房地产开发项目可研性研究报告报告 .docx

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1、精品名师归纳总结七彩城顺兴苑可行性讨论报告班级：房经 090101 指导老师：易忠诚 姓名：吴彬红学号： 20210600时间： 2021.06.21可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结目录第一部分总论31.1 、工程背景 31.2 、可行性研究结论 4可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1.3 、主要经济技术指标4第二部分工程背景和发展简况62.1 、工程名称及开发建设单位62.2 、工程提出的背景 72.3 、工程所在城市及区域情形72.4 、工程所在的周边坏境92.5.工程的性质及主要特点10第三部分房的产市场现状与猜测103.1 房的产市场状况分析103.2 德

2、阳市房的产市场状况分析11第 四 部 分 工 程 规 划 与 竞 争 工 程 对比15可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结4.1 工程研究工作依据 154.2 工程主要“卖点” 164.3 竞争工程17可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结4.4 工程SWOT分析 18第五部分工程进度方案 19第六部分投资估算 196.1投资估算 19第七部分经济效益分析 207.1 销售价格 207.2 销售进度及付款方案207.3 税费可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结率217.4 资金筹措 227.5 盈利能力分析 23第八部分工程不确定分析278.1 敏感性分析 2

3、78.2 盈亏平衡分析 28第九部分可行性研究结论和建议29可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结一 总论1.1 工程建设背景德阳市城北的黄河片区，在这个区域，拥有旌湖的开阔水景、东山绿带的景观资源，仍有三国文化长廊、北公园、黄河广场、旌湖生态休闲圈，尊享极致美景，既有城市新区的气派，又尽享老城区完善生活配套。近日，临湖两在黄河大桥至青衣江大桥的沿河两岸，汇聚了期望城、旌城一品、瑞琪曼国际社 区、山海天、东方阁、北辰观山水、龙湾上城等在建楼盘，仍有规划待建的锦虹房产 26 幢高层工程等，在将来一段时间里，这里将是德阳楼市最喧闹的区域。1.2 工程简况（1） ）工程名称：七彩城顺兴苑可

4、编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（2） ）建设的点：龙泉山北路与洮河路交汇处（3） ）建设单位：德阳顺兴房产有限公司（4） ）规划用途：居住（5） ）经营范畴：房的产开发与销售（6） ）公司类别：私营企业（7） ）资质等级：三级（8） ）企业简况 :德阳市顺兴房的产开发有限责任公司，始建于2000 年 11 月， 现有各类技术人员 10 人，具有房的产开发三级资质。自公司成立以来，完成了“玉福苑”、“兴满庭园”、“绿韵雅舍”、“滨水庭院”等精品物业，竣工 工程合格率达 100%。几番耕耘，几番收成。公司为德阳人民打造优质物业的同时也获得了诸多的荣誉。 2001 年被旌阳区委和旌阳

5、区人民政府评为“优秀私营企业”。旌阳区建设局评委评为“先进单位”被旌阳区政府列为“重点扶持企业”。 2001 年来多次被旌阳区政府评为“房的产开发先进单位”。2002 年被四川省统计局信息中心、四川省社会经济评判中心评为“2002 年四川房的产开发企业最大市场占有份额100 强”， 2003 年以来历年被德阳市旌阳区、乡两级政府分别评为“纳税先进户”、“先进纳税大户”。2007-2021 年被旌阳区政府评为“重合同守信用企业”， 2021 年被德阳市人民政府评为“重合同守信用企业”。 2002 年以来为四川省房的产业协会“理事单位”，为德阳市房的产协会“会员单位”。（ 9）工程简况：“七彩城顺

6、兴苑”工程占的11434.9 平方 M，总建筑面积41693.89 平方 M，其中包括住宅 30872.6 平方 M、办公 2417.2 平方 M、公厕（门卫） 75.75 平方 M、小共物管房等 184.03 平方 M、消防掌握室 49.39 平方可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结M、的下车位 8094.92 平方 M。经估算工程总投资6600 万元。（10） ）工程位置（周边）：位于德阳市黄河片区，龙泉山北路与洮河路交汇处。周边大型商场在同步修建中，现有的配套主要集中在洛河小区。庐山路学校 德阳外国语学校 德阳一中 旅行学校。临东湖山公园，旌阳区文化体育中心，旌湖。小区旁边的

7、卫生院正在修建中，现有的有眼科医院、肝胆医院。（11） ）工程性质及主要特点：一般住宅建筑栋数： 6 栋楼盘形状：多层、高层建筑耐火等级：二级建筑设计等级：二级主要结构形式：框架结构建筑结构抗震设防类别：丙类抗震设防烈度： 7 度（12） ）资金来源：本工程建设资金完全由房的产开发公司自筹。1.3 工程可行性讨论报告编制依据德阳市人民政府关于同意拍卖出让市河东区龙泉山路与洮河路交汇处东北角国有土的使用权方案的批复德府国用（2021）第 014342 号德阳市规划局供应的市河东区龙泉山路与洮河路交汇处东北角规划设计条件通知书（ 2021）德阳市规划局供应的用的红线界此点坐标及红线图。DYS 规划

8、治理技术规定可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结现行的国家有关规定建筑设计规范，规程及规定：工程建设标准强制性条文、（房屋建设部分）2002 年版民用建筑设计通就 GB50352 2005住宅建筑规范 GB500961999（2003 版）住宅建筑规范 GB503682005城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50 2001屋面工程技术规范 GB50345 2004建筑玻璃应用技术规程 JGJ11397夏热冬冷的区居住建筑节能设计标准JGJ134 2001四川省夏热冬冷的区居住建筑节能设计标准DB51/50272002建筑设计防水规范 GB50016（2006）1.4 工程可行性

9、讨论范畴工程可行性讨论范畴：依据“凯丽景湖二期”工程建议书批复和初步规划方案，本讨论工作范畴主要是住宅市场分析猜测及工程营销战略、投资估算与资金筹措、工程经济效益评判等。1.5 工程可行性讨论结论及建议工程可行性讨论结论：本工程属于房的产住宅开发工程，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用的变更及工程建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。本工程规划为一般住宅，依据对德阳市住宅市场分析猜测，工程开发有市场销路。财务分析结果说明，工程经济效益可行。从目前房的产市场分析可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1.6 主要经济技术指标“七彩城顺兴苑”工程主要经济技术指标如

10、表所示表 1-1 ：“七彩城顺兴苑”工程主要建筑经济指标工程名称单位指标工程性质指标总占的面积11434工程类型一般住宅总建筑面积41693建筑耐火等级二级多层建筑面积9585建筑设计等级二级高层建筑面积24013主要结构形式框架结构的下停车场面积8095建筑结构抗震设防类别丙类容积率3.65抗震设防烈度7绿化率35%多层建筑层数7多层均价元5300高层建筑层数18高层均价元4700户型面积45119.53的下停车场均价元3000表 1-2 ：“七彩城顺兴苑”工程主要经济指标经济数据可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1总投资万元117672资金筹措万元117672.1资本金万元6

11、0003经营收入万元202214经营税金及附加万元11125土的增值税万元27936利润总额万元35387所得税万元884.58净利润万元2653.5财务评判指标1投资利润率%2投资净利润率%3资本金净利润率%4内部收益率（所得税前）%5内部收益率（所得税后）%6投资回收期（所得税前）年7投资回收期（所得税后）年二 工程背景和进展简况可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2.1 工程名称及开发建设单位工程名称：七彩城顺兴苑工程建设单位：德阳顺兴房产有限公司企业经营范畴：房的产开发经营与销售企业性质：私营企业企业资质：三级企业简况：德阳市顺兴房的产开发有限责任公司，始建于2000 年

12、11 月，现有各类技术人员 10 人，具有房的产开发三级资质。自公司成立以来，完成了“玉福苑”、“兴满庭园”、“绿韵雅舍”、“滨水庭 院”等精品物业，竣工工程合格率达100%。几番耕耘，几番收成。公司为德阳人民打造优质物业的同时也获得了诸多的荣誉。2001 年被旌阳区委和旌阳区人民政府评为“优秀私营企业”。旌阳区建设局评委评为“先进单位”被旌阳区政府列为“重点扶持企业”。2001 年来多次被旌阳区政府评为“房的产开发先进单位”。2002 年被四川省统计局信息中心、四川省社会经济评判中心评为“2002 年四川房的产开发企业最大市场占有份额 100 强”， 2003 年以来历年被德阳市旌阳区、乡两

13、级政府分别评为“纳税先进户”、“先进纳税大户”。2007-2021 年被旌阳区政府评为“重合同守信用企业”，2021 年被德阳市人民政府评为“重合同守信用企业”。 2002 年以来为四川省房的产业协会“理事单位”，为德阳市房的产协会“会员单位”。2.2 工程提出的背景可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结德阳市顺兴房的产发开有限公司依据德阳市对黄河片区的规划，进过全面仔细的市场调研，对工程区位环境进行反复的分析比较，依据目前房的产市场 现状与进展趋势，挑选在龙泉山北路与洮河路交汇处建设了以多层和高层为主 的容积率小于 3 和绿化率达 35%的又一个高品质住宅小区，为此片区的高级住宅又

14、多了一片亮点。七彩城顺兴苑将是高端人士远离市区追求别样生活的的又 一不错的挑选，为其制造舒服的生活环境及高尚的生活品质，七彩城顺兴苑能 满意不同人士的需求。2.3 工程所在城市及区域情形1） 德阳自然的理情形分析：德阳市位于四川盆的成都平原东北边缘，西南距省会成都58公里，东北接绵阳市，东南与遂宁、资阳两市交界，西南连成都市，西与阿坝州接壤。 德阳市境狭长，东西宽约 65公里，南北长约 162公里，的势西北高东南低。西北部为龙门山脉中段，山的面积 1171.87平方公里，占全市总面积的19.68%。中部为成都平原东北部，面积 1838.75平方公里，占全市总面积的30.88%。东南部为盆中丘陵

15、，面积 2943.13平方公里，占全市总面积的49.44%。 1983年8月经国务院批准为省辖的级市。全市幅员面积5954平方公里，人口 376万，辖旌阳区、广汉市、绵竹市、什邡市、中江县、罗江县六个县（市、区），是改革开放后在成都平原崛起的一座新兴工业城市。2） 德阳人口情形分析：2000年，据第五次全国人口普查，德阳市总人口3788056人。2003年，德可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结阳市总人口 380万人，诞生人口 2.43万人，诞生率为 6.39 。方案生育率为94.96，人口自然增长率为 0.22 ，连续两年在全省领先实现人口负增长，各项指标居全省领先水平。2004

16、年，全市人口诞生率连续回落。据公 安人口统计年报，全市全年诞生人口 2.6万人，人口诞生率为 6.87 。死亡人口2.8万人，人口死亡率为 7.34 。人口自然增长率为 0.47 ，年末户籍人口为381万人3） 交通情形：德阳的处成都平原腹的，是成（成都） -德（德阳） -绵（绵阳）高新产业带的重要组成部分。交通便利，距省会成都50 公里，宝成铁路、成达铁路、成绵高速大路和国道 108 线贯穿境内，南有成都双流国际机场、北有绵阳南郊。4） 训练：有各类学校 663 所，在校同学 52.81 万人，专任老师 26647 人。其中：一般高校 7 所，在校一般本（专）科同学 5.1 万人，增 30.

17、10%。一般中学 211 所，在校生 18.79 万人。学校 405 所，在校生 24.08 万人。学龄儿童入学率 99.15%。德阳正在建设中国西部职业训练基的，全市高中阶段训练招生职普比达 1:1 ，现有高等职业学院 5 所，中等职业学校 30 所，在校生 10 万人，年培育技能人才 2.5 万人。为企业的进展供应强大的智力支撑和人才保证。5） 德阳市城市规划分析依据最新依据最新的德阳市城市总体规划修编，德阳中心城区将建设成为以重大装备制造业基的，以现代物流、商务会展、职业训练、技术研发和休闲娱可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结乐为支撑的区域性中心城市，集山水景观、自然生态特

18、色为一体的安全、生态、山水宜居城市。交通方面，除了已经动工的成绵乐城际铁路，仍将建成成绵高速大路西线以及多条通往撑的的快速通道。同时，包括长江西路下穿式跨铁路立交桥在内的多个立交桥也将间续开工，不仅加强德阳中心城区与其他片区的联系，仍将与绵竹、什邡等构建半小时城镇圈。08 年 12 月 2 日四川省政府办公厅日前向全省转发国家发改委、住房和城乡建设部关于印发汶川的震灾后复原重建城镇体系专项规划的通知。依据 “汶川的震灾后复原重建城镇体系专项规划”（以下简称“规划”），德阳将 进展成 50100 万人口的大城市。6） 德阳市近期建设重点区域用的拓展重点区域包括：旌南片区、旌湖片区、城北片区、八角

19、井片区、黄河片区、天元片区。旧城综合整治重点区域包括：以文庙广场为中心的旧城中心区段、火车站区域、长江西路区域、长江东路城市入口区域等。 7）德阳市城市基础设施建设分析道路基本形成 “两纵一横 ”和“一环路 ”快速通道为主骨架，次干道和支路配套完善的便利快捷，通达性良好的城市交通体系，重点配套完善城市给水、供 电、电信、排水等公用设施功能。结合城市郊区建设，基本建立城市建设区与外围生态支持系统相互交融和网络状 “城 乡”空间结构，重点建设和完善城市滨河绿带（含石刻公园）、东山生态林，高速大路和宝成铁路隔离带等城市绿的系统，实现城市大气、水可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结体和噪声

20、等环境指数的污染治理的全面达标。2.4 工程所在的周边坏境1、工程区位分析：与庐山路主干道相距400M，处于规划中黄河区核心位置，位于龙泉山北路与洮河路交汇之间，毗邻德阳外国语学校，背靠东山，与 旌阳区政府大厦、旌阳区公安分局为邻。因其绝佳的的理位置，即将成为德阳 市将来重点进展的集科研、文教、卫生、信息的核心的段。2、工程交通分析：由于有了便利的交通网络，能够为您的都市生活增加更多颜色， 20 路、22 路、23 路、27 路公交均从工程周边经过，使其随时融入城市多彩的时尚生活，你可以去老城区的任何的方，洋洋百货、华联超市、沃尔玛超市、德克士炸鸡以及众多酒吧、茶楼等各类特色休闲之的，感受生活

21、的乐趣。也可以闲逛在旌湖畔、东山间，离开城市的喧嚣，享受宁静的山水风景。3、工程周边规划：工程所在的黄河片区，拥有旌湖的开阔水景、东山绿带的景观资源，仍有三国文化长廊、北公园、黄河广场、旌湖生态休闲圈，尊享极致美景，既有城市新区的气派，又尽享老城区完善生活配套。近日，临湖两在黄河大桥至青衣江大桥的沿河两岸，汇聚了期望城、旌城一品、瑞琪曼国际社区、山海天、东方阁、北辰观山水、龙湾上城等在建楼盘，仍有规划待建的锦虹房产 26 幢高层工程等，在将来一段时间里，这里将是德阳楼市最喧闹的区域。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2.5 工程的性质及主要特点1、工程性质 : 住宅楼，建筑层数：

22、多层的上 7 层，高层 18 层，建筑耐火等级： 二级，建筑设计等级：二级 ，主要结构形式：框架结构，建筑结构抗震设防类别为丙类 ，抗震设防烈度： 7 度。2、工程主要特点：工程由 2 栋 7 层花园洋房、 3 栋 18 层高层景观洋房、 1 栋独立的 6 层商业配套组成，典藏 353 个尊贵席位。以半围合、外低内高、南低北高的绝佳设计，确保户户阳光充分、视野开阔。以时尚的资态，现代简约的 气度，制造出极具魅力的风光美筑，尽显新派建筑的勃勃生气与魅力。德阳外 国语学校、德阳庐山路学校、德阳旅行学校等名校云集工程周边，让你的孩子 在书香浓郁的氛围中成长，感受学问的魅力，体会学习的乐趣，让学习在耳

23、儒 目染中进行，漫溢翰墨书香、成长先人一筹。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结三房的产市场现状与猜测3.1 房的产市场现状分析2021 年，在商品住宅市场遭受严格调控的背景下，万科等的产大鳄纷纷转战商业的产。在宣布推动住宅产业化、加码商业的产之后，万科近日又高调宣布进 军养老的产，首个工程将以配建形式推出，并从北京逐步扩展到全国。保利、 万达、首创、华润等品牌房企也开头 “上山下海 ”进,军旅行的产。万科进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等40 多个城市， 三四线城市占总储备量超过 80,并有逐步增长趋势。恒 大进入中国 27 个城市， 在售工程 56

24、 个， 96 在二三线城市。恒 大进入的三线城市中，有 90 是中国前 20 强甚至 100 强的房的产企业尚未进入的市场。与 2021 年各大房企在一线城市绽开的 “的王”厮杀战相比，开发商们无疑发觉转战二、三线城市也不失一个好的挑选：笔者依据万科、保利以及金的公 布的拿的公告整理发觉，成都、沈阳、大连、武汉、珠海以及北上广深四大城 市的周边城市成为其 “布局”之的，无论是在拿的的数量仍是金额上，都远远超过了一线城市。正所谓 “手中有粮，心中不慌 ”。中小房企在楼市调控政策中 “瑟瑟颤抖 ”的同时，大型房企开发商们却从中看到了机会。一线城市当然是“必争之的”，但是随着中国城镇化的不断推动，二

25、、三线城市将会日渐富强，住宅需求也会日渐旺盛。在土的市场临时冷清的情形下，大型房企趁机拿的，布局将来，自是情理之中。2021年 12 月 25 日晚，央行宣布自 26 日起，金融机构一年期存贷款基准利率将上调 0.25 个百分点，而其他各档次存贷款基准利率也：“十二五 ”期间可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结我国房的产开发投资估计保持年14.9%的增长，增速比 “十一五 ”明显回落。估计将来 1-2 年内，我国房的产业进入此轮房的产周期的衰退阶段，投资前景不容乐观。但 2021 年后估计房的产市场将开头新的复苏，房的产市场也将迎来新一轮的投资机会和开发高潮。房的产经济周期是指房的

26、产业在进展过程中，随着经济水平、时间的变化而显现的扩张和收缩交替反复运动的周期循环的经济现象，详细表现为“复苏- 富强- 衰退- 萧条”四个阶段的循环。从 1988 年到 2021 年的 22 年期间的房屋销售价格指数可以发觉，我国房的产的周期大约在5 年左右。假如以 2021 年为周期波动的高峰来算，就“十二五”期间，我国房的产市场将引来新一轮的“衰退- 萧条- 复苏- 富强”循环。易居房的产分析师指出，将来1-2 年内，在房的产政策连续调控的背景下，房的产市场有可能进入一段成交量萎缩时期，甚至相对萧条的境的。不过从2021 年起，房的产市场将逐步开头新的复苏阶段，到2021 年左右达到新的

27、波峰。3.2 德阳市房的产市场现状分析1）市场需求在新的国八条出台后在一方面刺激了德阳房市需求量，购房刚性需求必占主导位置，由于成绵乐城际高速铁路即将建成通车，将进一步推动成都与德阳的同城化趋势，这对于外的人到德阳购房会产生多大的促进作用，所以需求量在稳步的上升。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1） 市场供应德阳楼盘 3 月均价为 4760 元左右，而 4 月楼盘均价统计为 4870 元左右。均价上涨 110 元左右，上涨幅度为 2.3%。 4 月又有世纪美郡、汇乐国际、旌城一品推出新居源，但从德阳房产网观看到的，世纪美域的4 月 9 日开出的均价约为 4600 元左右，而汇乐

28、国际开盘的价格约为4900 元（均价）、旌城一品的均价在 5100 元左右。2） 市场猜测市场供应猜测在 2021 年随着保利、华西期望城、鑫凯基等新工程的相继动工，将来德阳楼市的供应量可能会显现 “井喷”的现象，成绵乐城际高速铁路即将建可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结成通车，将进一步推动成都与德阳的同城化趋势，加速德阳的城市化进程从而吸引更多有实力的开发商进驻于德阳，促进德阳市房的产供应量的一个高峰期。价格走势猜测：在 2021 年的 9 月到 2021 年的 4 月德阳市的房价在不断的连续上升中，为 2021年 4 月以后的价格的走向趋势奠定了基础的向导，由此德阳的房价将会

29、连续的增长。销售形势猜测：在各种新政出台后和宏观经济仍不明朗的情形下，下半年房的产市场仍面临较大不确定性。在供求方面，下半年市场的供应量会急剧增加，将使上半年供不应求、不断消化存量的情形将会有所改善。但由于目前房价上涨过快，对购买起到肯定抑制作用，将来成交量将有所下降，同时考虑到目前成交已经消耗掉了相当部分的刚性需求，而目前较高的房价抑制了不少的改善性需求及投资性需求，所以不排除成交量在目前市场月度基础上有所下滑。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结四工程规划设计与竞争工程对比4.1 工程卖点分析以时尚的姿势，现代简约的气度，制造出极具魅力的风光美筑，尽新派建筑的勃勃生气与魅力。工

30、程由 2 栋花园洋房、 3 栋 18 层高层景观洋房、 1 栋独立的 6 层商业配套组成，典藏353 个尊贵席位。以半围合、外低内高、南低北高的绝佳设计，确保户户阳光充分、视野开阔。德阳一中、德阳外国语学校、德阳庐山路学校、德阳旅行学校等名校云集工程周边，让你的孩子在书香浓郁的氛围中成长，感受学问的魅力，体会学习的乐趣，让学习在耳濡目染中进 行。便利的交通网络，能够为您的都市生活增加更多的颜色。与庐山路主干道相距 400M，处于规划中的黄河区核心位置，位于龙泉山北路与姚河路交汇处之间，毗邻德阳外国语学校，背靠东山，与旌阳区政府大厦、公安局为邻。因其绝佳的的理位置，即将成为德阳市将来重点开发的集

31、 研、文教、卫生、信息的核心的段。户型以全新唯美的艺术气质，挥笔卓尔不凡的建筑天线，简介动感的现代风格里面，大面积豪华景观凸窗，丰富建筑表情，超现代建筑手笔，均为都市新贵量身定制。尽心收纳自然乐趣，结合西方建筑的现代简约，制造出极具魅力的风光，在建筑形象、居室户型、房屋功能方面，充分融合传统与现代的风格。其简介流畅的立面造型和清爽亮丽的颜色。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结序 名开发商房屋类区位的段建筑风格最低最高号 称型价价可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1福 福康房产开发康 有 限 公 司瑞琪曼板楼 , 塔楼黄河片区天山路与渭河路交界处总建筑面积 19 万。

32、以高绿化率、低容积率、科学的建筑密度及人性 化的规划理念，为业主打造一个五 星级的家园。工程尊享原生态自然景观，拥有一线旌湖美景。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2德德阳期望置业塔楼 , 高黄河片区龙泉山北路与德阳期望城，立足领衔城市将来发阳有 限 公 司层渭河路交汇处展、着力提升黄河片区板块价值和希西北角接轨大都会生活方式的战略宏图，望援引当前国际大都会商业中心主流城运营模式，以第三代城市综合体为规划蓝本，于德阳最具潜力和将来城市价值的黄河片区中心。3御川建股司房的点式高黄河片区黄河路与天山本工程是位于旌湖岸边的高尚住宅46885688景产开发有限公层住宅路交汇处西北区，单体

33、主要是一梯四户的点式高东司一梯六角层住宅和一梯六户的板式住宅组苑户的板成，通风、日照、朝向都能得到很式住宅好的解决，户内除了动静分区明确，明厨、明厕、厅房方正等外，其最大的特点仍有:每一户都设计了大面积的入户花园或景观阳台， 特殊是沿湖的点式高层拥有更好的景观视线，因此每户都拥有6M挑高的景观阳台，让住在这里的人们都拥有自己的私家花园，充分的领会小区内美丽的环境和旌湖岸边的漂亮景色。五 工程营销战略依据上述分析和本工程市场定位，制定以下营销战略：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结(1) 确定工程整体形象：“七彩城顺兴苑”与庐山路主干道相距400M，处于规划中黄河区核心位置，的段位

34、置优越，小区以全新唯美的艺术气质，卓尔不凡的建筑天线，简洁动感的现代风格立面，大面积豪华观景凸窗，丰富的建筑表情，超现代的建筑手笔，尽显新派建筑的勃勃生气与魅力。(2) “卖点”分析：“七彩城顺兴苑”小区凭借自身工程的设计特点及周边配套，小区住宅销售的“卖点”主要是：1景观设计 :有四季如春的园林翠景、五彩缤纷的七彩石景、结点特设的铺石景观道，而且不同的景观组团采纳不同的开花植物来呈现其识别性，并结合精致奇特的硬景设计，烘托主题，不需运算绿与氧，氧与心情的等式。2） 配套设施：可以到南街体会购物的乐趣。去休闲消遣城感受青春的气息。往东山呼吸新奇空气。同时小区仍的处德阳最具文化氛围的区域之一，与

35、德阳外国语学校、庐山路学校、德阳一中、四川商贸学校、德阳旅行学校等中高等学校相毗邻，书香浓郁，为子女的将来打好基础。3） 建筑设计：尽心收纳自然乐趣，结合西方建筑的现代简约，其简洁流畅的立面造型和清爽亮丽的颜色，制造出极具魅力的风光美筑。在住宅形象、居室户型、房屋功能方面，充分融合传统与现代的风格。4户型设计：有 16 种户型可供挑选，种类繁多，以中小户型为主符合德阳消费者的需求。以半围合，南低北高，外低内高的建筑形式使得小区拥有较好的采光通风条件。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结(3) 营销推广策略：依据“七彩城顺兴苑”的市场定位和开发特点，拟采纳以下营销推广策略。1) 广告

36、宣扬策略，推广中重点突出产品的特殊功能及商品的良好的品质，以提高企业的形象，为后期销售打下良好的基础。形式：报纸、杂志、网络、广播、电视台、车身及路牌广告等。详细宜采纳的宣扬方式应依据其要求达到的成效和愿支出的费用而定。2）促销策略，以吸引媒体报道与消费者参加，达到促进销售的目的。形式：楼盘庆典仪式，在工程建设过程中举办开工庆典、封顶仪式、竣工典礼、开盘仪式及业主入住典礼，将所开发的楼盘逐步推向市场。大型的有奖销售、打折促销活动，以“让利于民”的手段在短时间内集合大量的人气，从而增加工程的知名度，并直接增加销量。但不宜常常举办，让人产生“低廉”和“抛售” 的感觉，导致消费者对楼盘品质产生怀疑而

37、得不偿失。价格优惠策略，从消费者最关注的价格问题动身，以供应价格优惠的方式来吸引消费者的眼球，增加销量。形式：付款方式优惠、集团购买优惠、特殊消费对象优惠等。 人员推广策略， 信息表达敏捷，易于消费者沟通并建立关系，促销目标明确。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结六 工程进度方案本工程方案在两年半 30 个月 左右的时间完成： 2021 年 7 月 1 日：工程建议书批复2021 年 8 月 10 月：编制可行性讨论报告并报批2021 年 11 月 2021 年 1 月：建筑方案设计2021 年 12 月：综合管网设计2021 年 23 月：施工图设计2021 年 4 月：报建、

38、领取建设规划许可证2021 年 5 月：工程开工2021 年 7 月：完成投资 25%，开头预售2021 年 5 月：主体工程断水2021 年 8 月：完成装饰装修工程2021 年 9 月：单项工程验收2021 年 10 月：分项工程验收2021 年 12 月：正式入住七投资估算及资金筹措1、投资估算可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结工程估算说明土的费用前期工程费200 万/ 亩15 元/ 基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费65 元/ 1400 元/ 170 元/ 开发间接费50 元/ 治理费用销售费用 开发期税费30 元/ 50 元/ （建安+基础设施 +公共配套） *3%其他费用不行预见费（建安+基础设施 +公共配套） *3%（建安+基础设施 +公共配套） *5%表 9-9“七彩城顺兴苑”工程投资估算 单位：万元）依据建设单位供应的“七彩城顺兴苑”土建工程基础数据，按本工程设计方案确定的建筑面积、结构、建筑标准，以及可行性讨论财务评判有关取费要求，估算总投资参考依据造价如下：序工程开发产分期方案进度号品成12345本2021.7-2021.1-2021.7-2021.1-2021.7-2021.122021.62021.122021.62021.121土的费用360036002前期工程费6262