成都龙舟大厦可行性研究报告 .docx

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1、精品名师归纳总结龙舟公寓大厦小户型商住楼可行性争论报告二一二年十月可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第一章市场简况近年来，随着我国住房制度改革步伐加快，个人购房已被社会逐步认同.成都市作为四川经济文化中心，也是西部开发的主要城市和经济进展纽带.在西部开发战略中处于重要位置，进展中的成都将成为西部特大中心城市.现有的成都市城市是进展规模化进程具备电子、高新技术、旅行、交通、能源等产业城市，其房的产开发正进入一个高速进展时期，已被国家纳入城市进展的总体规划.宁静的自然环境、悠久的人文历史和独具特色的府南河沿线城市风光，使得成都成为房的产开发业住宅开发的新一轮热点.龙舟公寓大厦小户型商

2、住宅楼位于成都市一环路东五段，九眼桥头北端，四周临街，交通顺畅，紧靠城市主要风景线 府南河，与望江公园、水井坊、合江亭、府河内环线旅行景点相连.交通南来北往非常便利，实属置业安家的抱负之的.龙舟公寓大厦小户型商住楼为协作城市总体进展，政府相继出台了一系列优惠政策，从城市规划到的方税收，从区域配套到水、电、气供应等，都极大的便利了住宅业的进展.力图使龙舟公寓大厦小户型商住楼成为城市向东进展的一个亮点.成都鑫五环实业投资有限公司正是基于当前这一有利时机，大规模介入成都市向东进展房的产的开发，适时推出了龙舟公寓大厦小户型商住楼工程，并将其建成成都市一流的模范住宅楼盘.其次章 公司简介一、公司简况：可

3、编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结成都鑫五环实业投资有限公司（以下简称鑫五环公司），于1995 年 3 月 15 日在成都市工商行政治理局登记注册 .公司性质为有限责任公司.公司法定代表人为周登荣，注册资金3000 万元.主营房的产开发、兼营大路经营、建设、治理和高新技术开发及利用等.鑫五环公司资本构成如下：周登荣以实物和货币形式出资2865 万元，占股本的95.5%，周登华以货币实物形式出资135万元，占股本的 4.5%.公司于 2002 年累计投资 4000 万元，收购成都市一环路东五段 100 号的未完工开发工程 “龙舟大厦 ”工.程总建筑面积为 53000 ，占的面积为 9

4、.14 亩， 6189.4 ，的下两层，的面 19 层.该工程为龙舟大厦小户型公寓楼开发工程 .二、公司领导机构及人员情形：公司在运行机制方面设有董事长、总（副）经理，下设生产技术部、经营部、财务部、预算部以及保安部等部门.现有员工 42 名.公司权力机构为董事会，成员有四人，分别是周登荣、周登华、田小林、冯天 .其中董事长和总经理由周登荣担任，副总经理由周登华、冯天、田小林担任.该公司主要领导人基本情形如下：董事长总经理、周登荣、男、1951 年诞生、大专文化.1995 年从事房的产开发、建安行业经营及治理 .受过建筑工程经理职称特的培训.经营重庆鸿基综合楼开发建设，“德阳苑 ”大型房的产工

5、程开发 .先后承建四川万县川东自然气氯碱工程，宜昌黄龙机场工程，宜昌经协大厦、重庆市江北机场一期扩建工程、四川汶川南中坨水电站工程.业务经理（副总经理）田小林，大专文化、经济师，担任过湖北省建委下属的房的产公司总经理， 1995 年到鑫五环公司 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结财务副总经理，周登华，财务专业毕业，担任湖北五环建设集团公司财务处长，成都西南五环建设公司财务科长.到鑫五环公司担任财务部经理、分管财务工作副总经理.从事财务治理工作15 年，对成本会计、房的产会计有较强的实践体会.第三章 近三年财务状况公司近三年资产及负债情形如下：单位：万元工程2002 年2003

6、年2004 年资产合计123041433015045流淌资产95111176012475其中：存货92501165212388长期投资固定资产净值279325702570负债合计318452105925流淌负债72026203720其中：短期负债长期负债246425902205其中：长期借款246425902205全部者权益合计912091209120资产负债率 %25.8836.3639.38流淌比率 %1320448335速动比率 %36.254.122.33我公司资产总额从2002 年的 12304 万元增加到2003 年 14330 万元，增加了2026 万元，公司规模三年来快速扩大，

7、自身实力得到了较大提高.公司 2002 年末流淌资产总额为9511 万元，占资产总额的77.3%，资产流淌性较好，短期偿债可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结才能较强 .公司 2002 年末负债合计3184 万元，其中长期借款2464 万元 .从现金流量来看，我公司2004 年的现金流入主要为经营活动中销售商品房产生的现金流入和筹资活动产生的现金流入，现金流出主要为开发工程的建设投入.净现金流量2002 年、 2003年、 2004 年的现金流量均正值，从经营活动中产生的现金流量来看，经营活动产生的现金流量在现金流量总金额中占比较高，说明我公司现金流量比较充分，从筹资活动产生的现金

8、流量来 看，在现金流量总中占比较小，这与公司较低的负债率相关，说明我公司在现金流量上借款的 依靠较小 .我公司在中国银行滨江办事处开设基本帐户，截止2004 年末，该公司日均银行存款100 万元，未向其他金融机构申请贷款，无任何不良信用记录.第四章工程建设条件一、工程建设的必要性住宅产业的进展前景 : 联合国人居大会宣布提出了 “人人都有一套舒服的住房 ”的口号 .近年来， 中国每年新建的住宅量已达十余亿平方 M ，住宅产业正在形成有效拉动内需和提升 GDP 的一个重要产业 .估计 2005 年成都市住宅建设方案达 60 亿元，施工建筑面积达 400 万平方 M ，为全市可编辑资料 - - -

9、 欢迎下载精品名师归纳总结住宅产业的进展供应了较大空间.二、龙舟公寓大厦小户型住宅楼建设的有利性龙舟公寓大厦位于九眼桥北端一环路东五段与宏济路交汇处.两面临城市主要干道，一方临12M 宽的城市次干道，紧临府南河侧，不仅视野开阔，仍具有极佳的的理环境。北临成都小商品批发市场、灯具市场。南临四川高校、望江公园，并与市政府规划的龙舟广场体闲区和水井坊名胜游玩区连成一片，以及成都至乐山的通航起点码头.因此，龙舟公寓大厦所处区域是市政府规划向东进展的一个亮点.交通顺畅，人流相当集中.政策方面：龙舟大厦原由成都公用事业房的产开发公司进行承建.由于资金的原故，加上其它方面的因素，工程停盘、烂尾.经市政府、市

10、建委相关部门等多方和谐，由鑫五环公司连续进行复工开发，赐予较多优惠的政策.按成都市建委以成清办发（2002 ） 13 号文件通知市相关部门， 赐予按特事特办的原就，及税费等相关费用的减免政策，是龙舟大厦工程又一次建设开发盈利有利性 .交通方面：龙舟大厦紧邻一环路内侧，坐落在九眼桥北端：南北方向交通顺畅，东向龙舟大 道，及宏济路 .近年来政府对市政道路的路网完善，及对交通堵塞的的区加以整治，使该工程处于四周临街 .视野宽敞，人车来往畅便.的理环境方面：龙舟大厦位于府南河侧，与四川高校、望江公园、水井坊、合江亭游玩区形成轴，上与一环路和宏济路交汇，有不行再造性的的理环境.基础设施方面：拟由成都市政

11、府完成工程的上下水、电、气、光纤、通讯、道路等大小配套都全部齐备 .一环路全线的整治完成，宏济路的加宽完工.综合上述，是龙舟大厦建设的有利性.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结三、龙舟公寓大厦工程建设的内容、规模和建设方案龙舟大厦原拟建为商务写字楼.建筑面积 53000 ，主楼 19 层，局部 22 层，的下两层，裙楼5 层，裙楼的下1 层，均已断水封顶 .但由于原开发商资金不到位，再加上各种不利因素、市场缘由，产品与销售不对路造成工程停盘.已停工达四年之久 .现成都鑫五环公司同原开发商达成收购该工程开发权的协议，并将该工程进行仔细论证后，作出了详细整改措施和修改方案，使该工程又

12、重新有了市场的生气.主楼的 1 3 层与副楼 5 层商场连接，融为一个整体，形成大型商场.面积约为 14000 平方M ，主楼 4 19 层改动为小户型商务公寓，约31500 平方 M，总户数约为 510 套.住宅配套有商务会所、健身房、活动中心等.住宅内两套给水系统，分别供应生活用水和饮用水，电力供应2.2 20kv.住宅建筑设计：面积从45 80 平方 M 多种户型 .外墙采纳进口高级外墙涂料，色调以浅M 黄色为主，间以蓝色线条，用白色塑钢窗.临街面采纳中空玻璃，空调板建筑上均统一考虑.楼盘的标准设计均是空间敏捷，富于变化，和谐统一的户型.每一种平面布置都组织了高效有用的客厅、餐厅和厨房.

13、一般客厅卧房均有良好的视野和朝向，户户有环境，自然光能进入每一间房 .留意客卧分区，动静有别，较好的解决噪音污染问题.该工程工程基础部分，依据的质勘测报告，将采纳大开挖，混凝土条型基础等形式，层面采纳现浇防水层面，住宅和商场均为全框架结构，抗震设防烈度为7 度以上，符合成都市的现行规定标准.四、工程实施进度可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结年月2005 年2006 年工程12345678911112345012主 体 框改*动主 体 墙改*动防水*内 装 饰*龙舟大厦工程经成都市计委200018 号批准立项并列入投资方案，同时该工程分别取得以下开工所需资料证书及批复.（ 1）成都

14、市成规选 2002 字第 0645 号建设工程选址看法书.（ 2）中华人民共和国成规国用2002 字第 1436 号国有土的使用证 .（ 3）成都市成规用的20020531号，建设用的规划许可证.（ 4）成都市成规建筑20030053号，建筑工程规划许可证.（ 5）成都市建委，建筑工程施工许可证，编号510100200303289101 .（ 6）成 都 市 建 委 ，成清办发 200213 号，工程更名手续通知书.（ 7）成 都 市 建 委 ，成清办发 20036 号，工程免缓交费报告书.该工程工程估计总工期15 个月 .2005 年 2 月开工， 2006 年 5 月竣工 .施工进度见下表

15、 :可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结水电 安*装设备 安*装竣工*五、工程建设条件该工程建设所需建筑材料依据合同选购，施工所用钢材拟为大厂钢材，结构部分拟使用峨嵋大厂水泥 .外墙涂料由甲方在广东的区够进.该工程施工用水，用电均由城市干管线接入.工程建成后，供水取自市自来水公司标准生活用水，能达到 400 升/人日，采纳环状管网供水系统，排水体系采纳雨污分流制.工程电力供应从220 KV ，市电力局锦江区供电局变电站输出专线接线，形成双回路布线，20KV 配电网进入工程 .工程住宅用气，由成都市煤气公司供应，200 毫 M 中压管供气压力 2KG.该工程为民用建筑，无工业废水及有

16、害气体和粉尘排放. 其主要污染源为生活污水、设备噪音和生活垃圾 .针对以下问题，采纳以下措施进行防治：1、 生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网.2、 生活垃圾进入环卫垃圾处理站，由物业公司处理.3、 各种设备采纳低噪音标准.六、设计单位简介可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结该工程工设计单位，成都市建筑设计争论院，有资深的设计人员200 人以上 .设计单位等级资质甲级，有成熟的建筑设计体会.多次获得设计金奖、银奖和荣誉证书.七、施工单位简介该工程施工单位是成都市第六建筑工程公司，公司成立1969 年，法人代表：金友平 ，注册资金 7300 万元，有工程技术人员526 人.各类施

17、工机器 800 余台（套），资质等级为工业与民用建筑工程施工一级企业荣获天府杯金奖、鲁班奖，巴蜀建筑施工企业综合百强前5 名等称号 .公司曾完成骄子大厦，的质大厦、托普大厦、托普工业园、软件园、中银大厦、农资大厦、滨江花苑住宅小区等建设工程.第五章市场评估一、市场供求状况及其进展趋势1、房的产开发潜力庞大房的产开发，特殊是住宅建设是国民经济进展的一个新的增长点，是国家大力开拓国内消费的突破口 .随着住房安排货币化的事实，从根本上调动个人买房的积极性，同时国家实行积极的财政货币政策，实行下调银行存贷款利率、开放住房二级交易市场、供应银行按揭等措施，为住房新制度的全面建立奠定了坚实的基础，从而使成

18、都房的产业进入了新一轮进展时期.2、市场进展趋势从而对成都市目前商品房积压的缘由进行分析，我们可以看出，一是适销不对路，消费群体定位不准。另一个缘由就是商品房本身位置置与规划设计没有达到很好的匹配，无特色卖点.随可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结着人们对生活水平的日益提高，消费意识和消费要求的不断变化，商品住宅逐步向套型设计优秀、居住环境舒服安全、物业治理先进科学、高效率的层次过度。购房者对商品房位置置、环境要求越来越高 .近一年来随着交通条件的大力改善，我国房市的热点城市北京、上海、广州等，消费者已将眼光投向绿化环境好、套型结构合理、配套设施完备的大规模化的高档住宅.龙舟公寓大

19、厦工程正适合当前房的产的潮流.二、工程的市场竞争才能（一）工程自身竞争条件方面影响居住用房销售价格的主要因素有区域面积、建筑结构、装修情形、设施与设备状况、工程 质量、朝向、的段、环境等. 依据本工程的自身情形，比较同类型房的产开发工程，主要特点有：、的段该工程位于成都市九眼桥宏济路口，紧临府南河，临一环路街面300 余 M. 大楼车辆进出便利，内环境较寂静.2、 土的面积龙舟大厦总用的面积为9.14 亩，紧靠九眼桥头，大致呈南向北多边形，便于规划设计市政配套路网 .3、 基础设施、公共配套设施状况由成都市政府完成的上下水、电、气、光纤、通讯等管线均已到位，与之配套的路网也施工完毕 .该区域内

20、有近年新开发的和在建的中高档住宅小区.区域内府南河绕行，政府沿河配套绿化，环境美丽 .区域内基础设施、公共配套设施完善.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（二）同类建设工程方面该工程定位为按小户型智能化中高档标准修建改造，以低于成都市区同等标准20%的中低档价格销售 .主要销售对象为成都市中小型企业者、大集团、金融、国家机关、企事业单位的职员以及中高收入人士.“龙舟大厦 ”工程环境较好，配套设施较为完善，小户型规划设计较合理，内居住环境较好，性价比较能满意消费群的心理，该企业有胜利开发房的产的体会、明显的物业治理优势以及当的政府的大力支持将有助于其销售的实现.三、售价猜测1、猜测

21、数据的选定该工程中预期售价的确定，采纳房的产成本估价法进行测算.成本估价法是在求取估价对象房的产的价格时，以开发或建造估价对象房的产或类似房的产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房的产的价格的一种方法 .采纳成本估价法估价求得的价格，成为积算价格.由于该工程所在区域内没有与其规模和档次类似的楼盘，所以可以采纳成本比较法.工程总投资包括土的费用、前期工程费用、房屋开发费、治理费用、销售费用、财务费用、预备费用、其他费用、投调税、综合费用.该工程总投资估计估算为14320 万元，正常利润参照当的平均水平取值，可先设定工程税后利润4380 万元，成本利润率30

22、.3%.龙舟大厦总投资 14320 万元，住房、商铺销售估计收入19360 万元 .销售猜测表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结元）1住宅3150030009450510 户2商场14600600087603车库230 个（ 6900 ）500001150合计5300019360序号项目建 筑 面 积单 位 售 价销 售 金备 注名 称（元 / ）（元 / 额（ 万2、以上销售猜测表按住宅平均单位为3000 元/（均价），商业铺面为6000 元/（均价），车库按5 万元 /个进行测算 .本次会所及其它公建不作为营业性质，未予运算收入.“龙舟大厦 ”工程的开发建设有利于改善成都市的

23、居住环境，实现成都市九五 及 2021 年进展规划中提出的九五 末期人均居住面积目标，促进城市总体规划的实施.“龙舟大厦 ”套型面积定位较小，价格是市区同等户型价格的4/5，能享受的方肯定的税费减免，工程具有肯定的市场竞争才能，但营销策划显得尤为重要.“龙舟大厦 ”工程的定位是面对广大一般收入水平者，每套住房的消费额在13 万元左右 .公司预备实行住房、装修、汽车组合按揭和公积金组合贷款的方式，增强销售力度，抢占市场，顺利实现销售收入 .第六章成本估算一、 投资估算可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结建筑面积： 53000 技术 经 济指 标序费 用 名 称投 资单负荷单占 总 投

24、备 注号额位或位资%（ 万工程指（一）估算的依据和方法龙舟大厦工程工程估算是依据工程已（拟）报建资料和方案、国有土的使用证及出让合同、工程可行性争论报告等，参考成都的区同类建设工程的经济标准，并结合工程自身实际情形进行测算的.（二）工程总投资的构成该工程规划用的面积9.14 亩，总建筑面积53000 。商业用房 14600 .总投资包括：土的费用、前期工程费用、房屋开发费、治理费、销售费、财务费用、预备费用和其他费用.经测算，工程总投资14320 万元 .投资估算明细见下表：投资估算明细表用的面积： 5010.9 元）量标合计100 %一土的 费 用274 2平方7039. 17国 有 土 的

25、 使M用证二前期 工 程 费901规计划 勘 测 设费157.8平M方5300032可费行 性 研 究30平M方530001. 73三同 一平 费185.67平M方530003. 5可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结三房 屋开 发 费8789建 安 工 程 费8206平 方53000可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（M一）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1 住宅4410平 方M2 商 业 用 房2044平 方M3 车库1725平 方M315001400框 架146001400框 架69002500框

26、架可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结室 外 工程 费583（二）1附 属 工 程 费（电 梯）424平M方53000802道路、绿 化159平方5300030M四管理费 用193万元193601 %按销售收入1%五销售费 用289. 5万元193601. 5 %按收入1.5 %六财务费 用926万元60007.72 %货 币 利 率七预备费 用1007.72 %1基本预 备费100万元0. 3 %2涨价预 备费0万元0 %八综合税 费1452万元143607. 5 %按 收 入7.5 %（三）投资估算说明可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1、土的费用以企业取得国有土

27、的使用证的缴款单据和土的出让合同为依据，确定工程用的综合单价为443 元/，其中含土的出让金、拆迁安置补偿费等共计2742 万元.2、前期工程费用依据企业实支付金额，确定工程规划勘测设计费、可行性争论费.同时依据成都的区同业建 筑技术标准和估计土方回填数量（土方量2.5 万、 15 元/m3）测算，三通一平费共计185.67 万元.3、房屋开发费（ 1）建安工程费建安工程费采纳投资指标估算法.投资指标以2000 年四川省建筑工程计价定额和全国统一安装工程预算定额四川省估算表为基础，参照成都的区同类建筑技术水平，结合本工程实际情形综合测定：工程单位：元、万元建筑指标（元建安工程明细表/）建筑面积

28、（）成本（万元）住宅1400315004410商业店铺1400146002044车库250069001725可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结给排水管网2553000132电气及照明2253000116弱电185300095合计8522（2）室外工程费用设计方案，参考房的产同业体会数据，每平方M80 元/和 30 元/元分别运算附属工程设备电梯设备和绿化费用，共计193 万元 .4、治理费用包括企业所属内部独立核算单位及开发觉场为开发房的产而发生的各项间接费用，以及行政治理部门为治理和组织经营活动而发生的各项费用.考虑本公司的治理水平，治理费用按销售收入的 1%计取，共计 193

29、 万元 .5、销售费用系指房屋销售过程中发生的各项费用（含广告费）以及专设销售机构或托付销售代理的各项费用 .考虑企业在成都市的区的企业品牌，社会效应良好，此次在广告宣扬等方面的投资有所削减，故按销售收入的 1.5%计取，共计 289.5 万元 .6、财务费用主要为建设工程的贷款利息支出，6000 万元贷款按贷款银行预期执行利率7.72% （基准利率上浮 30%）、计息期按 2 年运算为 926 万元.7、预备费用预备费用是指在编制投资估算和设计概算时难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结费用，估算为 100 万元 .二、投资来源及筹资评判工

30、程总投资约 14320 万元，其中开发成本9570 万元、开发费用3824 万元、资金利息926 万元 .工程投资来源为：企业自筹5800 万元、银行贷款 6000 万元，支用预售房收入4000 万元售房收入的测算祥见第四章 .企业自筹资金构成如下：1、取得 国有土的使用证所支出的费用2742 万元 .2、企业 2002 年在土建工程已投入 4058 万元.以上自筹资金合计5800 万元，占总投资的39%.三、工程投资方案评判依据企业已（拟）报建资料和方案，考虑房的产业普遍的资金运作流程和工程建设进程，该工程 2005 年 2 月以前为筹备开工期，2005 年 3 月 2006 年 5 月为建

31、设期， 2005 年投资额为4000 万元，主要是土的费、前期工程费支出和房屋开发费用。2006 年投资金额约3000 万元， 主要是房屋开发期间费用支出.四、有关说明本章投资估算和资金筹备措施评判基于以下前提条件。1、建设期间不发生大的不行抗拒灾难及影响工程进度的其它因素。2、设计方案无大的调整，建筑面积无大的变化。3、建设期间国家利率和“三材 ”价格无明显变动。4、国家税费无大的调整 .第七章偿债才能可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结一、工程财务效益评判是依据国家现行财税制度和价格体系，分析、运算工程直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，运算评判指标，考察工程的盈利才能，据

32、以判别工程的财务可行性.（一）猜测数据的选定1、本次工程猜测建设期为2005 年 2 月 2006 年 5 月，销售期为 2005 年 5 月 2006 年 12 月2、经营期总收入的测算祥见第四章市场评估，在充分考虑工程工程进度以及工程特点基础上，评估确定各年销售方案为：2005 年 40%， 2006 年 60%.收入情形见工程销售方案及销售收入测算表 .3、经营期成本及费用的猜测（ 1）由于建设工程主要用于销售，依据第五章结果按销售比例接转开发成本.（ 2）营业税金及附加猜测：营业税按收入的5%提取，城市保护建设税按营业税的5% 提取， 训练附加费按营业税的3% 提取，土的增值税按当的惯

33、例未考虑，所得税按33%计提 .（ 3）销售费用：销售费用按年销售收入的1.5%运算（已计入开发费）.（ 4 治理费用：各年猜测数据按年销售收入的1% 运算（已计入开发费用）.（ 5）财务费用：依据贷款期限，贷款利率按年息5.94% 运算，并考虑上浮30%（已计入开发费用）（二）静态效益指标经测算，工程建设经营期利润总额税后利润、销售利润率分别为：静态效益经指标表可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结指标名称指标数值备注利润总额4380净利润2935所得税后经营净利润率20.5%二、工程财务先进流量分析（动态）经过评估测算，该工程的各项盈利才能指标测算结果如下：（祥见评估主表 4 工

34、程财务现金流量表）1、内部投资收益率：按全部投资计为20.5%。2、财务净现值（仍原利率10%）：按全部的投资计为14320 万元.由以上可以看出，该工程内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该工程在运算内经济上可行，财务评判可以接受.（但由于该工程建设期及销售期短，各动态指标意义不大，应侧重于静态指标）三、资金来源与运用分析该工程建设资金由三部分构成：企业自筹资金 5800 万元，银行贷款 6000 万元， 2005 年预售收入余 7850 万元 .从“资金来源与运用表 ”可以看出，资金来源能满意资金运用要求 .2006 年销售收入回笼后，公司仍贷款有充分保证 .四、工程偿债

35、才能评估工程仍债资金来源为销售商品房而引起的现金流入.从下表可以看出，工程偿债有牢靠保证， 企业偿债才能较强.指标如下表：借款偿仍猜测简单位：万元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结序号工程2005 年2006 年2007 年1上年仍贷资金结余20002本年仍贷资金来源60003年初借款额600040004本年仍款额400020005年末本金欠款60002000五、工程敏锐性分析（一）盈亏平稳分析因开发工程为全销售工程，以营销量盈亏平稳点进行其盈亏平稳分析，按以下公式计盈亏平稳点：工程总投资盈亏平稳点 =销售收入 （销售费 +治理费 +销售税金）通过运算当销售收入达到75% 即 1

36、4722 万元时就可收回投资 .由于住宅销售策划、房屋销售较好， 对商业用房会产生品牌效应，可以认为工程有肯定抗风险才能.（二）单因素敏锐性分析本次工程评估的单因素敏锐性分析，是在假定各工程间相互独立的情形下，每次只考察一个工程的变化而其它工程保持不变时，对评估结果的影响程度.从评估主表七“工程敏锐性分析表 ”可以看出，销售价格、开发成本是“龙舟大厦 ”开发工程的可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结敏锐因素，其中销售价格为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低10% ，净现值将削减或增加 42%，因此贷款企业应特殊留意销售价格的变化，并严格掌握开发成本.六、相关说明本章销售

37、收入及部分成原来源于市场和投资章节中的猜测，税费标准依据企业及当的实际情形考虑 .建议企业尽快开工和提前办理预售许可证，实现销售资金回笼，降低费用成本，确保利润的实现 .第八章对外借款风险分析一、贷款风险评判经评估测算，本工程在工程敏锐性分析中，当销售均价增长或降低10%时，工程净 现值增长或降低 56%。当开发成本增加或降低10%时，净现值下降或增长42% ，说明销售价格为主敏锐性因素 .定性分析如下：1、在借款人方面借款人成都鑫五环实业投资公司成立于1995 年具有胜利开发房的产的体会.2、在投资方面“龙舟大厦 ”的总投资为 14320 万元，其中：申请银行房的产开发贷款6000万元，企业

38、自有5800 万元（自有资金占投资比例为38%），估计前期销售收入7850 万元 .目前企业已投入资金5800 万元，自有资金已达到规定要求，其剩余部分资金主要依靠预收回款，贷可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结款企业应作好前期预售工作，确保工程的顺当完成.3、市场方面本工程猜测的经济效益及偿债才能，都是在全额实现销售收入的基础上运算确定的，一旦显现市场风险，将会直接影响销售收入的实现，从而影响工程的胜利开发.本工程猜测的市场风险主要表现在以下几个方面：（ 1）购买力风险由于该工程所处环境竞争将日益猛烈，贷款企业应加快施工进度，尽快开盘发售，抢占市场 .（ 2）营销策略风险开发工程

39、在其所在区域定位最高，但售价较低.对外借款应时时关注市场，调整营销策略以降低风险，尽早仍款，削减利息支出.（ 3）在工程进展方面该工程方案开工时间为2005 年 3 月，建设期为一年半 .由于工程具有相对的难度，有可能影响工程的进度.如工程不能按期竣工，将影响本工程偿债才能，故公司在建设期间，应合理支配工程进度，保证本工程的顺当实施.（ 4）工程开发风险方面因开发资金部分靠销售收入，工程预售能否达到建设资金要求，将对工程开发产生较大影响.综上所述，本工程风险度从测算结果看较为抱负.但考虑到销售价格为其主要的经济效益指标的影响因素，应加强全程监控.二、借款担保评判公司同意采纳抵押担保方式，先由成都鑫五环公司以9.14 亩土的使用权在建工程作为对外借款的抵押物，待在建工程进度达到销售条件后，用在建工程作为抵押物.目前贷款企业供应的抵押物为可依法设定抵押权的土的9.14 亩.