房地产项目可行性研究 .docx

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1、精品名师归纳总结房的产工程可行性报告的参考数据一、工程简况1.用的面积： 11417 m22.建筑密度： 35%3.容积率（的上）： 4.624. 绿化率： 25%5. 人口密度： 1085 人/ 公顷6. 规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标依据规划设计要点的要求及对市场的调查分析，拟在该的块上兴建一幢23 层的商住综合楼宇。楼宇设两层的下停车库。裙楼共4 层， 1-2 层为商业用途， 3-4 层以配套公建为主， 包括社会文化活动中心，区级中心书店、业主委员会、物业治理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼 2 个，均为 19 层高，为住宅用途。本工程主要经济技术指标参见表1、表

2、2。表 1工程主要技术经济指标（一）工程单位数量工程单位数量占的总面积m211417居住人数人1064总建筑面积m252426平均每户建筑面积m2122居住面积m236898平均每户居住人数人3.5公建面积m24280人均居住用的m234.68绿化用的m22854道路面积m24681居住户数户304车库面积m27200表 2工程技术经济指标（二）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结层数功能所占面积（m2）总面积（ m2）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结公建面积4280塔楼19（2 个）住宅1942（每层）36898停车

3、库7200的下室2设备面积300总面积人防面积272652426 m2裙搂4商铺1124815528可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结三、工程开发建设及经营1. 有关工程方案的说明书总工期：约 36 个月（ 2021 年 3 月2021 年 3 月）。实行搭接式的施工方式。当完成的下室第一层工程时开展销售工作。序号工程名称工程量连续时间（月）进度支配62. 工程实施进度方案 （需要自行设计） 工程实施进度方案支配如表 3：1征的拆迁2前期工程3基础工程62021.102021.34主体结构工程72021.42021.105设备安装工程62021.92021.26室内外装修工程72

4、021.22021.87红线内外工程32021.62021.88公建配套工程32021.82021.109竣工验收22021.112021.1210销售272021.32021.7四、工程投资与资金筹措本工程住宅可售面积为 36898m2，商铺可售面积 11248 m2，的下车位 209 个。（一）开发成本估算1、土的使用权出让金。 依据该市国有土的使用权出让金标准，可运算出该块土的使用权出让金为 6134.73万元。2、土的转让费。 依据的块转让合同，该的块土的转让及征的补偿费共计9600 万元。3、前期工程费。可行性分析只在估算阶段，总投资可先以开发成本或建安成本作为运算依据。可编辑资料

5、- - - 欢迎下载精品名师归纳总结序号表 3工程前期工程费估算表运算依据计价（万元）1规划设计费建安工程 3%330.392可行性讨论费总投资 1.5%467.433水文、的质、勘探费设计概算 0.5%1.654筹建开办费建安工程费 2.5%275.335三通一平费60 元/m268.50合计1143.304、建安工程费。表 4建安工程费估算表单位造价（元 /m 2）调剂系数调剂后单位造价号工程名称（元/m2 ）1土建部分1420184.15/176.3414832外墙：住宅铺长条砖75.03184.15/176.3478.35序裙楼铺花岗岩380.96184.15/176.34397.83

6、3的面：住宅铺耐磨砖79.50184.15/176.3483商铺铺大理石111.93184.15/176.34116.894电梯（ 15 人）124.21184.15/176.34129.725水电设备取土建部分的15%1483 0.15222住宅建安工程费：（ 1483+78.35+83+129.72+222） 36898=7365（万元）裙楼建安工程费：（1483+397.83+116.89+129.72+222） 15528=3648（万元）其中商铺建安工程费：（1483+397.83+116.89+129.72+222） 11248=2643（万元）5、基础设施费。表 5基础设施费估算

7、表工程名称单位造价（万元/公顷）计价数量（公顷）本工程计价（万元）道路工程42.130.468119.72可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结绿化工程5.40.35011.89供水工程155.242678.64供电工程655.2426340可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结其他工程取土建部分的 2%7774.78（ 万元）155.50可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结合计595.756、开发期间税费。表 6序号类别开发期间税费一览表运算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费基建投资额 12%1321.562建筑工程质量安全监督费建安工程费 0. 4%44.

8、053供水管网补偿费住宅： 0.3t/人， 600 元/t住： 19.15商铺： 0.1t/ m2，600 元/t商： 67.494供电用电负荷费住宅： 4kVA/ 户， 480 元/kVA商铺： 8kVA/ 百 m2，1000 元/kVA住： 58.37商： 89.985其他基建投资额的 2%220.26合计1820.867、不行预见费。 15 项之和的3% 。（6134.73+9600+1143.30+11013+595.7）5 3%=854.60（万元）17 项之和：6134.73+9600+1143.30+11013+595.75+1820.86+854.60=31162.2（4 万元

9、）（二）开发费用估算8、治理费用。取 15 项之和的 3%（6134.73+9600+1143.30+11013+595.7）5 3%=854.60（万元）9、销售费用：表 7销售费用估算表运算依据广告宣扬及市场推广费计价（万元）销售收入的 2%合计（万元）1082.51可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结销售代理费销售收入的 2%1082.51其他销售费用销售收入的 1%541.26合计2706.2810、财务费用。（ 贷款仍付息表自行完成 ）本工程开发投资的资金来源于三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。长期借款采纳本金等额偿仍方案，二年仍清，从

10、建设经营期其次年开头运算，利率为 7.11%。建设经营期序号1工程名称借款仍本付息合计第一年其次年第三年1.1年初期款累计010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息355.5736.28368.141.4年底仍本付息05941.035545.891.5年末借款累计10355.55177.7502借款仍本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89（三）总成本费用汇总11、总成本费用汇总表（ 自行完成）运算依据单方成本（元 / m2）住宅房成本（元 / m2）商铺房成本（元/ m 2）合计（万元）1、开发成本1752265

11、708807731162.24（ 1）土的使用权出让金102983127276134.73（ 2）土的转让费1610199419949600（ 3）前期工程费1922372371143.30（ 4）建安工程费18471996235011013（ 5）基础设施费100124124595.75（ 6）开发期间税费3053504691820.86（ 7）不行预见费15 项和 3%143176176854.602.开发费用13 项和84284914395115.28（ 1）治理费用同（一） 7 项143176176854.60（ 2）销售费用销售收入 5%4543709602706.28（ 3）财务费

12、用见仍贷付息表2453033031459.923.合计60686557951636277.52（四）资金筹措、投资方案及借款利息可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1、资金筹措与投资方案本工程开发投资的资金来源于三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。本工程开发商投入自有资金13000 万元作为启动资金。需贷款10000万元。总投资为 36277.52万元。2、贷款本金的偿仍及利息支付长期借款采纳本金等额偿仍方案，二年仍清，从建设经营期其次年开头运算，详见贷款仍本付息表 10。建设经营期2借款仍本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.

13、035545.89表 8投资方案与资金筹措表单位：万元序号工程名称合计第一年建设经营期其次年第三年1建设投资34505.815734.737508.4313034.362资金筹措34505.82.1自有资金13000.05734.734359.1652906.112.2借贷资金1000010000002.3预售收入再投入13277.5203149.2710128.25序号工程名称合计第一年其次年第三年1借款仍本付息1.1年初期款累计010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息355.5736.28368.141.4年底仍本付息05941.035545.

14、891.5年末借款累计10355.55177.750五、工程销售1. 住宅销售价格单价的确定（1） ）采纳市场比较法确定销售价格的上限表 9某工程住宅价格市场比较法系数修正表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结称2/m 素2元/m 1A7984100/98100/106100/106100/10072502B8695100/98100/108100/107100/10076783C8500100/97100/109100/108100/10074444D8200100/98100/102100/108100/1007596序号工程名标

15、准价 元交易时间区域因素个别因交易情形本住宅相对售价可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结表 10本工程住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表工程名称ABCD合计 元/m22住宅相对价格 元/m 7250764674447596销售状况权重 销售率82%34.55%57%86%260加权的相对价格 元/m2594526534243653319373本工程住宅销售价格 元/m2平均标准价7500（ 7464）（2） ）采纳成本法确定销售价格的下限： 销售单价 =建房成本（ 1+成本利润率）运算，成本利润率为 10%。2销售单价 =建房成本（ 1+成本利润率） 6557（ 1+10）

16、7212.7 （元/ m ）2. 商铺销售单价的确定（1） ）采纳市场比较法确定销售价格的上限表 11某工程商铺价格市场比较法系数修正表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结序工程标准价交易区域因素修正个别因交易情本工程商可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结号名称元/ m2时间交通繁华程修正度小计素修正况修正铺相对售价元/ m2可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1广场2大厦22000100/98+2+3100/105100/110100/1001943618000100/9900100/100100/95100

17、/10019139可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结商铺平均标准价 =（19436+19139）/2=19288 元/ m2（2） ）实行成本法确定销售价格的下限销售单价 =建房成本（ 1+成本利润率）运算，成本利润率为10%。2销售单价 =建房成本（ 1+成本利润率） 9516（ 1+10） 10467.6 （元/ m ）3. 车位销售单价的确定 :可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结依据该区目前的情形，车位平均售价为25 万元/ 个至 30 万元/ 个。4. 建议销售单价 （依据当前市场进展状况而定） 住宅： 7400 元/ m2商铺： 19200 元/ m2车位

18、： 25 万元/个销售总收入的确定分类可售面积销售总收入猜测表建议销售单价（元 / m2）销售收入（万元住宅36898 m2740027304.52商铺11248 m21920021596.16车位209 个2500005225合计54125.68表 12销售方案年份销售方案销售比例销售面积建设经营期年度收入（万元） 第一年其次年第三年合计（万元）第一年其次年住： 60%22152.3116392.71商： 60%6748.812957.7032475.41车： 60%1253125第三年住： 40%14745.6910911.81商： 40%4499.28638.4621650.27车： 4

19、0%842100合计100%100%54125.68）5.销售方案销售收入分期按比例猜测六、工程财务评判可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（一）损益表与静态盈利分析7. 销售税金及附加估算表。表 13 销售税金及附加估算一览表单位：万元序号类别运算依据建设经营期1231营业税销售收入 5%1623.771082.512城市保护建设税营业税 7%113.6675.783训练费附加营业税 3%48.7132.484训练专项基金营业税 4%64.9543.305防洪工程保护费销售收入 1.8%58.4638.976印花税销售收入 0.05%16.2410.837交易治理费销售收入 0.

20、5%162.38108.25合计销售收入 6.43%2088.171392.118. 土的增值税运算表。表 14 土的增值税运算表单位：万元序号工程运算依据交纳金额1销售收入54125.682扣除工程金额以下 4 项之和46427.292.1开发成本31162.242.2开发费用5115.282.3销售税金及附加3480.282.4其他扣除工程取（ 2.1）项的 20%6305.293增值额（1）-（2）7698.394增值率（3）/（2）16.58%5增值税率（4） 50%取 30%6速算扣除率同上取 07土的增值税（ 3 ） （ 5 ） - （ 2 ） （6）2309.529损益表。可编辑

21、资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结损益表自行完成，经济指标分析表 15损益表单位：万元号工程名称运算依据合计1231销售收入032475.4121650.2754125.682总成本费用021579.4314699.0936277.523销售税金及附加02088.171392.113480.284土的增值税01517.761011.842309.525利润总额（1-2-3-4 ）07290.054547.2312058.366所得税（5） 33%（ 5） -02405.721500.593979.267税后利润（ 6）04884.333046.648079.108盈余公积金（7） 10

22、%（ 7） -0488.43304.66807.91建设经营期序9可安排利润（ 8）04395.902941.987271.19评判指标：A. 全部投资的投资利润率利润总额总投资额100%12058.3636277.52100%33.24%B. 全部投资的投产利润率利税总额总投资额100%12058.363480.282309.5236277.52100%自有资金的投资利润率利润总额100%12058.36100%92.76%49.20%可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结C.自有资金总额13000可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结本工程以上三项三个静态评判指标与房的

23、产同行为相应指标比较，可以接受，故工程可行。（二）现金流量表与动态盈利分析详见表 16 和 17。1、全部投资现金流量表（ Ic=9%单位：万元）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结表 16全部投资现金流量表（ Ic=9%单位：万元）合计建设经营期可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结序号工程名称123可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1现金流量54125.68032475.4121650.271.1销售收入54125.68032475.4121650.272现金流出46305.9315743.7313520.0817042.122.1建设投资36286.5

24、215743.737508.4313034.362.2销售税金及附加3480.2802088.171392.112.3土的增值税2529.601517.761011.842.4所得税4009.5302405.721603.813净现金流量（ 1）-（2）7819.75-15743.7318955.334608.154折现净现金流量5077.13-14435.5315954.323558.34可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5 税 前净 现 金流 量（ 3 ） +（ 2.4）11829.28可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结6 税前折现净现金流量8340.41（现金

25、流出包括建设投资、流淌资金、经营成本、销售税金及附加、增值税、城乡建设保护费、所得税等）评判指标：A. 税前全部投资 FNPV=8340.41， FIRR=49%B. 税后全部投资 FNPV=5077.13， FIRR=41%税前、税后全面投资的FNPV 均大于 0。FIRR 均大于基准收益率。说明本工程可行。2、自有资金现金流量表（ Ic=9%单位：万元）表 17自有资金现金流量表（ I c=9%单位：万元）建设经营期可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结序号工程名称123可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结-15743.7321361.056211.96-14435.

26、5317979.174796.781现金流量032475.4121650.271.1销售收入032475.4121650.272现金流出5743.7319434.1120816.29可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2.1自有投资5743.734359.162906.112.2预售收入再投入03149.278356.532.3贷款本息偿仍05914.035545.8892.4销售税金及附加02088.1711392.112.5土的增值税01517.761011.842.6所得税02405.721603.813净 现 金 流 量 （ 1 ） -（2）-5743.7313041.30

27、833.984折现净现金流量-5261.2210976.60643.99评判指标：A. 自有资金的税后 FNPV=6359.37B. 自有资金的税后 IRR=134%自由资金的税后 FNPV 均大于 0。FIRR 均大于基准收益率和同期贷款利率。说明本工程可行。3、动态盈利分析A. 净现值（ FNPV）。开发工程在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本工程每年的净现金流量按基准贴现率折算为项日实施初期 即为本工程开头投资的当年年初、第 0 年的现值。此现值的代数和，就是工程的净现值。a. 净现值评判标准的临界值是零。经上面运算，本工程税前、税后全部投资的NPV 0。

28、自有资金税后 NPV0。说明本工程可按事先规定的贴现率获利，在所讨论的经济寿命期内发生投资净收益，有经济成效，工程可行。b. 基准折现率是工程净现值贴现时，运算贴现系数所采纳的利率、一般取消大于同期贷款利率为基准折现率，本房的产投资工程的基准贴现率选取时，将同期1998 年 7 月 1 日执行的 央行的长期贷款利率上浮 2%，取 I c=9%。B. 内部收益率 FIRR ：内部收益率是指工程经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零寸的贴现率，即工程净现值为零时的贴现率。内部收益是工程贴现率的临界值，本工程属于独立方案的评判，经上面汁算，税后、税后全部投资的 IRR 分别为 49%和 41%

29、。自有资金 IRR 为 134%，分别大于同朗贷款的利率和基准贴现率。反映工程盈利。达到同行业的收益水平，说明工程可行。表 18 为本工程财务评判指标汇总表。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结动态指标（三）资金来源与运用表及具分析详见表 19。表 19工程资金来源与运用分析表建设经营期序号工程名称表 18工程经济效益指标汇总表类别静态指标工程投资利润率投资利税率FNPV（万元）税前税后FIRR税前税后全部投资33.24%49.20%8340.415077.1349%41%自有资金92.76%6359.37134%1231资金来源15734.7336834.5724556.381.

30、1销售收入032475.4121650.271.2自有资金5734.734359.162906.111.3银行借贷10000002资金的运用15734.7319434.1122588.012.1建设投资15743.737508.4313034.362.2借款仍本付息05914.035545.892.3销售税金及附加02088.171392.112.4土的增值税01517.761011.842.5所得税02405.721603.813盈余资金（ 1）- （2）017400.461968.374累计盈余资金017400.4619368.83依据上表，本工程每年累计盈余资金均大于零，故从偿债才能分析来看，该工程是可行的。七、结论从工程经济分析来看，工程税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零，故从盈利才能和偿债才能分析来看，该工程都是可行的。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载