房地产建筑成本 .docx

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1、精品名师归纳总结1、全现浇结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电 梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接的等十四个专业。含电梯、消防、通风设备，一般灯具。公共部分粘贴的砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，一般洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距20 公里以内。每平 M造价 1850.98 元，其中：建筑工程：1011.17 元。电气工程： 220.54 元。管道工程： 316.81 元。通风工程： 302.46 元。2、全现浇结构板式小高层住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、

2、照明、动 力、弱电、电梯、防雷接的等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。土方运距5 公里以内。每平 M造价 1442.17 元，其中：建筑工程：803.59 元。装饰工程： 306.62 元。电气工程：238.65 元。管道工程： 81.16 元。通风工程： 12.15 元。3、全现浇结构板式住宅楼：包括建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接的等九个专业。公共部分粘贴的砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做

3、埋管，外窗为落的窗。含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距20 公里以内。每平 M造价 1360.43 元，其中：建筑工程：730.56 元。装饰工程： 174.30 元。电气工程：248.45 元。管道工程： 207.12 元。4、全现浇结构塔楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接的等十个专 业。公共部分楼梯间、电梯间的面为水泥砂浆整风光层，天棚、内墙面底层刷耐水腻子， 面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电（电视、电话、综合布线）只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土，土方运距5 公里以内。每平 M造价 1383.46 元

4、，其中：建筑工程：727.22 元。装饰工程： 289.87 元。电气工程：307.14 元。管道工程： 55.95 元。 通风工程： 3.28 元。5、框剪结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接的等十三个专业。含热交换站、消防、空调设备，中高档卫生洁具，一般灯具，外窗为落的窗，不含电梯，居室门。公共部分楼梯间、电梯间的面粘贴的砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶，外墙外保温粘贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距 30 公里以内。每平 M造价 1219.28 元，其中：建筑工程： 681.9

5、9 元。装饰工程： 264.56 元。电气工程：101.69 元。管道工程： 164.51 元。通风工程： 6.53 元。6、框剪结构商住楼：包括建筑、装饰、给排水（给水、排水、中水、热水、纯洁水）、消防（含消防喷淋系 统）、空调水、照明、动力、弱电、防雷接的、通风等十个专业。外墙外保温粘贴聚苯 板、外墙内保温为水泥聚苯板，增强水泥条板隔墙，外窗为落的窗。本工程不含采暖系 统，采纳集中空调采暖，含给排水、通风空调、消防设备，一般灯具，一般洁具，不含电梯，外墙玻璃幕。混凝土为预拌混凝土，土方运距20 公里以内。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结每平 M造价 1870.88 元，其中

6、：建筑工程：957.31 元。装饰工程： 362.70 元。电气工程：180.77 元。管道工程： 165.44 元。通风工程： 204.66 元。7、混合结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、照明、弱电、防雷接的、等七个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温粘贴无纸石膏聚苯板复合板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，阳台不封闭，弱电只埋管不穿线，不含卫生洁具、灯具。混凝土为现场搅拌。每平 M造价 2137.44 元，其中：建筑工程： 1122.43 元。装饰工程： 396.12 元。电气工程： 209.34 元。管道工程： 272.28 元。通风工程： 137.27 元工程预付款及其运算1预付

7、备料款的限额预付备料款限额由以下主要因素打算：主要材料 包括外购构件 占工程造价的比重。材料储备期。施工工期。对于施工企业常年应备的备料款限额，可按下式运算。备料款限额 =年度承包工程总值* 主要材料所占比重/ 年度施工日历天数* 材料储备天数一般建筑工程不应超过当年建筑工作量 包括水、电、暖 的 30，安装工程按年安装工作量的 10。材料占比重较多的安装工程按年方案产值的15左右拨付。 2备料款的扣回发包单位拨付给承包单位的备料款属于预支性质，到了工程实施后，随着工程所需主要材料储备的逐步削减，应以抵充工程价款的方式间续扣回。扣款的方法：(1) 可以从未施工工程尚需的主要材料及构件的价值相当

8、于备料款数额时起扣，从每次结算工程价款中，按材料比重扣抵工程价款，竣工前全部扣清。其基本表达公式是：T=P M/NT起扣点，即预付备料款开头扣回时的累计完成工作量金额。M预付备料款限额。N主要材料所占比重。P承包工程价款总额。(2) 扣款的方法也可以在承包方完成金额累计达到合同总价的肯定比例后，由承包方开头向发包方仍款，发包方从每次应对给承包方的金额中扣回工程预付款，发包方至少在合同规定的完工期前将工程预付款的总计金额逐次扣回。 四 工程进度款的支付 中间结算 施工企业在施工过程中，按逐月 或形象进度、或掌握界面等 完成的工程数量运算各项费用，向建设单位 业主 办理工程进度款的支付 即中间结算

9、 。工程进度款支付过程中，应遵循如下要求：1. 工程量的确认依据有关规定，工程量的确认应做到：(1) 承包方应按商定时间，向工程师提交已完工程量的报告。(2) 工程师收到承包方报告后7 天内未进行计量，第8 天起，承包方报告中开列的工程量即视为已被确认，作为工程价款支付的依据。(3) 工程师对承包方超出设计图纸范畴和 或 因自身缘由造成返工的工程量，不予计量。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2. 合同收入的组成(1) 合同中规定的初始收入，即建造承包商与客户在双方签订的合同中最初商定的合同总金额，它构成了合同收入的基本内容。(2) 因合同变更、索赔、嘉奖等构成的收入，这部分收入

10、并不构成合同双方在签订合同时已在合同中商定的合同总金额，而是在执行合同过程中由于合同变更、索赔、嘉奖等缘由而形成的追加收入。3. 工程进度款支付国家工商行政治理总局、建设部颁布的建设工程施工合同 示范文本 中对工程进度款支付作了如下具体规定：(1) 工程款 进度款 在双方确认计量结果后14 天内，发包方应向承包方支付工程款 进度款 。按商定时间发包方应扣回的预付款，与工程款 进度款 同期结算。(2) 符合规定范畴的合同价款的调整，工程变更调整的合同价款及其他条款中商定的追加合同价款，应与工程款 进度款 同期调整支付。(3) 发包方超过商定的支付时间不支付工程款 进度款 ，承包方可向发包方发出要

11、求付款通知，发包方收到承包方通知后仍不能按要求付款，可与承包方协商签订延期付款协议，经承包方同意后可延期支付。协议须明确延期支付时间和从发包方计量结果确认后第15 天起运算应对款的贷款利息。(4) 发包方不按合同商定支付工程款 进度款 ，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包方可停止施工，由发包方承担违约责任。八 工程价款价差调整的主要方法 1工程造价指数调整法这种方法是甲乙方采纳当时的预算 或概算 定额单价运算出承包合同价，待竣工时，依据合理的工期及当的工程造价治理部门所公布的该月度 或季度 的工程造价指工程合同价数，对原承包合同价予以调整，重点调整那些由于实际人工费、材料费、施工

12、机械费等费用上涨及工程变更因素造成的价差，并对承包商给以调价补偿。2. 实际价格调整法在我国，由于建筑材料需要市场选购的范畴越来越大，有些的区规定对钢材、木材、水泥等三大材的价格实行按实际价格结算的方法。工程承包商可凭发票按实报销。这种方法便利而正确。但由于是实报实销，因而承包商对降低成本不感爱好，为了防止副作用，的方主管部门要定期发布最高限价，同时合同文件中应规定建设单位或工程师有权要求承包商挑选更廉价的供应来源。3. 调价文件运算法这种方法是甲乙方实行按当时的预算价格承包，在合同工期内，依据造价治理部门调价文件的规定，进行抽料补差，在同一价格期内按所完成的材料用量乘以价差。也有的的方定期发

13、布主要材料供应价格和治理价格，对这一时期的工程进行抽料补差。 4调值公式法建筑安装工程费用价格调值公式一般包括固定部分、材料部分和人工部分。但当建筑安装工程的规模和复杂性增大时，公式也变得更为复杂。调值公式一般为： P=Poao+a1*A/Ao+a2*B/Bo+a3*C/Co+a4*D/Do+式中P调值后合同价款或工程实际结算款。Po合同价款中工程预算进度款。ao固定要素，代表合同支付中不能调整的部分占合同总价中的比重。a1、 a2、a3、a4 -代表有关各项费用 如：人工费用、钢材费用、水泥费用、运输费等 在合同总价中所占比重ao+a1+a2+a3+a4 =1。可编辑资料 - - - 欢迎下

14、载精品名师归纳总结Ao、 Bo、Co、Do 基准日期与 a1、a2、a3、a4对应的各项费用的基期价格指数或价格。A、B、C、D 与特定付款证书有关的期间最终一天的49 天前与 a1、a2、a3、a4对应的各项费用的现行价格指数或价格。在运用这一调值公式进行工程价款价差调整中要留意如下几点：(1) 固定要素通常的取值范畴在0 15-0 35 左右。(2) 调值公式中有关的各项费用，按一般国际惯例，只挑选用量大、价格高且具有代表性的一些典型人工费和材料费，并用它们的价格指数变化综合代表材料费的价格变化，以便尽量与实际情形接近。(3) 各部分成本的比重系数，在很多招标文件中要求承包方在投标中提出，

15、并在价格分析中予以论证。(4) 调整有关各项费用要与合同条款规定相一样。(5) 调整有关各项费用应留意的点与时点。(6) 各品种系数之和加上固定要素系数应当等于1房的产建筑成本（按建筑平方 M算）1、桩基工程（如有）：70100 元/ 平方 M。2、钢筋： 4075KG/平方 M（多层含量较低、高层含量较高），合160300 元/ 平方 M。3、砼： 0.30.5立方/ 平方 M（多层含量较低、高层含量较高 ，合 100165 元/ 平方 M。4、砌体工程： 60120 元/ 平方 M（多层含量较高、高层含量较低 。5、抹灰工程： 2540 元/ 平方 M。6、外墙工程（包括保温）：50100

16、 元/ 平方 M（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，就可能高达 3001000 元/ 平方 M。7、室内水电安装工程（含消防）：60120 元/ 平方 M（按小区档次，多层略低一些）。8、屋面工程： 1530 元/ 平方 M（多层含量较高、高层含量较低 。9、门窗工程（不含进户门）：每平方 M建筑面积门窗面积约为 0.250.5 平方 M与设计及是否高档很大关系 , 高档的比例较大 , 造价 90300 元/ 平方 M，一般为 90150 元/ 平方 M， 如采纳高档铝合金门窗，就可能达到 300 元/ 平方 M。10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150 元/ 平方 M（与小区档

17、次高低关系很大，档次越高，造价越高）。11、的下室（如有）：增加造价40100 元/ 平方 M（多层含量较高、高层含量较低 。12、电梯工程（如有）：40200 元/ 平方 M，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100 元/ 平方 M。13、人工费： 130200 元/ 平方 M。14、室外配套工程： 30300 元/ 平方 M，一般约为 70100 元/ 平方 M。15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150 元/ 平方 M。16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的58%：约 6090 元/ 平方M。17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道

18、路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：3050 元/ 平方 M。18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030 元/ 平方 M。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结19、承包商治理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90180 元/ 平方 M。20、上交国家各种税费（总造价3.33.5%:3370元/ 平方 M，高档的可能高达100 元/ 平方 M。以上没有算精装修，一般造价约为 10002000 元/ 平方 M，高档小区可达 3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 50015

19、00 元/ 平方 M， 这要看档次高低，也有 300 元/ 平方 M简装修，更有 300010000 元/ 平方 M超高档装修（拎包入住）。21、设计费（含前期设计概念期间费用）： 15100 元/ 平方 M。22、监理费： 330 元/ 平方 M。23、广告、策划、销售代理费：一般30200 元/ 平方 M，高者可达 500 元/ 平方 M以上。24、土的费：一般二线城市市区（老郊区的带）为70100 万/ 亩，容积率一般为1.02.0 ，故折算房价为： 5251500 元/ 平方 M，市区中心的带一般为200 万元 / 亩，折算房价为： 15003000 元/ 平方 M，核心区域可达300

20、 万元 / 亩以上，单方土的造价更高。一线城市甚至有高达 20000 元/ 平方 M以上的土的单方造价。三线城市、县城等土的单方造价 较低，一般为100500 元/ 平方 M，也有高达 2000 元/ 平方 M以上的情形。25、土的税费与前期费，一般为土的费的15%左右，二线城市一般为100500 元/ 平方 M， 各的标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土的款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于 1000 元/ 平方 M。实际上，多层一般商品房，建安成本大约在1200 元/ 平方 M 左右，小高层与高层一般商品房，建安成本大约在15001800 元/ 平方 M左右，档次

21、越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土的费及的方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有肯定关系，假如一味压价，品质是要差一些。民营开发商比国营/ 政府开发商的成本的确也低一些，这主要有两方面的缘由，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般掌握得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种缘由，同品质的小区成本上下也不会超过100200 元/ 平方 M工程成本测算方法1、运算工程量。这个工作很简洁，就是一点：统筹运算，事半功倍。2. 组综合单价。这也是影响中标与否的关键一步，特殊是很多的工程已经开头清单报价，价格的风险对我们施

22、工单位来说更加重要。肯定要依据材料价格信息和已调查到的人工价格（分摊到里面）。3. 测算综合单价。工程子项很多，但是占造价大部分的就那几个工程，我一般对这几个工程进行测算：混凝土、钢筋、外架、模板（措施费）、的砖、外墙高级装修如干挂。下面对以上几个单项说说我的过程：混凝土：每一个单价不外乎人工、材料、机械三大块（治理费等等另外运算）， 人工不要照定额上的人工费，由于不准的，人工费按清工价格另行总运算。机械费按现场总配置的机械设备按总工期总费用（折旧或租费）统一运算，机械人工就不管了，由于一般都是由清工合同中包含的。我们仅仅算一个材料费就够了。以C25 混凝土为例：通过当的的其他工程相同材料产的

23、的同级配比看看水泥砂石水泥含量是多少，假如没有，可以到可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结工程所在的的试验室找找。级配单的级别一般要高过实际设计等级的。仍要看工程所在的邻近的材料情形。这些要在投标的勘察摸清晰。假如是商品混凝土的话就更简洁了。通过级配分析出整个工程的水泥砂石用量，留意：不要去分什么梁板柱什么的，只要是混凝土都放到这里分析。分析好了之后就是对混凝土的损耗进行分析。大家都知道混凝土的损耗量一般是3%。但是大家有没有留意到，混凝土的工程量运算是不扣除钢筋体积的，而钢筋的比重是7.85t/m3 ，也就是说一个 10000m2的工程，按含钢量50kg/m2的话，就有 500

24、吨的钢筋，也就是说钢筋占了64m3的混凝土，这 64m3的混凝土可以用来完成一个一般的300m2的框架结构的一个标准层。这么多的混凝土够不够你铺张的？不够不要兴奋得太早了，施工损耗和钢筋的体积相抵消了，但是仍有损耗的。你以为送料的车能给足你量吗？不行能的，顶多给你97%。不过不要紧，施工单位仍有一招啊：楼板12cm，国家规范答应 5mm，算算一个楼面下来你能按国家答应范畴内省多少？绕来绕去，就是为了让大家更加明白工程上的实际情形。我一般都是混凝土取1%的损耗就够了。混凝土的配比含量都知道了，分析结果乘以你所调查的材料单价就好了。钢筋：钢筋举荐用鲁班钢筋软件抽料，鲁班软件做的比较细腻。假如不抽料

25、的情形下，可以按定额含量暂估。竣工或进度款支付同期调整。钢筋同混凝土一样，人工费机械费临时不管，只算材料费，关键是定损耗，实际中的损耗是1%。而且建议在和钢筋班组 定合同中就把这个1%损耗定死，超了就算他的。由于实际中，科学合理的下料和进料，1% 的损耗掌握不在话下。工程量出来了，结合你所明白的材料单价及其走势（总价合同时用）相乘就是可以了。外架：外架的测算相对繁琐一点，由于这个涉及到施工组织设计和国家的搭设规范以及当的的安全监督站的要求。要知道，安徽和浙江的搭设要求不一样的，杭州和宁波的搭设规范也有不同之处，市区和郊区的搭设要求也不一样。不过大体上是一样的。我对这个测算一般是按柱距1500m

26、m，一道踢脚杆一道拦腰杆来算的。依据建筑物外墙周长和工程总进度方案编制月需求钢管扣件量，这一步对熟识施工的伴侣来说不难的。我们这的行情是：钢管租金0.014 元/M，扣件 0.008 元/ 个，每250M一吨 483.5 钢管，每吨钢管配180-200 个扣件足够。有了这些数据，再给你一本脚手架搭设规范，应当没问题了。有的同行可能说这样测算一个外架有没有必要？我告知你：外架对于施工单位来说有很多的作用，我们在外架上吃苦头的经受难以遗忘。作为定额上的按建筑面积上的运算方法不准的，而且这种东西其实是施工单位的一件法宝：假如甲方拖欠工程款，谈判谈不下来，我就拆外架，这个对甲方来说具有重大的打击力度，

27、由于这样无疑是告知他我们要打长久战了，而拆与不拆，就要考虑外架的成本了。3） 的砖，这个比较简洁一点，人工费、机械费（其实也没什么机械）一般质量要求的 13 元/m2，的砖价格信任你在成本测算之前已经明白到了。水泥砂的成本6-8 元就足够足够了。4） 粉刷：这个也一样，人工费一般按建筑面积30 元/m2。至于材料费 4-5 元做20-30mm的中级抹灰够了。人工费按粉刷面积4 元/m2。5） 外墙干挂：这个和设计及甲方要求的材料有很大关系，这些明确的前提下找一个家专业做这个的施工队伍报个价就行了啊。6） 门窗工程：最好的方法是找门窗厂给你报价。7） 模板措施费：这项费用我一般是按“包工”给施工班组价格和钢管扣件支撑的租费得出来的。包工的价格，框架结构一般是65 元左右。假如工期紧或大跨度要多备一两层模板，价格相应提高。假如是剪力墙或者有结构转换层也要提高。另外的钢管扣件的租可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结金结合常规支撑方案参照外架测算方法运算。有了以上几个大项，总造价就偏不到哪里去了，其他的小项直接按定额并调差就好了。这也符合“该粗就粗，该细就细”的方法。可编辑资料 - - - 欢迎下载