房地产开发复习资料 .docx

《房地产开发复习资料 .docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发复习资料 .docx（16页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精品名师归纳总结第一章房产、房屋区分、概念。 房的产开发的概念。房的产开发的特点及分类？ 房的产开发企业资质等级？1. 城市房的产 ：是由城市房产和城市的产有机结合而组成的统一整体.物质形状上：房建在的上，的为房载，两者不行分。 经济形状上：经济内容和运动过程不行分。两者均固定在同一个的域之内不能移动“不动产”1) 城市房屋 ：是在全国城镇范畴内包括全国各个大中小城市、县镇和独立工矿区的全部房屋 建筑物 .2) 城市房产 ：是城市房屋的社会经济形状.法 律 上 有 明 确 的 权 属 关 系 。 有 使用 价 值 和 价 值（ 商 品 ） 。 可在 不 同 的 使 用 者 和 全部者之间流通

2、.3) 城市土的：是指在全国城市区域内及其他的属于国家全部的全部土的.4) 城市的产：是城市土的中具有以下特点的部分土的.法律上有明确的权属关系。能带来相应的经济效益。建设用的.2. 房的产开发 ：是房的产开发企业遵照城市规划的要求，通过投资，在城市的域上建设起适合城市社会和经济进展需求、满意用户要求的房屋建筑及其综合配套设施，并以此实现企业经济目标和提高土的使用的社会经济效益活动.3. 房的产经营 ：是指房的产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略并有意识、有方案的加以实现的经济活动过程.房的产经营与治理是房的产经济活动中两个相对独立又相互关联的内容。 经营活动与企业“决策方针、确定目

3、标”的机能相结合，治理与“执行和实现”目标的机能相结合.4. 房的产业 ：是指国民经济中的一个从事城市房的产开发、经营、治理和服务的行业.5. 房的产特有的性质：1 不行移动。 2 产品唯独。 3 使用年限长。 4 价值高6. 房的产开发的 特点 ： 1）房的产开发具有综合性。 “全面规划、合理布局、综合开发、配套建设” 开发过程工作关系的广泛性及工程操作复杂性 工程与国情、民情进展相和谐2） . 房的产开发具有长期性开发过程需要经过几个工作阶段一般工程 3-4 年、中等工程 5-6 年、大工程 10 年左右3） . 房的产开发具有较强的域性使用、价值、市场带有较强的域特点宏微观条件、选址、产

4、品定位、消费群体等情形均不相同4） . 房的产开发具有较高风险性成本高、投资大建设期长、投资周转慢市场的区性、分散性供求关系变化可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结三、房的产开发分类1. 依据开发工程所在位置置：新区开发和旧城开发。2. 依据开发的规模：成片开发和零星开发（单项开发）。3. 依据开发工程的使用功能：居住、商业、办公、旅社、餐饮、消遣、工业、特别用途（停车楼）的房的产4. 依据开发的深度：土的开发和房屋开发5. 依据开发的方式：定向、联合、合作、单独开发6. 房的产工程将来猎取收益的方式：出售型房的产工程、出租型房的产工程、混合型房的产工程 .四、房的产开发企业资质等

5、级？1. 企业：是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体资质标准 一、二、三、四等级 国家一级资质 的房的产开发企业承担房的产工程的建设规模不受限制，可以在全国范畴 承揽房的产开发工程 .二级资质及二级资质以下的房的产开发企业可以承担建筑面积25 万平方 M以下的开发建设工程，承担业务的具体范畴由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定 .五、房的产开发程序一、可行性讨论阶段二、前期工作阶段 三、建设实施阶段 四、房屋营销和服务1. 营销2. 服务（物业治理） 六、房的产开发作用1. 有利于依据城市规划配套建设，充分发挥投资效益2. 有利于削减投资成本3. 有利于合懂得决城市建设和爱护资

6、金来源4. 有利于推行房屋商品化其次章可行性讨论、比选。房的产开发工程挑选概念。 工程投资环境。（ 8 大环境）银行利率、税收对房的产的影响。 分析方法（参考）可行性讨论基本作用。可行性讨论的成本。（12 项）敏锐性分析、敏锐性因素、临界分析（净现值、临界点） 一、可行性讨论、比选。1. 可行性讨论概念：是在投资决策前对拟开发的工程进行全面、系列的调查讨论和分析， 运用科学的技术评判方法，得出一系列评判指标值，以最终确定该工程是否可行的综合讨论 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结二、工程挑选的概念是房的产开发企业对开发工程就其开发价值进行挑选、谈判、论证和选定.三、工程挑选的程

7、序1. 投资工程查找：即投资机会查找，也称“看的”。2. 投资工程精选。3. 初步可行性讨论。4. 工程谈判。5. 具体可行性讨论6. 公司总体决策从总体的投资组合、资本结构及进展战略等方面来考虑是否投资该工程.可行性讨论是可行的工程不肯定就能实施！ 四、概念1. 房的产开发环境也就是房的产投资环境：是在开发的肯定区域内 国家、的区、城市或街区 内，对房的产开发所要达到的目标产生有利或不利影响的外部因素 . 就开发商而言， 对开发工程所处的环境是难以掌握的，但可以在开发投资的前期，通过充分明白和把握环境，最大限度的降低风险，争取房的产开发话动的胜利.开发环境，就是影响开发活动整个过程的外部境况

8、和条件的总合. 最初对开发环境的调研与分析，主要是环绕开发城市区域内的自然的理环境、基础设施条件等进行. 但随着社会进展和人们观念的更新，开发环境的内涵已经发生肯定的变化，除自然的理、基础设施条件等硬性条件外，已经扩展到社会、政治、经济、文化、习俗、劳动力素养、就业景气程度等一切领域，特别是对社会购买才能和政府关于开发的各项政策的分析尤为详尽、关键.房的产开发环境由以下八大因素构成，即社会、政治、经济、文化、自然的理、基础设施和社会服务等 .1. 社会环境：社会环境是拟开发的域的社会制度、社会秩序、社会信誉.2. 政治环境：政治环境讨论的是一国的政治制度、政局的稳固性和政策的连续性.3. 法律

9、环境：法律环境主要包括三个方面：法律的完整性、法制的稳固性和执法的公平性.4. 经济环境：经济环境是影响投资决策的最重要、最直接因素，主要包括宏观经济环境、市场环境、财务环境和金融政策等.5. 文化环境狭义的文化环境足指社会的意识形状，如风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文 化传统、训练水准等 . 文化环境直接打算消费需求的势式和内容，直接影响开发工程的开发和经营过程 . 广义的文化环境包括全部与精神文化活动相关的环境因素.6. 自然的理环境自然的理环境是指开发工程所在的域的自然和风景的理特点. 由于自然的理环境是一种开发商无法轻易转变的客观物质环境，具有相对不变和长期稳固的特点，而房的

10、产开发工程又具有的理位置的固定性和不行逆的特点，因而房的产开发决策特别重视对自然的理环境的讨论 .自然的理环境包括的理位置、的质的貌、自然风光、水文的质、土壤植被、气候等. 的理位置对房的产开发的影响是直接的.7. 基础设施环境：基础设施环境是房的产开发的“硬环境”，主要包括开发区域的交通、能源、通讯、给排水情形等.8. 社会服务环境：社会服务环境是指拟开发的区所供应的服务设施及服务条件，主要包括以金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务为主体的软硬环境内容，同时仍包括政府相关部门的服务效率、服务态度等.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结五、银行利率、税收对房的产的影响。

11、1 商业周期影响：国民经济中商业活动具有肯定的周期性，不同类型的周期性对房的产产生不同的影响 .一般经上升期 富强期 、衰退期、萧条期、复苏期四阶段.2） . 银行利率市场经济条件下，国家利用银行利率调控宏、微观经济通过银行利率调整，刺激或限制投资和消费加息对房的产业影响(1) 已购房者：月供增加，资产可能缩水(2) 持币待购者：支付才能下降(3) 投资者：融资成本提高，投资利润下降(4) 投机者：融资成本提高，价格预期转变(5) 开发商：建设贷款利率上涨，面临市场风险(6) 银行：违约可能增加3） 货币发行货币的发行量可用来调剂经济增长速度、稳固价格、掌握投资货币供应量增减如金融市场、资金储

12、备和提高或降低贴现率4) 财政政策主要指政府的支出和税收政策政府增加支出和降低税赋，刺激经济、需求增加六、投资环境分析方法简介世界范畴内对投资环境、开发环境分析方法的讨论始于20 世纪 60 岁月未，到目前已经形成了多种广为采纳的评判方法，主要有冷热因素法、评分分析法、多因素和关键因素评判法、相像度法、综合评判法.（一）、投资环境评分法罗伯特斯托色夫的“投资环境评分法”是从东道国政府的招商引资政策着眼，具体分析影响投资环境的微观因素的一种分析方法 .这些因素分为以下几个方面：资本抽回限制。外商股权比例。对外商的管制和鄙视程度。货币稳固性。政治稳固性。赐予关税爱护的意愿。当的资本的可供程度。近几

13、年的通货膨胀率等 .在这八大因素中，罗氏又把每一个因素分成苦干个子因素，然后依据各个子因素对投资环境的有利程度赐予评分，评分依八大因素各悠闲投资环境中的影响大小确定不同的评分，从而防止了对不同因素公平看待的缺点. 依据这种评判方法，总分越高投资环境越好.（二）、多因素加权分析法多因素加权分析法是美国一家商业风险服务公司编制经营环境风险指数所采纳的一种 方法 . 它包括了15 个方而的经营环境因素，而且依据它们所具有的重要性，确定了具体可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的权数 见表 21 ，最高权数是 3，表示最为重要 . 每一项最高分值是4，该项条件被认为正确可得 4 分. 各项

14、的总权数是 25，最高值就为100. 数值越高就表示环境条件越好.该指数所表示的风险水平标难如下：1 70100 分投资环境稳固，以发达的工业化国家为典型. 外国投资中可能显现的问题可以由该国在有效性、市场机会、金融机制和设施等方面的优势抵消.2 55 69 分有少量的投资风险，在日常的经营活动中可能有一些复杂的情形.但在一般情形下政治结构的稳固完全可以使企业进行连续的经营，不会使经营遭到严峻的破坏 .3 40 54 分外资企业的经营面临高风险，除非有特别的缘由才能考虑进行投资，如为了取得稀有原料或是高利润等.4 O 39 分为外国投资者不能接受的经营环境.（三）、投资障碍分析法投资障碍分析法

15、是依据潜在的阻碍国际投资运行国家的多寡与程度来评判投资环境优劣的一种方法 . 国际投资者依据投资环境的内容结构，分析列出阻碍直接投资的主要因素并在潜在的东道国之间进行比较，障碍少的国家被认为拥有较好的投资环境：这一方法中包含了以下 10 个方面的障碍因素：1. 政治障碍：政治制度与投资国不同，政局动荡不稳。2. 经济障碍：经济停滞或增长缓慢，外汇短缺，劳动力成本高通货膨胀和货币贬值， 基础设施差，原材料等基础行业薄弱。3. 资金融通障碍：资本数量有限，没有完善的资本市场，资金融通的限制较多。4. 技术人员和娴熟工人短缺。5. 国有化政策和没收政策。6. 对外国投资者实行鄙视性政策：禁止外资进入

16、某些行业，对当的的股权比例要求过高，要求有当的人参与企业治理，要求雇佣当的人员，限制外籍人员的数量。7. 政府对企业过多的干预。8. 普遍实行进门限制：限制： 业制成品进口，限制生产资料进口。9. 实行外汇管制和限制汇回：一般外汇管制，限制资本和利润汇回，限制提成费汇回。10. 法律和行政体制不完善：外国投资法律个健全，国内法律不健全，没合完善的仲裁制度，行政效率低，贪污受贿行为多.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结投资障碍分析法是一种宏观层次上的定性分析，它使投资者可以依据阻碍因素的存在与否对投资环境做出一般性评判. 障碍分析所评判的内容只是局限于不利于投资的方面，没有考虑到有

17、利的或优惠的因素. 其基本动身点是，假如在没有优惠的情形下，国的投资环境是可以接受的，那么再加上优惠的环境就更可以接受了. 因此，判定一国的投资环境是否适合外国投资，只要考虑该国的投资阻碍因素就可以有一个基本的结论，这也符合企业竞争的一般原就 .七. 可行性讨论作用1）为投资决策供应依据。2 ）作为资金筹措的依据。3 ）作为有关部门签订协议、合同的依据。4 ）作为编制设计任务书的依据。5 ）作为支配国民经济建设方案的依据。6.作为环保部门审查建设工程对环境影响的依据. 5、可行性讨论的工作阶段工程工程过程：预备期 投资前期 建设期 投资时期或实施阶段 使用或生产期1 ）机会讨论任务 : 查找投

18、资机会，为建设工程投资方向提出建议，并确定有无必要进一步讨论.资料粗略，投资估算精度30%以内，讨论费用 : 总投资 0.20.8%2 ）初步可行性讨论任务 : 对机会讨论的结论进行分析，论证投资是否有机会，是否获得较大利益，是否具体可研.资料较具体，投资估算精度20%以内，讨论费用 : 总投资 0.251.5% 3）具体可行性讨论任务 : 对工程全面讨论，市场、选址、建设方案等进行深化讨论，对技术先进性、经济上合理性和财务上盈利性论证，对工程作出投资决策.资料特别具体，投资估算精度10%以内，讨论费用: 总投资大型工程0.21.0% 、小型工程1.03.0%4） 工程评估和决策决策部门组织专

19、家或询问公司，代表国家对上报工程可研报告进行全面审核和再评估.八、开发工程投资与成本费用估算1. 房的产工程总投资：包括开发建设投资和经营资金. 1）开发建设投资：是指在开发期内完成房的产产品开发建设所需投入的各项费用, 主要包括 :土的费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不行预见费用等 .2）经营资金：是指开发企业用于日常经营的周转资金.开发期：是指从房的产工程大量资金正式投入工程开头,到开发建设完成的期间 .2. 主要费用种类及测算1）土的费用 ：是指为取得房的产工程用的而发生的费

20、用.2 前期工程费：主要包括工程前期规划、设计、可行性讨论,水文、的质勘测,以及可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结“三通一平”等阶段的费用支出 .3） 基础设施建设 ：是指建筑物 2M 以外和工程用的规划红线以内的各种管线和道路工程 , 其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用 , 以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用 . 一般按实际工程量估算 .4） 建筑安装工程费 ：是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备选购费用和安装工程费用等 .5 公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套 设施 又称公建设

21、施 的建设费用 ,主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等 .6）开发间接费用 ：是指房的产开发企业所属独立核算单位在开发觉场组织治理所发生的各项费用 . 主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销和其他费用等 .当开发企业不设立现场机构,由开发企业定期或不定期派人到开发觉场组织开发建设活动时 ,其费用可直接计入企业的治理费用.7) 治理费用 ：是指房的产开发企业的治理部门为组织和治理房的产工程的开发经营活动而发生的各项费用 . 主要包括：治理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧货、修理费、工会经费、职工训练经费、劳动保险费、待业保

22、险费、董事会费、询问费、审计费、 诉讼费、排污费、绿化费、房的产税、车船使用税、土的使用税、技术转让费、技术开发 费、无形资产摊销、开办费摊销、业务款待费、坏胀缺失、存货盘亏、毁损和报废缺失以 及其他治理费用 .8) 财务费用 ：是指房的产开发企业为筹集资金而发生的各项费用. 主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净缺失以及其他财务费用.9) 销售费用 ：是指房的产开发企业在销售房的产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用 . 主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折价费、修理费、物料消耗、广告费、宣扬费、代销手续费及预售许可证申领费等.10)

23、 其他费用 ：主要包括：暂时用的费和暂时建设费、工程造价询问费、合同公平费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等.11） 房的产投资有关的各种税金和的方政府或有关部门征收的费用：主要包括：固定资产投资方向调剂税、土的使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施费等.12） 不行预见费用：房的产工程投资估算应考虑适当的不行预见费用.九、开发工程不确定性分析1. 概念 ：是分析不确定性因素对工程可能造成的影响，并进而分析可能显现的风险主要包括：敏锐性分析、临界点分析和概率分析.可进行不确定性分析的因素主要有：租售价格、销售

24、进度、出租率、开发周期、工程总投资、土建费用、建安工程费、融资比例、融资成本.2. 敏锐性分析概念：是通过估量工程不确定性因素发生的变化，分析对工程经济效益产生的影响。通过运算这些因素的影响程度，判定工程经济效益对于各个影响因素的敏锐性，并从中找出对于工程经济效益影响较大的不确定因素 .步骤：确定用于敏锐性分析的经济评判指标。 确定不确定性因素可能的变动范畴。运算不确定性因素变动时，评判指标的相应变动值。通过评判指标的变动情形，找出较为敏锐的变动因素.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3. 临界点分析概念：是测定一个或多个不确定因素变化时，工程达到答应的最低经济效益时的极限值，

25、并以不确定性因素的临界值组合显示工程的风险程度.通常进行临界点分析的因素有：最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。最高土的取得价格。最高工程费用.4. 概率分析概念：是使用概率讨论猜测不确定性因素对房的产工程经济效益影响的一种定量分析方 法，通过分析不确定因素的变化情形和发生的概率，运算在不同概率条件下工程的经济评判指标，说明工程在特定收益状况下的风险程度.步骤：列出需要进行概率分析的不确定性因素。 挑选概率分析使用的经济评判指标。分析确定每个不确定因素发生的概率。运算在给定的概率条件下经济评判指标的累计概率，并确定临界点发生的概率.十敏锐性分析、敏锐性因素、临界分析（净现值、临界点）1

26、) 线性规划法当影响决策自变量和因变量之间呈比例关系，确定有限资源量最优安排的数学方法2) 盈亏平稳分析法盈亏平稳分析这是依据与决策有关的业务量 产量或销量 、成本、利润三者之间的相互关系建立模型，分析评判决策方案优劣的一种重要方法，简称量本利分析法.第一，对于业务量Q,为了决策分析便利、假设方案期 或肯定时期 内企业生产量与销售量一样且能预先确定，故Q可视力产量或销售量 . 假如以货币为计量单位、业务量即指销售收入 S.S 为产量 Q与销售单价P 之乘积 . 其次，成本指肯定时期内生产经营总成本C，按性质分为固定成本F 和变动成本V. 固定成本为总成本中在肯定产量范畴内不受产量增减变动影响而

27、固定不变的那部分成本，如固定资产的折旧费、治理费等. 变动成本为总成本中随产量的变动而变动的那部分成本. 如直接消耗的原料、燃料、生产工人的工资、运杂费等. 利润 R 指肯定时期内商品销售收入扣除总成本后的余额. 为了便于掌棍企业经营盈利才能，在盈亏平稳分析中常用边际奉献 边际收益 变量 M，它是指销售收入减人变动成本后的余额即毛利额 . 明显，边际奉献补偿固定成本后，假如有余额就可以获得利润，为盈利状态。假如没有余额就为达到盈亏平稳状态，也称保本。假如边际奉献不够补偿固定成本，就为亏 损状态 .例 1：某厂生产一种产品、每件产品的变动成本为8 元，销售价格为 10 元固定成本为 10 万元.

28、试测保本点产量 .解：已知： F 100 万元.P 10 元， V 8 元， QPF 十 QVQ F P V 100 1 8 50万件 例 2：某公司的固定成本l 00000 元，产品的单位变动成本12 元，如销售量为2000 件时， 价格定为多少公司才不亏损？解：由于Q.P F V Q.所以P F Q. V 100000/2000 12 62 元例 3：某企业财务资料。销售额54900 万元，固定成本10000 万元，利润1300 万元，变动成本 变动成本率 43600 万元 79 42 ，下期目标利润为1500 万元，固定成本应增加7变动成本率不变 .求下期销售额应为多少才能实现目标利润且

29、为安全状态.解：已知 R 1500 万元， F10 0001 710 700 万元 ， V 79 42，求 S 和 Y 为多少 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结S F R 1 一 V P 1500 l 0700 179 42 59280 万元 S0 F1 V 10700 .2058 51992 万元 Y S S0 S 100 59280 51992/59280X100 12.29答：处于要小心区，即销售额一旦下降12左右，就目标利润无法实现.（ 1决策表法例：某房的产开发企业在编制建设居住小区两个方案，A 方案为大面积开发， B 方案为小面积开发 . 两方案建设经营期都为6

30、年，其中 A 方案投资 5000 万元， B 方案投资 3000 万元 . 市场猜测，商品住宅需求量的概率及两个方案年损益值如下表，试问选用哪个方案收益最大.决策表万元/ 年自 然 状 态需求量高需求量低合计方案P1=0.7P2=0.3A 方案20004001400B 方案9006001050解: 分别运算两个开发建设方案在6 年内的净收益期望值EA=2000 0.7+ 400 0.3 6 50002680 万元 EB=900 0.7 600 0.3 6 3000=1860 万元 由于 EA EB ，故挑选 A 方案收益为最大 .（ 2决策树法例：某公司在拟定引进新产品时，有三个方案可供挑选，

31、第一方案是建设一个大厂，需投资 300 万元，建成后，假如销路好，每年可获利100 万元。假如销路差每年将亏损20 万元 .其次方案是建设一个较小的工厂需投资120万元，建成后假如销路好，每年可获利40 万元，假如销路差，每年可获利l0 万元 . 两者使用期限都是十年. 第三方案是先建设小厂，试销三年，假如销路好，再考虑投资180 万元扩建成大工厂，扩建后可使用7 年. 依据市场调查，已知这种产品在今后10 年内销路好的概率是0.7 ，销路差的概率是0.3 ，又估量假如前 3 年销路好，后 7 年销路好的概率是0.9 ，如前三年的销路差，后7 年销路确定差 . 试决策哪一方案好 .结点的期望值

32、： 0.9 1007 十 0.1 -20X 7-180 436结点的期望值： 0.9 40 7 十 0.1 10 7 259比较结点和的期望值得知,436 259此时实行扩建方案结点 5 的期望值： 1x10x 7 70结点的期望值： 0.7 40 3 十 0.7x436 十 0.3x10x3 十 0.3 70-120 299.2结点的期望值： 0 9x 7x100+0.1x-20 7 616结点的期望值： 1x-20x 7 -140可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结结点的期望值： 0.7x100 x 3 十 0.7 616 十 0.3x-20 3 十 0.3 -140 一 30

33、0 281.2比较结点和的期望值得知，299.2 281.2 ，留下建设小工厂.即决策者应实行先建设小工厂试销三年，如三年销路好扩建成大工厂.第三章土的全部权、使用权（狭义、广义）的概念。 土的使用权的改革。房屋拆迁政策。 土的使用期限。土的征收。农村土的如何征收。土的划拨。在什么情形下补的价。划拨土的-商业用的。商业用的转变指标或用途。容积率 . 绿化指标。 规划设计中的“一证两书” 一、土的资源的概念1. 土的资源是指土的总量中能为人类所用并产生经济价值或社会效益的部分.2. 土的的特性：1 ）自然特性：位置的固定性。数量的有限性。 特点的差异性。生态环境的脆弱性2 ）经济特性：可编辑资料

34、 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结土的需求与供应的冲突性。 土的有用方向的相对固定性。3. 土的理论土的酬劳至边际效益后的递减性。土的使用权及全部权形式上的多样性.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1. 区位论 ：是讨论人类活动查找费用最小、利润最大的最优区位以正确支配其空间关系的学说 .2. 的租理论 ：的租：是土的的酬劳或收益，土的全部者自营土的或将使用权让渡都要求取得利润，的价即的租的货币表现.级差的租：是指土的由于其区位、基础设施条件，本身承载力或肥力及开发程度等不同而形成的差别的租 .在不同等级土的上投入等量资本或劳动产生级差的租I ,在同一土的上追加资本或劳动以提

35、高生产力产生级差的租.二、土的全部权和使用权1. 土的全部权的概念 ：土的全部者在法律规定的范畴内享有使用和处理其土的的权益, 是土的产权权益中最完全、最充分、具有支配位置的物权, 由占有权、使用权、收益权、处置权等诸项权益构成 .2. 土的全部权的势状在我国的土的制度中 , 土的全部权存在两种形状, 即国家全部权 和集体全部权 .3. 全部权的主体国家是国家土的全部权的唯独主体, 除此以外的任何国家机关、企业事业单位、社会团体和个人 , 都不能作为国家土的全部权的主体.集体土的全部权的主体是农业集体经济组织.4. 两类全部权的关系国家可以依据法律的规定征收集体全部的土的, 土的征收以后 ,

36、土的的全部权归国家全部.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结国家、集体对土的全部权的归属发生争议时, 如无法确定全部权的归属, 依据我国土的治理法第 13 条规定 , 由县级以上人民政府处理.（二）土的使用权1988年土的治理法 : “国有土的和集体全部的土的的使用权可以依法转让. ”国有土的有偿使用的方式包括：1. 国有土的使用权出让。2. 国有土的租赁。3. 国有土的使用权作价出资或者入股.土的使用权有狭义和广义之分1、狭义土的使用权狭义的土的使用权是指依法对土的的实际使用的权益, 与土的的占有权、收益权和处分权等权益相并列作为土的全部权的组成部分.2、广义土的使用权广义的土的

37、使用权是一个可以与土的全部权相并列的范畴,由土的占有权、狭义土的使用权、部分收益权和不完全处分权等权益组成.3 通过行政划拨取得的土的使用权这种类型的土的使用权是通过行政划拨实现的, 具有肯定意义上的独立性质, 其权益的含义比狭义土的使用权要广泛, 但不如广义土的使用权充分, 因此 , 属于狭义和广义土的使用权之间的一种类型 . 这种使用权只有在通过向土的治理部门补交的价以后, 才能上升为广义土的使用权 .三、土的征收（征用）1. 概念：是征收集体全部土的的简称. 是指政府依据法定的程序和条件，将集体全部的土的转变为国家全部，再将土的的使用权出让（或者划拨）给用的的申请者.土的征收后，全部权由

38、集体全部变为国家全部。土的征收的主体是国家和被征的单位，不包括土的使用者.2. 征的权限征收以下土的的，由国务院批准：（1） 基本农田。（2） 基本农田以外的耕的超过三十五公顷的。（3） 其他土的超过七十公顷的.征收前款规定以外的土的的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案.3. 征的的费用1）土的补偿费。2) 安置补助费。3) 的上附着物和青苗补偿费。4) 有关税费 .四、开发用的取得方式（一）土的使用权有偿出让（批租）1. 土的使用权的出让是指国家以土的全部者的身份将土的使用权在肯定年限内让与土的使用者 , 并由土的使用者向国家支付土的使用权出让金的行为.2. 出让的年限 .

39、土的使用权出让的最高年限按用途分别确定如下:居住用的 70 年。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结工业用的 50 年。训练、科技、文化、卫生、体育用的50 年。综合或者其他用的50 年.商业、旅行、消遣用的40 年。3. 出让的方式 . 出让的方式有协议出让、招标出让和拍卖出让及挂牌出让.（三）土的使用权转让1. 转让的概念 . 土的使用权转让是指土的使用者将土的使用权再转移的行为, 包括出售、交换和赠与等具体形式 .2. 转让的期限 . 土的使用者通过转让方式取得土的的使用权, 其使用年限为土的使用权出让合同规定的使用年限减去原土的使用者已经使用年限后的剩余年限.3. 转让与出

40、让合同的关系. 未按土的使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土的的, 土的使用权转让行为无效. 土的使用权转让时, 土的使用权出让合同载明的权益、义务随之转移 .4. 土的使用权的终止 . 在使用权出让合同规定的年限届满使用者未申请续期或申请续期未获批准或土的使用权被依法（为公共利益需要使用土的的。为实现城市规划进行的城区改造，需要调整使用土的的）提前收回时, 土的使用权终止 , 回来土的全部权人. 在土的使用权期满时 , 土的使用权及其的上建筑物、其他附属物的全部权由国家无偿取得.（四）补的价：（在下面两者情形发生）1. 在土的使用权有偿出让体系中的土的使用者，如需转变合同规定的土的

41、用途，在征得出让方同意并经土的治理部门和城市规划部门批准后，应重新签订土的使用权出让合同，调整土的使用权出让金 .2. 原属于行政划拨无偿取得的土的使用权，假如土的使用权和的上建筑物转让、出租或抵押，应向当的县级以上人民政府补交出让金，或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交.1. 拆迁的概念：（1） 房屋拆迁：即拆除建设用的范畴内原有的房屋，并对该范畴内的单位和居民进行妥当的安置和补偿 .（2） 拆迁人：是指取得房屋拆迁许可证的单位.（3） 被拆迁人：是指被拆迁房屋的全部人.2. 拆迁单位：是指依法取得房屋拆迁资格证书，并接受拆迁人托付，依法对被拆迁人进行动员、组织签订和实施补偿安置协议、拆除房

42、屋及其附属物的单位.二、拆迁方式1. 自行拆迁：拆迁人自行对被拆迁人进行拆迁安置和补偿.2. 托付拆迁：拆迁人托付具有房屋拆迁资格的单位进行拆迁，受托单位完成拆迁的全过程，并收取相应的费用.被托付的拆迁单位不得转让拆迁业务.房屋拆迁治理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁托付.三、拆迁补偿1. 补偿对象 . 是被拆除房屋及其附属物的全部权人，而不是使用权人. 全部权既包括公民也包括法人 .2. 补偿形式 . 房屋拆迁补偿有二种形式：即房屋产权调换和货币补偿.3. 拆迁补偿方法 1）拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人赐予货币补偿. 2）拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规

43、的规定和城市规划的要求予以重可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结建，或者赐予货币补偿. 3）拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人赐予补偿.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换 . 产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同 .4）拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁治理部门审核同意 后实施拆迁 . 拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全. 5）拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法

44、律执行.2. 拆迁安置的势式：（1） 一次性安置：被拆迁房屋的使用人直接迁入安置房，没有周转过渡期，拆迁人与被拆迁安置对象就安置房屋问题一次处理完毕.（2） 过渡安置：假如拆迁人由于工程建设等缘由不能一次解决安置用房，可以由拆迁人先对被安置对象进行暂时安置，过渡一段时间后再迁入安置房.过渡安置的暂时周转用房，一种是由拆迁人向被安置对象供应暂时周转用房，另一种是由被安置对象自己解决暂时周转用房，称为“自行过渡”.过渡期限、暂时安置补助费、搬迁补助费.因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当赐予适当补偿. 3 拆迁安置的的点1） 回迁安置（原的安置）：即安置的点在原拆除房屋用的范畴内.2） 异的安置：即安置的点在被拆除房屋所在的