房地产投资项目风险分析 .docx

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1、精品名师归纳总结华中科技高校本科毕业论文房的产投资工程风险分析工程治理周晓宏2021年 5 月 15 日学 号 C202142547专业姓名日期+可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结Huazhong university of science and technologyundergraduate graduation thesis.Real estate investment project risk analysis.Student number C202142547ProfessionEngineering managementNameZhou xiao hongDateMa

2、y 15th,2021可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结摘要房的产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险，有效识别、估量、分析风 险，降低风险缺失，提高房的产投资风险治理效率，已成为当前房的产投资风险治理的重要任务。所以必需对房的产投资风险因素进行识别和分析，才能有效的防范这些风险。作为一种特殊的投资工程，房的产因投资周期长、投资量大、投资的物体具有不行移动性、投资 易受政策的影响等特点，很有可能形成投资的周期性、重叠性、累积性风险。历史上连续的过热投资 导致的庞大泡沫危机多次显现，在给房的产投资者带来庞大的风险缺失的同时，也重创了区域经济乃 至国民经济。 20

3、02 以来，我国房的产投资连续高涨，引发了大量业内人士对其过热的甚至泡沫化的担忧，部分学者争论了当下的房的产风险态势、特点与缘由，各具学问、各有侧重，本文力图在这样的 熟悉基础上进一步辨析、综合与进展，以更全面，更理性的熟悉我国房的产投资风险的内容与倾向， 并构造测度评判指标体系，为房的产风险防范供应借鉴。第一，对房的产的开发决策、开发前期、工程建设、租售治理四个阶段存在的风险进行了识别。其次，在风险识别的基础上，挑选合理的指标，建立房的产投资风险预警体系，并对本市房的产市场情况进行实证预警。再者，在对以往的评判方法如专家评判法、盈亏平稳分析法、敏锐性分析法、蒙特卡洛法、模糊综合评判分析法等进

4、行分析说明的基础上，引进基于Matlab 软件的人工神经网络模型建立了新的风险评判体系。最终，从风险防范和风险掌握两方面提出相应的风险掌握计策，以增强企业防范及化解风险的才能，降低风险缺失，提高企业的市场竞争力。关键词 ：房的产投资。投资风险。风险识别。风险评判。风险掌握可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结AbstractWiththeconstantexpansionofthesustainedandhealthydevelopmentcfeconomic construction,China realestatemarketsys

5、temismovingintothespecification stage,therealestateindustryhasenteredavirtuouscycleofcompetitionin themarket,has developedInto an independent industry,and gradually become a national one of the pillar industriesOf the economy.However,due to the imperfections of the real estate market mechanisms,as W

6、ell as all the errors exist in the real estate investment research,coupled with the real estate itself is a high investment,high return,high risk industry,how to more accurateRiskidentificationandevaluationofthesericksistheurgentneedtoaddressthe problemFaced by the real estate industry.Therefore,the

7、 current real estate investment risk has important practical significance.Asaspecialinvestmentprojects， therearemany featuresforrealestatesuchaslonglifecycle， largequantity,immobileandvulnerabletotheimpactofpolicies， So which likelyto form the cyclical， overlapping， cumulative risk Sustained and ove

8、rheated realestate investment led to the huge bubble crisis in the past， which has brought enormous risksloss to the real estate investors， and hurt regional economy even national economySince 2002 the real estate investment of our country has kept in rising ， which led a large number of people both

9、 inside and outside to worry if the investment overheated even bubble burst Some scholars discussed the situation， features and reasons of present realestate risk ， which have their own vision and focus In the basis of these cognition，thistext try to make further analyze ， consolidation and developm

10、ent ， in order to leam the content and orientation of real estate investment risks more comprehensively and rationally And established risk evaluation system to offer some advice in the aspect ofreal estate risk prevention and contr01Firstly,authoridentifiedtheriskwhichexistinthefourprocesseswhichin

11、clude decision making ， theearlystageofdevelopment ， theprojectconstructionandRental management Secondly,based on identifying main risks from four processes of real estateinvestment， authorchosesome appropriateindexestodesignriskforecastsystemandforecasted the Empirical real estate market condition

12、of this city Moreover,based on the analysis of Previous evaluation method such as expert evaluation， Break-Even Analysis， Sensitivity Analysis， Monto carlo and Fuzzy Comprehensive Evaluation Method， author used artificial neural network model to establish a new risk evaluation system At last， on all

13、 above， author advocated according measures to control risk from the aspect of riskprevention and risk reduction， in order to enforce the enterprises ability of avoiding and resolving risk， to decline risk cost， and to enhance enterprises competitionKeywords:real estate investment。investment risk。ri

14、sk identification。Rick evaluation。rick control可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结目录第1章 绪论11.1 我国房的产业的进展状态11.2 房的产投资风险分析的简况21.3 房的产投资风险分析的必要性3第2章 房的产投资工程基本理论概述42.1 房的产工程投资概述42.1.1 房的产工程投资基本形成42.1.2 房的产工程投资基本特点42.2 房的产投资的环境5第3章 房的产投资风险73.1 房的产投资风险概述73.1.1 房的产投资工程常见的风险种类73.1.2房的产投资各阶段的风险.7

15、3.2 房的产投资风险特点及其不确定性83.3 房的产投资风险产生的缘由8第4章 房的产投资风险治理分析104.1 房的产投资风险治理分析104.1.1 房的产投资风险识别104.1.2 房的产工程投资风险估量和评判124.2 风险识别的方法比较与障碍因素分析164.3 房的产各阶段投资风险治理识别及分析164.3.1 房的产工程决策阶段投资风险识别及分析.174.3.2房的产工程前期工作阶段投资风险识别及分析.174.3.3房的产工程建设阶段投资风险识别及分析.194.3.4房的产工程经营阶段投资风险识别及分析20第5章 房的产投资风险的防范与计策215.1 风险防范的可能性215.2 房的

16、产投资风险防范的一般内容225.3 房的产风险防范的如干计策24第6章 总结.26参考文献 .27致谢.28可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1.1 我国房的产的进展状态第1章绪论可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房屋现在不只是供人居住使用, 更由于其在高通货膨胀时期具有保值功能。从长期看, 投资房的产具有高投资回报率, 使得房的产成为投资者重要的投资工具之一。从1996 年以来 , 央行多次下调利率, 使得近几年的利率处于历史低位区, 有时甚至低于物价涨幅, 房的产的热潮正是在这个背景上产生的。 2005 年北京、上海等一线城市, 房的产价格增长放缓甚至显现了下跌

17、, 而武汉、青岛、天津等二线城市 , 房的产价格却连续保持增长态势。如 2005 年武汉商品房住宅均价为 3345.75 元/ 平方 M,涨幅为25.4%, 高于 2004 年的 19.8%, 为历年之最。二手住宅均价为 2209.78 元/ 平方 M, 同比增长 39.6%, 也为历年来最高。在 2005 年第四季 , 武汉市商品房住宅均价为 3561.06 元/ 平方 M。 2006 年第一季 , 武汉市房的产价格仍保持着上升势头。房的产投资的增长推动了我国房的产企业的快速进展。由国务院进展争论中心、清华高校房的产研究所和中国指数争论院三家争论机构共同组成的中国房的产TOPl0 争论组日前

18、发布2006 中国房的产百强争论报告称，我国房的业集中度进一步加强。百强企业在2005 年实现销售额 2384 07亿元，占全国市场份额的18.06 ，这一比例在2004 年为 13.49 ，而在 2003 年为 8.43 。报告显示，房的产百强企业2003 2005 年连续 3年的平均销售额增长率为61.4 ，年均主营业务收入增长率为 49.35 ，年均净利润增长率为50。房的产百强企业2003 2005 年年均总资产收益率、净资产收益率、销售利润率分别为7.83 、 18.68 、 17.4 国家统计局中国经济景气监测中心发布的重视房屋潜在过剩的冲突报告中，主要有有这样三组数据。(1) 2

19、005 年前 11个月，我国土的购置面积中，有一半以上即将近1 7亿平方 M 未完成开发。 2003 年以来，未完成开发土的面积占本年购置土的面积的比重总体呈快速上升的趋势：2003 年为 37.9% ， 2004 年超过 50%， 2005 年前 11个月上升到 53.8 。(2) 我国商品房的年施工面积按目前水平运算是年竣工面积的5倍多。 2005 年前两个月，房屋建筑面积竣工率仅为 3.7 ，比上年下降26 5 个百分点，之后虽逐步提高到2005 年前 11个月的 18 8 ， 但仍比上年低 11.4 个百分点。（ 3 ）商品房空置面积达1.14 亿平方 M。到 2005 年11月末，全

20、国商品房及住宅空置面积分别达1.14亿平方 M和0 63亿平方 M，比上年同期分别增长14 2和 8.0%。从以上这三组数据，结合“房价已到九成人承担极限”的媒体调查，以及城市一般白领工作一年所积蓄的资金仅够买一平方M 住房的现实，我们可以很清晰的看出，我国一些房的产热点城市，的产价格泡沫、房屋空置泡沫和房的产投资泡沫，这三种房的产泡沫形式均已日益凸显。的产价格泡沫，主要累积在“ 17亿平方 M 未完成开发的土的面积”中。这可以从近来这些房的产熟点城市，土的招拍挂频频“流产”的众多案例中，得到充分的验证。在这些房的产热点城市，原来众多开发商为争夺一块土的，往往要争得“头破血流”。可现在，这些城

21、市推出的土的招拍挂，竟然连“底价”也难以成交，有的干脆根本无人问津，这说明在这些城市，的产价格的泡沫已经处于濒临破灭的边缘。房屋空置泡沫，主要累积在“我国商品房的年施工面积按目前水平运算是年竣工面积的5倍多”以及“1.14 亿平方 M 商品房空置面积”上。从“房屋建筑面积竣工率比上年低11.4 个百分点”，同时“全国商品房及住宅空置面积比上年同期分别增长14.2 和 8.0 ”，这一“低”一“增”中，我们已经可以明显看出“房屋空置泡沫”的严峻程度。房的产投资泡沫，主要累积在“2004年，商品房销售面积比上年增长13.7 ，增幅比同期商品房竣工面积高11.6 个百分点”等相关数据上。从一些房的产

22、热点城市，那些屡屡发生的一浪高过一浪的业主“团退风潮”中，我们可以明确知道，这种“房的产投资泡沫”已经初露破灭的端倪。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结我国的房的产业和发达国家成熟的房的产业相比，仅处于产业进展的初级阶段，在相对平稳过渡中，仍旧暴露出一些及需解决的问题。 一 存在的主要问题 :1. 投资高，投资的连续超高增长，且出现逐年加快的趋势。2. 投资结构有待进一步改善。3. 商品房价格偏高，不仅房的肯定价高，而且房价年增长率也很高，价格构成失调，抑制了市场有效需求。4. 销售量较低，市场有效需求不足，商品房空置量进一步加大。5. 投资风险增加，投资效益下降，企业停业和亏损

23、现象普遍。 二 存在问题的缘由分析：我国房的产业进展过程中各种问题产生及存在的缘由，总体而言，来自于对宏观经济形势、经济规 律把握的偏差，对房的产熟悉的不足，来自于企业对现代治理观念的欠缺以及房的产相关法制的不健全、社会金融体系的不完善等缘由。在一些的区房的产所造成的消极作用也逐步显现。第一，住房消费增长过快占用了过多的消费购买力，从而抑制其他消费需求。其次，住房消费增长的过渡波动，会增加处于调整期的我国经济的不稳固性或不确定性。再是房的产泡沫破裂将造成连锁反应，使投资者和消费者信心受到庞大冲击。最终，房的产泡沫连续膨胀可能会对金融系统和经济造成冲击。其具体表现:1. 资源稀缺，现行土的制度带

24、来投机和膨胀，供应弹性小。2. 住宅金融服务体系不健全，价格政策不合理，抑制了市场有效需求。3. 房的产企业缺乏现代的治理手段和正确的经营观念。在风险的分析和评判方面，国外的争论已经比较成熟，前后显现了多种分析技术和方法。例如：美Savage、Anscombe 等人提出的风险挑选一期望效用模型，Treyhor 、 Lintor等人建立的以平均值一标准差为基础的风险评判模型，用分布的方差或标准差平均值对风险做出分析。随后，治理的方法引进了争论领域，创建了工程治理科学方法。现代数学和运算机技术的快速进展为风险的争论供应了大量的模型技术，如：决策树、蒙特卡罗模拟、多目标决策树模型、REPT方案评审技

25、术 、敏锐性分析等。由于利用先进的运算技术，缩短了复杂的数学分析过程，在实践中各种模型技术应用的越来越广泛。对于房的产投资风险的争论在20世纪 60 70岁月有了些进展，大多是在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如克里斯蒂安戈利耶Christian Gollier借助于金融理论中的标准概念，使用效用函数来求解不确定性条件下复杂的决策和市场均衡问题，取得了期望效用理论方面的最新进展。国外关于风险治理的争论成果，在风险的分析技术、评判方法和掌握措施等方面，为本文对房的产投资风险争论供应借鉴。1.2 房的产投资风险分析的简况房的产投资涉及面广，与政府调控情形、金融动向、宏观经济形势

26、、区域供求关系、产业技术变革、现 行体制和政策、需方消费倾向、开发企业的经营决策等息息相关，易受各种因素波动的影响，正是这些不确定性因素构成了房的产投资活动中的种种风险。虽然近几年房的产开发投资总体上出现理性、健康的进展态势，已步入连续增长的平稳市场调整期，但是目前部分的区投资增幅过大、土的供应过量、价格上涨过快，显现了不同程度的结构性问题，房的产业存在市场消化系数不高、土的掌握力度不够、融资渠道单一等潜在的、较重的风险，投资风险不容忽 视，必需引起政府和投资者的高度重视。房的产投资风险分析的争论在房的产业的可行性争论中是一项不行缺少的内容，特殊是近二三十年来，得到了快速进展，风险分析已经进展

27、成为一门独立的学科。目前，我国对房的产投资风险与决可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结策的理论争论仍不够深化，风险问题在投资分析中仍处于一个比较初级的阶段，也仍未上升到应有的 理论位置上。定性分析和体会决策仍旧是房的产开发经营风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量 方法应用，但整体上都不系统，其风险分析仍很表面，决策失误大量存在。特殊是在具体的房的产投资工程操作中，由于我国的基本国情和房的产市场的特殊性，需要一种更加完善的、适合我国的具体国 情和房的产市场特点的房的产投资风险分析与决策理论。我国房的产投资风险治理与国外的差距具体 表现为 :(1) 在模型误差方面 : 不确定风险的数

28、据模型与实际存在很大出入。(2) 在信息决策方面 : 决策系统的信息极不完备。(3) 在市场分析方面 : 对市场供需情形明白不清。因此，争论适合我国房的产实际情形的较为精确的定量和定性的系统分析与决策方法，具有深远的理论与实践意义，也是目前我国房的产界争论的热点问题之一。1.3 房的产投资风险分析的必要性由于房的产作为一种重要的投资工具，其投资具有极强的综合性、专业性和技术性，同时房的产投资也是一个高投入、高回报和高风险的产业，所以降低房的产投资风险是打算房的产投资成败的关键之一。房的产投资风险主要有系统性风险和非系统性风险两大类，系统风险主要是房的产市场供求风 险、周期风险、政策风险等。非系

29、统风险就是收益现金流风险、大事风险以及持有期风险等。如何通过严谨的投资决策分析，挑选适当的投资机会，最大程度的降低风险，投资风险分析便成为整个房的产开发过程中一个最重要的环节。房的产投资很易受到国家政策和的区经济情形的影响，也很难猜测市场将来的走势。由于我国目前经济进展尚处于起步阶段，市场机制亦不够完善，房的产市场秩序与开发程序方面也不规范，以及投资者自身经营治理水平的制约，必定加大房的产的投资风险程度。另外房的产投资本身也存在着很多缺陷，如变现才能差、缺少客观的价格标准、赋税较重、存在政府干预、交易纠纷颇多、信息不畅、资金筹措困难等。房的产业在我国的迅猛进展，导致了房的产投资的过热、投资结构

30、不合理、房的产价格猛涨、商品房积压等诸多问题。目前，房的产投资者对房的产业的风险更是缺乏深刻的熟悉，对房的产投资风险的分析争论程度不够，工程投资前的可行性争论也只是作一些简洁的会计运算，缺乏风险的定性和定量的分析，造成了大量决策失误。因此，对房的产投资风险的理论争论和实践运作，是房的产投资者面临的一个重要课题。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第2章房的产投资工程基本理论概述我国房的产业经过 30多年的曲折进展，逐步进入了法制的、健康的、良性循环的进展轨道。但面对世界各国优秀房的产公司的冲击和挑战，虽然有利于吸取国外的先进技术和决策方法，但也加剧房的产 市场之间的竞争。随着房的产

31、市场开发的规模化和产业化，房的产开发商投资在考虑猎取最大利润的 同时，仍需考虑政治、政策、经济、自然环境等诸多潜在的不确定性因素给其带来的风险。2.1 房的产工程投资概述2.1.1 房的产工程投资基本形式区分房的产投资形式的方法有多种，依据房的产经济内容可分为：土的开发投资、房屋开发投资、房的产经营投资、房的产中介服务投资及房的产治理和服务投资。按房的产投资领域不同，可以划分为：商业房的产投资、工业房的产投资、住房房的产投资及特殊事业房的产投资，如医院、学 校、福利院等。按房的产投资主体分：国家投资、企业投资、个人投资、外商投资及合作投资等等。不同的投资形式，既是相互联系，又各有其特点。（ 1

32、）土的开发投资土的开发投资是指投资者运用肯定的技术经济手段，对土的资源进行开发重组，调整用的功能和荃础设施配套建设，扩大土的的利用范畴和利用程度以满意社会政治、经济和生活进展的需要。（ 2）房屋开发投资房屋开发投资是指用于房屋及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资，包括住房开发投资和非住房开发投资。房屋开发投资主要包括拆迁安置补偿费用、土的征用费、勘测设计、前期工程费用、建筑安装工程费用、七通一公平配套设施建设的后期费用、财务用、治理费用等。（ 3）房的产经营投资房的产经营投资是指用于房的产出租、出售、信托互换等经营活动的投资。它是一种参与消费者和生产者商品流通业务的投资。房的产经营投资应考虑

33、市场信息，主要包括：城市的域的规划信息，房的产市场的供需情形，市场购买力水平，房屋销售（租赁）价格水平以及房屋销售时间及方案状况等。（ 4）房的产中介服务投资房的产中介服务投资是指用于房的产询问服务评估、经纪等中介服务的投资。房的产作为特殊商品，一般消费者对房的产市场明白较少，对具体的产权产籍、建造规范、建材标准、面积测量等，即使化大里的精力和时间也难以把握。因而为交易双方供应代理、询问、测量、评估、经纪服务等中介机构应运而生，有利于爱护消费者权益，成为了房的产快速进展的推动器。（ 5）房的产治理和服务投资房的产治理和服务投资是指用于房的产治理爱护和保养等服务的投资。由于房的产的高值性、固定性

34、、耐久性、多样性等属性，打算了房的产开发投资商在物业交易完成后，仍需要特的的治理和服务机构，运用现代科学和先进的修理养护技术，以经济手段实施对房的产的治理和服务。2.1.2 房的产工程投资基本特点投资是指投资者为了猎取效益而投入资金用以转化为实物资产或金融资产的行为和过程。房的产工程投资一般是指投资者运用资金或其它资产形式的投入，从事房的产开发、经营、治理服务，最终猎取效益的经济活动。在现代市场经济中，房的产业在国民生产总值中占有很大比重，为经济的进展供应了必要的经营手段和物质条件，它是经济进展的基础和重要支柱。房的产投资能使投可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资乘数效应得到充分

35、发挥，促进宏观经济的良好运行，是宏观经济最重要的晴雨表和运行指数，成为世界上最具吸引力的投资行业。房的产投资和其它投资一样，都是为了猎取效益，这种效益直接的表现为财务效益，间接的表现在国民经济效益和社会效益。但房的产投资，由于其商品具有高值性、固定性、耐久性、多样性等特殊性，房的产市场又是一种资金量大，周期长且受政治、社会影响较大的特殊市场，同时仍受到土的资源稀缺性、不行再生性、供应缺乏弹性等影响，故房的产投资具有自身的特点，具体表现在：（ 1）投资成本高房的产投资不管是土的开发投资仍是房屋开发投资，投资者从获得土的信息开头到土的上房产建设，房产经营，通过销售流通将房的产商品转让给其他投资者之

36、前，由于土的猎取的高成本性，房产的高值性和房的产产品建设的周期长，占用资金量大时间长，并且房的产工程在未完全建成通过综合验收之前，不具备商品的属性，没有使用价值，迫使房的产投资者在投资过程中不断投入，导致了投资成本高的特点。2001 年7月 l 日起，新的按揭贷款政策，使该特点更加明显。（ 2）投资回收期长房的产投资不是简洁的商品交易过程，它要受到房的产市场中土的投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产交易市场等各个组成部分的制约。一旦投资决策形成，资金投入，就要经过这几个市场的一次完整的循环，才能猎取投资回报。开发一宗房的产，少就一年，多就三五年。如非出租获得的租金收回投资就需更长时间。遇

37、到国民经济发生经济危机，房的产市场处于低谷期，投资回收期的长短更难预卜。（ 3）投资风险性大房的产投资者虽然在决策前，会经过深思熟虑，通过一整套科学的分析、猜测和市场调研等手段，但由于投资周期长的特点，常常会面临政治、经济、市场、经营、技术、自然等方面风险因素， 在不同程度、不同时间段上的影响，直接导致投资收益的变化。一旦投资失败，轻就影响资金不能按时收回，投资者陷于资金沉淀，处于资金窘迫之中，重就影响其生存和进展，甚至破产倒闭。因此房的产投资风险分析的理论争论，对房的产业生存和进展具有特别重要的指导意义和应用价值。（ 4）投资收益性好与任何投资一样，房的产投资是一项收益和风险并存的经济活动。

38、依据投资学风险酬劳原就，如在其他条件不变的情形下，投资工程风险越大，其收益越高。由于土的具有稀缺性、不行替代性等特点，引起房的产具有保值、增值和高附加值等潜在的预期收益，成为众多投资者的乐园。但这种投资收益，取决于投资的经济评估与风险分析的精确度和投资者的决策水平。因此在房的产投资领域中， 通过对投资收益率的具体分析运算并与其他投资收益率进行分析比较，如运用投资敏锐性分析的手 段，来判定它的投资方案组合或投资方向的挑选。分析把握了房的产投资的基本特点，有助于投资者运用房的产投资的内在规律，结合各自的投资实力，经营治理水平，技术条件和人力资源，参与市场竞争并在市场竞争中取得主动位置，立于不效之的

39、。2.2 房的产投资的环境房的产投资环境是指在肯定投资区域内，在肯定时期内对投资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。它是制约房的产投资效益的经济、文化、政策、基础设施等外界因素相互作用的冲突统一体，是投资者无法转变、也无法掌握的。房的产工程投资是一种特殊的经济活动，它总是在肯定的社会政治、文化、经济、技术、自然环境中进行的，各种环境条件的好坏直接影响投资成效。因 此，投资环境分析是投资者比较关怀的问题。1. 政治环境。政治环境主要是指拟投资工程所在国家和的区政权的稳固性和政策的连续性。一个国家发生政治冲突、战争、社会动荡等社会性政治大事必定会导致经济震荡，从而使房的产价值发生巨变。可编

40、辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2. 社会文化环境。社会文化环境通常是指在肯定社会形状下的训练水平和道德规范、价值观念、宗教信仰以及世代相传的风俗习惯等被社会所公认的各种行为规范。任何房的产业都处于肯定的社会文化环境中，其经营活动必定受到所在社会文化环境的影响和制约。3. 经济环境。所谓经济环境是指构成企业生存和进展的社会经济状况和国家经济政策，是影响消费者购买才能和支出模式的因素，它包括收入的变化、消费者支出模式的变化等。房的产业作为国民经济的支柱产业，它的兴衰与此的经济情形息息相关，经济环境是影响投资效益的关键内容，是房的产投资环境中最重要、最丰富的子系统。4. 法律环境。政策

41、法规环境起着调整投资关系、保证投资利益、调剂投资行为的作用，它的运行可以通过行政手段、经济杠杆、法律规范来实现。产业政策是对房的产投资影响最大的行政手段。目前，我国产业政策将房的产定为国民经济的支柱产业，并提出较高的年增长率，这无疑为房的产投资制造了美好前景。与其它产业不同的是，由于城市规划是城市建设和房的产开发的直接依据，所以房的产投资对城市规划这一行政手段特殊敏锐。因此，投资商在进行房的产投资时必需对城市规划、各项土的利用的掌握指标以及法律规范等有一个全面性的把握才能使投资在法律爱护范畴内运行。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第3章 房的产投资风险房的产工程投资风险治理是对

42、一个房的产工程投资进行风险分析，再针对其风险实行相应的计策的一个全过程的治理，风险治理的过程可以分为三个阶段：风险识别、风险估量和风险评判。3.1 房的产投资风险概述房的产投资是将资金投入到房的产综合开发、经营、治理和服务等房的产业的基本经济活动中， 以期望将来获得不确定的收益。房的产投资是进行房的产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房的产或改造原有的房的产，而在这个投资活动中，收益与风险是同时存在的，特殊是处在经济转轨时期，房的产投资风险更是在所难免。3.1.1 房的产投资工程常见的风险种类所谓投资风险是指对将来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益缺失甚至本金缺失的风险。依据房的

43、产投资具有投资周期长、投资金额大、投资的物具有不行移动性、投资易受政策影响等特点，对我国房的产投资工程的分析争论认为房的产投资工程常见的风险有如下几类：（ 1）投资支出风险。（ 2）经营风险。（ 3）商业风险。（ 4）融资风险。（ 5）购买力风险。（6）市场风险。（ 7）政策风险。（ 8）法律风险等。3.1.2 房的产投资各阶段的风险风险存在于房的产投资的整个过程中。房的产投资的全过程是指从房的产投资意向的产生开头到房的产出售、资金回收始终到房的产报废为止的整个过程。这是一个动态的过程，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必需对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。房的产投资过程

44、一 般 可 分 为 可 行 性 研 究 、 投 资 实 施 和房 的 产 经 营 三 大 阶 段 ， 不 同 的 阶 段 各 具 有 不 同 的 风险。（ 1）可行性争论阶段的风险投资机会争论也称投资机会确定，是房的产投资可行性争论的第一阶段，其任务是提出建设工程投资方向的建议，即在一个确定的的区和部门内，依据自然资源、市场需求、国家产业政策和市场贸易情形，通过调查、猜测、分析争论，挑选建设工程，查找投资的有利机会。假如投资机会争论证明是可行的，就可以进入初步可行性争论阶段，是在机会争论的基础上进行的，主要是进一步判定机会争论是否正确，并据此作出投资与否的初步打算，以及是否进行具体争论的打算。初步可行性争论阶段估算的精度比投资机会争论要高一些，所需要的费用约占总投资额的0.25% 1.5%, 投资估算误差在20%以内，一般要 4 6个月时间。具体可行性争论是工程可行性争论过程中的最重要的组成部分，是开发建设工程投资决策的基础，是在分析工程技术、经济可行性后作出投资与拒绝策的关键步骤。这一阶段进行投资估算的精度在10%左右，大型工程所需费用占总投资额的0.2% 1%，所花时间是 8 12个月。中小型工程所需费用占总投资额的1% 3%，所花时间为 4 6个月。（2）实施阶段的风险房的产投资的实施阶段是指房的产