山东某商业房地产市场分析报告市场调查报告38页PPT课件.ppt

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1、1本报告严格保密2012-2-28淄博商业房地产市场调研报告淄博商业房地产市场调研报告2本报告严格保密第一部分第一部分 淄博城市概况淄博城市概况第二部分第二部分 淄博商业发展概况淄博商业发展概况 第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究第四部分第四部分 张店销售类商业研究张店销售类商业研究第五部分第五部分 张店专业市场研究张店专业市场研究第六部分第六部分 张店商业市场研究小结张店商业市场研究小结目目 录录3本报告严格保密第一部分：第一部分：淄博城市概况淄博城市概况一、淄博城市介绍二、淄博城市交通三、淄博城市规划四、淄博人口分析五、淄博经济发展六、淄博城市概况小结4本报告严格保密第一部分第一部

2、分 淄博城市介绍淄博城市介绍 淄博市城市性质：山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城，淄博市城市性质：山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城，鲁中地区经济、科技、信息中心鲁中地区经济、科技、信息中心p 淄博位于山东半岛，受环渤海经济 圈、京津冀都市圈、济南经济圈 山东半岛城市群影响，是这些圈交 叉的中心地带。p 淄博是全国重要的工业基地，工业 体系涉及化工、医药、建材、纺织、 陶瓷、机械、电子、轻工、冶金等 35个主要工业领域。p 淄博历史悠久，文化灿烂，齐文化 是中华文化的重要组成部分，而淄 博是齐文化的发祥地 。淄博5本报告严格保密p 胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁

3、路纵贯 南北，中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰 铁路南通泰安，与京沪铁路相连。p 205国道、309国道、济青高速公路和济青高速 南线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高 速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。p 市中心距济南机场70公里，距青岛港210公里。p 淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发 送班车辐射省内外各大城市。淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对外交通铁淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对外交通铁路、国道等一一具备。路、国道等一一具备。第二部分第二部分 淄博城市交通淄博城市交通6本报告严格保密淄博市规划形成淄博市规划形成“一核

4、四副一核四副”的城市布局结构，以张店城区为核心，淄的城市布局结构，以张店城区为核心，淄川、博山、临淄、周村区为其协调发展川、博山、临淄、周村区为其协调发展第三部分第三部分 淄博城市规划淄博城市规划p 城市布局：城市布局： “一核四副”的城市布局结构，以张店城区为核心，淄川、博山、临淄、周村城区为其协调发展，空间布局呈“T”字形 。p 发展方向：发展方向：向北（高新区）、向西（新城区）7本报告严格保密第四部分第四部分 淄博人口分析淄博人口分析p 到2011年末，淄博常 住总人口为453万人。 但是人口形态不对 称，其最大的中心 城区人口粗略统计 有90万左右。p 淄博市因为整体城市 布局的原因，

5、流动 人口无法形成常驻 态势。形成了各人 口在各区县相对集 中，整体人口居住 不集中的态势。8本报告严格保密第五部分第五部分 淄博经济发展淄博经济发展p 到2011年末，淄博市 GDP达到3280.23亿 元，全省排名第5；p 淄博市人均GDP为 72406元，全省排名 第五。p 整体经济形势良好， 为房地产快速发展 提供有力支持。人均人均GDPGDP：7240672406元元9本报告严格保密p 2011年完成固定资产 投资1499.22亿元， 比上年增长23.7%。p 2011年房地产开发 完成投资197.19亿 元，比上年增长 18.1% 。p 淄博近几年固定资产 投资快速增长，说 明淄博

6、的城市建设 及生产活跃，整体 处于一个上涨趋势。第五部分第五部分 淄博经济发展淄博经济发展10本报告严格保密p 淄博紧邻山东省的省会济南，国民生产总值在山东省排名第五位，经济实力雄淄博紧邻山东省的省会济南，国民生产总值在山东省排名第五位，经济实力雄 厚，自身有陶瓷和化工等产业的支撑，城市经济发展较快，居民收入在山东厚，自身有陶瓷和化工等产业的支撑，城市经济发展较快，居民收入在山东 省相对偏高，房地产市场发展前景较好；省相对偏高，房地产市场发展前景较好；p 淄博地处山东半岛中部，受淄博地处山东半岛中部，受“一群三圈一群三圈”辐射，将成为济南都市圈的经济副中辐射，将成为济南都市圈的经济副中 心，从

7、中长期看，这对淄博当地的房地产市场是一个利好；心，从中长期看，这对淄博当地的房地产市场是一个利好；第六部分第六部分 淄博城市概况小结淄博城市概况小结11本报告严格保密第二部分：第二部分：淄博商业发展概况淄博商业发展概况一、淄博商业发展阶段二、淄博商业发展现状三、淄博商业发展规划12本报告严格保密第二部分第二部分 淄博商业发展概况淄博商业发展概况一、淄博商业发展阶段一、淄博商业发展阶段p第一阶段：第一阶段： （1985-19951985-1995）有计划的商品经济下的启蒙发展期，淄博商业发展初现雏形；）有计划的商品经济下的启蒙发展期，淄博商业发展初现雏形； 1985至1995年期间，随着淄博百货

8、大楼、淄川商业大厦、博山百货大楼、临淄人民商场等百货公司在淄博各个区域继开业，淄博商业市场初具规模。p第二阶段：（第二阶段：（1995-20021995-2002）市场经济过渡的突破发展期，淄博商业健康有序的蓬勃发展，各区域核心）市场经济过渡的突破发展期，淄博商业健康有序的蓬勃发展，各区域核心商圈基本成型；商圈基本成型； 1995至2002年期间,淄博的商业市场健康有序的蓬勃发展, 政府为了增强中心城区的凝聚力和辐射力，制定了以美食街及淄博商厦为中心的城市核心商圈，并大力推动周边城区的商业发展。至此，淄博各区域核心商圈基本成型。p第三阶段：（第三阶段：（2002200220102010）淄博市

9、商业市场进入高速发展时期，旧商圈改造及新商圈的建设，传统商）淄博市商业市场进入高速发展时期，旧商圈改造及新商圈的建设，传统商业格局发生悄然改变；业格局发生悄然改变； 新形态、多样化、高档次的商业项目一夜之间遍布淄博，外埠商家与本土商家的竞争开始，也随之加快了淄博商业市场的发展，新老商圈更新换代速度加快。新一轮的商业争夺战开始。p第四阶段：（第四阶段：（20112011起）淄博的商业地产将进入大踏步发展时期，大型商业集中进驻，商业地产开发四起）淄博的商业地产将进入大踏步发展时期，大型商业集中进驻，商业地产开发四面开花，商业地产品质升级换代。面开花，商业地产品质升级换代。 华润置地体育场地块的城市

10、综合体项目、深圳茂业的城市客厅项目、彩世界广场项 目、汇金大厦项目、陕西高强集团的淄博嘉亿国际财富中心项目 13本报告严格保密二、淄博商业发展现状二、淄博商业发展现状第二部分第二部分 淄博商业发展概况淄博商业发展概况p 城市经济发展迅速，消费需求旺盛；城市经济发展迅速，消费需求旺盛； 淄博经济发展迅速，老百姓生活水平提高，消费需求随收入的增加日益多样化。p 人均商业零售面积较国内大中型城市不足，商业市场发展还有较大空间；人均商业零售面积较国内大中型城市不足，商业市场发展还有较大空间； 淄博人均零售商业面积为0.89，低于国内大中型城市，零售商业市场发展还有较大空间。p 商业网点发展不均衡，商业

11、网点过于集中；商业网点发展不均衡，商业网点过于集中； 商业网点过于集中，众多大型商业项目多分布于张店，淄博其它区域商业市场还处于起步 阶段，发展速度慢，档次低、规模小，市场呈现出一种不均衡的发展趋势。p 本土商家在市场竞争中呈现明显优势，外埠商家需要拓展新的发展空间；本土商家在市场竞争中呈现明显优势，外埠商家需要拓展新的发展空间； 本土商家占据大部分市场份额，品牌深入人心，外埠商家欲在淄博市场发展,需开拓新空间。p 淄博商业物业整体经营档次过低，迫切需要中高档商业物业填补市场缺口；淄博商业物业整体经营档次过低，迫切需要中高档商业物业填补市场缺口； 淄博商业市场商业项目整体档次不高，老百姓难以在

12、本地购买到合适的中高档商品，中高档 商业项目将是未来淄博商业市场的发展的必然趋势。p 商业经营业态日臻完备。商业经营业态日臻完备。 传统商贸流通业态不断改革提升。大型传统百货商店开始走连锁经营的道路，以各类连锁经 营为核心的百货店、超市、仓储式商场、专业店、便利店、折扣店方兴未艾，通过多样化、特 色化和差异化经营，适应市场竞争。14本报告严格保密三、淄博商业发展规划三、淄博商业发展规划第二部分第二部分 淄博商业发展概况淄博商业发展概况p 淄博市中心城区商业网点规划淄博市中心城区商业网点规划的实施，使淄博市商业格局发生天翻地覆的变化的实施，使淄博市商业格局发生天翻地覆的变化 规划将分为近期规划（

13、到规划将分为近期规划（到20102010年）和远期规划（年）和远期规划（20112011年年20202020年）年） 主要规划内容主要规划内容：市、区、社区级商业功能体系、大中型商业零售网点、大中型酒店、商业街、 商品交易市场、物流园区等六大部分内容。 规划目标规划目标：至2020年，将淄博建成立足鲁中、面向山东、辐射华东的区域性现代化商贸中 心和物流中心。15本报告严格保密三、淄博商业发展规划三、淄博商业发展规划第二部分第二部分 淄博商业发展概况淄博商业发展概况p 老城区未来发展远景规划；老城区未来发展远景规划； 将以美食街、中心路、共青团西路为依托，提升原有商业物业档次，扩大商业辐射范围。

14、 空间形态：空间形态：形成一个扁平的”口”字形商圈，以淄博商厦、青岛利群、银座商城、金帝购物 广场为骨干， 成为服务全区，辐射全市的重要区域。p 新城区未来发展远景规划；新城区未来发展远景规划； 将以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为磁心，发展规模为20万平方米以上的市 级商业副中心。 商圈功能：商圈功能：与老城区市级商业主中心一起，构成了淄博中心城区商业架构的双轮。p 高新区未来发展远景规划；高新区未来发展远景规划； 建立城区北部商业中心。地理位置在世纪路与南营路路口附近，中润社区北侧。 商圈功能：商圈功能：主要以服务于本地域内居民购物需求为主。商业物业发展方向将以购物、餐饮为 主，

15、商业项目功能齐全、档次适中。鼓励设置专卖店、超市、便利店，适度设置专业店、百货店、 餐饮店等。16本报告严格保密第三部分：第三部分：张店商圈研究张店商圈研究一、张店商圈分布研究二、张店商圈特征研究三、张店各商圈研究17本报告严格保密大润发大润发商圈商圈银座银座商圈商圈美食街美食街商圈商圈张店商圈分布图张店商圈分布图p根据张店区商业的发展聚集程度，商圈大致可以划分为美食街商圈、银座商圈、大润发商圈三个商圈。p张店城区有代表性的商业零售企业：淄博商厦、金帝购物广场、银座购物中心、大润发超市、沃尔玛超市等。p张店区的步行街，做为个体工商业户云集之地，已成为张店商业市场不可或缺的一部分。 主要商业街主

16、要商业街：美食街商业街、西二路商业街、中心路商业街、共青团路商业街以及新世界商业步行街。第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究一、淄博商圈分布分析一、淄博商圈分布分析18本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究二、张店商圈特征分析二、张店商圈特征分析19本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究美食街商圈美食街商圈地理位置地理位置：东接金晶大道，西至柳泉路商圈组成商圈组成：由淄博商厦、利群购物广场、振华商厦和 美食街沿街的品牌店共同构成了淄博市的 市级商业中心，成为淄博最核心的一级商 圈1524320本报告严格保密第三部分第

17、三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究美食街商圈美食街商圈21本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究美食街商圈美食街商圈22本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究美食街商圈美食街商圈p美食街商圈起步较早，位于淄博市商业中心的黄金地段，是淄博目前的核心商圈，以百货业态为主，商业气氛成熟，影响力巨大。商家品牌知名度较高，已形成了固定的客流，经营状况良好；p片区内经营状况最好的是淄博商厦、其次是利群购物广场；p客户辐射范围涵盖整个淄博市，但购物者仍然以张店区客户为

18、主，约占到80%；p美食街临街店铺的租金水平是淄博最高的，达到了120-360元/月；p美食街基本都是临街的店面房，在建筑形态上缺少统一规划，人流拥挤、车辆太多、车位太少、沿街脏乱（原因主要为车辆经常停靠人行道、人车混行、占道摆摊）；整体环境有待提升。美食街商圈研究小结美食街商圈研究小结23本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究银座商圈银座商圈地理位置地理位置：银座商圈位于淄博市张店区共青团西路与柳 泉路交汇处，商业项目主要分布在柳泉路两 侧，并向华光路方向延伸商圈组成商圈组成：主要由银座商城、王府井广场为核心构成， 业态以百货、专业店、零

19、售店为铺，餐饮、 娱乐为主2134524本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究银座商圈银座商圈25本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究银座商圈银座商圈26本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究银座商圈银座商圈银座商圈研究小结银座商圈研究小结p 商业项目主要集中在共青团路与柳泉路交汇处，此处是本商圈商业最为集中区域。 金地购物广场的改造建设和淄博商厦地下商厦的建设，将进一步提升区域商业的 密集度和档次。p 商圈内人气最旺、生意最好的商

20、家当属银座商城、其次是王府井商业街、淄博商 厦地下商场排最后，依商家经营档次排序：银座商城、王府井商业街、嘉信茂、 淄博商厦地下商场；p 商圈内银座商城档次在淄博的百货类商家中属较高的，且品牌档次也较高，从而 吸引了大量淄博中高端消费群。p 王府井步行街处于商圈核心位置，定位以年轻时尚为主，吸引了大量青年群体消 费，年轻人的涌入使商圈更具时尚感。27本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究大润发商圈大润发商圈123456地理位置地理位置：商场西路与西四路交汇处北至华光路，贯穿 共青团路、人民路商圈组成商圈组成：2002年，知名超市连锁集团大润

21、发平价超市 进驻淄博，与新世界商业街共同发展，逐步 形成淄博市级辅助次商圈28本报告严格保密第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究大润发商圈大润发商圈29本报告严格保密p 大润发商圈是由大润发发起的新兴商圈，起步较晚，但起点较高，商业配 套设施较为完善；p 商圈内人气、生意最好的商家当属大润发、其次尚美第三城、新世界商业 街排最后，依商家经营档次排序：大润发、尚美第三城、新世界商业街；p 此商圈内中高端社区集中，人流较为密集，为商业的繁荣提供良好基础；p 消费者主要由学生、家庭主妇、中老年人组成，消费需求多以家庭消费与 日常生活消费为主；p 随着周边商业

22、项目的逐步增多，商圈处于逐步夸大，业态逐步丰富的过程。第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究三、张店各商圈研究三、张店各商圈研究大润发商圈大润发商圈大润发商圈研究小结大润发商圈研究小结30本报告严格保密第四部分：第四部分：张店销售类商业研究张店销售类商业研究一、张店重点在售商业项目列表二、张店在售商业项目小结31本报告严格保密第三部分第三部分 张店销售类商业研究张店销售类商业研究一、张店重点在售商业项目列表一、张店重点在售商业项目列表32本报告严格保密p 张店商铺多以裙楼和社区沿街商铺的形式存在，层数多在24层之间；p 社区类商铺多以自然销售的方式销售，裙楼等集中式商业采用返租等方式 销售

23、或者自持经营；p 社区商铺价格多在1.2-1.8万元/；部分沿街商铺价格最高可达6万元/。p 沿街商铺租金多在1.11.7元/天。第三部分第三部分 张店商圈研究张店商圈研究二、张店在售商业项目小结二、张店在售商业项目小结33本报告严格保密第五部分：第五部分：张店专业市场研究张店专业市场研究一、名尚城市广场二、义乌小商品城34本报告严格保密第五部分第五部分 张店专业市场研究张店专业市场研究一、名尚城市广场一、名尚城市广场35本报告严格保密第五部分第五部分 张店专业市场研究张店专业市场研究二、义乌小商品城二、义乌小商品城36本报告严格保密第六部分：第六部分：张店商业地产市场研究小结张店商业地产市场

24、研究小结37本报告严格保密市场分布市场分布市场供应市场供应市场表现市场表现市场趋势市场趋势 全市商业尚有空白点 中心区大型商业尚未饱和，存在市场机会 中低档零售业占主导，档次、业态有待提升 未来商业供应量增多，竞争激烈 销售价格合理，有上升空间 租金持续保持上涨势头 二级市场活跃，三级市场较为冷清 社区商业空置率低，专业市场经营一般 客户对商业投资持谨慎态度 商业地产将迎来大发展 商业业态趋于多元化 购物场所档次和配套逐步提升 国际零售商、品牌逐步增多 市中心大型商业分布集中，激烈竞争导致差异化经营趋势 商业发展依然围绕三大商圈，但商圈格局存在变数 除传统商圈外，其它区域商业分布不均匀第六部分第六部分 淄博商业地产市场研究小结淄博商业地产市场研究小结38本报告严格保密THANKS！39本报告严格保密40本报告严格保密41本报告严格保密42本报告严格保密43写在最后写在最后成功的基础在于好的学习习惯成功的基础在于好的学习习惯The foundation of success lies in good habits谢谢大家荣幸这一路，与你同行ItS An Honor To Walk With You All The Way讲师：XXXXXX XX年XX月XX日