房地产开发抵押评估 .docx

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1、精品名师归纳总结第三章房的产开发中土的抵押评估问题的处理摘要：土的抵押评估中的常见问题及土的抵押估价技术规范改进、估价行为规范、与金融机构业务沟通等方面的几点建议，以期达到加强土的抵押估价业务治理，防范土的信贷风险，爱护土的当事人的合法权益的目的。一、土的抵押评估中存在的问题房的产开发中的资金筹措和工程融资特别重要，而土的抵押融资是融资渠道的首选，债权人为了削减自身的风险，明白供应担保的土的的价值，往往需要专业的土的估价机构出具的土的抵押评估报告，作为发放贷款限额的参考依据。由于土的抵押评估涉及信贷安全、土的当事人的合法财产爱护等诸多方面，探讨土的抵押评估中的常见问题显得颇为重要。依据城市房的

2、产治理法、担保法和城镇国有土的使用权出让和转让暂行条例的规定， 土的使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土的使用权要进行评估。现将土的使用权抵押评估中要涉及的一些问题浅析如下：1 、评估对象界定问题城市房的产治理法和城镇国有土的使用权出让和转让暂行条例中都有了明确的规定。 土的资产的抵押是土的使用权的抵押，而不是土的全部权的抵押。另外，抵押权设定和抵押权实现 时，评估的对象是有区分的。依据国资企函发1994） 36 号文件的规定，抵押实现时，必需进行评估，以确定底价。这就是说从政策层面上保证了抵押权设定时和抵押权实现时需分别进行评 估。在抵押权实现时，由于土的使用权必需短期内强制变现，由抵押

3、权人优先受偿。此时的评估对 象是土的使用权的强制变现价格，从而应当采纳强制拍卖标准评估土的使用权的强制变现价格。但 是，在抵押权设定时，抵押人向抵押人转移的，不是土的使用权，而是土的使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定，此时评估的不应是抵押物的市场价格或强制变现价格，而是抵押人向抵押权人转移的抵押物权益价格，即土的使用权的抵押权价格。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2 、土的抵押评估的目的问题土的使用权抵押的目的，是为债务人如期履行债务供应物质担保，实际上抵押人不转移土的使用权。抵押人设定抵押权的根本目的，是供应债务履行担保而不是变卖土的使用权。土的使用权

4、抵押贷款评估目的，是为抵押行为双方供应被抵押土的使用权的抵押担保价格，而不是土的使用权本身的价格。被抵押土的使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款数据，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，就意味着他所取得 的 债 务 履 行 担 保 的 程 度 ， 而 不 是 取 得 土 的 使 用 权 的 市 场 价 格 或 强 制 变 现 价 格 。目前，银行等金融机构在发放贷款时对土的抵押评估和房的产抵押评估采纳的操作方式基本相同，在发放贷款时以评估价的折扣率 50%70% ）发放贷款，折扣风险包含了房的产预期风险、违约风险和处置税费等抵押期间的等很多风险。假如我们参照房的

5、产抵押估价指导看法中规定，土的抵押价值为 “抵押土的在估价时点的市场价值减去土的估价师知悉的法定优先受偿款”，土的抵押价值内涵中就已扣除了优先受偿权，考虑了变现才能，其处置变现的各种诉讼费用、税费也考虑其中了，其价格与市场价格相比，已打了肯定的折扣。假如金融机构在发放贷款时仍以过去的折扣率发放贷款，价值扣减就有重复的部分，从而导致土的的抵押价值远远低于市场价值，甚至低于其变现价值很多，土的权利人的利益受损。3 、对抵押土的的实物和权益状况把握问题适合作抵押物的土的必需是能够顺当进入市场交易、变现简洁、权属明晰的土的 如已全额缴纳了土的出让金，领取了国有土的使用证，符合规划并且能够在规定时限内完

6、成房的产开发等），以不合法或不相宜的土的作为抵押物，会引起抵押权无法 实现，使金融机构遭受经济缺失，同时也会损害抵押人的信誉。这就要求土的评估报告应当全面、 具体的界定抵押土的的范畴和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况等，登 记用途与实际用途不符的，应在报告中予以披露。充分明白抵押土的的法定优先受偿权益等情形， 对现实存在和可能存在的不确定因素要在报告中作必要的风险提示。假设和限制条件中对估价结果 有重大影响的因素，肯定要具体说明。提示土的市场状况因时间变化对土的抵押价值可能产生的影可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结响。对预期可能导致土的抵押价值下跌的因素予以

7、分析和说明。对估价对象变现才能的分析。对可比实例进行实的查勘等等。抵押土的实的观察、法定优先受偿权益猎取应尽量与抵押当事人积极协作。这要求估价师要有剧烈的职业责任感和良好的沟通才能，从而提高了对估价人员的要求，也增加了估价难度和风险。4、 估 价 时 点 的 选 用 和 抵 押 价 值 类 型 的 确 定 问 题1 ） 估 价 时 点 的 选 择 是 确 定 抵 押 土 的 价 值 的 前 提 条 件估价时点是土的价格对应的时间点，由于土的价格受多种因素影响，是不断变化的，对于同一宗土的来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。抵押土的估价的估价时点应为抵押权交割的时点，即债务到期日，从理

8、论上来说，这个观点无疑是正确的，但与实际评估操作并不一样。目前房的产开发中土的抵押评估的估价时点通常为抵押权设定日期，将估价时点确定为当前估价时点，操作中便利但理论难以说明。评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构一般都需要重新评估。2）价值类型的确定问题土的抵押价值是 “估价时点的公开市场价值 ”仍是 “抵押权实现时的变现价值 ”，行业中存在很多争议。从纯理论角度来看，土的的抵押价值应当是土的在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，而实际中往往评估估价时点的公开市场价值，并考虑贷款到期时，借款人不愿或不能归仍全部或部分贷款本息时可能发生的诉讼、拍卖对抵押物的减值

9、影响等可能发生的费用，再按抵押物市场价值的肯定比例来确定其抵押价值，赐予相应的贷款。而现实中大部分逾期的土的抵押贷款基本都通过司法途径来解决，被抵押的土的在拍卖市场上是不行能按其公开市场价值来拍卖的，而拍 卖 价 值 也 只 是 抵 押 物 的 变 现 价 值 ， 远 远 低 于 公 开 市 场 价 值 。5、评估机构和金融机构的衔接问题当前我国金融机构中，抵押贷款相关工作人员懂得评估理论和技术的专业人员极少，而评估机可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结构对金融机构的业务品种及操作规程也不甚明白。这样导致两方面的问题，一是金融机构能否正确 懂得和使用评估报告。二是评估机构是否给金融

10、机构供应了符合金融机构操作规程的评估报告。目 前在现实操作中最为普遍的模式是：评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，金融机构按公 开市场价值的 50% 70% 作为贷款额。这种简洁的连接模式使评估机构对评估理论和方法的敏捷运用受到了很大的限制，增大了评估风险。二、土的抵押评估问题的处理的几点建议1 、估价时点的风险规避评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构一般都需要重新评估，在土的市场相对稳固时价值变化不会太大，我们没有必要把估价时点放在不易把握的将来，在土的市场变化较大时，可适当缩短评估报告有效期，并在评估报告中对将来市场变化作必要的分析和风险提示，从而降低了估价时

11、点的风险问题。2、评估目的和价值类型等问题的风险防范土的抵押评估的根本动身点和目的是防范信贷风险和爱护当事人的合法权益。假如把土的抵押价值界定为公开市场价值并非将来时点抵押权实现时的土的变现价值，现实业务操作便利，但存在肯定的潜在风险。确定贷款额的依据是当前估价时点的土的抵押价值，该价值与将来土的市场价值之间的背离程度打算了贷款的风险大小。建议采纳以下方法规避风险：1 ）土的抵押估价实施动态治理金融机构应当加强对已抵押土的的市场价格变化的监测，准时把握抵押价值变化情形。不仅仅限于土的抵押前或土的处置前土的抵押评估，在土的抵押期间也可 随时对土的抵押价值评估。可以定期或者在市场价格变化较快时评估

12、土的抵押价值。抵押权人依据 抵押人的抵押资产价值变化情形，可要求抵押人调整或追加抵押资产，也可要求抵押人供应抵押资产 每 年 投 保 财 产 险 的 相 关 证 明 文 件 等 方 法 来 确 保 抵 押 资 产 价 值 不 得 降 低 。2）选择合适的评估方法土的抵押估价的一般方法有市场比较法、基准的价系数修正法、收益仍原法和成本靠近法，可依据可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结具体情况选择合适的估价方法。一般说来，在土的市场较发达的区域里，可选用市场比较法评估。商业用的用收益仍原法比较合理。工业用的选用成本法较合理。在已完成基准的价及其修正体系的区域，也可考虑选用基准的价系数修

13、正法。比如说，当经济处于萧条期间，人们对将来经济进展的信心不足，对土的市场将来猜测悲观，假如用收益仍原法，得到的结果会偏低，而以市场比较法估出的价格能反映当前市场行 情，且当前市场价格偏低，由此引起风险的可能性也较小，此时选用市场比较法较为合理、安全。当土的市场已连续上涨较快时，以市场比较法估出的价格含泡沫成分，可能偏离土的正常的价值较多。此时以基准的价系数修正法、收益仍原法或成本靠近法进行估价更为妥当。此外采纳长期趋势法 和 回 归 分 析 法 辅 助估 价 ， 也 可 使 准确 性 大 大提 高 。3）加强的价动态监测，充分利用的价指数国土资源部要求各的加强的价动态监测，事实上很多大城市都

14、编制了的价指数，以此监测土的价格的变化情形。合理的的价指数可以剔除掉土的质量变化对价格的影响，充分的反映出市场供求状况对土的价格的影响。坚持编制的价指数，可反映合理的土的价格长期走势。利用的价指数对的价进行修正，能更加合理的评估出土的价值。3、土的抵押估价行业的规范估价规范包括行业性的抵押估价规章和金融部门内部的抵押估价指导原就及参数使用指南等方面的讨论和规范。在实践上，抵押物的估价方法、抵押估价流程、抵押估价收费以及抵押估价各方关系等方面都缺乏统一的规范。土的抵押评估与房的产抵押评估在评估原理、方法和流程方面具有很多相像性，现实估价中多参考房的产抵押估价指导看法进行土的抵押评估，但到底土的评

15、估和房的产属两种不同的评估类型，在某些方面仍存在肯定的差异性，土的抵押评估应当有自己相对独立的评估体系。假如政府主管部门或行业协会能抓紧制订符合土的抵押评估要求的有关指导看法或评估指南，就可为解决当前可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结土 的 抵押 评 估 中 存 在 的诸多问 题提供 政策方面 的依据 。4、 评 估 机 构 将 应 与 金 融 机 构 直 接 建 立 业 务 关 系目前评估机构与金融机构之间在估价业务上并非真正意义上的托付关系，金融机构往往作为抵押评估业务的举荐者，由抵押贷款申请方支付评估费用托付评估机构评估，评估机构和估价师实际上是对抵押贷款申请方负责而非金融

16、机构，这样可能导致高估土的的抵押价值，从而带来金融风险。假如评估机构直接接受金融机构托付，即接受抵押估价托付的估价师必需遵守托付人 。其次，必需保证在建工程具有可转让的属性，即在建工程应达到肯定工程进度方可进行抵押评估。全国各的对在建工程可抵押评估的进度要求不一，如达到预售条件可抵押，即投入的开发建设的资金 达到工程建设总投资的25% 以上，在现实评估中，评估机构和估价人员应对“四证”不全、工程进度不达要求的坚决不予评估，从而规避了由此带来的潜在风险。2 、建工程抵押的估价时点和价值类型的确定在建工程抵押评估中，把估价时点定在当前，而抵押到期日往往为将来某一时点，只要不存在意外缘由的停工，在此

17、期间，在建工程的价值是不断增加的，这种做法评估风险较低。以前的做法是通常评估在建工程的市场价值，金融机构再依据评估价值打肯定折扣发放贷款，而2006年出台的房的产抵押估价指导看法中明确规定：在建工程抵押价值为估价时点的市场价减去估价师知悉的法定优先受偿款。实际上在抵押评估价值的界定上做到了有法可依，从而规避了这方面的风险。3 、建工程抵押评估范畴的界定1 ）在建工程内涵可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结在建工程抵押必需将相应的土的使用权一并抵押。在以前的现实操作中，由于金融机构对相关法律法规的明白不够，也曾发生过土的抵押在一家金融机构，而在建工程 不含土的）抵押在另一家金融机构。

18、但随着市场的逐步规范，现在金融机构也逐步熟悉到房的必需同时抵押。实际评估中评估机构和评估人员也应尽责做到严格依据国家法律法规要求进行评估，防止因房的权益不一样而导致的法律风险。2在建工程实物进度界定在建工程评估的是已完工部分的价值仍是全部价值 含未建部分），现实评估中观点不一，前述后者评估的实际是期房价值，而金融机构接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部分的价值，基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值。建设部城市房的产抵押治理方法对在建工程的定义是： “以其合法方式取得的土的使用权连同在建工程的投入资产”，即投入的资产才能作为抵押物评估，故评估已建部分的投入价值更为合理。4 、估方法的挑选

19、在建工程由于其特别性，在评估方法的挑选上有其局限性。收益法和市场法均不适益采纳，通常实行成本法和假设开发法评估。成本法评估不应高估土的取得成本、建筑开发成本、有关税费和利润，形象进度不行定的太高。假设开发法评估不应高估将来开发完成后的价值，不应低估续建成本、有关税费和利润。在房的产价值上涨较快时，假设开发法评估的价值可能高于成本法评估的价值。本着谨慎原就，综合两种方法确定最终的评估价值时，成本法的取值权重可适当提高。5 、工程抵押与预购者的期房抵押开发商开发过程中的贷款通常是做在建工程抵押融资，即已投入的建设资金连同相应的土的使用权价值做抵押评估，而较少采纳期房价值抵押评估。预购商品房的消费者

20、在预付肯定比例的房款后，以期房抵押仍款。事实上，在建工程的价值和期房的价值相差很多，对于开发商来说，作在建工程抵押有法可依，而作期房抵押法律依据不足且风险较大。试想，如开发商资金链断裂不能完可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结工，何来期房可言？而购房者就不同，开发商不仍款，可将在建工程拍卖更换开发商连续建设，虽然开发周期延长，但到底房屋的期望权仍是可以实现的。现实中开发商通常作在建工程抵押，而预购者作期房抵押。作为评估机构和评估人员也应依法审慎评估。6 、建工程评估中需留意的其他问题1 ）法定优先受偿款拖欠建筑承包商的工程款，已担保的债权数额，可能欠缴的土的出让金，设置担保前欠缴的

21、税收等法定优先受偿款均应当在评估中扣除。2 ）商品房预售与在建工程抵押假如预售在先，在建工程抵押评估中必需扣除已预售部分的价值。在建工程抵押在先，而预售在后，需要征得原抵押权人的同意，解除原有抵押权后方可销售。3 ）公共用房和的下室住宅小区配套的物业治理用房，配电房，消防室等公建配套用房不在可抵押范畴内。的下室通常情形下不计容积率，也应予于扣除。摘要：结合现实中的评估案例对房的产融资抵押中土的抵押评估和在建工程抵押评估中的常见问题的分析与处理。第五章 房的产开发抵押评估案例分析前面就房的产融资抵押中土的和在建工程评估从理论方面作了些探讨，本章列举现实操作中的部分评估案例作进一步的简析。可编辑资

22、料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结一、土的抵押评估案例案例节选1、工程背景* 房的产开发有限公司开发的 * 工程的块总用的面积 92025.7m 2，由 A、B 两的块组成，其中 A 的块 44356.9m 2 ，B 的块 47668.8m 2 。本次评估的是 B 的块西侧部分面积为 33664.4m 2 的土的。依据托付方供应的建设工程规划许可证建字第 F-320212100800035 号和建字第 F- 320212100800107 号，该土的规划总建筑面积为 131392m 2 ，其中的上住宅总面积为106416 m 2，商业用房总面积为 3079 m 2，不计容积率架空层总面积

23、为 2448 m 2，的下室总面2 、估价方法的确定依据城镇土的估价规程 GB/T18508-2001），土的估价方法主要有收益仍原法、市场比较法、基准的价系数修正法、假设开发法、成本靠近法等。本次最终确定挑选假设开发法、市场比较法两种方法评估，其理由：2.1 待估宗的为待开发城镇混合住宅用的，同一供需圈内新建商业、住宅用房以销售为主，出租案例不具代表性，无连续稳固的收益，故不宜用收益仍原法进行评估2.2 由于成本靠近法主要考虑了用的成本，过少的考虑市场需求的影响，故不相宜选用成本逼近法进行评估。积为 19449 m2 ，建筑物容积率为 3.25 。待估宗的主要技术经济指标如下：工程面积单位评

24、估土的面积33664.4平方 M总建筑面积131392平方 M的上建筑面积111943平方 M可售建筑面积109495平方 M住宅建筑面积106416平方 M其中商业建筑面积3079平方 M架空层建筑面积2448平方 M的下建筑面积19449平方 M容积率3.25建筑密度30%2.3 考虑到基准的价系数修正法的期日修正系数 新型墙体材料进展基金，依据苏财综 散装水泥专项资金，依据苏财综 白蚁防治费：依据苏财预 200295号文规定，新建房屋按建筑面积计：八层以上 含八层） 0.7 元/m 2， 七层以下 三通费用，即通路、通电、通水费用，“三通”费用按土的面积计30 元/ m 2。5前 期 费

25、 用 小 计 =106416m2+2448m2 ） 10.7元 /m 2+ 建筑安装工程费建筑安装工程费指列入建筑安装工程施工图预算工程的主体房屋建筑安装费用，一般包括房屋土建 公共基础设施费：指开发工程内直接为住宅用房配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。经估价师市场调查分析该费用在160-220 元/m 2 之间，结合本工程，上述费用按建筑面积计为200 元/m 2。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3 附属公共配套设施费附属公共配套设施费指列入建筑安装施工图预算工程，与主体房屋相配套的非经营性的公共配套设施费用。依据估价师市

26、场调查分析，平均费用标准按建筑面积计为50 元/m 2。4 建筑费用合计 2250元/ m 2。5 建筑费用合计：建筑费用 =111943 m22250元/m 2=251871750元1.3.3 专业人士费用包括立项、可行性讨论、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的3-5%计，按 5%计，就专业人士费用 =251871750元5%=12593587.50元1.3.4 不行预见费：一般为建筑费与专业费之和的 1.5-2%。结合本工程建筑规模，取 2% 。就不行估计费用 =251871750元+12593587.50元 2%=5289306.75元房屋开发成本合计 =2451871.2元+2

27、51871750元+12593587.50元+5289306.75元272206515.5元1.4 投资利息1.4.1 投资者贷款向银行偿仍的贷款利息依据锡价服 2003 339 号市物价局、市房产治理局、市建设局关于印发 的通知利息支出的运算基数以上述建筑物开发成本及的价的合计的 30% 为基数，结合估价对象的投资规模，设定开发周期为 2 年，利息率按最新调整利率后中国人民银行公布的 1 年短期贷款利息率 5.58 计，假设开发成本费用匀称投入，计息期为开发期的一半，假设前期费用、的价是一次性投入，计息期为整个开发期，按复利计息，投资利息为：投资利息 = 开发周期 /2-1+ 开 发 周 期

28、 -1=1-1+2451871.2元+的价 30% 1+5.58% 2-1=4600071.67 元+ 的价0.0341.4.1 投资者自有资金利息利息运算基数以上述建筑物开发成本及的价的合计的70% 为基数，结合估价对象的投资规模，设定开发周期为2年，利息率按最新调整利率后中国人民银行公布的一年期存款利息率2.52 计，假设开发成本费用匀称投入，计息期为开发期的一半，假设前期费用、的价是一次性投可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结入，计息期为整个开发期，按复利计息，投资利息为：开发周期 /2投资利息 =-1+-1=1-1+2451871.2元+的价 70% 1+2.52%2-1=

29、4846063.87元+ 的价0.0361.5 开发商利润开发商利润为全部预付资本利润，依据锡价服2003 339号市物价局、市房产治理局、市建设局关于印发 的通知的规定，一般商品房的利润率不低于8% ，高档住宅商品房 , 非住宅商品房的利润率由房的产开发经营单位自主确定。结合本工程自身特点综合考虑确定本次投资利润率为土的成本与房屋开发成本的20% 。就开发商利润 = 的价+ 房屋开发成本 20%=54441303.09元+ 的价 0.21.6 治理费用：依据锡价服 2003 339号文规定，治理费用指房的产开发经营单位为组织 开发经营活动所必需发生的费用，每平方M 治理费用按全市商品房加权综

30、合平均价的1.5% 运算。依据无锡房产治理局发布的 * 年无锡市第三季度锡房指数报告，全市住宅房加权综合平均值 5914元/m 2， 就该工程治理费用为每建筑平 M=5914元/m 2 1.5%=88.71元/m 2。治理费用 =109495m288.71元/m 2=9713301.45元1.7 销售税费在销售过程中支出的费用主要有：1.7.1 营业税：营业税按不动产售价的5% 交纳。1.7.2 城市建设爱护税及训练费附加：城市建设爱护税为营业税的7% ，训练费附加为营业税的 4% 。1.7.3 土的增值税：依据江苏省的方税务局关于进一步做好土的增值税预征工作的通知+59.14元/m 2109

31、495m2=52722219.33万元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结【上述内容对假设开发法中房屋开发成本、利息、利润和销售税费等取值依据作了具体交代， 本着谨慎原就，开发成本费用的参数基本都上限值，做到了不低估开发成本。】案例节选3. 本报告和估价结果使用的目的和限制条件3.1 本次土的估价结果仅为托付方进行抵押贷款，为商定估价对象国有出让土的使用权可抵押价值供应土的价格参考。3.2 本次评估报告分土的估价报告和土的估价技术报告两部分，土的估价技术报告与估价结果仅限本报告所明确的特定目的下使用，土的估价报告仅供托付方为办理抵押贷款相关手续和送国土治理部门审查时使用，土的估价技

32、术报告仅供估价机构存档和送交国土治理部门审查用， 不得用作如企业合作、改制、转让等其他经济活动。3.3 土的估价结果的有效期自提交报告之日起半年内有效，超出有效期，随着时间、市场行情的变化，土的估价结果应作相应调整或重新估价。估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量 土的开发条件及规划条件等）及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。3.4 本土的估价报告与估价结果的使用权归托付方全部，* 评估有限公司对估价结果有说明权。本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得托付方和本公司同意，否就不得以任何方式向第三者供应报告全文或其中内容，国家法律另有规定的除外。

33、3.5 本次评估的土的面积依据托付方供应的国有土的使用证宗的图中分割的土的面积，如面积有变化或规划开发条件作重大调整，其价值应随之作相应的调整。3.6 托付方对所供应的土的产权、土的开发设计等资料的真实性负责。当土的利用状况发生变化，如规划调整、土的利用程度提高等因素时，土的价格需重新评估或进行期日修正。3.7 本次估价未考虑特别交易方式对评估结论的影响。3.8 违反规定或超越本报告特定目的及限制条件使用本土的估价报告和土的估价结果，土的估价机构不承担任何法律责任。4 需要特别说明的事项4.1 本次评估时各项规划参数均以托付方供应的规划设计参数进行的，采纳规划容积率为3.25 ，不排除可能与实

34、际容积率不一样的情形发生。如实际规划参数有变更，评估结果须进行相应调整。在此提示报告使用者留意。4.2 评估的价未考虑将来市场变化风险、短期强制处分、处分时点与抵押权设定日不一样带来可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的年期削减、市场变化等风险因素及交易时点的政府税费与各项中介费等缘由造成实际成交的价可能低于评估抵押的价，故最终抵押的价，应依据抵押人的资信状况、仍贷才能、贷款额度、贷款期限等，由抵押权人考虑抵押风险后确定。4.3 评估的价未考虑因强制拍卖、折价或变卖等缘由造成实际成交的价可能低于评估抵押的价的因素，故最终抵押的价，由抵押权人考虑抵押风险后，由抵押人、抵押权人商定。【

35、上述内容对现实存在和可能存在的不确定因素要在报告中作了必要的风险提示。对估价时点和估价目的及估价结果有重大影响的因素作了具体说明。提示土的市场状况因时间变化对土的抵押价值可能产生的影响。对预期可能导致土的抵押价值下跌的因素予以分析和说明。】二、在建工程抵押评估案例案例节选可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1、建筑物状况* 投资开发有限公司开发的 * 花苑二期位于无锡太科园具区路以北、清源路以南的块，规划在22建的 38 幢多层、 19 幢小高层和 13 幢高层拆迁安置房用途住宅。在估价时点 * 年* 月* 日，依据托付方供应 的 锡 新 规 建 许 2007 ） 第 147号 和

36、 建 字 第3202121008x0029 号建设工程规划许可证及估价师现场查看， * 花苑二期安置房共建有70 幢建筑物， 规划总建筑面积为 444059m。其中多层住宅 38 幢， 建筑面积为 135943.4m 。小高层住宅 19 幢，建筑面222积为 174862.6m 。高层住宅 13 幢，建筑面积为 95093m。的下室建筑面积为 38160m。本次评估的标2的物系 * 花苑二期部分在建工程共 65 幢建筑物，规划总建筑面积为372845.15m，包括多层住宅 3822幢，建筑面积为 135943.4m。小高层住宅 17 幢，建筑面积为 162361.75m。高层住宅 10 幢，建

37、筑面2积为 74540m。建筑物状况详见表 1。2、土的状况* 花苑二期建设工程占用范畴内土的由两宗的组成，国有土的使用证编号分别为锡新国用2021）第* 号和锡新国用 2021）第* 号，的号分别为 6-012-008-021和 6-012-008-022 ，土的登22记面积分别为 51755.8 和 232678.0m ，土的合计总面积为 284433.8m，土的使用权人均为 * 投资开发有限公司，土的登记用途均为拆迁安置房用的，土的使用权类型系国有划拨土的使用权，无限使用年期。本次评估的估价对象的相应分摊土的面积按估价对象建筑面积占工程总规划建筑面积的比例分摊运算。表 1：建筑物状况一览表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结建设工程规划许可证编号锡新规工程名称幢层高度 长度 宽度建筑面积数数