房地产估价理论和方法重要公式 .docx

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1、精品名师归纳总结房的产估价理论与方法重要公式1. 2 房的产的概念建筑密度 %= 建筑基底总面积 100%建筑用的面积容积率 =总建筑面积建筑用的面积总建筑面积 = 土的总面积建筑密度建筑层数容积率 =建筑密度建筑层数套内建筑面积= 套内房屋使用面积套内墙风光积套内阳台面积建筑面积 =套内建筑面积分摊的共有建筑面积2. 3 房的产的供求与价格供应量 =存量 拆毁量 转换为其它种类的房的产量其它种类房的产转换为该种房的产量新开发量弹性 = 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房的产需求的价格弹性= 房的产需求量变化的百分比房的产价格变化的百分比房的产需求的收入弹性= 房的

2、产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房的产需求的人口弹性= 房的产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房的产需求的交叉价格弹性= 一种房的产需求量变化的百分比另一种房的产或商品价格变化的百分比房的产需求的价格预期弹性= 房的产需求量变化的百分比预期的房的产价格变化的百分比房的产供应的价格弹性= 房的产供应量变化的百分比房的产价格变化的百分比房的产供应的要素成本弹性= 房的产供应量变化的百分比要素价格变化的百分比2 4 房的产价值和价格的种类一个良好的评估价值= 正常成交价格 =市场价格 基准的价 ：在城镇规划区范畴内，对现状利用条件下不同级别或不同均质的域的土的，依据商业、居住、工业

3、等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土的使用权区域平均价格。 标定价格 ：政府依据治理需要，评估的某一宗的在正常土的市场条件下，于某一估价期日的土的使用权价格，它是该类土的在该区域的标准指导价格。 房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。房的价格 =土的价格建筑物价格土的价格 =房的价格建筑物价格建筑物价格 = 房的价格土的价格楼面的价 = 土的总价总建筑面积楼面的价 = 土的总价土的总面积= 土的单价总建筑面积土的总面积容积率期房目前的价格 = 现房价格（估计从期房达到现房期间）现房

4、出租的净收益的折现值风险补偿可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结补的价 =转变后的的价转变前的的价补的价（单价） = 现楼面的价现容积率原楼面的价原容积率补的价（总价） = 补的价（单价）土的总面积补的价（单价） = 原楼面的价（现容积率原容积率）补的价（单价） = 原容积率下的土的单价（现容积率原容积率）原容积率4 4 建立价格可比基础建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格套内建筑面积建筑面积建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结积1 公顷 10 000 平方 M1 亩 666.67 平方 M1 平方英尺 0.09290304 平方

5、M1 坪 3.30579 平方 M建筑面积套内建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积套内使用面积可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结平方 M 下的价格公顷下的价格10 000平方 M 下的价格亩下的价格666.67平方 M 下的价格平方英尺下的价格0.09290304 平方 M 下的价格坪下的价格3.305794 5 交易情形修正采纳百分率法进行交易情形修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情形修正系数可比实例正常市场价格可比实例成交价格1可比实例正常市场价格1S %或者：可比实例成交价格100可比实例正常市场价格100 S %上式中 ,1或 100是交易情形修正系数1 S %1

6、00 S %采纳差额法进行交易情形修正的一般公式为: 可比实例成交价格交易情形修正数额可比实例正常市场价格正常成交价格 应有卖方缴纳的税费卖方实际得到的价格正常成交价格应有买方缴纳的税费买方实际付出的价格应有卖方缴纳的税费正常成交价格卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费正常成交价格买方缴纳税率正常成交价格卖方实际得到的价格1 卖方缴纳税率正常成交价格买方实际付出的价格1 买方缴纳税率4 6 交易日期调整可比实例在成交日期时的价格1 T 可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格100 T/100 可比实例在估价时点时的价格采纳定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格

7、估价时点时的价格指数= 可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数采纳环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结价格指数可比实例在估价时点时的价格采纳逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:期数可比实例在成交日期时的价格1 价格变动率 可比实例在估价时点时的价格采纳期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格1价格变动率期数 可比实例在估价时点时的价格4 7 房的产状况调整房的产状况调整的方法主要有百分率法和差额

8、法、回来分析法可比实例在其房的产状况下的价格房的产状况调整系数可比实例在估价对象房的产状况下的价格或者可比实例在其房的产状况下的价格1可比实例在估价对象房的产状况下的价格1 R %可比实例在其房的产状况下的价格100可比实例在估价对象房的产状况下的价格100 R可比实例在其房的产状况下的价格100/ （）可比实例在估价对象房的产状况下的价格可比实例在其房的产状况下的价格100/ （）（） /100 可比实例在估价对象房的产状况下的价格注上式（）为估价对象房的产状况相对于标准房的产状况的得分4. 8 求取比准价格百分率法下的修正、调整系数连乘公式估价对象价格可比实例成交价格交易情形修正系数交易日

9、期调整系数房的产状况调整系数估价对象价格 1 S % 1 R % 可比实例成交价格1 T % 或者估价对象价格可比实例成交价格1 1 T % 1或者1 S %1 R %估价对象价格可比实例成交价格100 100 T 100100 S100100 R百分率法下的修正、调整系数累加公式估价对象价格可比实例成交价格1 交易情形修正系数交易日期调整系数房的产状况调整系数估价对象价格 1 S % R % 可比实例成交价格1 T % 或者 估价对象价格可比实例成交价格1 T %或者1 S % R %估价对象价格可比实例成交价格100 T100 S R差额法下的公式估价对象价格可比实例成交价格交易情形修正系

10、数交易日期调整系数房的产状况调整数额5. 2 房的产价格的构成开发利润开发完成后的房的产价值 土的取得成本 开发成本 治理费用 投资利息 销售费用 销售税费运算基数土的取得成本开发成本，即：直接成本利润率 开发利润 /（土的取得成本开发成本）运算基数土的取得成本开发成本治理费用：投资利润率 = 开发利润 /（土的取得成本开发成本治理费用）运算基数土的取得成本开发成本治理费用投资利息销售费用,相应的利润率可称为成本利润率， 即： 成本利润率 = 开发利润 /（土的取得成本开发成本治理费用投资利息销售费用）运算基数开发完成后的房的产价值售价 ，相应的利润率可称为销售利润率 ,即: 销售利润率 =

11、开发利润 /开发完成后的房的产价值5 3 成本法的基本公式可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结成本法最基本的公式为：房的产价格重新购建价格一折旧新开发土的价格取得待开发土的的成本土的开发成本治理费用投资利息销售费用十销售税费开发利润上式中：开发完成后可转让土的面积的比率开发完成后可转让土的面积的总面积/开发区用的总面积100%新开发区某宗土的的单价=（取得该用的的总代价土的开发总成本总治理费用总投资利息总销售费用总销售税费总开发利润）/ 用的总面积开发完成后可转让面积的比率）用途、区位等因素调整系数求取该荒的开发完成后可转让熟的平均单价的过程如下：该荒的开发完成后可转让熟的的总价理

12、费用十总投资利息1 销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒的开发完成后可转让熟的的平均单价= 取得该荒的的总代价土的开发总成本总治理费用总投资利息1 销 售费 用、 销售 税 费 和 开发 利 润 的比 率 可 转 让 熟的 面积= 取得该荒的的总代价土的开发总成本总治理费用十总投资利息=取得该荒的的总代价十土的开发总成本十总治理费用十总投资利息总销售费用总销售税费总开发利润= 取得该荒的的总代价十土的开发总成本十总治理费用十总投资利息可转让熟的的总价销售费用、销售税费和 开发利润的比率得出：该荒的开发完成后可转让熟的的总价= 取得该荒的的总代价十土的开发总成本十总管1 销售费用、销售税费和开

13、发利润的比率 可转让熟的面积比率该荒的总面积新建房的价格 =土的得成本土的开发成本建筑物建造成本治理费用投资利息销售费用销售税费 开发利润新建建筑物价格 = 建筑物建造成本治理费用投资利息销售费用销售税费开发利润旧房的价格 = 土的的重新取得价格建筑物的重新购建价格 建筑物重新购建价格旧建筑物价格建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧5 5 建筑物的折旧建筑物的折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值剩余经济寿命经济寿命一有效经过年数直线法的年折旧运算公式：Di D C S/NC 1 R /N上式中： Di 第 i 年的折旧额。 D 是一个常数。 C 建筑物的重新购建价格。S 建筑物的净残值N 建筑

14、物的经济寿命。R 建筑物的净残值率。C S 称为折旧基数。年折旧率d=D/C 100 =C S/C N 100 =1 R/N 100有效经过年数为t 年的建筑物 折旧总额Et=D t C St/N C1 R t / N直线法折旧下的 建筑物现值 的运算公式为：V=C Et C C S t/ Nc1 1 Rt / N上式中： Et 建筑物的折旧总额。V 建筑物的现值。C S 称为折旧基数。成新折扣法V=C q式中： V 建筑物的现值。C 建筑物的重新购建价格。q 建筑物的成新率 %。用直线法运算成新率的公式为：q 1 1 Rt / N 100 当 R 0 时， q 1 t/ N 1001 1 R

15、 N n/ N 100 t/ N 1001 1 R t / t n 100 n/ t n 100建筑物经济寿命1/ 年折旧率修复所必需的费用修复后的房的产价值修复前的房的产价值扣除功能过剩引起的折旧后的成本重置成本 超额持有成本扣除功能过剩引起的折旧后的成本重置成本 无效成本超额持有成本可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5. 6 成本应用中涉及的有关规定年折旧额原价1 残值率 / 耐用年限6. 1 收益法的基本原理的价年的租购买年的价的租/ 利息率某笔资金利率房的产的净收益房的产价格房的产的净收益/ 利率6 2 酬劳资本化法的公式V=A1/1 Y1 A 2/1 Y1 1 Y2 A

16、n/1 Y1 1 Y2 1 Ynnj 1 1AiYj可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结V=A 1/1 Y A2/1 Y 2 A3/1 Y 3 An/1 Y nni 1 1AiY i可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结A 末 A 初1 YV=A/Y1 1/1 Y nV=A/YKn=1 1/1 Y n =1 Y n 1/1 Y nV70=V K70V50=V K50V=V50/K50V40= V40 K40/K50Vn= V N Kn/ K N可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结N=VN 1 Y n 1 Y n

17、1 / 1 Y N1可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结Vn= A/Yn 1 1/1 Yn n或 VN= A/YN1 1/1 YN N以上几个公式中： V 房的产收益价格又称现值。n 收益年限。 A1 ， A2 An 第 n 期净收益。 Y1， Y2 Yn 第 Y 期酬劳率 折现率 可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结收益期限为有限年的公式: Vti 1 1AiY iY1AY t 111Y nt 式中 t 为净收益有变化的期限可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结收益期限为无限年的公式: Vti 1 1AiY iY1AY t可编辑资料 - - - 欢迎下载精品

18、名师归纳总结净收益按肯定数额递增有限年V=A/Y+b/ Y 2 1 1/1+Y n b/Yn/1+Y n将来第 n 年为 A 十n 1b 收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y2净收益按肯定数额递减有限年V=A/Y b/Y 2 1 1/1+Y n+b/Y n/1+Y n将来第 n 年为 A n 1bn A/b+1净收益按肯定比率递增有限年V=A/Y g 1 1+g/1+Yn 将来第 n 年为 A1+gn 1无限年 V=A/Y g净收益按肯定比率递减有限年V=A/Y+g 1 1 g/1+Y n将来第 n 年为 A1 gn 1可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结无限年 V=A/Y+g以上

19、几个公式中： V 房的产收益价格又称现值。b 净收益逐年递增 减的数额。 g 净收益逐年递减的比率。 E/Y gE1 1 gE/1 Y净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI ，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年公式为: V=I/Y gI 1 1 gI/1 Y nn上式中： I 有效毛收入。 E运营费用。 gI 逐年递增的比率。 gE 逐年递增的比率。ti 1 1AiYi1VtYt预知将来如干年后的价格的公式：V假如净收益每年不变为A, 就公式为 : V=A/Y1 1 Y t Vt /1 Y t假如净收益按肯定数额递增,就公式为 : V=A/Y b/Y 2

20、1 1/1 Y t b/Y t/1 Y t Vt / 1 Y t假如净收益按肯定数额递减,就公式为 : V=A/Y b/Y 2 1 1 g/1 Y t b/Y t/1 Y t Vt / 1 Y t假如净收益按肯定比率递增,就公式为 : V=A/Y g 1 1 g/1 Y t Vt / 1 Y tt假如净收益按肯定比率递减,就公式为 : V=A/Y g 1 1 g/1 Y t V / 1 Y t假如难以猜测将来的价格公式为:V=A 1 Y t 1 /Y1 Y t 1 =A/ Y Y/1 Y t 1=A/ Y a上式中： a 偿债基金系数。 A 净收益。 V 房的产收益价格又称现值。Y 酬劳率 折

21、现率 。 增值率。6 3 净收益潜在毛收入 PGI 。有效毛收入 EGI 。净运营收益 NOI。税前现金流量 PTCF 。运营费用率 OER税后现金流量ATCF 。净收益率 NIR净收益率 1 运营费用率净收益潜在毛收入 空置等造成的收入缺失 运营费用有效毛收入 运营费用 运营费用，不包含房的产抵押贷款仍本付息额、会计上的折旧额、房的产改扩建费用和所得税有租约限制下的价值无租约限制下的价值 承租人权益的价值6 4 酬劳率酬劳率无风险酬劳率投资风险补偿治理负担补偿缺乏流淌性补偿 投资带来的优惠6. 5 直接资本化法资本化率年收益/ 价格 V NOI/R上式中： V 房的产价值。 NOI 房的产将

22、来第一年的净收益。R 资本化率。收益乘数是房的产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：收益乘数价格 /年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：房的产价值年收益收益乘数房的产价值毛租金毛租金乘数毛租金乘数是市场上房的产的价格除以其毛租金所得的倍数，即: 毛租金乘数价格/毛租金 毛租金乘数也是常常所讲的 “租售比价 ”V PGI PGIM 潜在毛收入乘数是市场上房的产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即: PGIM=V/PGIV EGI EGIM 有效毛收入乘数是房的产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即:EGIM=V/EGIV NOI NIM净收益乘数是房的产的价格除以其年

23、净收益所得的倍数，即: NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采纳净收益乘数法形式，而采纳资本化率将净收益转换为价值的形式，即 :V=NOI/R 净 收益 率 与 有 效 毛 收 入 乘 数 之 比 求 取 综 合 资 本 化 率 的 公 式 为 ： Ro=NIR/EGIM因 为 NIR=1 OER所以 Ro=1 OER/EGIM上述公式的来源是：由于Ro=NOI/V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入EGl 得:Ro=NIR/EGIM上式中： Ro 综合资本化率。 OER 运营费用。 V 房产价格。 NIR 净收益率。 EGIM 有效毛收入乘数

24、。NOI 某一年的净收益。在净收益每年不变且连续无限年的情形下，酬劳资本化法的公式为：V=A/Y可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 在 净 收 益 每 年 不 变 但 收 益 年 限 为 有 限 年 的 情 况 下 ， 报 酬 资 本 化 法 的 公 式为：V=A/Y 1 1/1 Y n R=Y/1 1/1 Y n在净收益按肯定比率 g 递增并收益期限为无限年的情形下，酬劳资本化法的公式为： V=A/Y g在预知将来如干年后的价格相对变动的情形下，酬劳资本化法的公式为： V=A/Y Y/1 Y t 1 或 R= Y Y/1 Y t 16.6 投资组合和剩余技术式中： Ro 综合资

25、本化率。RL 土的资本化率。RB 建筑物资本化率。 V L 土的价值。 VB 建筑物价值。V 土的价值占房的价值的比率。B 建筑物价值占房的价值的比率，L B 100。Ro=V L RL VB RB/ V L V B RL=V L V BRO V B RB/V L RB= V L V BR O V L RL/V BRo L R L BRB Ro L RL 1 LR B Ro 1 B R L B RB抵押贷款常数的运算公式为：Ro=M RM 1 M RE在分期等额本息偿仍贷款的情形下,抵押贷款常数的运算公式为：RM =Y M 1 Y M n/1 YM n 1= YM YM /1 Y M n 1式

26、中： RM 抵押贷款常数。 Y M 抵押贷款酬劳率，即抵押贷款利率（i）。 n 抵押贷款期限。房的产的价格抵押贷款金额自有资金额房的产净收益抵押贷款收益自有资金收益直接资本化法的土的剩余技术公式为: V L= A O V B RB/ R L直接资本化法的建筑物剩余技术公式为: V B= AO V LR L/ RB上式中： VL 土的价值。 A O 土的与的上建筑物共同产生的净收益。V B 建筑物价值。 RB 建筑物资本化率。RL 土的资本化率。直接资本化法的自由资金剩余技术公式为: V E= A O V M RM / RE直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为: V M= A O V E RE/

27、 RM上式中： VE 自有资金权益价值。A O 房的产净收益。 V M 抵押贷款金额。 RM 抵押贷款常数。RE 自有资金资本化率。6.7 净收益与资本化率的匹配由土的收益求取土的价格：土的价格= 土的净收益 /土的资本化率由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格= 建筑物净收益 /建筑物资本化率由房的收益求取房的价格：房的价格= 房的净收益 /综合资本化率由房的收益单独求取土的价格：土的价格 =房的净收益建筑物净收益/土的资本化率土的价格 =房的净收益建筑物价格建筑物资本化率/土的资本化率土的价格 =房的净收益 /综合资本化率建筑物价格由房的收益单独求取建筑物价格：建筑物价格 = 房的净收益土

28、的净收益/建筑物资本化率建筑物价格 = 房的净收益土的价格土的资本化率/建筑物资本化率建筑物价格 = 房的净收益 /综合资本化率土的价格7. 2 假设开发法的基本公式待开发房的产的价值开发完成后的房的产价值 开发成本 治理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 投资者购买待开发房的产应负担的税费生的价值开发完成后的房的产价值 由生的建成房屋的开发成本 治理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 买方购买生的应负担的税费生的价值开发完成后的熟的价值 由生的开发成熟的的开发成本 治理费用 投资利息 销售费用 销售税费 土的开发利润 买方购买生的应负担的税费毛的价值开发完成后的房的产价值

29、 由毛的建成房屋的开发成本 治理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 买方购买毛的应负担的税费可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结毛的价值开发完成后的熟的价值一由毛的开发成熟的的开发成本一治理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土的开发利润一买方购买毛的应负担的税费熟的价值开发完成后的房的产价值一由熟的建成房屋的开发成本一治理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟的应负担的税费在建工程价值续建完成后的房的产价值一续建成本一治理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费旧房价值装修改造完成后的房的产价值一装修改造成本一治理

30、费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费适用于开发完成后出售的公式：V VP C适用于开发完成后出租、营业的公式：V V R C上式中 :V 待开发房的产的价值。V P 用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房的产价值。VC 应扣除工程V R 用收益法测算的开发完成后的房的产价值。7. 4 假设开发法运算中各项的求取利率单位时间内的利息/ 本金 100I P i nF P1 i n复利的本利和运算公式为：F P1 i n 1复利的总利息运算公式为：I P1 十 i n在名义利率下的本利和为：F P1 r m nm在名义利率下的一年末本利和为：F P1 r

31、mm假设实际年利率为i 就在实际利率下的一年末本利的为：F P1 i令一年末名义利率与实际利率的本利和相等，即P1 i=P1 r/m m 得出 i 1 r/m m 1名义利率与实际利率的关系，仍可以通过利率的运算公式得出，即i=F P/P =P1 r/m m P/P=1 r/m m1上 7.4 式中 ： i 利率。 n 计息周期数。I 总利息。F计息期末的本利和。r 名义年利率。m 一年中计息 m 次。r m 每次计息的利率。 P 本金。8. 2 数学曲线似合法Y a bXa= Y b X/Nb=N XY X Y/ N X 2 X 2 当 X=0 时, a= Y/N b= XY/ X 2上式中

32、： Y 各期的房的产价格。X 时间。 a， b 为末知参数。 N 时间序列的项数。8 3 平均增减量法V i Po 十 d id=P 1 Po P2 P1 Pi Pi 1 Pn Pn1 /n =P n P0/n上式中： V i 第 i 期房的产价格的趋势值。i 时期序数。Po 基期增减量的平均数。d 逐期增减量的平均数。Pi 第 i 期房的产价格的实际值。8 4 平均进展速度法V i=P 0 ti t=P 1/P0 P2/P1 P3 /P2 Pi/Pi1 Pn/Pn11/n =P n/P0 1/n上式中： t 平均进展速度。8. 6 指数修匀法下式中： Vi 第 i 期的猜测值。Pi 第 i

33、期的实测值。Vi+1 第 i 1 期的猜测值。a 修匀常数， 0 a 1 公式为：V i+1 = V i aPi Vi = aPi 1 a V i V i+1 = aPi 1 a V i V i+1 = V iaPi Vi 可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结9. 1 路线价法临街深度价格修正率的形式临街深度 英尺255075100125150175200四三二一法就 %403020109876单独深度价格修正率%403020109876累计深度价格修正率%407090100109117124130平均深度价格修正率%16014012010087.278.070.865.04035

34、302521.819.517.716.25平均深度价格修正率=累计深度价格修正率标准临街深度/所给临街深度9 1 7 路线价法运算公式以标准临宗的的单价为路线价、采纳平均深度价格修正率为例一面临街矩形土的价值的运算公式：V 单价 = u d V 总价 = u d f d上式中 :V 土的价值。 u 路线价。 d 临街深度价格修正率。f 临街宽度。 d 临街深度前后两面临街矩形土的价值的运算公式：V 总价 = uo do f d o u1 d1 f d d o V 单价 = uo do d o u1 d1 d d o/ d上式中 :V 土的价值。 uo 前街路线价。 d o 前街临街深度价格修正

35、率。f 临街宽度。 d 总深度。 d o 前街影响深度。1 后街路线价。 d1 后街临街深度价格修正率。矩形街角的价值的运算公式：V 单价 = uo do u1 d1 t V 总价 = uo do u1 d1t f d上式中 :V 土的价值。 uo 正街路线价。 d o 正街临街深度价格修正率。1 旁街路线价。d1 旁街临街深度价格修正率。t 旁街影响加价率。f 临街宽度。 d 临街深度。三角形土的价值的运算公式：V 单价 = u d h V 总价 = u d h f d 2上式中 :V 土的价值。 u 路线价。 d 临街深度价格修正率。h 三角形土的价格修正率。f 临街宽度。 d 临街深度。

36、其他外形土的价值的运算。通常是先将其划分为矩形、三角形土的，然后分别运算这些矩形、三角形土的的价值再相加减9 4 高层建筑的价分摊的方法按建筑面积进行分摊某部共享有的的价数额=土的总价值 /总建筑面积该部分的建筑面积某部分占有的土的份额该部共享有的的价数额 /土的总价值该部分的建筑面积/总建筑面积按房的价值进行分摊某部共享有的的价数额土的总价值/房的总价值该部分的房的价值某部分占有的土的份额该部共享有的的价数额 /土的总价值该部分的房的价值/房的总价值按土的价值进行分摊某部分占有的土的份额该部分的房的价值该部分的建筑物价值/房的总价值建筑物总价值某部共享有的的价数额该部分占有的土的份额土的总价值该部分的房的价值一该部分的建筑物价值的价的租 /利息率的租量农产品的市场价格农产品的销售税费一农产品的生产成本土的上投入资本的利息农业经营者的利润可编辑资料 - - - 欢迎下载