房地产建筑成本知识集 .docx

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1、精品名师归纳总结房的产建筑成本学问集（含常用成本数据）什么是房的产成本房的产成本是指以房的产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提， 依据房的产开发建设过程中实际消耗量和实际价格运算的实际应用成本。房的产成本依据资金进入企业的形状分类，可以分为选购成本、开发成本和经营成本。开发成本包括土的征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。其中：1. 土的征用及拆迁补偿费，包括土的征用费，耕的占用税，劳动力安置费及有关的上、的下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。2. 前期工程费，包括规划、设计、工程可行性讨论和水文、的质、勘察、测绘、“

2、三通一平”等3. 建筑安装工程费，指以出包方式. 自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等4. 基础设施费，开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等费用。5. 公共配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。6. 开发间接费用包括，组织治理开发工程所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊消等。房的产建筑成本（按建筑平方M算）1、 桩基工程（如有）：70100元/平方M。2、钢筋： 4075KG/平方 M（多层含量较低、高层含量较高），合160300 元/ 平方 M。3、砼：0.30.5立方/平方

3、M（多层含量较低、高层含量较高 ，合100165元/ 平方M。4 、 砌 体 工 程 ： 60120元 / 平 方M（ 多 层 含 量 较 高 、 高 层 含 量 较 低 。5 、抹灰工程：2540元/平方M。6、外墙工程（包括保温）：50100 元/ 平方 M（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，就可能高达3001000元/平方M。7 、室内水电安装工程（含消防）：60120 元 / 平方 M（按小区档次，多层略低一些）。8 、 屋 面 工 程 ： 1530元 / 平 方 M（ 多 层 含 量 较 高 、 高 层 含 量 较 低 。9、门窗工程（不含进户门）：每平方M 建筑面积门窗面积约为0.

4、250.5平方 M与设计及是否高档很大关系, 高档的比例较大 , 造价 90300 元/ 平方 M，一般为 90150 元/ 平 方 M ， 如 采 用 高 档 铝 合 金 门 窗 ， 就 可 能 达 到 300元 /平 方 M 。 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150 元/ 平方 M（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）。 11、的下室（如有）：增加造价40100 元/ 平方 M（多层含量较高、高层含量较低 。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结12、电梯工程（如有）： 40200 元/ 平方 M，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多 少 有 很 大

5、关 系 ， 一 般 工 程 约 为 100 元 / 平 方 M 。13 、 人 工 费 ： 130200 元 / 平 方 M 。 14 、 室 外 配 套 工 程 ： 30300 元 / 平 方 M， 一 般 约 为 70100 元 / 平 方 M。 15 、 模 板 、 支 撑 、 脚 手 架 工 程 （ 成 本 ） ： 70150 元 / 平 方 M 。 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的 58%：约 6090 元/ 平方M。 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形 象 、 生 产 厂 棚 与 其 它 生 产 用 房 ） ：

6、3050 元 / 平 方 M 。18 、 检 测 、 实 验 、 手 续 、 交 通 、 交 际 等 费 用 ： 1030 元 / 平 方 M 。19 、承包商治理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90180元 /平 方M。 20、上交国家各种税费（总造价 3.33.5%:3370 元/ 平方 M，高档的可能高达 100 元/ 平方 M。以上没有算精装修，一般造价约为 10002000 元/ 平方 M，高档小区可达 3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为5001500 元/ 平方 M，这要看档次高低，也有 300 元/

7、平方 M简装修，更有 300010000 元 / 平 方 M 超 高 档 装 修 （ 拎 包 入 住 ） 。21 、 设 计 费 （ 含 前 期 设 计 概 念 期 间 费 用 ） ： 15100 元 / 平 方 M 。22 、 监 理 费 ： 330 元 / 平 方 M 。23、广告、策划、销售代理费：一般30200 元/ 平方 M，高者可达500 元/ 平方 M 以上。24、土的费：一般二线城市市区（老郊区的带）为70100万/ 亩，容积率一般为1.02.0 ，故折算房价为：5251500 元/ 平方 M，市区中心的带一般为200 万元 / 亩，折算房价为： 15003000 元/ 平方

8、M，核心区域可达300 万元 / 亩以上，单方土的造价更高。一线城市甚至有高达20000 元/ 平方 M以上的土的单方造价。三线城市、县城等土的单方造价较低，一般为100500 元/ 平方 M，也有高达2000 元/ 平方 M以上的情形。 25、土的税费与前期费，一般为土的费的15%左右，二线城市一般为100500 元/ 平方M，各的标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土的款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000 元/ 平方 M。实际上，多层一般商品房，建安成本大约在1200元/ 平方 M 左右，小高层与高层一般商品房，建安成本大约在15001800 元/ 平方 M

9、 左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土的费及的方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。由货币形状转变为储备形状过程中的资金构成选购成本。购入物资的选购成本包括：（ 1）买价。（ 2 ）运杂费。（3）流通环节交纳的税金、外汇价差。（4）选购保管费， 即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资选购、供应和保管过程中发生的各项费用。其中第（ 1）、（ 3）项应直接计入材料物资的选购成本。不能分清负担对象的，按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准，分摊计入各有关材料物资的选购成本。采购保管费一般应先通过选购保管费科目核算，月终采纳实际安排率或方案安排率安

10、排计入各材料物资的选购成本。另外，开发商的开发品质也有肯定关系，假如一味压价，品质是要差一些。民营开发 商比国营 / 政府开发商的成本的确也低一些，这主要有两方面的缘由，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般掌握得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一 些。不论何种缘由，同品质的小区成本上下也不会超过100200 元/ 平方 M。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。开发成本汇聚了企业在开发房屋、土的、配套设备和代建工程过程中除开治理费用和财务费用以外的一切费用。通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和安排开发产品成

11、本开发成本账户核算企业在土的、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用，包括土的使用和拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项费用属于直接费用的，直接计入开发成本账户。应由开发产品负担的间接费用，应先在开发间接费账户进行归集，月末，再按肯定的标准安排计入有关开发产品成本。由成品状态转变为货币形状过程中的资金构成经营成本。通过设置经营成本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本，依据经营成本的种类，仍可以设置土的转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等明细科目。出租产品经营成本等于按

12、月计提的出租产品摊销和发生的修理费用之和。除了出租产品经营成本较其产品的开发成本在账上的数额有所变化外，商品房销售成本、配套设施销售成本、土的转让成本和代建工程结算成本都与其相应产品的开发成本在数额上一样。房的产成本的组成1、土的费用土的费用包括城镇土的出让金，土的征用费或拆迁安置补偿费。房的产开发企业取得土的方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土的宏观治理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用的成为大多数开发商猎取开发用的的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土的费用约占20%，并有进一步上升的趋势。2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规

13、划，设计费，可行性讨论费，的质勘查费以及“三通一平”等土的开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。3、建筑安装工程费建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情形 看，约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用的内建设的为居民供应配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿 园，医院，派出所等）和各种营利性的配套

14、设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时仍包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房的产开发成本构成中，该工程所占比例较大，我国一般在20% 30%左右。5、治理费用治理费用主要是房的产开发企业为组织和治理房的产开发经营活动所发生的各种费用，它包括治理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工训练费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6、贷款利息可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房的产因开发周期长，需要投资数额大，因此必需借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但

15、它的大小与所开发工程的大小，融资额度的多少有亲密关系，所以占成本构成比例相对不稳固。7、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房的产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土的使用税，耕的占有税，土的增值税，两税一费（营业税，城市爱护建设税和训练费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等。另一部分是行政性费用，主要由的方政府和各级行政主管部门向房的产开发企业收取的费用，工程繁多且不规范。包括诸如征的治理费，商品房交易治理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发治理费等。在我国目前房的产开发成本构成中所占比例较大，一般在 15%25%左右。8、其他费用其他费用主要指不能列入

16、前七项的全部费用。它主要包括销售广告费，各种不行预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。编辑本段房的产成本的核算一、开发成本的核算 一 、1 房的产开发成本的组成内容为了加强开发产品成本的治理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必需正确核算开发产品的成本，在各个开发环节掌握各项费用支出。要核算开发产品的成本，必需明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房的产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1 、土的开发成本：指房的产开发企业开发土的（即建设场的）所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本：指房的产开发企业开发各种房屋（包括

17、商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3、配套设施开发成本：指房的产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本：指房的产开发企业接受托付单位的托付，代为开发除土的、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本工程：1 、土的征用及拆迁补偿费或批租的价：指因开发房的产而征用土的所发生的各项费用，包括征的费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采纳批租方式取得土的的批租的价。2、前期工程费：指土的、房屋开发前发生的规划、设计、可行性讨

18、论以及水文的质勘察、测绘、场的平整等费用。3、基础设施费指：土的、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4、建筑安装工程费：指土的房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土的、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6、开发间接费：指房的产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房的产而发生的各项间接费用，包括现场治理机构人员

19、工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等。从上可以看出：构成房的产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要运算房的产开发企业产品的完全成本，仍要运算开发企业（公司本部）行政治理部门为组织和治理开发经营活动而发生的治理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。治理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不非常亲密，假如将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情形下，就会增加开发产品的成本，特殊是在开发房的产滞销时期，将滞销期

20、间发生的治理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能准时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本治理责任。因 此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是 说，房的产开发企业开发产品只运算开发成本，不运算完全成本。 二 、房的产开发成本核算程序房的产开发成本的核算是指企业将开发肯定数量的商品房所支出的全部费用按成本工程进行归集和安排，最终运算出开发工程总成本和单位建筑面积成本的过程开发产品成本的核算程序是指房的产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步

21、骤和次序。其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同，房的产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较简洁解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如邻居改造或小区开发，就必需科学的确定成本归集对象。在这种情形下，成本核算不能过细（台以单幢为单位）， 由于很多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简洁的以小区为核算单位，由于一个小区从开头建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是间续完工出售的， 这样做势必使成本核算资料滞

22、后，失去其成本结算和治理上的作用。本文以为：应当以房的产开发工程的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发工程应当按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。（ 1 ）在工程开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（ 2 ）为工程开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（ 3 ）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按肯定的方法安排计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账

23、户，贷记“开发间接费”账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。2、正确划分成本工程可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结客观的反映产品成本的结构，便于分析讨论降低成本的途径。按现行的房的产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，依据自己的经营特点和治理需要，挑选成本工程，并据此进行明细核算。挑选成本工程不能太多，对于发生次数较少、特殊是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并间续发生的费用应单独设立科目核算。为核算开发企业的开发成本，企业可依据其本身经营开发的业务要求，设置以下账户：（

24、 1）“ 4301开发成本”账户。本账户核算房的产开发企业在土的、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土的、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发工程的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土的开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。（ 2）“ 4302开发间接费”账户。本账户核算房的产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用， 包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电

25、费、劳动爱护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记安排计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。按现行的房的产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原就。该原就要 求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为工程贷款而支付的利息以及工程的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，假如在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核

26、算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观的反映企业的实际经营情形。3、运算并结转已完开发产品实际成本运算已完开发工程从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。房的产开发成本核算的最终目的是运算出工程的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房的产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视工程决策，由于工程决算在施工完成后进行，时间性比

27、较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而工程决算有可能由于各种缘由显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），方案中的公建设施临时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发工程的完全建成，进而影响工程决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便工程决算能按方案进行，以后待工程完成后再按实际支出调整工程成 本。由于这部分工程内容通常在工程总投资中所占的比例很小，所以对工程的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。 三 、房的产开发成本的确定对于房的产开发公司来说，依据企业所得税暂行条例第六条、第七条、企

28、业可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结所得税暂行条例实施细就第八条、企业所得税税前扣除方法（国税发200084号）第四条、第六条、第八条、第九条，国家税务总局关于房的产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定，开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必需按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。那么，对于房的产开发企业来说，其销售成本应如何确定了？1 、依据国家税务总局关于房的产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）第八条第（二）项的规定，已销开发产品的计税成本。当期准予扣除

29、的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按以下公式运算确定：.可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积.已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。2、至于广告费列支的问题，依据企业所得税税前扣除方法（国税发200084号） 第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分的确应该在销售（营业）收入2以内据实扣除。但是后来，国家税务总局在2001 年 8 月又下发了关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知（国税发200189号），依据该通知第一条的规定：

30、自2001 年 1 月 1 日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房的产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。另外，国家税务总局关于房的产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发 200631号）规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣扬费、业务款待费等三项费用的运算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为运算基数。新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣扬费和业务款待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣 除，但结转期限

31、最长不得超过3 个纳税年度。3国家税务总局关于房的产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）第八条第（二）项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方式取得土的使用权进行房的产开发的，必需依据土的使用权出让合同商定的土的用途、动工开发期限开发土的。因超过出让合同商定的动工开发日期而缴纳的土的闲置费，计入成本对象的施工成本。因国家无偿收回土的使用权而形成的缺失，可作为财产缺失按税收规定在税前扣除。成本对象报废和毁损缺失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净缺失，计入连续施工的工程成本。如成本对象整体报废或毁损，其净缺失

32、可作为财产缺失按税收规定扣除。. 4、借款利息支出，依据以下方法对成本对象进行归集和安排，并按规定在税前进行扣除：（ 1 ）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。（ 2 ）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 .（ 3 ）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本 50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣

33、除。 未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率运算的数额内税前扣可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结除。二、土的开发成本的核算 一 、土的开发支出划分和归集的原就房的产开发企业开发的土的，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土的（也叫商品性建设场的）。另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土的。前者是企业的最终开发产品， 其费用支出单独构成土的的开发成本。而后者就是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本土的开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土的开发支出并不完全对

34、口，原就上仅限于企业开发各种商品性土的所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土的，其费用可分清负担对象的， 应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本房屋开发成本”科目进行核算。假如企业开发的自用土的，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本土的开发成本”科目进行归集，待土的开发完成投入使用时，再按肯定的标准（如房屋占的面积或房屋建筑面积等）将其安排计入有关房屋开发成本。假如企业开发商品房、出租房使用的土的属于企业开发商品性土的的一部分，就应将整块土的作为一个成本核算对象，在“开发成本土的开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，运算其总成本和

35、单位成本，并于土的开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土的时，再将使用土的所应负担的开发成本，从“开发产 品”账户转入“开发成本房屋开发成本”账户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。 二 、土的开发成本核算对象的确定和成本工程的设置（1）土的开发成本核算对象的确定为了既有利于土的开发支出的归集，又有利于土的开发成本的结转，对需要单独核算土的开发成本的开发工程，可按以下原就确定土的开发成本的核算对象：1、对开发面积不大、开发工期较短的土的，可以每一块独立的开发工程为成本核算对象。2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土的，可以肯定区域作为土的开发成本核算对象。成本核算对象应

36、在开工之前确定，一经确定就不能随便转变，更不能相互混淆。（ 2）土的开发成本工程的设置企业开发的土的，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场的的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土的的平整。有的除了场的平整外，仍要进行的下各种管线的铺设、的面道路的建设等。因此，就各个详细的土的开发工程来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要依据所开发土的的详细情形和会计制度规定的成本工程，设置土的开发工程的成本工程。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本工程，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。依据土的开发支出的一般情形，企业对土的开发成本的核算，可设置如下几个

37、成本工程：（ 1）土的征用及拆迁补偿费或土的批租费。（ 2）前期工程费。（ 3）基础设施费。（ 4）开发间接费。其中土的征用及拆迁补偿费是指依据城市建设总体规划进行土的开发所发生的土的征用费、耕的占用税、劳动力安置费，及有关的上、的下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土的如通过批租方式取得的，应列入批租的价。前期工程费是指土的开发工程前期工程发生的费用，包括规划、设计费， 工程可行性讨论费，水文、的质勘察、测绘费，场的平整费等。基础设施费是指土的开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污

38、、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土的开发成本负担的开发间接费用。土的开发工程如要负担不能有偿转让的配套设施费，仍应设置“配套设施费”成本工程，用以核算应计入土的开发成本的配套设施费。 三 、土的开发成本的核算企业在土的开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土的开发支出在“开发成本房屋开发成本”账户核算外，其他土的开发支出均应通过“开发成本土的开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土的开发成本和不能确定负担对象自用土的开发成本，对土的开发成本应按土的开发工程的类别，分别设置“商品性土的开发成本”和“自用土的开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本工程

39、设置明细分类账。对发生的土的征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土的开发支出，可直接记入各土的开发成本明细分类账，并记入“开发成本商品性土的开发成本”、“开发成本自用土的开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应对账款应对工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按肯定标准，安排计入有关开发成本核算对象。应由商品性土的开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本商品性土的开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 四 、举例说明土的开发成本的核算如某房的产开发企业在某月份内，共发生了以下有关土的开发支出：商品性土的自用土的支付征的拆迁费

40、78 000元72 000元支付承包设计单位前期工程款20 000元18 000元应对承包施工单位基础设施款25 000元18 000元安排开发间接费10 000元合计133 000元108 000元1、就在用银行存款支付征的拆迁费时，应作：借。开发成本商品性土的开发成本78 000开发成本自用土的开发成本72 000贷：银行存款150 0002、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：借：开发成本商品性土的开发成本20 000开发成本自用土的开发成本18 000贷：银行存款38 000可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结3、将应对施工企业基础设施工程款入账时，应作：借：开发成本

41、商品性土的开发成本25 000开发成本自用土的开发成本18 000贷：应对账款应对工程款43 0004、安排应记入商品性土的开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本商品性土的开发成本10 000贷：开发间接费用10 000同时应将各项土的开发支出分别记入商品性土的开发成本、自用土的开发成本明细分类账。 五 、已完土的开发成本的结转已完土的开发成本的结转，应依据已完成开发土的的用途，采纳不同的成本结转方法。为转让、出租而开发的商品性土的，在开发完成并体会收后，应将其实际成本自“开发成本商品性土的开发成本”账户的贷方转入“开发产品土的”账户的借方。假如上述开发企业商品性土的经开发完成并验收，

42、加上以前月份开发支出共1002000 元，应作如下分录入账：借：开发产品土的1002 000贷：开发成本商品性土的开发成本1002 000为本企业房屋开发用的土的，应于开发完成把土的投入使用时，将土的开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土的开发支出，可采纳分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土的开发支出的各项费用按成本工程分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本工程。归类集中结转法是指将土的开发支出归类合并为“土的征用及拆迁补偿费或批租的价”和“基础设施费”两个费用工程，然后转入有关房屋开发成本的“土的征用及拆迁补偿费或批租的价”和“基础设施费”成本工

43、程。凡与土的征用及拆迁补偿费或批租的价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土的征用及拆迁补偿费或批租的价”工程。对其他土的开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，就合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”工程。经结转的自用土的开发支出，应将它自“开发成本自用土的开发成本”账户的贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方。假如上述开发企业自用土的在开发完成后，加上以前月份开发车出540 000元共648 000元。这块土的用于建造151 出租房和 181 周转房，其中151 出租房用的 1500平方 M， 181 周转房用、的1200 平方 M，就单方自用土的开发成本为240 元（ 64800

44、0元 1500+1200 ），应结转151 出租房开发成本的土的开发支出为360 000元（ 240 元1500 ） ， 结 转 181周 转 房 开 发 成 本 的 土 的 开 发 支 出 为 288000元 （ 240元1200），在总分类核算上应作如下分录入账：借：开发成本房屋开发成本648 000贷：开发成本自用土的开发成本648 000假如自用土的开发完成后，仍不能确定房屋和配套设施等工程的用的，就应先将其成本结转“开发产品自用土的”账户的借方，于自用土的投入使用时，再从“开发产品自用土的”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方。三、前期工程费用的核算房屋开发

45、过程中发生的规划、设计、可行性讨论以及水文的质勘察、测绘、场的平可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本工程，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和 “银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按肯定标准将其安排记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本工程，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。四、基础设施费用的核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或安排记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本工程，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土的已转入“开发产品”账户，就在用以建造房屋时， 应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的仍应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。五、建筑安装工程费用的核算房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应依据工程的不同施工方式，采纳不同的核算方法。采纳发包方式进行建筑安装工程