销工作做的好，但也离不开其他过程的紧密协作.3） 由于责任不清，导致无法对相关部门和责任人进行考核4） 上述弊端的结果必定导致投资失控.(2) 工程制开发模式的优势工程制开发模式是在公司总部的支撑和决策支持下，由工程经理负责的、进行房的产工程全过程集成治理的开发模式.房的产工程是公司资源集成的载体，是成本中心.工程制开发模式的优点 / 特点：全过程集成治理工程经理（部）对本工程的最终投资成效负责，责任明确有利于对各责任人进行综合考核有利于公司的各种资源在工程上进行有机集成，打造精品、名品工程是成本中心，对工程进行全过程集成治理有利于掌握投资（3） 工程制开发模式的主要内容1） 包

12、括工程组织形式在内的分层次和不同权限的组织架构设计.2） 公司总部、子公司各职能部门、工程部在具体工程运作过程中的职责和相互工作关系.3） 建立健全以工程经理责任制为核心的各项治理制度，如工程经理聘任制度、工程成本核可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结算制度，以及使工程处于受控状态的其他治理制度，如要求工程定期上报各种报告、报表及其内容、格式等 .4） 工程经理部的设立 .5） 工程经理责任制 .6） 工程治理目标责任书（实施工程经理责任制，其目的是建立工程组织机制和鼓励机制）.7） 工程目标体系设立 .8） 工程目标掌握 .9） 工程考核评判指标及评判，如对工程设立总体考核目标（

13、可以在责任合同中明确）：工程建设期目标、销售期目标、投资回收期目标，规划设计质量目标、施工质量目标，分阶段的投资（成本）掌握目标，安全健康目标等。仍需设立年度考核目标、治理措施和手段，如签订工程责任合同. 10）重大问题的决策机制和程序（例外治理决策程序）等.（4） 工程制开发模式的胜利因素一个胜利的工程运作，应当达到出效益、出精品、出人才、出成果这样几个目的，为此，工程制开发模式的胜利因素至少包括以下内容：1) 一个好的工程班子及工程经理。2) 科学的工程运作机制制度。3) 明确合理的合同责任体系（企业内部承包合同，明确工程部和公司在工程运作过程中的责权益）。4) 考核目标体系。5) 总公司

14、对工程的支撑与掌握。6) 如何将公司的品牌、文化、人力资源、技术、资金等在工程上进行集成.3 房的产工程全寿命周期阶段划分及主要工作1.1 全寿命周期划分对于发企业而言，房的产工程既是一个投资工程，又是一个建设工程，因此对房的产工程全寿命周期阶段的划分就有不同的标准，也就有不同的划分结果，对此我们不作讨论.我们提出这一标题的目的是要强调“全寿命周期”这一概念，由于从系统角度动身，局部投资最优非全局投资最优.开发商自有投资意向开头到工程建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业治理，大都遵循一个合乎规律和开发规律的程序.一般来说，这个程序包括八个步骤：投资机会寻可编辑资料 - - - 欢迎下载精品

15、名师归纳总结找投资机会挑选可行性讨论猎取土的使用权规划设计与方案报批签署有关合作协议施工建设与竣工验收市场营销与物业治理.这八个步骤又可以分为以下一些阶段：投资机会讨论及土的竞投阶段工程立项阶段工程全程策划阶段规划设计阶段工程施工阶段市场推广和营销阶段物业治理阶段物业拆除与报废阶段以上各阶段排序不表示严格的先后时间关系，开发阶段的划分并不是一成不变的，各阶段工作可能交替进行.由于本公司已经通过ISO9001 ： 2000 质量治理体系认证，上述阶段划分应与质量文件中的过程划分结合起来，保证投资掌握与质量掌握的和谐统一.质量是企业、建筑产品的生命，对投资的掌握应建立在对工程质量掌握的基础之上.1

16、.2 各阶段主要工作（1） 投资机会讨论及土的竞投阶段这一阶段的主要工作有：开发商依据自己对某一房的产市场的分析及熟悉，查找投资的可能性，即所谓“看的”。通过市场分析和拟选工程的财务评估（评判）工作进行决策，将投资设想落实到一个或几个具体的块上 .这一阶段需提出工程投资建议，编制工程初步投资估算，其误差率要求掌握在 30左右 .这是房的产整个开发过程中最为重要的一个环节 .当确定了投资决策后，猎取土的使用权就成为一个很关键的工作 .猎取土的使用权的方式有多种，其中最主要的是通过招标、拍卖或者挂牌方式竞投获得 .房的产开发企业通过竞投的方式猎取土的使用权将成为主流 .应当说，土的使用权竞投是一般

17、开发企业比较生疏的，但又是很重要的一项业务，有必要引起足够重视并加以讨论 .（2） 工程立项阶段这一阶段的主要工作有：申请工程用的的选址红线图，申领规划要点，进行工程策划及可行性讨论，对工程投资进行具体可研测算，编制、报审可行性讨论报告，猎取立项批复，等 .这一阶段的许多工作可以和工程全程策划阶段的工作结合起来做，即全程策划的工作成果可以用来进行工程立项审批.全程策划阶段的投资估算内容涵盖本阶段的投资测算内容.（3） 工程全程策划阶段这是房的产工程全寿命周期中很重要的一个阶段，需进行全面、具体、深化的技术经济分析论证，评判挑选拟建工程的正确投资方案.这一阶段的主要工作有：投资环境分析，确定工程

18、的投资方向、投资组合，以及确定可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结工程的总体资金运作方案等.投资环境包括：宏观环境与整体行业环境，区域环境，工程所在的房的产市场环境等，通过对这些环境的分析，为拟建工程的定位、定价和营销等供应有利的参考依据。投资方向、投资组合分析：挑选合适的投资类型，并对不同类型房的产进行合理的投资组合，可以利用其相互影响提升工程的整体价值，使工程综合效益最大化.其中最重要的工作是进行工程定位，并形成文件.工程资金运作方案包括资金筹集、资金安排使用和资金回收等内容.这一工作与投资直接相关 .（4） 规划设计阶段这一阶段的主要工作有：申领规划红线图、规划条件通知书等，

19、依据工程全程策划内容，通过方案竞赛等方式优选规划设计方案，通过招标方式优选设计单位进行设计，最终供应高质量的设计图纸.规划设计是否经济合理，对投资掌握意义重大.这一阶段仍必需取得建设工程规划许可证等政府许可证书.这里所说的“高质量”应至少包含这样几个含义：设计图纸全面表达本公司的设计开发意图，严格遵守国家大技术标准、法规。图纸中无错误和冲突，满意设备材料挑选与确定要求，满意非标准设备的设计和加工制作要求，满意施工图预算的编制要求，满意建筑工程施工和设备安装要求。投资费用应在掌握限额内.设计质量不仅关系到工程的一次性投资，而且影响到建成后运营阶段经济效益的良好发挥，如经营费用、物业日常保护费用、

20、大修更新费用的高低，仍关系到合理利用有限资源以及消费者生命财产安全等重大问题.（5） 工程施工阶段这一阶段的主要工作有：依法进行招标发包工作，优选承包单位，签订承发包合同。 公司工程治理部门或外聘监理治理工程实施。最终进行竣工验收.（6） 市场推广和营销阶段这一阶段的主要工作有：市场推广和营销方案策划、实施.好的市场营销通常贯穿于工程开发全过程，而不是等到工程建成后再进行.好的市场营销有利于工程投资顺当收回，并实现盈利目标.投资回收情形可以与资金运作方案方案进行对比考核 .（7） 物业治理阶段本企业集团所属全资子公司参与本公司出售、出租房产的物业治理，将连续对公司前期出售、出租承诺的兑现，假如

21、物业治理服务质量很高，将在很大程度上完善、提升公司作为房的产开发商的势象，这一成效会在公司下一轮房产的销售价格中得到表达.因此，集团对物业治理公司的投资补贴将物有所值，或者可能获得超额回报.（8） 物业拆除与报废阶段由于土的使用权期限届满、不符合城市规划、物业确认为危房等缘由，物业需报废与拆除 .这一阶段的主要工作有：拆除与报废条件满意并经权威部门确认，报废与拆除方案批准，拆除实施，残值回收，土的再利用等 .开发工程全寿命周期各阶段的主要参与方参见表 2-1，开发工程全寿命周期各阶段的主要工作和涉及的政府部门和合同参见表 2-2.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结表 2-1开发工

22、程全寿命周期各阶段的主要参与方ABCDEFGH可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结开发商询问机构规 划 设计单位施工 供应商监理 营销 物业 银行 用户投 资 机会 研 究和 土 的竞投工程立项全程策划规划设计工程施工市场推广和营销物业治理物业拆除与报废可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结表 2-2开发工程全寿命周期各阶段的主要工作和涉及的政府部门和合同投资机会工程全程规划设计工程施工市场营销物业管物业拆和土的竞投（ A）立项（ B）策划CDE和推广F理 G除与报废（ H ）各阶市场调申请工程市场委 托 设 计猎取施工工 程定编 制 物物 业质段主研用的的选调监理。许可

23、证。价。业 管 理量鉴要工投资机址 红 线研。组 织 设 计编制施工工程市场方案。定。作会讨论图。申领市场招 标 或 设总体组织推广。物 业管物 业报土 的 竞规 划 要定计 方 案 竞设计。销售策划理招废 和拆投点。可行位。赛。托付施工实施。获标。除。性讨论。产品编 制 设 计监理。取商品房物 业交物 业资猎取立项定任务书。组织施工销售许可接 和住源回收批复.位。签 订 设 计招标。签证。户入经济合同。订施工合实现投资住。效益初 步 设 计同。回报 .物 业维分审核。工程实施护 和管析。技 术 设 计工 程 管理.营销审核。理。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结方案 .施 工

24、图 审核 、 审查。获 取 建 设用 的 规 划许 可 证 、建 设 工 程规 划 许 可证等 .工程竣工验收。物业交接 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结涉及国土、计委、建规划规 划 局 、建委、招国土、房物业拆迁办的政委局建 委 、 园标办、环产、税务办、街等府部林、绿境 、 卫测绘、消道、居门化、消生 、 安协、工商委会、防、人全、质监等派出所防生、卫环站等等境 、 市 政等签订咨询合咨询 合咨询勘察合监 理 合广告 合物业管拆迁合的相同、土同、贷款合同同 、 规 划同、施工同、销售理合同关合的使用合同设计合同合同、材代 理 合同、设同权出让料设备采同、商品备维修合同购合

25、同、装 修 合房买卖合同、租赁合服同务、合同、贷款合同合同同屋、维房修合同4 房的产工程全寿命周期各阶段业务流程房的产工程全寿命周期各阶段业务流程图参见图2-12-9.猎取土的出让信息企业进展战略猎取土的招标拍卖挂牌出让信息投资环境分析和选址讨论N投资是机制否会参定的与全研竞程究投策划的方案和方案工程投资方案策划土的使用权猎取、可行性讨论Y报告审批通过设计文件和工程规划许可证可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结参与土的竞投，签订从内部选调或确从定外竞聘投的顾块问组建策划小组通过邀请 /公开招标的方式征集策划方案可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结制定工程建设方案土的使用

26、对权出出让让的委块托信设同息计进监行理分析、讨论土的委储托备勘计察划单，位具体特点申领规划要点和用的红线图可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结规划限制条件分析设定详问细题市场与调目查标及猜测是否有合适的块的块优劣势分析N提出具体的目标和要求可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结外聘监理单位或由本公司内编制招招标标文选件定或方案竞选文件招/议标或直接确定材现场三通可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结部治理部门组成监理班子外部环境及施内工部承环包商境申分报析Y立项料供应商一平预备可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结工程策划评标或竞选方案比选询问公司递交

27、策划报告可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结各的块城市规划、交通、进展前景等因素分析对各匹配的块实的政勘察府、有分关析部门向质检站申请监督登记形成、优调选研出工程开组发织经图营纸方会案审批复可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结重新策信 划 反挑选设计单位、工程可行性讨论办理施工许编可制证设计任务书的块挑选创规意划及方构案思设计及比选组织专家评审委员会可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结联系测绘放线复息修反改签订设计合同报审可研报告竞投报价运算工程开工建设确定竞投的块评判设计单位、市场推广与营销阶段投标单位介绍方案并答辩批复修改设计政府有关部门可编辑资料 -

28、- - 欢迎下载精品名师归纳总结馈不参定加期工审报价完评成参估设及计决任策务 协组审阅加报 审调织查监中有相支可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结巡的理下间达立项工程关批复关 评审委员会付汇总评审结果可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结视例策划书的初稿事活凭可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结检初步设计审会查查报试验的竞投表 是 技术收竞设投计审决查策 宜动施工图设计审证查和付可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结N高托进管行认初可步设计征的及前期规划设计预备，委款是否中标可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结工程竣工接受承包商上报工程有

29、关竣工材料可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结在监理单位和质检站协作下组织验收竣工结算和决算工作申请并通过政府主管部门备案图 26 施工阶段的工作流程制定工程总体营销策略通过投标或托付来获得治理服务工程交付使用物业交接物业治理阶段可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结土的使用期限届满不符合城市规划房屋寿命终止房屋质量鉴定属营危工房可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5 房的产工办理程商全品房程产权策登划记备案证及销售许可证5.2.1 工程背景与简况的主要内销容售房价内部核定前期介入房的产开发的全过程中并向物价部门

30、核准1 建立业主或使用人的联络关系制定销售窗口表销 程策 开划 盘前可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（ 1） 工程建设背景与简况2.观察工程建设现场可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（ 2） 工程外部环境特点与3场. 址挑选等内部认购可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5.2.2 市场调房查屋与拆预迁测认定设计治理模式，草拟及制定治理制度工程开盘可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5.2.3 工程定位策划：见营销策划5.2.4 工程营销策划：见营销策划从建设单位建设接受房产资5.2.5 工程生态与健康环境技术方案策划料、技术资料、接管资料（

31、 1） 能源环境现场推介物业的接管验收房屋满意报废和拆除条件伴随顾客看房、选房确立收费标准可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（ 2） 水环境并供应政策、法规询问1.营 销可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结在 政府审定销的售可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（ 3） 气环境（ 4） 光环境住馈户（租户）入住（及装修材料反见5） 热环境客（意6） 声环境（顾7） 绿化系统办理相关拆除手续入住及装修治理向顾1.客入解伙释手并续澄的清合办同理2.伴随业主对物业验收3.挑选有拆除资格的实施单位收取顾客定金、物签业订装商修品的房配买合卖及契管约理策 过基础上划 程

32、2. 会同业主商定3. 托付双方议定可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（ 8） 废弃物治理与处置系统（ 9） 绿色建材系统等5.2.6 工日程常成管套理建资造料技术方案策划（物1）业维结修构材体料系（设2）备仪厨器卫管体理系材料契约鉴证制定拆除方案和安全措施日常治理受顾1客. 托付清或扫顾保客洁自行缴纳契税2. 绿化美化治理费用的收缴1. 经营性费用2. 代收代缴费用可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（ 3） 设备技术（ 4） 智能化技术等帮助顾客选3.择付治款安方保式卫，并与办消理防付款事宜实施房屋拆除4.机电设备的修理与治理3. 专项修理基金可编辑资料 - -

33、- 欢迎下载精品名师归纳总结5.2.7 工程总体投资方案和财务分析策划5.房屋修理与治理等可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（ 1） 投资估算（ 2） 成本猜测与分析交接房屋，托付物业治理废旧材料回收和利用物业治理阶段可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（ 3） 工程财务协分助析或代理各顾种客经办济理指标房屋全部权（ 4） 敏锐性分证析和国有土的使用证业主入住及回访可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（ 5）移国交民资经料济评判交接或终止土的再利用可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结工程和客户资料归档物业报废和拆除阶段可编辑资料 - - - 欢

34、迎下载精品名师归纳总结（ 6） 风险与计策分析等5.2.8 工程开发融资策划（ 1） 资金需求量与供应分析（ 2） 融资方案分析（ 3） 自有资金利用率等5.2.9 工程开发程序和方案策划（ 1） 工程开发进度方案（ 2） 工程开发程序等5.2.10 工程建设组织结构策划（ 1） 开发商组织结构（ 2） 工程运作组织结构等5.2.11 工程建设合同治理策划（ 1） 工程招标方案（ 2） 工程合同方案等5.2.12 工程物业治理策划（ 1） 物业治理招标方案（ 2） 物业治理服务系统（ 3） 物业治理设施系统等6 房的产工程营销策划的主要内容一 工程定位（ 1） 定位依据（ 2） 开发理念和思想

35、（ 3） 目标客户定位（ 4） 开发规模（ 5） 开发品种和结构（ 6） 楼盘案名、文化内涵和风格（ 7） 工程整体建筑风格（ 8） 功能定位（含小区配套、景观、环境）（ 9） 户型 /套型设计（ 10）单价和总价定位（ 11）工程规划建议（ 12）建筑设计建议（ 13）工程开发和运作建议二 工程定价（一）价格制定影响因素分析1、一般因素：土的成本、经济进展状况、人口状况、社会治安状况，等2、市场因素：销售接近阶段的市场环境、周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况、楼盘自身客观条件（品质、进度）、销售战略及进度支配、客户取向（首期、月供、总价、按揭、朝向、大小、用途）、进展商的营销目标，等3、工程

36、因素：位置、交通、配套设施、建筑密度、自然环境、人问训练环境、停车位、平面户型、建筑形状、结构及内部配套、物业治理、进展商/ 设计 /施工 /营销单位知名度，等（二）制定价目表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1、制订均价：确定市场调查范畴和重点。对影响价格因素及权重进行修正。对每个重点市场比较楼盘进行调整。交易情形修正。市场比较结果表2、制定分栋 /分期均价：各栋/期面积及总面积比例。依据相对位置、朝向、景观、噪音等条件制定分栋均价。依据销售阶段支配制定分期均价3、层差和朝向差：关注最低层和最高层的总差距，依据朝向、景观、采光、通风、户型、面积、噪音等制定层差和朝向差，依据不同

37、的层差和朝向差模拟不同销售情形进行方案比较和优选4、形成价目表：划分总价 /单价区段、用途，彩色标注。依据目标客户感受，挑选总价 / 单价表示，或月供、平方 M 月供等。印刷一次性价目表5、付款方式：依据目标客户设计相应的付款方式和主打付款方式。设计肯定的折扣率。依据各付款方式的估算比例和折扣率，运算综合折扣率。依据关系购房、促销折扣、尾盘折扣、分阶段上调比例和范畴，形成综合折扣6、价目表调整：依据市场反馈信息，对价目表进行正常调整。难点户型单位的调整（难点户型均价调整、难点户型层差和朝向差调整、难点户型的重点举荐和促销）三 市场推广：（一）推广预备1、挖掘卖点：片区市场讨论。对手动态跟踪。消

38、费者构成及购买行为讨论（购买者，购买目的、行动、组织、时间、的点等）。进行卖点挖掘（自身优越性，个性化，能够展现，客户认同等）2、提炼推广主题：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3、制定推广方案从产品定位（位置 /规模、建筑风格、小区环境、户型设计、功能定位、物业名称、物业治理等）中查找物业主题。从客户定位（职业、收入、年龄、性别、文化层次、喜好及将来需要等）。从形象定位中查找广告主题可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（1） 、费用方案：营销成本测算（资料费、广告费、销售治理费、中介服务费等）。 编制营销预算掌握方案。确定姓名营销成本构成及比例可编辑资料 - - -

39、 欢迎下载精品名师归纳总结（2） 、组织方案：营销组织挑选。明确责权益（3） 、阶段方案： 预热期突出物业主题，展现楼盘基本情形。强销期突出市场主题，吸引大量目标客户群关注。 持销期突出广告主题，给人以丰富联想。尾楼期突出工程功能性特点可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（二）广告推广1、广告策划：(1) 对当前及区域内广告情形进行透彻分析。(2) 确定广告的战略目标。(3) 广告创意分析。(4) 广告形式的分析、挑选及组合（重点考虑资金实力和目标客户情形，包括报纸广告、杂志广告、直接函件广告、广播广告、电视广告、户外广告、网络广告、售楼处）。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名

40、师归纳总结(5) 确定广告预算可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2、推广支配：1广告时间挑选。2推广内容确定。3广告发布量掌握。4媒体推广形式（集中、连续、间断）（三）活动推广1、活动推广时机挑选2、活动推广类型确定：1楼盘庆典仪式2社会公益活动3社区内活动4大型有奖销售、打折促销活动5引导训练型活动6善用时势环境型活动3 、活动推广步骤制定：1活动意义及目的2活动原就及依据3看房时间表及的点4活动参与对象及通知5组织（部门）分工支配6媒体宣扬方案7活动程序支配8活动预算支配（四）品牌推广9活动总结及评判1、楼盘品牌推广：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2、企业品牌推广：