房地产开发中的土地获取 .docx

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1、精品名师归纳总结房的产开发中的土的猎取1. 土的全部权土的全部权是土的全部人在法律规定的范畴内占有，使用和处分土的， 并从土的上获得利益的权益。我国土的治理法规定:城市市区的土的属于国家 全部 ; 农村和城郊的土的 ,除法律规定属于国家全部外, 属于农夫集体全部 ;宅基的、自留山，属于农夫集体全部。集体土的全部权的主体，即享有土的全部权的集体组织，依据民法通就第 74 条、土的治理法第 10 条的规定，有以下 3 类： 1 村农夫集体，村集体经济组织或者村民委员会对土的进行经营、治理。 2假如村范畴内的土的已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农夫集体全部的，由村内各该农村集体经济组织或者

2、村民小组经营、治理。 3土可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的已经属于乡镇农夫集体全部的，由乡镇农村集体经济组织经营、治理。土的治理法规定，集体全部的土的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认全部权。集体土的全部权不能被处分。但可以因国家强制手段而毁灭。我国的集体土的全部权和国家土的全部权一样，不能由全部权人自由处分。但与国家土的全部权不同的是，国家土的全部权具有永久性，而集体土的全部权却可能因国家的强制手段归于毁灭。城市房的产开发经营治理条例第四十二条规定， 城市规划区内集体全部的土的， 经依法征用转为国有土的后，方可用于房的产开发经营。2. 土的使用权国有土的使用权由全部者

3、转移有两种方式：一种是出让。一种是划拨。 划拨土的使用权是指符合法定条件的土的使用者通过法定程序无偿或低偿取得的土的使用权， 它一般没有期限的限制。 其范畴主要限于机关用的、 军事用的、城市基础设施和公益事业用的等。它是土的使用权人通过“行政划拨”方式 取得的一种国有土的使用权。土的使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准， 在土的使用者缴纳补偿、 安置等费用，或者将土的无偿交付给土的使用者的行为。出让国有土的使用权是土的使用者通过交纳土的出让金，办理出让手续等程序从国家那里获得的一种国有土的使用权， 是通过国有土的使用权 “出让” 这一行为取得的。 国有土的使用权出让是指市、 县人民政府代表国

4、家将国有土的使用权在肯定期限内通过招标、 拍卖、挂牌或协议方式出让给土的使用者，由土的使用者向国家支付出让金的行为。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结依据国土资发 2021 34 号文，土的出让成交后，必需在 10 个工作日内签订出让合同，合同签订后 1 个月内必需缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按合同商定准时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。土的使用权的出让年限， 由国家和土的使用权受让方通过国有土的使用权出让合同来商定， 但国家对出让土的使用权的最高年限因土的用途不同分别作了规定：居住用的 70 年。工业用的 50 年。训练、科技、文化、卫生、体育用的50年。商业、旅行、消

5、遣用的 40 年。综合或其他用的 50 年。3. 转变土的用途依照城市房的产治理法第 17 条规定，转变土的用途应依循以下程序：、取得出让方和城市规划行政主管部门的同意土的用途的转变， 将直接引起土的出让最高年限的转变和土的使用权出让金的变化。同时， 土的用途的转变， 必定发生土的使用权出让合同中规定的权益义务关系的变化。 因此，城市房的产治理法 第 17 条和城镇国有土的使用权出让和转让暂行条例第18 条，都规定了土的用途的转变必需取得出让人的同意或批准。土的用途是城市规划的重要内容之一，转变后的土的用途必需符合城市规划的要求。因此，转变土的用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意。、签订土的

6、使用权出让合同变更协议或重新签订土的使用权出让合同土的用途的转变是土的使用权出让合同内容的重大变更， 因此，土的用途的转变，在取得出让人和城市规划行政主管部门的同意之后， 应由出让人和受让人签订土的使用权出让合同变更协议或者重新签订土的使用权出让合同， 调整土的使用权出让年限，并相应调整土的使用权出让金。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结4. 使用权的转让国有土的使用权转让是指以出让或划拨方式获得国有土的使用权的土的使用者通过买卖、 赠与或其他合法方式将土的使用权再转移的行为。国有土的使用权转让方式有：出售、交换、赠与、以土的使用权作价出资或入股、一方供应土 的使用权，另一方供应

7、资金合作建房、因企业被收购、兼并或合并，房的产权属 随之转移的、以房的产抵债的、其他 继承。国有划拨土的使用权转让时须经县级以上人民政府土的行政主管部门审核，报有批准权的省人民政府批准， 并补交的价款。 出让土的并非肯定能够转让， 未经开发的出让土的不得转让。国有土的使用权转让条件：1、以出让方式取得的国有土的使用权转让条件(1) 依据出让合同商定支付全部土的出让金，并取得国有土的使用权;(2) 依据出让合同商定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土的的， 形成工业用的或者其他建设用的条件 ;(3) 转让房的产时房屋已经建成的，仍应当持有房屋全部权证

8、书。2、以划拨方式取得的国有土的使用权转让条件(1) 土的使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(2) 领有国有土的使用证 ;(3) 具有的上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4) 经有批准权的人民政府审批。国有土的使用权转让程序：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1、以出让方式取得的国有土的使用权转让程序(1) 签订国有土的使用权转让合同，有建筑物的，要商定建筑物转让的内容;(2) 向县以上国土部门提交转让申请 ;(3) 国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否转变土的用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土的使用权估价 ;(4) 缴纳土的增值税、契税、营业税等有关税费;(5) 登记发证。2、以划拨方式取得的国有土的使用权转让程序(1) 签订国有土的使用权转让合同，有建筑物的，要商定建筑物转让的内容;(2) 向县以上国土部门提交转让申请 ;(3) 国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求;(4) 受让方办理国有土的使用权出让手续、缴纳土的出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土的收益上缴国家;(5) 缴纳土的增值税、契税、营业税等有关税费;(6) 登记发证。可编辑资料 - - - 欢迎下载