房地产开发经营与管理真题 .docx

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1、精品名师归纳总结房的产开发经营与治理真 题 1999 年一、单项挑选题每题的备选答案中只有一个最符合 题意。1、以下哪种因素不是导致商品住宅供 应变化的主要因素 。A开发成本的 变化 B收入的变化C价格的变化D开发商对将来的 预期2、某租客5 年支付的物 业租金的现值为 40 万元，年租金增长的百分率 为 5%，假如贴现率与之相同，就该租客第一年末支付的租金 为万元。A8.0B8.4C9.0D10.03、依据的不同，可将房的产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A房的产交易方式B.房的产交易次序C购买房的产目的D房的产类型4、已知某笔贷款的名 义利率为 12%，假设年实际利率为

2、12.68%，就该笔贷款每年 计息 次。A2B4C6D125、房的产开发项目的建 设过程是指的连续时间 。A房的产开发全过程 B获得土的后到全部工程竣工C从工程开工到全部工程竣工D从工程开工到项目租售完 毕6、对于价格 弹性的以下描述中， 是正确的。A. 需求价格弹性系数越大，需求数量 对价格的变化越不敏锐B. 在不同的价格水平上，需求价格 弹性系数都一 样C. 供应弹性系数 PES=需求数量 变化的百分比 /价格变化的百分比D. 短期内房的产市场租金由需求打算，供 应缺乏弹性7、自有资金现金流量表是从投 资者的角度出 发，以投资者的出 资额作为运算基础， 把 作为现金流出，用以运算项目自有

3、资金的财务评判指标，考查项目自有资金的盈利才能。A借款本金归仍和利息支出 B开发建设投资C投资方向调剂税 D项目投资总额8、对承包商而言，在的情形下，采纳固定 总价合同是比 较合适的。A开工前对工程内容尚不非常清晰B没有施工图就开工可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结C设计图纸 和技术说明书相当具体D有施工图但对工程的某些条件尚不清晰9、为确保承包商很好的履 约，开发商通常从每次工程 进度款中扣留一部分金 额，作为承包商的缺陷 责任期的。A最终付款 B预付款C保留金D工程款10、假设某项目年净经营 收益为 60 万元，年经营 成本为 20 万元，该项目投资的资本价值为 750 万元

4、，就该项 目的年投 资收益率为。A10.7%B8.0%C5.3%D2.7%11、房的产开发商进行项目融资的目的是提高 。A全投资收益率B抵挡金融风险的才能 C自有资金收益率 D资信等级12、银行对某房的 产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已 预租完毕和尚未预租三种情形下，要求的折 现率之合理 次序为。A10%/8%/12%B12%/10%/8% C8%/2%/10%D8%/10%/12%13、某刚建成的写字楼售价 为 8000 元/m2，月租金水平为 60 元/m2，假设租客以一次性支付租金的方式承租5 年，就业主要求租客一次支付的 优惠租金为元/m2。A3600B800C2900D27

5、0014、按的不同，可将物业划分为自用物业和出租物 业。A全部权性质 B存在形式C占有形式D使用性质15、物业代理公司通 过具体的市场调查、分析和猜测，可以帮助开发商或业主进行。A项目融资 B工程招标C市场定位 D物业治理16、对于功能复 杂的大型综合性房的 产开发项目，开发商租售物 业时通常会挑选。A买方代理B卖方代理C联合代理D双重代理17、施工图中的总平面图是的一部分。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结A建筑施工图 B专业施工图C结构施工 图 D给排水施工 图18、将空调系统分为全空气系 统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按分类的。A安装组合情形B冷凝器冷却方式C设备

6、设 置情形D所用介质19、某墙身详图中所标明的尺寸 为 660，说明其所 对应的实际尺寸是。A660mmB1320mmC5500mmD13200mm20、某4 层商场建筑内大 厅的净空高度从首 层的面直达屋 顶，如大厅于首层的建筑面积为 260m2，就该大厅的建筑面 积为m2。A780B520C1040D260二、多项挑选题共每题的备选答案中，有两个或两个以上符合 题意的答案。 1、关于房的产投资的风险，的说法是正确的。A. 风险意味着 对于可能的情形无法估 计其可能性大小B. 风险为 投资的实际收益与预期收益的偏差C. 实际收益低于 预期收益时，投资面临风险损 失D. 风险可以用各种可能收益

7、与均 值偏离的程度来描述2、进行物业投资时，物业资本价值估量不精确的缘由包括 等。A政策因素 B市场因素C通货膨胀 D持有期3、分析房的产价格与供求数量的关系 时，常做出的假设条件包括 等。A在肯定的时间周期内B仅限于开 发投资C除价特别的其他影响因素不 发生变化D将供求曲线简化成直线4、以下因素的变动中，能提高项目技术经济成效的影响因素包括 。A空置率下降 B开发周期延 长C租金水平下降 D建造成本上升5、房的产开发项目财务评 价中所使用的 营业利润测算表，主要反映开发项目运算期内的利润总额和各年的 。A所得税B贷款利息可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结C项目投资 D税后利润6

8、、依据合同所包括的工程范 围以及承包关系不同，合同形式可分 为。A总包合同B分包合同C成本加酬金合同D独立承包合同7、工程项目治理的基本 职能是方案、组织、。A决策 B掌握C和谐D反馈8、建筑工程质量治理工作的内容包括 等。A对原材料 进行检验B. 对工程配套 设备进行检验C. 工程进度治理与工期掌握D. 制定并执行掌握工程 质量的具体措施9、开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核等内容。A项目评估报告B贷款数量和期限C抵押或担保条件D企业资信等级10、当前一般商品住宅开 发项目的资金来源主要有 等几种途径。A企业自有资金 B银行贷款C预售收入D承包商垫资11、对收益性物 业来说，空置率

9、提高将导致以及新租客要求更大的租金折扣等后果。A租金收入削减B附加支出增加 C运营成本下降D物业资本价值下降12、除宏观因素和供求关系外，影响物 业收益的因素包括物 业区位、等。A通货膨胀 B物业类型C供应总量 D临街状况13、的籍图是表示土的 产权、的界和分区的平面 图，其所记载的的籍要素包括 等内容。A有关的房屋、道路和水系B的物和的理名称C权属界限D土的编号14、房产图是房屋 产权产籍治理的重要基 础资料，分为。A房产分幅图 B房产分丘图C房产分户图D房产平面图可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结15、建筑工程概算书的内容主要由封面、 编制说明、和其他工程概算表 组成。A工程

10、概算造价汇总表 B单项工程综合概算表C安装工程概算表D建筑工程概算表三、判定题1、假如两笔资金等值，就用复利公式把它 们变换到任何时点，变换成任何支付形式都仍是等值的。 2、房的产开发成本、价格方面的信息，均属于房的 产市场供应方面的信息。 3、房的产价格主要受的价、建造成本、利率、利润水平和税金等因素的影响。如短期 内建造成本、利率、税金变动不大时，降低房价主要途径是降低的价和利 润率。 4、新开发居住区，市政基 础设施和配套 设施投资不能全部 计入商品住宅的开 发成本。5、某房的产开发项目的成本利 润率为 30%，假设开发周期为 3 年，就该项 目的年成本利润率可能为 10%。 6、在房的

11、产开发项目可行性讨论中，提高目 标收益率，就项目的收益才能也相 应提高。7、房的产开发项目的项目治理 队伍，应当由投资治理人员、工程治理人员、营销策划人员等共同组成。 8、房的产开发项目可行性讨论中的盈 亏平稳分析，主要是求取 项目的盈亏平稳点， 以考察项目的安全程度。 9、金融机构向房的产开发项目贷款时，其贷款利息不能用分 红的方式表达。 10、市场推广费用投入越多，促销工作经济效益就越 显著。 11、供应好的物业治理是房的 产营销的有效手段，所以挑选物业治理公司，是开发商工作内容的一部分。12、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等，均按建筑物自然 层运算建筑面 积。 13、平屋顶是指屋面坡度

12、为 2%5%的屋顶。 14、说明建筑物的朝向、平面外形、内部布置以及入口、走道和楼梯位置的 图纸是建可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结筑施工图中的平面 图。 15、建筑物给水系统分生产、生活、消防三种系统，排水系统分为生活污水、生产废水、雨水三类系统。四、运算题要求列出算式、 运算过程，需按公式运算的，要写出公式，运算结果保留小数点后两位。1、某家庭欲购买一套面积为 80m2 的经济适用住房，单价为 3500 元/m 2，首付款为房价的 25% ，其余申请公积金和商 业组合抵押贷款。已知公积金和商 业贷款的利率分别为 4.2% 和 6.6% ，期限均为 15 年，公积金贷款的最高

13、限 额为 10 万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月 仍款额是多少.2、某开发商以 6000 万元购置了一宗商住用的 50 年的使用 权。该宗的的 规划建设用的面积为 4500m2，容积率为，建筑密度为 65% ，建筑层数共 20 层，从-2 层至+3 层建筑面积均相等。的下两层中，-1 层为车库 ，有供出售的 95 个车位，-2 层为人防和技术设备用房不行出售 。的上3 层裙房为用于出租的商 业用房，的上 4 18 层为用于出售的 标准层住宅。估量项 目的开 发周期为年其中预备期为 12 个月，建设周期为 24 个月，销售周期 为 6 个月。平均建造成本为 3500 元/m 2，专业人员

14、费用和治理费用分别为建造成本的 8% 和 5% 。的价款在项目开发初期一次投入，建造成本、专业人员费用和治理 费用在建设期内匀称投入。该项目建成后，住宅的市 场售价为8000 元/m 2，商业用房年 净租金收入 为 2000 元/m 2，停车位售价 为 12 万元/个。销售费用和销售税金分 别为总销 售收入的 2.5% 和 6.0% 。开发建设贷款利率 为 7.5% ，同档次商业用房的净租金收入乘数 即年净租金收入与物 业资本价值之比为。试运算该项目的开发商成本利 润率。3、某投资者以 1000 万元一次性付款方式取得一写字楼物 业 20 年的经营收益权，第一年投入装修 费用 200 万元按年

15、末一次投入 运算并完成装修工程。其次年开头出租，当年净租金收入 为 200 万元，以后每年以 5% 的比例递增。假设房的产市场上写字楼物业投资的基准收益率 为 15% ，试运算该项目的财务净现值 和财务内部收益率，并判定该项目是否可行 各年净租金收入均 发生在年末 。假设经营 期内年均通 货膨胀率为 4% ，运算项目的实际收益率。答案:可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结一、单项挑选题1、B2、B3、A4、D5、B6、D7、A8、C9、C10、B11、C12、A13、D14、C15、C16、C17、A18、D19、A20、D二、多项挑选题1、BCD2、ABC3、ACD4、AC5、A

16、D6、ABD7、BC8、ABD9、ABCD10、ABC11、ABD12、BD13、CD14、ABC15、ABD三、判定题1、A2、B3、B4、A5、A6、B7、A8、A9、B10、B11、A12、A13、A14、A15、A四、运算题1、第1 题已知：P=3500 801-25%=21万元n=15 12=180月i1=4.2%12=0.35%i2=6.6%12=0.55%p1=10 万元 P2=11 万元求解 A：A1=P1i11+i1n/1+i 1n-1=100000 0.35%1+0.35%1801+ 0.35%180-1=749.75元A2=P2i 21+i2n/1+i 2n-1可编辑资料

17、 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结=1100000.55%1+0.55%1801+0.55%180-1可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结=964.28元就 A=A 1+A 2=749.75+964.28=1714.03元2、解：A. 运算项目总开发价值： 项目总建筑面积：45007.5=33750m2 基底面积：450065%=2925m2 住宅出售面 积：33750-2925 5=19125m2 商业用房建筑面 积：29253=8775m2 项目开发价值分项 a住宅：8000191251-6%=14382万元 b车位：12951-6%=1071.6万元c商业：2000877

18、55.5=9652.5万元出租部分无 销售现金项目开发总价值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1万 元B. 运算开发成本： 购的费：6000 万元 建造成本：350033750=11812.5万元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 专业人员费用：11812.5 8%=945万元 治理费：11812.5 5%=590.625万元 财务费：购的款利息 =60001+7.5%-1=1728.24万元 建造成本、专业人员费、治理费、利息：11812.5+945+590.625 1+7.5%-1=1529.48万元财务费用总计：1728.24+1529.4

19、8=3257.72万 元 销售费用：8000 19125+12000095 2.5%=411万元 项目开发总成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845万 元C运算项目开发商利润：25106.1-23016.845=2089.255万元D运算项目开发成本利 润率：2089.255 23016.845 100%=9.077%3、解： A运算项目 FNPV：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结FNPV=-1000-2001+15%-1+2001+15%-2+200 1+5%可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1+15%-3+2001+5%21+15%-4+ +2001+5%181 +15%-20=256.42万元B运算项目 FIRR： 当 i=17%时=71.29万元 当 i=18%时NPV2=-1000-200 1+18%-1+2001+18%-1/18%-5%1-=-7.63万元由于万元 0 FIRR=17.9% 15%该项目财务上可行。考虑通货膨胀，该项目实际收益率为：可编辑资料 - - - 欢迎下载