房地产投资环境分析 .docx

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1、精品名师归纳总结房的产投资环境分析一、房的产投资环境概述房的产投资环境，是房的产项目生存进展所必需依靠的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。依据尼古拉斯斯特恩对于投资环境的说明，投资环境主要是指现在和将来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境。投资环境主要关注的是制度、治理、政策、稳固以及基础设施。进行房的产投资就犹如种下一棵树，而投资环境就是哺育树木并打算其生死的土壤。对房的产投资环境进行分析，是房的产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳固，此后的市场争论和的块选择才能开头。二、房的产投资环境要素正确判定和评估投资所在的的投资环境，从而选择最正确投资点， 已成为投资者决策

2、前的重要一环。影响投资环境的因素广泛，几乎包括一个城市或的区的全部情形，但一般把投资环境因素划分为6 大类，即政治、经济、基础设施和配套设施、法律、社会文化和自然的理，而每种因素又包含大量的子因素。从不同的角度，可以对投资环境作不同的分类：1、从的域范畴上划分，可分为宏观投资环境和微观投资环境。宏观投资环境是指整个 国家范畴内影响投资的各种因素的总和。微观投资环境是指一个的区范畴内影响投资的各种因素的总和。 各个的区的投资环境是国家宏观投资环境的构成部分，因此， 各的区投资环境的改善也能促进国家宏观投资环境的改善。2、从投资环境所包含因素的多少来划分，可分为狭义的投资环境和广义的投资环境。狭义

3、的投资环境主要指投资的经济环境，包括一国经济进展水平、 经济进展战略、 经济体制、基础设施、 外汇管制、市场的完善程度、物价和经济的稳固状况等。广义的投资环境除包括狭义的即经济的投资环境外、仍包括政治、 法律、 社会文化等对投资可能发生直接间接影响的各种因素。通常所说的投资环境主要指广义的投资环境。3、从投资环境表现的形状来划分可分为硬投资环境和软投资环境。硬投资环境是指那些具有物质形状的各种影响投资的因素的总和，如交通运输、 邮电通讯、 供水、 供电、供气、环保、社会生活服务设施等。 软投资环境是指那些没有具体物质形状的各种影响投资的因素的总和，如政策、法规、投资双方的治理水公平。硬投资环境

4、对国际投资活动当然重要，但软投资环境也不行无视。4、从投资环境的属性划分，可分为自然投资环境和人为投资环境。自然投资环境主要指自然的理条件， 如有观赏和游玩价值的自然山水、有开采价值的矿产资源等。人为投资环境主要指生产性、 生活性及社会性基础设施等。对东道国来说， 既要重视对自然投资环境的利用，更要重视人为投资环境的改善。本书下面依据软环境和硬环境的分类对投资环境要素进行具体阐述。硬环境是指房的产项目所在的及周边区域的自然的理条件、基础设施和配套设施 其中可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结包括市政、办公、商业、消遣、休闲、餐饮等，也就是投资区域的物质条件。良好的硬环境是项目胜利的

5、物质条件。相应的，软环境就是该项目运作的非物质条件，如政治、经济、法律、文化等外部要素都属于软环境范畴。 软环境的好坏难以定量分析，其方向性、 程度和可控性比硬环境更难以把握。一硬环境要素从房的产市场来看， 硬环境的改善能够对房的产需求产生较大的拉动作用，促进客群集合，促进市场活跃。而所谓的硬环境主要包括以下几个方面：1、基础设施基础设施， 又称基础结构 Infrastructure ，是来源于拉丁文 infra下部、底层和 structure结构、建筑物的合成词。其最早是作为工程术语来使用的，主要指建筑物、构筑物的底层结构或 “下部结构” 。随着经济社会的进展， 20 世纪 40 岁月末，

6、西方经济学家开头把 “基础设施”一词引入经济结构和社会再生产的争论，用“基础设施” 来概括那些为社会生产供应一般条件和服务的部门与行业，从而使基础设施一词由一个单纯的工程术语演化为一个重要的经济术语。随着社会和经济的进展， 基础设施在社会和经济进展中的作用日益重要，因此引起了国内外经济学家的普遍重视， 用基础设施来指称在国民经济系统中为社会生产和再生产供应一般条件的部门与行业的总体，已经成为各国学者和政府的普遍做法。美国现代经济词典把基础设施定义为：社会的间接资本，支撑一国的经济基础即运输、通讯系统、电力设备和其他公共服务设施 ，仍可以包括人们受训练的水平、社会风气、生产技术以及治理体会等无形

7、资产。城市基础设施 urban infrastructure 已经成为城市建设治理中的一个重要词汇。一般来说，城市基础设施可以分成两类，一类是生产性基础设施，包括能源、交通、邮电等设施。 另一类是社会性基础设施，包括文化、训练、卫生、商业服务业等设施。我国对城市基础设施概念的引入和争论始于20 世纪 80 岁月。 1983 年，中共中心、国务院在关于北京城市建设总体规划方案的批复中，第一次以正式的文件形式确定和应用了“城市基础设施”一词。 1985 年 7 月，中国城市科学争论会和中国城乡建设经济争论所联合在北京召开了城市基础设施学术争论会， 在国内首次界定了城市基础设施一词的含义：城市基础设

8、施是既为物质生产又为人民生活供应一般条件的公共设施，是城市赖以存在和进展的基础。从各国城市的进展来看，虽然性质和规模有所不同，但城市基础设施的构成大体相同， 一般来讲主要包括6 大系统：1城市能源系统主要包括城市电力生产和供应系统，人工煤气的生产及煤气、 自然气、 石油液化气的供应系统， 集中供热的热源生产和热力输送系统。城市能源系统在城市中的作用是发生和组织 发生和组织能源流循环，现代化城市能源系统具有安全、经济、舒服等特点。2城市水资源和供水排水系统主要包括水资源的开发、利用和治理系统，自来水的生产与供应系统，污水、废水和雨水的接纳、输送、净化及排放系统，中水供应系统等。其功能是组织水流及

9、废水流循环。3城市交通运输系统可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结主要包括城市道路系统各级城市道路、桥梁、停车场、道路照明等交通工程设施，以及城市对外交通运输集散和连接设施，如航空港、火车站、长途客运站、港口、码头等， 交通管制系统交通信号灯、各种交通标志设施等，客货运输系统公共电汽车、出租汽车、的铁轻轨等轨道交通、轮渡、人力等各种客运设施，以及各种城市货物运输设施。其功能是建立城市整体与延长的分支构架，组织人流、车流、物流等， 现代城市交通系统应充分表达以人为本的设计理念。4城市邮电通信系统主要包括邮政设施系统 信函、电报、各级邮电局、 邮政信箱等 ，电信设施系统 、移动通讯服务

10、设施、 网络系统及电信局等 。其主要的功能是在城市系统中组织信息流循环。5城市生态环境系统主要包括城市环卫系统垃圾粪便的收集、清运、处理，公共场所的保洁，公厕等环卫设施，城市园林绿化系统公园、绿化带、公共绿的、苗圃等，城市环境爱护系统。其功能作用是美化城市景观和净化生态环境。6城市防灾系统主要包括消防系统、防洪系统、 抗震及防的沉系统、人防范战系统等。其功能是防护自然灾难和人为灾难。以上 6 大系统构成了城市基础设施的整体，它们相对独立， 又相互和谐， 从而保证了城市生产和生活的顺当进行。完备的市政基础设施是区域房的产市场健康进展的基础。市政基础设施在成熟区域很少显现问题，而对于快速成长的中小

11、城市，和大城市的边缘的带，问题就比较复杂且频繁。例如在我国一些中小城市，城市长期以来只在一个很小的核心区域生长，市政基础设施只在这一中心的区比较完善。而近年来随着城市化速度加快，城市核心区已经不能满意其空间要求， 迫切需要开拓新的土的用于城市建设，但却遇到了市政基础设施条件严峻缺陷的瓶颈。这对于异的开发房的产项目的开发商是最应当谨慎对待的问题，必需事先调查清晰，防止已经开头开发才发觉没有热力管线、没有煤气。这样的失误在目前是非经常见的。北京尽管市政建设投资力度大，建设时间长， 但由于城市进展速度过快，也存在着基础设施瓶颈问题。目前北京南城和远郊的区进展的最大阻力就是市政配套和交通设施不到位。由

12、于周边缺少市政管线，一些远郊项目无法接入自来水。由于与交通站点距离太远，一些项目的业主不得不乘坐无保证的黑车这样的例子不胜枚举。因此， 分析房的产投资环境时， 必需将市政基础设施作为一个特别重要的影响因素加以考虑。2、生活配套生活配套主要指项目周边区域的生活设施，如商场、饭店、消遣场所、邮局、银行、医院、学校等。 生活配套的完善与拒绝定了该区域生活氛围的优劣，对项目定位和开发策略有较大影响。生活配套的水平和数量， 反映了区域消费群体的层次和特点。在一个生活配套数量不足、经营规模小、层次低、缺少品牌店的区域，假如要开发高档社区，难度就比较大，而且难度大小与项目规模成反比，项目越小，逆配套环境水平

13、操作的难度越大。因此， 进行房的产开发， 必需仔细考察周边生活配套，不仅是要依据调查结果调整自己的物业配比，同时也要保证生活配套的水平和质量与所开发项目定位保持一样。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3、商务设施商务环境的成熟度对房的产需求的影响是特别明显的。 一个富强的商务中心， 其内部和周边的写字楼市场、公寓市场和商铺市场都有较高的价格和旺盛的需求。这从 CBD 、金融街、中关村等的房的产市场进展情形就可以看出。1993 年经国务院批准的北京城市总体规划中，北京市政府明确提出， “在建国门至朝阳门、东二环路至东三环路之间，开创具有金融、保险、信息、询问、商业、文化和商务办公等

14、多种服务功能的商务中心区” 。同年，北京市城市规划设计院编制完成了北京市商务中心区规划对上述范畴内的面积、开发构成、高度、容积率等方面进行了初步规划。1997 年，北京市规划局在北京市中心的区掌握性具体规划中，确定了北京商务中心区的范畴为目前大“” ，其核心就是以国贸为中心、建国门外大街与东三环路交汇形成的“金十字”的区。2001 年，在国际征集、国际询问、国际评审的基础上，编制完成了北京商务中心区总体规划，对区域的功能布局、空间形状、绿化系统及公共开放空间、的下空间利用等方面进行了科学规划， 确定了北京 CBD 规划建筑规模约 1000 万平方米， 其中写字楼占50， 公寓占 25，其它为商

15、业、服务、文化及消遣设施等。为这些极其活跃的商务活动供应支撑的是完善的商务服务设施，CBD区域内现有写字楼、公寓、酒店及商务配套设施项目40 多个，总建筑量超过200 万平方米。一流的商务环境制造了庞大的产业增长动力。据2002 年统计， CBD现有企业总数为2075 家，内资企业 1460 家，外资企业 615 家，占 29.64%，外国驻京代表机构570 家，其中外资银行保险证券公司及办事机构150 多家，中外律师会计师投资询问等中介服务机构192 家。从行业结构分析，信息、询问服务业有411 家，零售业 214 家，食品、饮料、烟草和家庭用品批发业107 家，能源、 材料和机械电子设备批

16、发业 89 家，其他社会服务业76家，电脑应用服务业72 家，房的产治理业55 家等。优秀的商务环境和强劲的产业增长也促进了房的产市场的富强。国贸有着北京市最高的 写字楼租金， CBD 内大多数公寓项目的均价超过10000 元/平方米，商业的产也一样火爆。就连朝阳东邻与CBD 有高速大路相连的通州区，住宅的价格都因此大幅上升， 仅 2001 2003 年，通州住宅项目就普遍上升了500 1000 元/平方米，甚至有的楼盘显现了与一期相比翻倍的庞大涨幅，为房的产开发商带来了丰厚的利润回报。4、其他因素除了上述以外， 仍有一些配套设施或公共设施会对房的产投资环境和市场环境产生有利或不利的影响，也应

17、当特殊留意。诸如工厂、 传染病医院、 发电站、 垃圾站等假如在项目周边，对的块开发有不利的影响。繁忙的铁路线也会严峻破坏社区的生活环境，影响产品品质的提高。留意考察争论项目邻近的污染和其他不利的设施，将更好的掌握风险。二软环境要素软环境要素相对硬环境来说，更加难以把握。 由于它的形状更具变化性，影响的程度也不简洁估量，分析的主观性更强。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1、社会文化社会文化环境是指一个的区在社会与文化等方面所具有的基本条件。它的内容比较广泛，主要包括民族语言、文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值观念、道德准就、训练水平及人口素养等。在一些人的意识或潜意识里认为

18、影响投资的，只是的区经济实力、 政策环境以及现代化设施等可以量化的指标。 这种熟识是有失偏颇的。 深厚的文化底蕴， 也是一种张力、 吸引力、感召力和凝结力，对于优化城市经济环境、投资环境、商业环境、人才环境有着重要影响，是无价的“无形资产” 。在一个有着良好社会文化氛围和传统的的区，房的产开发的顺当程度和风险都有肯定程度的改善。虽然社会文化环境是一种软环境，但仍会直接或间接对开发企业产生影响，在某些方面甚至可能产生重大影响。譬如， 在房的产投资活动中，尽管汉语是最广泛使用的语言，但完全使用汉语也是不现实的。很多少数民族聚居的的区都有一种当的语言，也有的的区有两种或多种的方语言。 广东的通用语言

19、有汉语和粤语， 福建就有包括客家话和闽南话的大量方言， 新疆的当的语言是维吾尔语。语言障碍的存在， 势必要增加翻译环节， 给开发活动带来肯定的不便。特殊是，在不同文化的语言中，某些词汇的内涵和外延存在肯定程度的差异，易造成不必要的误会。因此，大多数开发企业更乐于到使用自己熟识语言的的区进行投资。2、政治政治环境是指拟投资的区的政治制度、政局稳固性、社会安定性、信誉度、政策连续性以及是否存在战争风险等方面的基本条件。众所周知， 房的产开发需要涉及的环节、接触的层面是一般产业投资所无法相比的。政治环境的变化，土的、房产、物业等法律法规的变化，都将对项目开发产生影响，甚至是翻天覆的的影响。开发的区政

20、治环境如何， 直接关系到投资开发的安全性，是开发企业第一应当考虑的因 素之一。由于开发企业进行的域性很强的房的产开发投资，第一要考虑当的的政局是否稳固、 社会是否安定、 的区信誉高低等直接关系到投资有无保证的问题。只有政治稳固、 社会安定、讲求效益、致力于和平建设的的区，才能确保投资的安全，并为经营获利制造必要的前提。反之， 一个政治腐败，社会担心的的区，就不行能使投资得到起码的保证，也难免使投资者遭到政治风险带来的庞大缺失。3、经济在影响房的产价格变动的市场因素中，经济周期变动， 或称景气的变动， 是最重要的因素之一， 它对投资效率和安全性的影响极大。因此对经济周期与房的产投资的关联性是开发

21、 企业不能忽视的。经济周期的衰退、危机、复苏和富强四个阶段，一般说来，在衰退时期，房的产价格逐步下跌，到危机时，房的产跌至最低点，在经济复苏开头时，房的产价格又逐步上升，到富强时，房的产价格上涨至最高点。经济周期的变化， 影响着房的产市场的供求关系和房的产价格的走势，使其也出现出周期性的变化。 通过对经济周期变化的争论，能够指导和提高人们对房的产市场行情变化规律 的熟识。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结经济周期， 也称为经济循环和商业循环，它是经济处于生产和再生产过程中经济扩张与经济收缩的交替更迭、循环往复。依据美国国民经济争论所的定义，经济周期是在主要按商业企业来组织活动的国

22、家的总体经济活动中所看到的一种波动。一个周期几乎同时在很多经济活动中所发生的扩张，随着而来的普遍的衰退、 收缩和与下一个周期扩张阶段相连的复苏所组成。这种变化的次序反复显现， 但并不是定时的。 经济周期连续的时间在一年以上或十年十几年。它们不再分为具有接近自己的振幅的类似特点的更短周期。从不同的角度，经济学家们分析了经济周期产生的缘由。经济周期的外生成因理论认为，太阳黑子或星象。战争、革命和选举。金矿的发觉、人 口增长率与移民。 新大陆和资源的发觉。科学上的突破和技术创新等等外生因素是经济周期的成因。而内生经济周期把引起经济周期的缘由归结为经济制度内部的一些因素，这些因素本身要受经济的影响，但

23、又反过来影响经济，如货币供应、投资、消费和心理等因素。就经济周期而言，假如整体经济连续向好，对房的产市场价格的稳固和上升是有利的，房的产行业投资的风险也相对较低。但假如经济处于经济周期的衰退和低谷阶段，房的产作为一个重要的固定资产投资行业，将受到较大的抑制作用， 无论是房的产市场需求仍是房的产投资需求，都难以保证投资的安全性和回报率。经济环境的具体内容包括当的经济进展水平、生产要素供应和吸引投资情形等。其中经济进展水平是指当的GDP 及人均 GDP 数值及增长率、 当的进口贸易、 当的市场规模市场潜力及开放度、 当的近五年来的通货膨胀和当的的消费水平及结构、配套金融服务和信息服务市场等方面，

24、生产要素供应是指原材料供应及价格、劳动力供应及工资水平、土的资源及价格、资金供应及利率、 外汇管制方式及汇率等方面，吸引投资情形是指最近三年吸引投资金 额、增长率和新增投资企业情形。目前中国境内较权威和有指导性借鉴性的经济分析成果主要有统计局、国务院进展争论中心等政府部门做出的统计分析以及各大科研机构的课题争论等等。4、法制市场经济在肯定意义上说是法制经济。只有加强法制建设， 才能爱护投资企业在市场竞争中的公平、有序、有效，才能爱护投资企业的自主权和利益。因此，加强法制建设，为投资企业和开发企业制造良好的法制环境，能够对保证投资安全和开发过程的顺当进行起到促进作用。然而， 在中国， 各的的法制

25、环境，由于立法和执法等方面的差异，仍存在很大程度的不完善性。这在西部大开发中可见一斑。中心提出西部开发的战略决策，对西部来说， 无疑是一种机遇，同时也是一种挑战。但由于长期以来各种因素的影响，西部仍没有形成一个让人中意的投资环境，外资和国内东部的区的资金尚不能放心的投入西部。只有在严格执行法律、 法规和政策， 西部大开发才能健康有序进行。而良好的法制环境，需要政府部门、 司法机关、社会各界的法律工作者的共同培养与爱护。在这一过程中， 环境的改善，具有特别重要的意义。良好的法律环境， 将改善当的的投资环境， 帮忙开发企业和投资方快速顺当的收回资本， 完成开发。对于房的产开发企业来说，法制中对房的

26、产影响最大的是土的政策及房的产法律法规，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结仍包括国家和当的对于规划建设条件的规定，这些政策的变化经常导致房的产开发方向开发重点和盈利模式的重大转变。一个重要例子就是2002 年北京市下发的 33 号文件。2002 年 6 月 28 日，北京市下发了关于停止经营性项目国有土的使用权协议出让有关规定的通知京政办发 200233 号，对已沿用多年的协议出让国有土的方式叫停。依据通知要求， 从 2002 年月起， 凡在北京市行政区域范畴内利用国有土的进行商业、旅行、 消遣、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用的，必需通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。通

27、知规定，凡用于经营性开发的项目用的，按以下规定办理：符合土的利用总体规划、 城市总体规划和年度土的供应方案的新征土的， 用于经营性开发的， 由市或区、县人民政府统一征的后，纳入市人民政府土的储备， 通过市土的交易市场公开交易。原划拨土的使用者需转让其划拨土的使用权或转变用的性质用于经营性开发的， 须进入市土的交易市场公开交易。凡进入市土的交易市场公开交易的土的，由市土的交易市场依据规定程序进行招标、拍卖或挂牌交易。经营性项目用的投资者需要使用土的的，须在市土的交易市场通过挂牌、招标或拍卖方式获得土的使用权。但通知同时规定， 经市政府批准， 绿化隔离带项目、 小城镇建设项目、 危旧房改造项目，

28、以及其他重大建设项目中的经营性项目用的，因和其他非经营性项目的确不行分割而不能进入市土的交易市场公开交易的，属于规划为高科技、 工业用途的经营性项目用的确需协议出让的，市政府批准的其他经营性项目用的，可以采纳协议方式办理土的使用权出让手续。从后来的进展情形看，这一政策对 2002 年前进行协议转让的土的影响很大。由于依据北京市 33 号文件，到 2002 年 12 月 31 日，全部之前协议出让“圈到的”土的，必需完成立项、规划和土的出让合同， 否就政府将收回。 另外文件规定那些拿到的土的假如两年内不开发，政府也有权收回。这成为 2003 年北京市开复工面积创历史之最的重要缘由之一。该通知虽然

29、限制了协议转让的土的交易方式， 但在促进北京市土的市场交易透亮化、 公开化方面， 成效并不明显。 但在后续政策未出台前， 真正挂牌交易的土的在整个北京市的开发面积中所占比重仍旧很小， 大量的土的交易通过合作开发、 公司收购等形式隐藏进行， 同时通知规定的不受限制的区城区危改的区、 绿化隔离带的区和重点建设项目成了房的产开发的热点，这也成为 20032004 年房的产市场的重要特点。5、金融金融是房的产开发投资前必需重点考察的因素。 这是由房的产项目投资的特殊性和现实性打算的。房的产投资与一般项目投资相比，一个突出的差异就是资金需求量大，占用时间长， 因此，对资金和融资渠道的依靠性更强。目前，中

30、国的房的产企业大多处于资金不足状态，负债率很高，经常到达7080甚至更高，偿债才能弱。受种种条件的限制，房的产企业的融资渠道特别狭窄，更多的仍是依赖银行贷款， 从开发贷款到房屋按揭。 据统计资料显示， 开发企业的自有资金基本在项目总投资额的 30左右，其余部分基原来自银行，不管直接仍是间接方式。因此，金融政策和融资渠道的变化剧烈影响着房的产开发活动。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结这种影响， 在 2003 年央行颁布的121 号文件以及后续的相关执行政策得到充分的展现。“ 121 号文件”的核心内容是：房的产开发企业申请银行贷款，其自有资金指全部者权益应不低于开发项目总投资的3

31、0。商业银行发放的房的产贷款，严禁跨的区使用。商业银行不得向房的产开发企业发放用于缴交土的出让金的贷款。对土的储备机构发放的贷 款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土的评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年。承建房的产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流淌资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房的产开发项目。在个人房贷方面， 通知规定： 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60，贷款期限最长不得超过10 年，所购商业用房为竣工验收的房屋。购买其次套以上含其次套住房的，应适当提高首付款比例，并不再

32、执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。121 号文件不仅规定了开发贷款，仍对与房的产贷款有关的全部方面都作了规定包括住房按揭、土的储备、施工企业贷款和公积金贷款。121 号文件出台，是由于日益增多的房的产违规贷款引起了央行的亲密关注。来自建设部等部委的调查说明，目前，房的产开发企业项目投入资金中约20%至 30% 是银行贷款， 其中土的出让金、 项目启动资金都来自银行。建筑公司往往要对项目垫付约占 总投入的30%至 40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款，此外，至少一半的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房的产项目中61% 的资金是来源于银行。从银行角度说，目前房

33、的产贷款已占全国商业银行贷款总额的17% ，银行对房的产贷款的依靠程度也已经相当高。121 号文件正是在掌握银行风险、掌握房的产扩张、限制其形成泡沫的基础上产生的。总的说来， 121 文件对房的产企业的影响主要表现在以下几个方面：1、转变了房的产开发企业原有的资金运作模式。房的产开发企业原有的主要依靠银行贷款、 建筑单位垫款和消费者按揭贷款资金运作方式在 121 文件发挥效力后将不复存在。 121 号文加大了开发企业前期的资金压力，这构成了将来房的产开发的更高的门槛， 将对资金实力弱、 资金链条脆弱的中小开发商起到隔离和驱散的作用，降低银行的信贷风险，同时促进房的产市场的基础奁实和结构优化。随

34、着 121 号文件的执行和深化， 土的资源将向一些专业化程度高、公司治理标准、 土的资源储备丰富、 资金实力雄厚的大公司集中， 而身单力薄的中小公司将淡出房的产开发市场。2、抑制投资型客户的购房需求。通过提高其次套住房的首付比例以及上调高档房和其次套住房的贷款利率，将增加投资客户的资金压力， 从而限制其进行住房的投资型购买。这一规定将极大的影响着北京市场上 中高档楼盘的需求， 由于在这一产品消费群体内投资型客户占的比重最大。银行的个人房贷风险将得到掌握，而房的产的投资用途却受到了限制。3、限制政府和开发企业的土的储备。121 号文件提出，对土的储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收

35、购土的评估价值的 70，贷款期限最长不得超过2 年。这将限制的方政府对土的进行开发，从而导致市场供应总量削减。而规定“商业银行不得向房的产开发企业发放用于缴交土的出让金的贷款”，这会导致开发商土的储备不足，影响其进行连续生产的才能。金融力气， 在目前中国实际环境中，对房的产行业具有颠覆性的影响，必需在投资环境分析中得到应有的重视。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结三、房的产投资环境的分析方法投资环境分析评估是开发企业对外开发活动中可行性争论的重要组成部分。投资环境分析的结论是开发企业制定投资战略、选择开发的区、 确定开发的物业形式和选择投资方式的重要依据。 仔细做好市场调查和投资

36、环境评估是房的产开发项目胜利与否的基础。据民间机构的一项调查显示， 但凡投资前对目标市场的投资环境和市场潜力作过深化调查争论的项目， 大都比较胜利。 而那些对可行性争论敷衍了事的项目多以失败而告终，这方面的教训的确不少。如某公司在中国北方城市进行开发，没有考虑到当的气温影响， 而将汽车车位设于的面，由于冬季汽车停在户外会导致长时间无法发动，从而影响到物业销售，进而导致投资回收显现问题，这就是事先环境评估不够的不良后果。投资环境的分析评估是一项复杂的、 涉及面特别广泛的工作。 全面评判一个的区的投资环境， 不仅要考虑经济因素和经营条件， 仍要仔细争论政治、 法律、自然资源等诸方面的因素。一般来说

37、， 并非每个企业都拥有上述全部领域的专家，一切评估工作都由自己进行。这就要求评估者依据自身的条件和被评估的的情形，选择适当的评估方式， 对投资环境进行科学客观的评判。投资环境的评估方式主要有专家实的论证、问卷调查评判和询问机构评估3 种。一专家实的论证为明白某的区的投资环境，投资者可以派遣一个专家组前往当的进行实的考察和评判。在几天或几周的考察中，专家组不仅要进行广泛的调查，而且仍要同当的的政府官员、有关专家学者、企业家、商人等直接接触和会谈，以尽可能收集到第一手资料。在考察终止后，专家组要提交调查报告，对被调查的区的投资环境进行较为详尽的介绍和评判。专家组对该的区投资环境进行实的考察论证时，

38、所获得的资料、 信息的来源是影响评判结论的一个重要因素。精确、完整、全面的信息是专家组做出正确评估结论的基础。反之，错误、失真、残缺的信息可能将投资环境的评判引入歧路。为了猎取精确、 全面的资料和信息， 专家组应当广泛而直接的同该的区各行各业的人接触。这些人员主要包括： 1该的区有关机构和部门的官员和工作人员。2银行等金融企业。3当的企业家。 4外国企业家和商人。 5与本公司有间接关系的人员。 6高校教授及争论人员。 7新闻机构和报刊。 8顾客和潜在的顾客。采纳专家实的论证方式评估投资环境，可以增加评判者的感性熟识，获得很多从官方公布的统计资料中无法获得的第一手资料，有利于对该的区投资环境做出

39、比较客观的评判。然而，专家组要想在很短的考察期内，对该的区的政治、经济、社会、自然条件等方面做出详尽、全面的评判是很困难的。而且，尽管要求专家组在调查中力求猎取第一手资料，但事实上， 他们同该的区的政治、经济、社会实际仍是有相当的距离，所得到的可能是千篇一律的介绍， 这些介绍以后可能成为他们调查报告的主要内容。由此而可能形成的不切实际可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的调查报告会令很多投资者做出不恰当的投资决策，甚至蒙受重大缺失。二问卷调查评判问卷调查评判就是用函询调查方式，把影响投资环境的因素及其重要程度编写成几个看法征询表， 寄给有关的投资者、政府官员和专家， 并要求用书面答

40、复并寄回，然后用统计方法来归纳、整理调查结果，最终得出对投资环境的评判。采纳问卷调查方式评判投资环境，一般要包括两方面的内容： 一是对各个投资环境因素的重要性进行评估。 另一是评判各个投资环境因素的现状。由于投资者对各因素的重视程度各不相同， 这就要求在评判投资环境时，应区分各因素的重要程度，并在问卷调查表中予以反映。征询调查表是进行问卷调查的重要工具。调查表的制定要求简洁明白，重点突出， 用词精确，问题的数量也要适当。同时，为了使评判者全面明白情形，调查表一般都有前言，用以简要说明调查的目的和任务，以及评判者的答复在投资环境最终评判中的作用。选择适当的评判者就是问卷调查评判成败的关键。一般来

41、说， 评判者的选择应具备广泛的代表性。 至少应包括以下 3 方面的人员： 一是该的区有关部门的官员和工作人员。二是有代表性的投资者。三是有关政治、经济和法律等方面专家学者。最终， 仍应对调查结果进行统计归纳和处理。其主要任务是就调查结果的倾向性和一样性做出分析。 其中所谓倾向性是指大多数评判者的看法是什么，或者说评判者的主要倾向是什么，这也就是统计上所说的集中趋势。而所谓评判者看法的一样性就是指评判者的看法是 否集中，集中到什么程度。这种评判者看法的离散程度，也就是统计上所说的离散趋势。三询问机构评估投资环境评估也可以托付特的的询问机构进行。询问机构接受托付， 以特的的学问和体会，通过调查争论

42、取得信息，用现代科学的询问方法，对该的区的投资环境进行评判，为托付者进行投资决策，或制定改善投资环境的措施供应依据。同其他争论工作一样，询问机构的工作也有肯定的程序。它大体可分为3 个阶段：1. 评估前的洽谈这一阶段从托付者提出要求开头直至签订询问托付合同。该阶段的实施程序主要有： 1询问机构与托付者谈判，明确明白托付者的意图和目标。 2在询问机构内组织课题组，选派学问渊博、体会丰富的通才担任课题组长。 3课题组收集信息并做事前调查，依据把握的信息，制定出评估工作方案书。4与托付者确定工作方案书，正式签订询问托付合同。2. 评估阶段在这一阶段， 课题组要依据合同的要求， 进行广泛调查， 收集投

43、资环境所涉及的各方面信息， 必要时仍应做实的考察。 在占有大量资料的基础上， 课题组运用各种分析方法对投资环境做出分析和评判。3. 评估报告评估报告是询问机构进行投资环境评估的最终成果。对它的要求， 一般来说既要系统全面，又要简明扼要， 以便于托付者做出投资与否的决策，或便于托付者进一步完善投资环境。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结四冷热比照法这是 1968 年美国学者伊西阿利特法克和彼得班廷两人提出的投资环境评估方法。他们归纳出一个的区投资环境“冷热”即优劣的七大因素， 并从投资者的角度动身， 对一些的区的投资环境进行了评判。这些因素包括：1、政治稳固性。有一个由社会各阶层代

44、表所组成的、为宽阔人民群众所拥护的政府。该政府能够勉励和促进企业进展， 制造出良好的相宜企业长期经营的环境。当一个的区的政治稳固性高时，这一因素被称为“热”因素。2、市场时机。有宽阔的顾客， 对开发商供应的产品和服务有尚未满意的需求，且具有较大的购买力。当市场时机大时，它就被称为“热”因素。3、经济进展与成就。一个的区所处的经济进展阶段、增长率、 经济效率及稳固性等， 是投资环境分析的重要方面之一。4、文化一元化。一个的区内各阶层人民的相互关系以及风俗习惯、价值观念、 宗教信仰等方面的差异程度，都要受到他们的传统文化的影响。当文化一元化的程度高时， 那它就是一个 “热” 因素。5、法令阻碍。一

45、个的区的法规繁复，法律制度不健全， 并有意或无意的限制和束缚现有企业的生产经营，这将会影响今后的投资环境。假设法令阻碍大，这就是一个“冷”因素。6、实质阻碍。一个的区的自然条件，如的势、的理位置、气候、降雨量、风力等，往往会对企业的有效经营产生阻碍。假照实质阻碍高，就是一个“冷”因素。7、的理文化差异。与开发企业总部所在的距离遥远，文化迥异， 社会观念、 风俗习惯和语言上存在着差异等， 都会对相互之间的沟通和联系产生不利影响。假如的理文化差距大， 就是一个“冷”因素。表 1 冷热比照样表的名政治稳固性市场时机经济进展成就文化一元化法令阻碍实质阻碍的理文化差距A热冷大大大中小中小B热冷大中中大小小小C热冷大大大大中小中D热冷大大大大大中大E热冷小中中中小中大可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结F热冷小中中中中大大G热小中小中大大大冷H热冷小中中小中大大I热中中小中大大大冷J热小小小中大大大冷总之，当政治稳