房地产估价报告模板 .docx

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1、精品名师归纳总结房 的 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称：湖南工学院老师公寓价值评估委托方：符向桃估价方：谭路芳估价 人员：谭路芳2021 年 11 月 23 日可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结目录一、 致托付方函 2 二、 估价师声明 3 三、 估价的假设和限制条件 4 四、 房的产估价结果报告 6 五、 房的产估价技术报告 14 六、 附件32可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结致 委 托 方 函房的产开发：我公司于 2021 年 11 月 06 日接受贵方托付，对贵方位于南京市建邺区江东中路 289 号 17 层房的产价值进行评估，评估目的是为确定房的产

2、抵押贷款额度供应参考依据而评估房的产抵押价值，评估工作至2021 年 10 月 29 日终止。依据托付方供应的商品房抵押窗口表 、国有土的使用证等相关资料， 估价对象为南京联强冶金集团房的产开发所属部分房的产，建筑面积为，土的 使用权总面积为 1 ，土的分摊面积为 4657.4 ，用途为商业。我公司严格依据国家有关法律法规和房的产估价标准的要求，依据估价目的，遵循估价原就，依据估价程序，依据贵方供应的相关资料，选用相宜的估价方法，通过综合分析影响房的产价格因素，进行仔细测算，最终确定估价对象在估价时点 2021 年 10 月 29 日满意各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679 万元

3、法定代表人：江苏博文房的产土的造价询问评估二八年十一月十日估 价 师 声 明可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结我们正式声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和精确的。2. 本估价报告中的分析、看法和结论是我们自己公平的专业分析、看法和结论， 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。GB/T50291-1999房的产估价标准进行分析，形成看法和结论，撰写本估价报告。5. 没有人对本估价报告供应了重要专业帮忙。中国注册房的产估价师：估 价 的 假 设 和 限 制 条 件可编辑资料 -

4、 - - 欢迎下载精品名师归纳总结一、 假设条件1. 本次估价以托付方供应的估价资料真实合法为前提，假设托付方供应的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。2. 本次估价采纳公开市场价值标准，并基于以下假设：不考虑特别买家的额外出价。交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。交易双方把握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易。交易双方具有肯定的房的产交易学问，交易条件公开且不具有排他性。该房的产能在公开市场上自由转让。3. 本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权益状态，并且保持整体和连续使用为前提。二、限制条件1. 本次估价所确定的房的产价

5、值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，假设转变估价目的就使用本报告无效。2. 本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不行抗力时可能对房的产价格产生的影响。3. 本次估价结果包括与房产不行分割的满意其使用功能的水、电以及配套的全部相关帮助设施。4. 本报告估价时点为估价师实的查勘估价对象之日。5. 本次评估土的面积是依据抵押面积 /规划总建筑面积 总土的面积运算而来， 如与土的主管部门认定面积不一样，应以土的主管部门所出具法定面积为准。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房 的 产 估 价 结 果 报 告可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总

6、结一、托付方名 称：房的产开发二、估价方法定代表 人： 谭路芳三、估价对象老师公寓占的面积 19.2 亩，建筑体量 9.61 万平方米，最高建筑高度 16.2 米，。估价对象建于 2021年，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为 6 层， 估价对象为 15 层，用途为住宅。依据托付方供应的资料和房的产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。目前全部权人尚未领取房屋全部权证，依据托付方供应的商品房抵押窗口表， 估价对象为联强国际大厦部分项目房的产，本次评估面积为平方米，土的分摊面积为 平方米。3.1 的理位置衡阳珠晖区湖南工学院4.1 交通状况估价对象邻近有 1

7、0 路、40 路、2 等公交线路，距离最近的公交站约 150 米，与高铁不远，交通非常便利。4.2 环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合住宅。四、估价目的可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结为确定房的产抵押贷款额度供应参考依据而评估房的产抵押价值五、估价时点二 11 年十一月 29 日六、价值定义估价对象在估价时点满意各项假设限制条件下的公开市场价值七、估价依据1. 中华人民共和国城市房的产治理法2. 中华人民共和国土的治理法3. 建设部发建标 199948号房的产估价标准 GB/T50291-19994.中华人民共和国担保法5. 城市房的产抵押治理方法6. 房的产抵押

8、评估指导看法7. 商品房抵押窗口表 、国有土的使用证、国有土的使用权出让合同 、托付方营业执照复印件8. 估价对象现场勘察记录9. 托付方供应的与本次估价相关的资料10. 本估价机构及估价人员把握的房的产市场相关资料八、估价原就房的产抵押估价应当遵循独立、客观、公平、合法、谨慎的原就在估价过程中遵循合法原就、替代原就、最高最正确使用原就、估价时点原就。1、合法原就房的产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2、最高最正确使用原就房的产估价应当以估价对象的最高最正确使用为前提进行估价。最高最正确使用是指法律上答应，技术

9、上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、替代原就要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房的产的正常价格。4、估价时点原就估价结果必需为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必需受估价时点的限制。5、谨慎原就谨慎原就是评估房的产抵押价值时应遵守的一项原就， 它要求在存在不确定性因素的情形下做出估价相关判定时，应当保持必要的谨慎，充分估量抵押房的产在抵押权实现时可能受到的限制、将来可能发生的风险和缺失，不高估假定未设 立法定优先受偿权益下的市场价值，不低估房的产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法房的

10、产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。通过对估价对象的特点和类似的区的房的产市场进行调查分析，估价对象类似的区具有较为活跃和成熟的房的产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料， 可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法 作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房的产建造成本资料，且运用成本法能够保守的测算估价对象的现有价值，因此我们采纳成本法作为本次可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结估价的另一种方法。市场比较法，是在求取一宗待估房的产价格时，依据替代原理，将待估房的产与类似房的产的近期交易价格进

11、行对比比较，通过对交易情形、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房的产在估价时点的正常合理价格。市场比较法技术路线：1、在类似的区调查类似房的产的交易情形， 选取三个近期的交易案例作为可比实例。2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。成本法，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价值 =土的取得成本 +开发成本 +治理费用 +投资利息 +投资利润 +销售税费。技术路线：1、求取土的价值2、求取房产价值2.1 求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府

12、规费、治理费、利息、利润、销售税费2.2 求取房产价值3、求得估价对象积算价值房的产价值 =土的价值 +房产价值十、估价结果我公司严格依据国家有关法律法规和房的产估价标准的要求，依据估价目的，遵循估价原就，依据估价程序，依据贵方供应的相关资料，选用相宜的估价方法，通过综合分析影响房的产价格因素，进行仔细测算，最终确定估价对象可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结在估价时点 2021 年 10 月 29 日满意各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679 万元。十一、估价作业日期2021 年 11 月 06 日至 2021 年 11 月 23 日十二、将来市场风险分析虽然目前房的

13、产市场正处在调整阶段，房的产价格有所松动，但商业房的产市场近期内风险不会很大。估价测算过程一采纳成本法进行测算1. 土的采纳市场比较法1.1 比较实例挑选通过调查分析，挑选了近期发生交易的与待估宗的条件类似的3 个比较案例，具体挑选原就和案例条件描述如下：挑选案例原就如下：与待估宗的属同一供需圈与待估宗的用途应相同或相近与待估宗的的交易类型相同或相像与待估宗的的估价基准日应接近临街状况两面临街一面临街一面临街两面临街交易案例必需为正常交易，或修正为正常交易。面积容积 率/可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结宗的内开发水平土的平整土的平

14、整土的平整土的平整可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结相邻土的利用状况以住宅为主以住宅为主以商业为主以住宅为主可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结其它主要影响因素无无无无可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1.3 比较因素条件指标说明表编制本次评估运用市场比较法时所挑选的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房的产估价师依据市场交易情形，确定本次运用市场比较法测算租金时所挑选的相应的比较因素指标说明表编制依据。依据待估宗的与比较实例各种因素具体情形，编制比较因素条件指数表。详见表 6。表 6比较因素条件指

15、数表比较因素待估宗的实例一实例二实例三可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结项目名称建邺区经四 路以东，纬八路以南的块建 邺 区 会 展 中心东北角的块南 京 市 建 邺 区 明铁管巷的块园的块可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结土的用途100100100100交易日期100102102102交易情形100100100100距市中心距离10095115100区域繁华程度10098102100道路通达度1009898100交通便利度100969898基础设施完善度10098100100公用设施完备度100989698环境质量优劣度100989898区域因素个形状100100

16、100100别面积100100100100可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结因容积率100102102106素临街状况1009898100宗的内开发水平100100100100相邻土的利用状100100104100其它主要影响因100100100100况素1.5 编制因素比较修正系数表依据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表7。表 7因素比较修正系数表比较因素实例一实例二实例三可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结建 邺 区 会 展 中 心项目名称东北角的块南 京 市 建 邺 区铁管巷的块明园的块可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结成交价格18944元

17、/ 25798元/ 19660元 / 土的用途100/100100/100100/100交易日期100/102100/102100/102交易方式100/100100/100100/100交易情形100/100100/100100/100距市中心距离100/95100/115100/100区域繁华程度100/98100/102100/100道路通达度100/98100/98100/100区域因素交通便利度100/96100/98100/98基础设施完善度100/98100/100100/100公用设施完备度100/98100/96100/98环境质量优劣度100/98100/98100/98形

18、状100/100100/100100/100面积100/100100/100100/100容积率100/102100/102100/106个别因素临街状况宗的内开发水平100/98100/100100/98100/100100/100100/100相邻土的利用状况100/100100/104100/100其它主要影响因素100/100100/100100/100测算单价22538元/ 22955元/ 19320元 / 比准价格21604.33元/ 估价对象土的取得成本为： 21 元/=万元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2. 建筑物重置价通常采纳成本积算法求取。建筑物重置价内涵

19、包括建筑物开发成本、 治理费用、 投资利息、销售税费、开发利润。2.1 开发成本由前期工程费、建安工程造价、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代收费用 政策性收费 构成。1建安工程费：依据建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构项目，建成后的的上建安工程费为 1500 元/，估价对象商业已全部建成。依据托付方供应的资料和房的产估价师现场勘查，依据托付方供应的资料和房的产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修， 无设施设备。故估价对象房屋建安工程费为：1500 元/=487 万元2前期工程费：包括可行性讨论、规划、勘察、设计及“六通”的费用，评估中以适当的比例

20、确定前期费用为建安工程造价的10%，就前期工程费为 ： 487 万元 10%=487.26 万元23附属公共配套设施费：包括列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。宗的红线内附属公共配套设施费用按建筑面积计需15 ，22就附属公共配套费为： 150 元/m m4公共基础设施费：包括开发项目内直接为商品房配套建设的照明、绿化、环22卫等公共基础设施费用。宗的红线内公共基础设施费用按建筑面积计需25 ，就公共基础设施费为： 250 元/ 32484.16 m5政策性收费：按建筑面积 172.3 元/平方米运算，依据南京市物价、南京市财政局

21、关于转发省物价局、省财政厅关于调整南京市城市市政公用基础设施配套可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结费的批复的通知 ,确定代收费用 政策性收费 ：市政公用基础设施配套费150 元/m222。散装水泥基金 2 元/m2。新型墙体材料专项基金8 元/m2。元/=0 万元开发成本 =487万元+487.26万元+万元万元 +0万元=万元2.2 治理费用该项费用是指在建设施工过程中的发生的治理费，包括人职工资、福利等，该项费用按建造成本费用的5%，就治理费为： 治理费用 =土的成本 +开发成本 治理费率 =万元+万元 5%=万元2.3 投资利息投资利息：按建筑物投资额和合理的建造期限及现时

22、资金社会一般无风 险收益确定并假定资金匀称投入，按工程运算期1 年与银行利息一年期贷款利率为 6.66%计。就投资利息为：万元1+6.66%1-1 +万元 +万元1+6.66%-1=9 万元2.4 投资利润是以肯定基数乘以同一市场上类似房的产开发项目所要求的平均利润率，利润率取 40%。投资利润为：投资利润 =土的成本 +开发成本 +治理费用 +投资利息 利润率=万元+万元+万元+万元 0.4=7 万元2.5 销售税费营业税、城市建设保护费、训练附加费、按销售价格的5.55%计，就销售税费为：销售税费 =万元 +万元+万元+9 万元+7 万元0.0555=1 万元可编辑资料 - - - 欢迎下

23、载精品名师归纳总结2.6估价对象价值 =土的成本 +开发成本 +治理费用 +投资利息 +投资利润 +销售税费V= 万元+万元+万元+9 万元+7 万元+万元=2 万元二采纳市场比较法测算：1、估价对象第一层测算过程比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房的产交易案例进行交易情形、时间因素、区域因素、个别因素修正，求取估价对象价格。1选取可比实例针对估价对象的评估目的和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情形正常、用途相像、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。2编制比较因素条件说明表繁华程度区域因素交通便利程度比较因素条件说明

24、表离商业中位于商业中位于商业中位于商业中位于商业中心的距离心心心心所处区域的商业集聚程度高高高高道路及停车情形优优优优公交线路情形较多较多较多较多配套设施较好较好较好较好环境质量优优优优区域规划优优优优临街类型两面临街两面临街两面临街两面临街个建筑结构及质量好好好好别建筑物装修情形一般一般好好因物业治理较好一般一般一般素成新度新新新新可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结楼层一层一层一层一层人流量多多多多4依据因素比较表进行价格修正及评估测算价格修正及测算表比较因素待估房的产案例一案例二案例三交易情形100306133038830571交易时点100100100100商服繁华状况15

25、151515离商业中心15151515的距离公交便利度15151515配套设施10101010环境质量15151515区域规划20202020临街类型10101010交通状区域况合计100100100100建筑结构及质量15151515建筑物装修情形15151818物业治理10888别成新度20202020楼层15151515人流量25252525合计100981011015运算结果因素个 因素比较案例交易价格元/ 306133038830571交易情形修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/1001

26、00/100个别因素修正100/98100/101100/101比准价格元 / 312383008730268权重评估单价元 / 307226估价对象第一层评估单价为30722 元/ 。7估价对象第一层评估总价为30722 元/ 。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2、估价对象其次层测算过程1依据衡阳市房的产市场规律及营业性用房楼层调整系数，住宅类房的产其次层租金为第一层的 80%-90%，本次评估其次层租金取第一层的80%。2市场比较法测算估价对象其次层单价：30722 元/ 80%=24578 元/ 3市场比较法测算估价对象其次层总价：24578 元/=万元3、估价对象第三层

27、测算过程1依据衡阳市房的产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房的产第三层租金为第一层的 70%-80%，本次评估第三层租金取第一层的70%。2市场比较法测算估价对象第三层单价：30722 元/ 70%=21505 元/ 3市场比较法测算估价对象第三层总价：21505 元/=万元4、估价对象第四层测算过程1依据衡阳市房的产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房的产第四层租金为第一层的 65%-70%，本次评估第四层租金取第一层的65%。2市场比较法测算估价对象第四层单价：30722 元/ 65%=19969 元/ 3市场比较法测算估价对象第四层总价：19969 元/=万元5、估价对象第

28、五层测算过程1依据衡阳市房的产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房的产第五层租金为第一层的 60%-70%，本次评估第五层租金取第一层的60%。2市场比较法测算估价对象第五层单价：30722 元/ 60%=18433 元/ 3市场比较法测算估价对象第五层总价：18433 元/ 6 =1 万元6、估价对象第六层测算过程1依据衡阳市房的产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房的产第六层租金为第一层的 55%-65%，本次评估第六层租金取第一层的55%。2市场比较法测算估价对象第六层单价：30722 元/ 55%=16897 元/ 可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3市场比较

29、法测算估价对象第六层总价：16897 元/=万元7、估价对象第七层测算过程1依据衡阳市房的产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房的产第七层租金为第一层的 50%-60%，本次评估第七层租金取第一层的50%。2市场比较法测算估价对象第七层单价为：30722 元/ 50%=15361 元/ 合计69679四舍五入，取整至万元依据估价师体会，采纳市场比较法和成本法评估的结果相差较大。采纳市场比较法评估依据的基础资料详实，评估结果客观牢靠。成本法以成本累加为评估途径，成本低并不肯定说明效用和价值低，因此成本法结果仅作参考，本次评估以市场比较法评估结果为最终结果，即估价对象最终价格为人民币 696

30、79 万附件1. 估价对象国有土的使用证复印件2. 估价对象商品房预售许可证复印件3. 估价对象商品房抵押窗口表复印件3市场比较法测算估价对象第七层总价为：15361 元/=万元万元万元万元万元万元各层评估价格具体说明表评估单价 元/ 总价万元第一层30722其次层24578第三层21505第四层19969第五层18433第六层16897第七层15361可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结4. 估价对象土的出让合同复印件5. 建设用的规划许可证复印件6. 单位工程竣工验收证明书复印件7. 托付方营业执照复印件8. 估价方营业执照复印件9. 估价方资质证书复印件10. 估价师资格证书复印件可编辑资料 - - - 欢迎下载